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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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針對財委會立委質詢，央行選擇性信用管制是否五度調整，央行總裁楊金龍表示，「未來還有精進調整空間」，並透露可再出三招，一是縮短房貸年期，降低30年期及以上房貸年限；二是六都等特定地區自然人第二戶房貸成數限制；三是鎖定全台房市熱區進一步限縮貸款成數。
楊金龍指出，央行從2020年12月以來共四度調整選擇性信用管制，當前銀行不動產貸款集中度大致穩定，但不動產授信占比37.1％，對照歷史最高37.9％，仍處相對高點，「央行目標是降到35％以下」，因此房市管制尚有精進調整空間。
至於未來仍可調整管制的工具，他透露，包括縮短房貸年期，降低30年期及以上房貸的年限，及第二戶房貸成數限制，還有鎖定六都或全台熱區限制貸款成數。 觀察30年以上的長年期房貸，雖然總利息負擔高，但炒短線的負擔卻低，形同提供炒房空間。其次目前管制針對台北市等六都及新竹市縣等特定地區，自然人第二戶無寬限期，尚未在貸款成數上設限。並且還可針對房價漲幅高的熱區或全國，進一步限縮貸款成數。
至於是否透過連續升息加速抑制房市過熱，楊金龍認為，升息主要是針對通膨問題，雖然對抑制房價上漲也有一定的作用，但調高利率的影響是全面性的，銀行資金成本增加，將反應調高房貸利率，首購房貸族的利息負擔跟著增加，因此3月升息1碼（0.25個百分點）後，即提醒首購族應注意個人的財務負擔。
楊金龍強調，央行將持續關注信用資源集中不動產市場的情形，採行多項配套措施，包括邀集銀行座談，籲落實法規遵循及授信風險定價原則，派員金檢，2021年以來合計辦理99次專案金檢，強化督促動工興建，加速土地開發利用，並檢視房市管制措施執行成效，適時檢討管制措施內容，達到促進金融穩定目標。
根據財政部統計資料庫最新資料顯示，個人房地合一稅收4月共31.6億元，年增率高達120%，並創下歷史單月的次高紀錄，顯示2016年後買進不動產的民眾，受惠過去一年不動產價格大幅上漲，近期出售資產都出現明顯增值，其中台中市連當9個月的稅收王，新竹市則是房地合一稅收年增達5倍。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去一年許多都會區的房價漲幅都超過1成，持有不動產的有產階級，房價也多隨之上揚，加上許多區域的房價都寫下歷史新高，促使多屋族出售手上閒置的不動產，同時預售案也已納入房地合一2.0的課稅範圍，都帶動房地合一稅收大幅增加。
財政部統計資料顯示，4月個人房地合一稅共31.6億元，年增1.2倍，統計六都與新竹地區的房地合一稅收變化，除了桃園市以外，其餘都會區的個人房地合一稅收都成長超過一倍，稅收最多的是台中市，4月個人房地合一稅收6.4億元，年增137%，且台中市已經連當9個月的房地合一稅收王，反映當地短期交易行為仍活絡，加上重劃區的地價與房價走揚，帶動稅收增加。
個人房地合一稅收狀況 個人房地合一稅收狀況 全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，台中房市身為中台灣一哥，地方建設強、宜居特性佳都磁吸購屋投資、定居目光，重劃區與特定熱區交易量體大，搭上房市熱潮、產業園區效應，轉手幾乎不見賠售，像是七期南側、機捷特區、水湳等熱區，均顯買氣加碼，獲利賣方繳稅也大方，且如七期豪宅身價還與新北市抗衡，成交價碼居高，稅收沸騰都不意外。
至於稅收增加最多的區域，則是新竹市，去年4月新竹市稅收為3000餘萬元，不過今年4月大幅增加至1.7億元，稅收金額年增率高達5倍，反映過去一年新竹地區房市飆漲，同時間2016年買進的不動產也都同步增值，因此近期出售都繳納了不少的房地合一稅金。
曾敬德指出，符合房地合一稅有兩大條件，包括短期與增值，交易時間越短稅率越高，且房價增值越多也會導致稅收增加，且從房地合一稅的稅收狀況可發現，稅收金額幾乎與景氣呈現同步走勢，尤其在預售換約也納入課稅行列後，也帶動稅收走揚，觀察未來若是房市地合一稅收逐漸趨緩，可能也代表房市也逐漸退燒。
立法院內政委員會12日審議《租賃住宅市場發展及管理條例》部分條文修正案，在野立委共提出七案，包括將租屋市場納入實價登錄、房屋租金改列特別扣除額等。內政部認為，租賃納入實價登錄恐擾影響市場安定，暫不可行。
原訂內政部政務次長花敬群備詢，但花敬群一早快篩陽性，臨時改由內政部常次邱昌嶽代理。邱昌嶽表示，對於將租賃市場全面實價登錄，並建立檢舉獎勵和罰則等，因考量租賃契約訂定屬債權行為，於租約雙方當事人合意即發生效力，個人房東自行出租住宅案件，難以全面掌握，貿然推動可能造成房東出租意願下降、租金上漲或市場閉鎖，恐影響市場安定，建議暫不予修正。
民眾黨團、時力黨團提案，推動租賃住宅服務業轉租案件申報實價登錄，並增訂查核與罰則。邱昌嶽回應，租賃市場發展及管理條例實施僅三年多，仍屬實施初期，以實價登錄方式揭露個別轉租資訊，恐影響房東委託租賃服務業意願，不利於包租代管產業發展。
現階段優先進行租賃資料申報內容調整與資料分析，逐步擴大掌握租屋資訊，未來視資料整合情形，研議供外界查詢的可行性。租賃住宅服務業轉租案件應申報實價登錄等提案，尊重委員會審查結果。
另藍委吳怡玎等提案，住宅租賃租金支出改列特別扣除額，並提高至30萬元，以減輕納稅義務人租稅負擔。邱昌嶽回應，租賃市場發展及管理條例規範租賃權利義務及租賃住宅服務業管理，如有修正必要，建議宜於所得稅法訂定，且因已涉及所得稅租金支出認列方式與抵扣所得額度變更，屬財政部稅制範疇，宜由財政部通盤評估。
據市調機構住展雜誌最新統計，今年520檔期共有12大重劃區新案開價再創區域新高，其中北市北士科重劃區每坪開價直接飆破110萬元，新北市二重疏洪道衝上7字頭，桃園龜山A7每坪飆破5字頭，顯示營造成本上揚、通膨等因素，持續推升新案價格飆升。
觀察各縣市新案價格發現，有12大重劃區房價再創區域新高，且多位於過去價格相對親民的平價重劃區，如青埔、蘆竹A10、南崁、龜山A7、八德等地，其中桃園就有六大重劃區房價飆升，比重占了一半。
2019年龜山A7重劃區新建案還有2字頭，但到2022年的520檔期，如新案「富宇哈佛苑」每坪開價竄升至52萬元，區域房價相當於一年跳一階；桃園南崁A10重劃區（山鼻站）2021年初新建案每坪成交價還在2字頭，下半年價格每坪直奔3字頭，今年520檔「寶佳峰匯」新案登場，每坪開價更登上35萬元。
新北市三重、土城也不遑多讓，2019年三重仁義重劃區區域每坪推案價僅40初頭，今年新案「元富信城鼎」每坪開價已站上6字頭。二重疏洪道重劃區去年新建案每坪成交價才剛站穩5字頭，但今年「漢特金捷」每坪開價飆上73萬元。土
城暫緩重劃區在2019年初每坪推案價還在43萬至48萬元，但今年新案「皇翔芊樾」每坪開價直上60萬元。 供需失衡的新竹市場，去年疫情延燒前「縣三重劃區」新建案每坪成交價還在32萬至40萬元，疫情後新案「竹風真好QMAX」原定去年928檔期以每坪60萬元登場，惟建案延宕至今年520檔期推出，但每坪開價已升至68萬元。
住展雜誌研發長何世昌表示，在營造成本持續墊高，且營造市場勞動力短缺問題未解，再加上通膨、房地合一稅2.0，造成新案價格節節升高，尤其是房價相對低基期區域，因建築成本占總成本較高，建商成本轉嫁壓力大，反而成為價格飆升最快的區域。
何世昌指出，今年房市520檔期因政府打炒房、央行升息、烏俄戰爭以及本土疫情大爆發等多重干擾，建商推案信心熄火，初估北台灣520檔期案量僅1,647.7億元、創近五年次低量，但在高建築成本、通膨等因素影響，新建案價格已與推案量脫鉤，呈現「價量背離」態勢。
台中房市近年來掀起精華市區造鎮潮，建商紛紛在西區、西屯區、南區等精華市區整合大基地開發造鎮，指標大案如草悟道「勤美之森」、中科特區「寶輝VILLAGE」、南區「昌祐X-City」等，都分成三期陸續推出，總銷規模均達數百億元，備受區域客矚目。 目前已進場的「勤美之森」、「寶輝VILLAGE」均傳出銷售捷報；預計6月進場的「昌祐X-City」造鎮案，據悉預約賞屋客不少。
其中，勤美集團在西區草悟道生活圈的造鎮案，規劃分成三期推出，預估三期總開發面積近萬坪；其中，第一期「勤美之森」土地面積約4,000坪，產品包括「勤美洲際大飯店」與百億豪宅案，目前豪宅銷售率衝破七成，每坪單價最高站上6字頭；第二期「勤美之丘」基地面積約2,500坪，產品包括豪宅與商場，開發規模推估在60億~70億元，預計年底前啟動。
此外，寶輝建設在中科特區推出「寶輝VILLAGE」造鎮開發案，由三塊四面臨路完整街廓組成逾8,000坪完整腹地，分為國際莊園、世紀莊園、THE PLAZA三階段開發，總銷逾200億元。全案以七期豪宅規格設計，由美、日國際團隊攜手打造有如「東京六本木」的國際城區，推出以來受到中彰投企業主、中科高階主管及醫師等菁英族群關注，每坪成交單價站上6字頭、創區域新高價。
在地深耕20餘年的昌祐建設，在台中南區宜寧中學舊校區逾萬坪大基地，與地主合建開發「昌祐X-City」造鎮案，將分成三期開發，總戶數達1,818戶。 其中，預計6月進場的第一期「昌祐雲之境」，基地面積2,011坪，產品規劃35～52坪三至四房，總戶數293戶，每坪開價48萬元起，總銷70億元。
台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章表示，近年台中總開發面積上萬坪的造鎮大案，大多分布在北屯區及海線地區，精華市區想催生出萬坪造鎮案的難度甚高，也讓南區醞釀推出的新案，成為台中近年來少見的市區大基地造鎮大案，具有市場指標。
新竹縣政府近日三讀通過《新竹縣房屋稅徵收率自治條例》修正草案，針對非自用住宅房屋採差別稅率，持有5戶以下每戶課徵2.4％稅率，6戶以上每戶3.6％，將於今（2022）年7月1日上路，既反映在明年房屋稅中。
新竹縣長楊文科表示，新竹縣當地具有良好的就業機會、宜居生活環境等因素，帶動近年人口成長，推動「囤房稅」主要針對持有多戶非自用住宅的持有人，以高利率的房屋稅課徵，減少炒房現象，同時協助更多人在新竹縣買得起房、住的起房。
限制較寬鬆 3戶內課1.2％稅率
新竹縣稅務局長彭惠珠表示， 此次修正案影響戶數，計有1.3萬戶，僅占新竹縣房屋戶數的4.44％；另外，持有3戶以下自用住宅，以及其他營業用等自用房屋，合計約有28萬戶，仍適用1.2％房屋優惠稅率。相較六都「囤房稅」規定，以新竹縣、桃園市、台南市持有6戶以上非自用住宅，才課徵3.6％稅率較寬鬆，而台北市持有3戶就課徵3.6％稅率，台中市則5戶以上課徵3.6％。
超商雙雄積極布建物流中心，全家斥資5.6億元，打造新花蓮多溫層物流中心，12日正式開工動土，預計明年啟用，屆時全家對於店鋪商品、以及多溫層電商包裹的理貨和轉運能量將大幅增加，除了倉儲空間擴大，可配送服務的店舖量能將一舉提升四成。
全家總經理薛東都表示，為完整布局全國物流配送網絡，提升對東部民眾與店舖加盟者的服務，全家去年就先取得花蓮縣吉安鄉光華工業區的土地，擬打造全新的多溫層物流中心，共計兩層樓，建物面積近2,500坪，冷鏈作業、常溫作業廠房各一棟，並規劃有常溫電商轉運與倉儲空間，以及冷凍電商空間，供旗下負責店舖配送的子公司全台物流、以及負責電商配送的日翊文化物流使用。
未來完工後，可對應花蓮及台東地區中長期的物流需求，有利東部地區物流配送網絡與效率再升級。
全家董事長葉榮廷早在2019年，就宣誓三年內將投資百億元，加強貨物流動效率，鋪建智慧供應鏈。近幾年，全家陸續稼動高雄岡山與北三瑞芳的多溫層物流中心，以及中壢與台南的電商衛星倉。 其他進行中的倉儲物流項目，還包括總投資金額31億元的台中大肚物流中心，目前興建中，預計2023年完工啟用。還有新竹的湖口物流中心，2021年購地，目前也在規劃中，目標2025年啟用。
無獨有偶，超商龍頭統一超同樣積極開展物流布建，統一超位在台南新市的複合物流園區案2月底剛動土，規劃地下一層、地上五層樓物大型物流園區，總投資金額上看百億元。另外，統一3月公告投下10.3億元，買下桃園楊梅7,196坪土地，同樣要打造倉儲物流園區。
揮別國貿大樓，滙豐（台灣）商業銀行昨日宣布喬遷，將總行正式搬進台北101大樓，象徵著進入全新的里程碑。滙豐表示，總行搬遷具有承先啟後的重要意義，除了代表滙豐集團持續在台灣深耕業務，也意味著台灣是滙豐在亞洲的重點發展市場之一，亦是滙豐對本地客戶兌現長期承諾的有力證明。
滙豐（台灣）商業銀行總經理暨台灣區總裁陳志堅指出，正如滙豐銀行在過去近40年的時間裡，參與了台灣社會的進步與繁榮，未來的滙豐將不遺餘力地在台灣經濟發展的過程中作出貢獻。他說，台灣擁有來自各個產業的資產和技能，有了這些資源，台灣可以比許多其他國家更加迅速、更容易地成為亞洲地區永續經濟的領導者。
滙豐銀行自2020年起至今年第一季為止在台灣已提供21億美元的ESG相關融資，永續金融相關之交易筆數也已逾40筆，積極協助客戶及社會掌握低碳轉型、永續發展的機遇。 陳志堅進一步表示，今年對於滙豐銀行來說是別具意義的一年，包括順利完成總部搬遷，台北101大樓擁有國際級的辦公環境，吸引國內外一流企業進駐，搬遷到更新、更高的辦公地點，宣示滙豐另一階段的嶄新開始。
滙豐銀行將繼續拓展在個人消費金融、企業工商金融、環球資本市場、證券服務以及資產管理方面的業務，利用其獨特的全球化服務、專業知識和視野，推動策略目標如財富管理、永續金融、數位科技平台等；滙豐還可以善用獨一無二的網絡優勢，扮演好橋樑的角色，促進台灣金融市場更好地與國際融合。
陳志堅指出，疫情讓全球企業重新譜寫工作模式的定義，未來的工作場所將不再侷限於一般辦公室，而是提供員工培訓、促進社交互動和加強合作。滙豐新總行的辦公場域將包含多功能協作空間、專注工作區、社交空間等，代表著更多的跨團隊溝通與連結。
中華工程（2515）積極從營造大廠轉型為房地產開發商的轉型計畫，透過都更案再下一城，成功簽下松山區興安街近700坪基地的都更案，估計未來更新後價值將達50億元，都更版圖也一舉擴大到七筆；另外，剛出爐的第一季財報也顯示，受惠京華城支付合併公司特別股的股息3億多元，單季獲利達4.34億元，EPS達0.28元。
中工近年積極擴大房地產開發的版圖，極力轉型到房地產，先前已陸續耕耘雙北市六筆都更案，目前再下一城，插旗台北市蛋黃區精華地段台北大學附近的都更案。 中工協理程安慈表示，已成功簽下松山區興安街的都更案，包括敦化段一小段135-1地號等18筆的土地，更新土地面積約676.99坪，目前已整合超過80％地主同意，目標年底之前可完成都更合建契約的簽訂；估計更新後價值將達50億元，都更版圖也一舉擴大到七筆。
中工表示，這筆興安街都更案，預估合建分配比例，將會依市府審議後核定的權利變換計畫作分配；目前依估價師評估，全案預估更新後價值，包括原地主權益，約為47.88億~51.8億元。
中工近幾年持續耕耘都更案，地點都鎖定台北市蛋黃區，最近逐步擴大版圖到新北市，今年1月首度成功跨進新北市樹林，與新北市政府正式簽訂新北市樹林東昇段290地號周邊公私有土地都更案，更新基地總面積1,249坪，其中新北市府公有土地面積占全區更新範圍 34.05％，使用分區為住一，預計最快預計2025年動工、2027年完工。
另外，中工都更案延壽國宅第一期「中工常翠」、第二期「中工耘翠」都已完銷，第三期「碧硯閣」去年推出，總銷約40億元，預計2024~2025年完工，延壽國宅J區今年1月已獲全數住戶同意，目標下半年啟動搬遷作業，並正式動工；另外南港區南港三小段316地號等三筆土地都更案仍進行中。
去年中工受惠「京華城」購物中心股權處分利益認列，海灌業外收益達28.49億元，加上「中工耘翠」完工交屋，全年合併營收達171.96億元，刷新歷年最高紀錄，EPS達1.75元，配息為0.534元，為2003年以來19年最高股利。 今年第一季受惠京華城支付合併公司特別股股息3億多元，使得單季獲利達4.34億元，年增四成，EPS高達0.28元。
興富發建設12日拋出震撼彈，子公司博元建設營運的高雄「悅誠廣場」，將在8月31日結束營業，宣告集團首度跨足百貨商場的處女作，開幕不到三年，就要熄燈走人；興富發建設副總經理廖昭雄表示，這一波疫情爆發，短期不會結束、看不到盡頭，因此集團決定壯士斷腕、結束營業。
興富發12日無預警宣布，100％持有的子公司博元建設，因疫情影響，董事會決議預計於8月31日之後，終止高雄「悦誠廣場」營運，悦誠廣場的相關員工，將依法令解僱或轉調至其他單位；至於資產設備、裝潢設備及物料備品，會依相關規定進行出售或報廢，董事會已授權董事長全權處理停業計畫及執行相關事務。
廖昭雄表示，之所以訂8月31日結束營業，主要是配合大多數進駐廠商的營運合約，會在當天期滿；「悦誠廣場」2019年開幕後，2020、2021年碰到疫情都挺過來了，好不容易重新調整櫃位，又碰到這波本土疫情大爆發，未來變種病毒是否再度爆發還難以預料，嚴重衝擊百貨業，因此集團忍痛決定停止營業。接下來擁有五成產權的興富發，會如何活化「悦誠廣場」產權？廖昭雄表示，目前首要任務是順利進行部分廠商解約、安置員工等事宜，未來的計畫一切還未定，不過興富發可能會提列部分營業損失在帳上。
「悦誠廣場」是興富發集團總裁鄭欽天親自操刀的第一座百貨商場，地點位於高雄位於民族一路、大順一路口，占地面積4,053坪，土地使用分區為住五，營業面積1.18萬坪，為地上三樓、地下二層的社區型百貨公司，原本是「大統新世紀」百貨公司的舊址，為國產實業和東南水泥各持有五成產權，博元以每年4,500萬元租金、承租15年，並於2019年6月開幕試營運。
去年11月，興富發建設更大手筆豪砸23.5億元，升格為「悦誠廣場」的房東，買下國產實業持有的五成產權，包括土地1/2產權持分2,026.95坪，建物1/2產權持分6,032.25坪。 「悦誠廣場」定位為社區型百貨，引進包括誠品書店、玩具反斗城等知名大店進駐，櫃位約120個，主要以餐飲為主、占四成多，特色是全台首創森林圖書館概念打造的社區型商場，同時也是興富發集團首度跨足百貨商場的新事業體，為結合購物、餐飲、休閒、體驗的複合式商場。
未料「悦誠廣場」營運不到三年，就不敵疫情考驗，宣布8月底劃下句點，震撼市場。 另外，興富發12日也公布首季合併財報，由於新案完工交屋多集中在下半年，因此單季營收70.29億元、年減18.8％，稅後純益9.3億元、年減67.4％，EPS為0.66元。
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