|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
王詠樂(Zora#230) 陳盈如(Becca#235) 葉庭妤(Tiffany#212)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
金融圈人士透露，營造成本持續上揚，已衝擊到都更危老案的進行，最主要的導火線在於建商因為營造成本上揚，要求拉高建商的分配比例，但未獲原住戶同意，影響所及，已有很多都更危老重建案因此停擺、觸礁。
銀行主管分析，由於建材成本上揚、缺工問題迄今未決，不但使得整個營造成本大增，更使都更和危老拉起警報，首當其衝的就是建商和原住戶一起進行「合建」類型的都更危老案。相關衝突點在於合建的分配比例，以往都是採取3:7分配，即建商分三成，原住戶分七成，但現在營建成本不斷飆升，建商已要求拉高分配比率。
業界人士指出，國內整體營造成本的增幅，若以官方統計的全年營造工程物價指數的數據來看，2021年全年就年增10.93％的營造成本，今年首季亦較去年同期漲10.21％，使得建商認為倘若合建分配比例只有3比7，根本不夠，反而還會倒賠，因此有許多合建類型的都更危老案，建商已爭取調整分配比例，「改成3.5:6.5，甚至4:6」。
銀行主管對此表示，通常原住戶在和建商進行都更危老的合建時，都是以委託建商建造，然後建商以蓋好之後的新屋可分配到一定的戶數，來取代原住戶必須支付的建造費用，因此當營造成本上揚時，建商自然會直接思考以提高分配比率來反映營造成本上漲，原住戶所應該支付的額外費用。
但原住戶對前二年已談定的分配比例，通常不願意再更動：「畢竟拉高建商分配比率，就是自身權益縮水」，至於還沒有談好合作細節的新合建案，由於過去的分配比例大多是建商分配三成，住戶方也不見得願意因應最新營造成本上揚的情況來拉高建商的分配比率。
除了合建的建商和住戶談不攏之外，中小型建商退出市場、退出整合的情況也愈來愈多。金融圈人士舉例，去年底立偕建設位於吳興街尾的大面積都更案，轉由昇陽建設接手，是其中最有代表性的案例，但此外還有很多和轉手相關的都更危老建案處於「現在進行式」。
中央銀行積極打炒房，不排除再推出第五波房市信用管制。央行總裁楊金龍昨（11）日在書面報告指出，當前銀行不動產貸款集中度大致穩定，但仍居高，央行房市管制尚有精進調整空間，未來將持續關注信用資源流向不動產市場情形，並檢視管制措施成效，適時檢討信用管制措施內容，促進金融穩定。
央行自2020年以來已四度調整選擇性信用管制措施，為強化執行成效，央行採行一系列配套措施，據統計，2021年迄今合計已辦理99次專案金檢。
楊金龍指出，全球充沛流動性的外溢效應，國內強勁民間投資，伴隨房價上漲預期心理及投機炒作，帶動購屋需求上升，導致房價上漲；加上地價與營建成本上揚，進一步推升房價走高。 儘管國內房價上漲有民間投資基本面支撐，但2020年下半年來，部分地區也出現炒作現象。
有鑑於此，政府於2020年12月3日推出「健全房地產市場方案」，透過短、中、長期措施，各部會由需求面、供給面、制度面共同因應。 央行表示，採取四波房市管制措施，有助強化不動產授信風險控管。全體銀行建築貸款與購置住宅貸款成長趨緩，不動產貸款集中度大致穩定，銀行不動產授信品質仍屬良好。
據統計，銀行不動產貸款年增率趨緩，由去年6月底的11.67%，降為今年3月底之10.32%。其中，購置住宅貸款年增率由10.42%緩步降為9.45%，建築貸款年增率則由去年1月底的18.7%降為13.64%。
資料顯示，今年3月底，全體銀行不動產貸款餘額占總放款比率，由去年底的37.2%略降為37.1%，低於歷史高點（2009年10月底）的37.9%。 此外，購置住宅貸款及建築貸款的逾放比率分別為0.08%、0.06%，均低於國銀全體放款逾放比率的0.16%，顯示金融機構不動產授信品質仍屬良好。
根據聯徵中心去年第4季的房貸資料顯示，電梯大樓已經成為市場上最受歡迎的主流產品，去年第四季共有2.9萬名房貸族購買電梯產品，數量遠超過公寓、透天、套房，別墅，房貸族購買電梯大廈的占比高達56%，且數量也創下歷年的單季新高。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，現代人喜歡設計新穎，具有豐富公設、電梯與管理服務的社區產品，相較於公寓產品的老舊、需要爬樓梯、缺乏社區管理、要自己倒垃圾等缺點，電梯大樓在居住品質上有更多優勢，成為市場最好賣也是最主流的產品。
根據信義房屋統計聯徵中心去年第四季的房貸資料，有56%屬於電梯大廈產品，平均成交總價達1229萬元，且樣本數2.9萬件，房貸數量與房價都創下2009年統計以來的新高。
成交第二多的則是透天，平均成交的鑑估價格為1197萬元，樣本數則達到1萬件，佔比約為19%。第三名是公寓產品，平均鑑估價為880萬元，成交樣本數5997件。套房僅1005件，別墅、樓中樓都不到100件。
曾敬德表示，透天產品在中南部仍是相當受到歡迎，不過大樓產品呈現強勢崛起，近年中南部地區推案型態也都轉為大樓產品當道，且銷售狀況與房價都表現強勁。 另外，相較於大樓產品房貸件數創新高，公寓產品的高峰期已過，2010年單季出現過兩次8000件的公寓房貸，顯示隨屋齡老化與住宅需求改變，公寓產品逐漸被大樓產品取代。
財政部昨（11）日公布最新稅收，其中4月土地增值稅、契稅年增率雙雙呈現負成長，房地交易似有趨緩。官員分析，去年經歷一波新屋交屋潮，墊高房地交易相關稅收基期，不過交易熱潮是否進入「冷靜期」，仍待長期觀察。此外4月房地合一稅則呈現穩定成長。
財政部統計，4月土增稅共80億元，年減5%，這也是今年以來土增稅首度呈現負成長；累計前四月土增稅366億元，年增2.6%，今年各縣市公告土地現值調漲，可能是原因之一。 若觀察各縣市4月土增稅，又以桃園市減少1.9億元、台南市減少1.6億元最多；不過同時基隆市4月土增稅增加2.2億元、台北市增加1.7億元，是成長最顯著的兩縣市，原因都來自開發公司或建商購地。
而在契稅方面，4月契稅實徵淨額14億元，年減6.5%；累計前四月契稅57億元，年增1.8%。 4月契稅減少較多的包括高雄市、新竹縣、新北市，都因去年新屋交屋潮、廠房、商辦等案件較多，墊高基期；成長較多的則有台中市年增0.55億元、台北市增加0.2億元，據了解，台中主要來自新屋交屋，台北則是在中山、北投區有高契價建物移轉。
至於個人房地合一稅4月共32億元，年增1.2倍；累計前四月達104億元，年增逾一倍，由於適用新制課稅案件愈來愈多，呈現穩定成長趨勢。當中則以台中市、新北市、高雄市、桃園市稅額成長較多。
縣市合併後的高雄重劃史上最大重劃面積，近49公頃的81期於11日進行公園和綠地動土，預定2023年6月完工之後，釋出28.78公頃的建築用地，如果再加上鳳山77期重劃區面積34.1公頃、岡山87期的28.88公頃、仁武92期的26.6公頃、以及三民71期的24.8公頃，高雄縣市合併之後，面積前五大的重劃區，合計將陸續釋出大約101.9公頃的建築用地。
針對「大寮區第81期重劃區公11、公12及綠地開闢工程」，高雄市長陳其邁指出，第81期市地重劃區位於大寮區鳳林四路西側，是大寮區第一個公辦市地重劃區，總面積高達48.78公頃，重劃區沿鳳林四路北接鳳山區，南接大寮商業中心，東攬捷運大寮站，西擁鳳凰山，重劃開發後將有28.78公頃的可建築土地供作大寮的發展腹地，並取得20公頃的公園、綠地、道路等相關公共設施用地，除由地政局自辦道路及整地工程外，餘公園綠地等用地由工務局養護工程處開闢。
高雄地政局長陳冠福表示，第81期市地重劃工程按水土保持計畫分三期施工，2020年2月下旬開工迄今，總工程實際進度達61％，忠義國小以南的第一及第二期工程預計今年9月前可完工通車，忠義國小以北的第三期工區，目前進行地上物拆遷補償作業中，地政局將積極辦理各項重劃工作，期為大寮區的發展注入新動力。
高雄工務局長楊欽富也指出，「公11」及「公12」用地緊鄰鳳凰山，將串聯既有登山步道，延續山林綠意並結合軍事意象，打造冒險體能遊戲場，設迷彩防空小屋及多樣化設施，此外，設體健設施、活動休憩節點等，回應各年齡層需求。
高雄地政局表示，第81期市地重劃區是高雄縣市合併之後，面積最大的重劃區，重劃面積48.78公頃，第二大的是鳳山77期重劃區，面積約34.1公頃，第三到第五排名，分別是岡山87期的28.88公頃、仁武92期的26.6公頃、以及三民71期的24.8公頃，五大重劃區總共釋出大約101.9公頃的建築用地。
立法院內政委員會11日初審通過《土地法》修正案，針對土地或建物繼承議題，新增繼承人若一年內沒有來辦理繼承，地政機關除公告之外，還要以書面通知繼承人在三個月內申請登記。 若15年後還沒有被繼承人辦理繼承土地或建物，地政機關將列冊轉移給國有財產署標售。
立委並提案修法，地政機關要在土地或建物移轉給國有財產署之前，再次以書面通知繼承人來辦理繼承；立委並希望，國有財產署在標售土地前，公告時間從30天延長到三個月。 官員指出，雖然目前土地法沒有規定地政機關以書面通知繼承人，但是地政機關都有在做相關工作，每年4月1日，地政機關會以雙掛號通知過去一年沒有來申請的繼承人辦理繼承。
因此立委建議將這項工作寫入土地法，內政部採納立委提案，共同推動修法。 由於實務上有很多原因，如子女太多意見分歧、債務問題沒辦法解決、繼承人找不到等問題，導致土地或建物沒有被繼承，因此15年後就會被造冊轉移給國產署標售，15年間，繼承人可隨時來辦理繼承。
官員強調，雖很多措施原本沒有寫在法條中，但實際上地政單位都有在做，戶政單位提供死亡者資料，地政單位就主動去通知繼承人，趕快辦理繼承，甚至還去殯儀館做宣導。如果超過六個月沒有辦理繼承登記，第七個月開始罰登記規費的一倍，登記規費是土地或建物價值的千分之一，罰到20倍為止。
中央銀行總裁楊金龍將於12日赴立法院專題報告，據央行提供給財委會的書面資料指出，去年國內物價已走高，今年俄烏衝突加劇全球通膨壓力，預測機構估今年台灣通膨率2.7％，雖較美、英、澳、歐等溫和，但「輸入性通膨壓力加劇」，央行基於維持物價穩定的法定職責，採取緊縮性貨幣政策立場。
市場解讀，央行6月理監事會議再升息的機率高。 楊金龍12日將赴立法院財委會進行「我國央行是否跟進美、歐、英、澳等國採行包含升息等貨幣緊縮政策，並調整房地產市場選擇性信用管制措施」專題報告。
楊金龍於書面報告表示，未來央行調整貨幣政策主要考量三個因素，
首先是國內通膨情勢及展望，因俄烏戰事膠著，及大陸封城防疫措施，均使全球供應鏈瓶頸問題惡化，原油、穀物及基本金屬等價格攀高，加劇國內輸入性通膨壓力。
其次是國內疫情升溫，對內需產業及民間消費的影響，今年初以來國內疫情影響產業復甦，勞動市場情勢雖尚屬穩定，但近月疫情升溫可能影響內需產業復甦力道及民間消費動能。
第三是主要經濟體貨幣政策動向，對國內經濟金融情勢的影響，即美、英等主要經濟體貨幣政策動向，影響全球經濟金融情勢，國內經濟金融也將受到影響。
楊金龍指出，今年以來全球供應鏈瓶頸持續，俄烏衝突推升國際原物料價格，加重全球通膨壓力，美、歐等主要經濟體通膨攀升，台灣CPI年增率連續數月高於2％。 根據S&P Global Market Intelligence預測，今年台灣通膨率為2.7％，較美、英、澳、歐等仍屬溫和，且明年台灣通膨率將回降至1.7％。
台灣輸入性通膨壓力大、央行3月17日理事會已調升政策利率0.25個百分點（1碼），以抑制國內通膨預期心理，維持物價穩定、協助整體經濟金融穩健發展的政策目標，目前央行重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率各為1.375％、1.75％及3.625％，回到2020年疫情爆發前水準。
市場解讀，隨著美國聯準會（Fed）主席鮑爾釋出連續升2碼及啟動縮表，代表通膨壓力未除，台灣也無法置身事外，央行6月乃至下半年再跟進升息機率高，但每次調整的幅度應以半碼較可能、最多1碼。
升息循環的大趨勢確立，利率走升，面對升息帶來的額外房貸支出，可以將抵利房貸納入考量。渣打銀昨（11）日指出，提供年利率1.31%起的「靈活房貸30%抵利型」優惠專案，存款餘額增加，存款利息愈多，折抵的房貸利息就愈多，等於降低需要支付的實質利率。
渣打銀解釋，利率走升，並不利於貸款期限較長的傳統房貸客戶，房貸戶可評估轉換為抵利型的靈活房貸，利用存款餘額增加，可以折抵房貸利息也愈多，降低需要支付的實質利率，讓客戶每日都節省房貸利息，存愈多，省愈多。
渣打銀行推出「MortgageOne 靈活房貸」，依客戶不同的資金靈活度，提供100%、50%、30%三種不同折抵比率，只要客戶把薪資或其他存款轉入靈活房貸連結的專屬存款帳戶，存得愈多，實質利率就降得愈多，每日依動用的額度計息，還有機會縮短房貸還款年限。
渣打解釋，如果是資金靈活度較高的房貸戶可以考慮使用100%抵利型房貸，依照存款金額100%折抵房貸利息。而在5月19日以前，渣打針對優先理財貴賓提供優惠年利率1.31%起的「靈活房貸30%抵利型」優惠專案。 滙豐銀也有1.31%房貸專案。
「綠建築優惠房貸專案」針對經財團法人台灣建築中心核定「綠建築標章」合法建築物，均能享有一般型及抵利型房貸優惠利率，目前為1.31%起，專案到6月底前。此外，與渣打銀相同，滙豐銀行也有提供抵利型房貸，抵利比率30%，優惠利率1.47%起。
滙豐銀指出，去年推出的「綠建築優惠房貸專案」，申請此專案客戶的申貸金額，較一般房貸客戶的貸款金額平均高90%，可以發現客戶對購買綠建築的接受度提升，也達到滙豐希望將金融服務結合ESG元素，讓綠建築的觀念和效益可以更為社會大眾所接受。
都更危老案因原物料通膨及缺工問題影響業者意願，市場相關建案「僧多粥少」，銀行透露，案源愈來愈少下，已使都更危老掀起新的競價風潮，最主要反映在舊案的利率僅調升約半碼（0.125個百分點），而未調足央行升息幅度的1碼，市場現在看到的最低利率，其中有土地擔保品的土融部分，仍在1.5％左右，至於無擔的建融利率，起跳價則約在1.625％。
銀行業者指出，央行要求銀行業者在升息之後，包括土建融、房貸業務，都得足額反映升息1碼，但只有都更危老是例外，「因為都更危老是重要國家政策」。因此，不論承作成數或利率，都得到例外豁免，同時亦成為唯一未計入銀行法第72條之2限制的不動產放款，金管會拉高不動產放款風險權數時，都更危老的放款也被豁免。
「這也是為何銀行業者之間願意卯力爭取都更危老案，甚至不惜削價競爭」，銀行主管直言，由於金管會未調高風險權數，相對使承作都更危老相較其他放款資金成本較低，且不會占用銀行法第72條之2的額度，而且又是政策放款，在金管會或財政部的考評上都有加分效果，因此銀行業者當然展開競價。
同時，都更危老因為國家重要政策的特殊性，因而央行並未嚴令要求一定要在利率上足額反映3月升息的調幅，因而使客戶對銀行的議價空間更大。 銀行業者透露最新的行情價指出，在央行升息之後，銀行新接的都更危老案大致從1.8％起跳，但在央行升息之前銀行就已承作的舊都更危老案，則僅升半碼至不到1碼的幅度。
銀行業者指出，去年底看到最低的利率，都更危老土融的部分只有1.35％（整合購地）或1.4％，現在則小幅拉高至1.5％，無擔保放款的建融，則由原先的1.5％拉高至1.625％，算是目前都更危老舊案最低的價格行情。
體感設備大廠智崴今天發布重大訊息，公告出售桃園市新屋區中山段共12筆土地等不動產，以符合未來營運規劃，預計處分利益約新台幣9730萬4992元。 總部設在高雄的智崴表示，處分桃園資產是因為計劃將生產基地南移到高雄，在整合上更方便。
智崴另公告今年第1季財報，歸屬於母公司稅後淨損約1233萬元，每股虧損0.2元，主因研發新一代體感設備的費用較高、部分專案延後認列收入所致。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，懇請來信告知，將從系統作處理。
