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央行總裁楊金龍釋出未來不排除限縮30年期以上房貸的想法,引發市場擔憂首購族將更難買房。 為免引發誤解,央行昨(14)日發布新聞稿澄清,係針對目前管制的受限房貸對象(包括購置高價住宅貸款、自然人特定地區第二戶購屋貸款等)限縮,不會影響首購族。
央行表示,總裁楊金龍12日於立法院財政委員會專題報告,接受立委質詢有關選擇性信用管制仍有精進空間的詢答時表示:目前不動產貸款集中度雖持穩但仍居高;未來管制措施將考量限制貸款年限,或第二戶以上貸款成數等。
楊金龍拋出限縮房貸年限消息後,房仲業者擔憂, 目前30年期房貸比例可能已接近四成,若變為20年,購屋計畫恐要延後,或是已買預售屋、等到要交屋,房貸變成20年,怎麼負擔得起?恐造成恐慌拋售。
央行昨日發出新聞稿指出,限縮貸款年限,是指後續可能針對目前管制的受限房貸,限縮其貸款年限,對象包含選擇性信用管制措施規範的公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款、自然人特定地區第二戶購屋貸款、自然人第三戶以上購屋貸款。
央行強調,並未打擊首購族購房。 房仲業者指出,如果央行並非針對首購族,而是對有購買實力的人進行貸款限縮,那就不是打房而是打炒房,但業者認為,在持續升息的時機點,本就能讓處於高點的房價反轉向下,無需再祭出任何打炒房措施。
四都及新竹等五縣市房市全部呈現「供過於求」問題,房產專家分析,這還不計入未來新增供給,也就是建照核發量,尤其去年全國建照核發高達17.04萬戶、創26年來新高,又以台中市、新北市占比最高,一旦房市反轉,超額供給的區域未來潛在賣壓相當大。
大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示,政府建照核發量反映了未來市場潛在供給量,2021年建照數高達17.04萬戶、為1995年後的新高,創26年來新高,顯示受到資金熱潮及市場氛圍地推動,投資買盤積極尋找價格尚有成長空間的區域,因此可觀察到建商推案區域已從蛋黃區擴到蛋白、甚至蛋殼區。
屋比房屋總經理葉國華表示,未來新增供給是房市一大風險;由於近兩、三年來在全球QE(量化寬鬆)、台商回流、低利率等利多因素影響下,國內房市在通膨、自住剛性需求兩大買盤推進,市場買氣暢旺,建商為搶商機,加快推案腳步,以致去年國內住宅建照核發量約達17.04萬戶,連五年大幅攀升,甚至超過房市前波高點、2014年的12.4萬宅,未來新增供給能否順利去化,將成為房市一大隱憂。
葉國華指出,觀察去年住宅建照核發量分布,高達八成集中在六都及新竹,其中台中市、新北市占比居冠亞軍,比重各達19.1%、14%,核發量各達32,502戶、23,925戶,桃園去年建照核發量也有23,351戶、比重達13.7%。在目前都會區房市普遍已出現「供過於求」的狀況下,接下來民眾買房需更加審慎挑選。
雙北市公辦都更已有良好模式,高雄則因S科技廊帶和5G AIoT的產業契機,配合起步,為了後發先至,高雄公辦都更舵手、副市長林欽榮為高雄建立一套獨特的「陪開發商走到底的官方承諾」。
端出三大措施,展示公權力負責的決心,消除建商對於時間冗長、不可控制的疑慮,在揮出「特貿三」成功招商的好成績後,每年將以二到三件公辦都更案,吸引建商投入。
高雄成功招商的兩案四件公辦都更,標得二件公辦都更案的國城建設董事長特助洪士庭指出,在都會區大面積土地愈來愈難取得的趨勢下,公辦都更有其獨特魅力,開發商不用再耗費時間整合地主,而是政府已經完成整合,開發商只要根據財務試算、共同負擔比等,決定是否競標。
不過,都更的前半段難題雖然解決,但洪士庭認為,開發商得標、簽約之後,送件公辦都更事業計劃後,取得建照的過程中,開發商仍盼政府部門能夠在行政程序上予以簡化,才能確實消除公辦都更時間成本的不確定性。
高雄副市長林欽榮指出,在2015年台北市副市長任內,率先推動北市公辦都更,他深知時間冗長、不確定性,是開發商最關切的變數,「如果要搞個1、20年,沒人要做啦!」 因此,2021年就任高雄副市長之後,便提出「168」專案,除了提供開發商一條龍的單一服務窗口,開發商只要公辦都更事業開發計劃報核之後,六個月的工作天一定核准,並且在八個月的工作天核發建照。
在都更領域領身經百戰,且曾不惜動用公權力拆除釘子戶的林欽榮強調,高雄推動公辦都更,具有良好的機遇,特別是S科技廊帶和5G AIoT的產業發展契機,因此,高雄「一定要做給大家看」,讓外界信任,高市府「一定陪開發商走到底」。
林欽榮說,在招商時,評選一定做到公平、公正、公開,開發商與高市府的權利義務,一定清楚載明,還加上一條龍專案平台的「168」制度,這三大措施,絕對是高市府在推動公辦都更,全台獨一無二的,「有了這些保證,開發商就不必再擔心政府不守信了」。 他說,高雄將去年訂為「公辦都更元年」,迄今已有動工的「高雄捷運鳳山國中站周邊地區公辦都更案」一件標案、以及今年第一季陸續簽約的「特貿三」公辦都更三件標案,正在招商中的有「左營機20都更案」,未來將會以每年二到三件招商成功的公辦都更案,穩定向前。 林欽榮指出,在節點的軌道經濟時代,公辦都更、或是捷運聯合開發,將是高雄走向TOD的新時代,藉由「168」等三大措施,高雄一定要後發先至。
新北市「台北大學特定區停二用地」招商案,於今(2022)年4月29日至8月2日期間,透過BOT模式辦理第1次招商作業,期望透過民間資金及創意,打造兼具商業服務、立體停車場與公益設施的多功能建築。
新北市經發局長何怡明表示,「台北大學特定區停二用地」屬都市計畫停車場用地,土地面積約1,875坪、容積率500%、建蔽率80%,採50年的營運期,未來可規畫地上7層、地下3層,總樓地板面積約1,3915坪的綜合商場,設置停車場、親子樂園、長照機構、托嬰中心、幼兒園及活動中心等設施,為北大特區帶來更多元性的生活需求。
結合三鶯捷運線 擴大聯外通道
何怡明指出,本基地周邊以大型住宅社區為主,未來配合本案開發,可提供不同年齡層之在地居民,所需商業、育樂、及公共服務機能;另外,結合捷運三鶯線2023年底通車,民眾搭乘捷運即可往來台北、新北、桃園等地區,擴大台北大學特定區聯外通道,有效提升整體交通便利性。
環狀線南北環段18站有17站工程未標出,平均流標3次,最多5次,期程勢必延誤1至2年。新北市議員李坤城建議可先與潛在廠商討論再招標。北市捷運局表示,已增加200多億元經費,預計6月再招標。北捷表示,標出不去將與中央、新北市府討論對策。
南北環段原定2027年完工,但目前僅環狀線北機廠站標出動工,北環段仍有11站無法動工,北市分為5個標案,其中4個標案公告上網後平均流標3次,最高紀錄5次,主因是原物料上漲,許多營造廠投入國內科技廠房建造,不願投標環狀線。南環段有6站也未標出。 台北市捷運局表示,受國際情勢影響,從2020年7月至今,營建物價總指數漲20%,鋼價漲幅超過50%,原編列的經費不足,廠商不願投標,才遲遲無法動工。
北市捷運局表示,市府目前將北環段11個車站拆成5個標案,其中Y25、Y26、Y27站體較大,會較晚開標。另4個標案經過檢討增加經費,預計6月初會再招標;南環段將先公開招標動物園站、政大站,另外4個站體將視招標狀況,調整後再公告上網。 因環狀線涉及層面廣,若這次還標出不去,將會重新與中央、新北市府重新檢討,討論是否再增加經費,或尋找其對策解決問題。但捷運聯開案目前都還在用地取得、招商階段,比較沒有急迫性,時間彈性較大,不會受流標影響。
李坤城指出,環狀線流標多次,能施作捷運的公司也不多,政府可提早與潛在廠商討論流標的問題點,達成一定共識後再上網招標,否則一直流標,時間愈拖愈久,經費愈來愈高,損失的只是政府與人民。
北捷表示,環狀線2020年通車,全年平均運量約4萬人次;今年平均日運量約3.9萬人次;疫情爆發後,5月日運量降到2.9萬人次。 各界關心的環狀線經營權問題,新北市捷運局回應,新北環狀線由新北市出資、中央補助興建,2018年簽訂營運行政契約委託北市府營運至2023年1月30日。目前已啟動移轉前前置協商作業,去年11月19日起已逐步商討移轉細節。
新竹縣政府近日公告,「新竹縣大眾捷運系統整體路網評估計畫暨新竹藍線可行性研究」最快將於今(2022)年6月通過期中審查、年底前遞送至交通部審查,有望串聯竹北生活圈、新竹科學園區、高鐵特定區和新竹舊城區等生活圈,擴大新竹縣大眾運輸路網。 新竹縣交旅處長游志祥表示,本計劃將分為先期、中期和遠期計畫進行,主要透過規劃各條輕軌路線,支援新竹縣產業生活圈,包含新豐、湖口、竹北、竹東、寶山、芎林、新埔、關西、橫山、北埔、五峰等各生活圈需求。
先期計劃路線出爐 涵蓋高鐵、指標建物
游志祥指出,先期計畫主要為東西向路線,涵蓋高鐵新竹站、光明六路生活圈、喜來登飯店、遠百竹北店等,東西兩端預計透過銜接新竹市紅線,形成環狀路線,有望紓解縣市間的交通流量,使大新竹生活圈更便利。 至於其他鄉鎮市及竹北生活圈連結,目前尚未有完整的調查,游志祥表示,待新竹縣整體路網規劃案送交通部審查後,先期的藍線就能進行可行性評估;未來中、遠期計畫也已預先納入各生活圈需求,以及預留未來路線轉乘、機廠等設施空間。
由於大面積土地資源愈來愈少,高雄市的公辦都更將跟捷運聯開發案一樣,走向台北模式,吸引愈來愈多建商參與,不過,參與公辦都更的高雄建商,迄今仍只有國城建設一枝獨秀,在南台灣總共標下四個公辦都更案,預估投資總額超過270億元。
國城建設董事長特助洪士庭表示,未來將會持續投入政府推出的公辦都更。 他認為,公辦都更最大的優點是,建商不用再耗費時間整合基地,而是由公部門扮演基地釋出者,「不過,也要挑乾淨的」,不需再由建商協調其它地主,在此條件之下,過去少碰都更危老的國城建設,將持續拓展公辦都更領域。 三
年多來,國城已經標下四個公辦都更建案,他說,最早啟動的「高雄捷運鳳山國中站周邊地區公辦都更案」,已於今年2月動土,預計投資20多億到30多億元,興建546戶大樓住宅。
洪土庭指出,在高雄國城標得的第四個公辦都更案,則是今年簽約的高雄亞灣「特貿三」,該案將規劃興建一棟40多層的住宅大樓、以及29層辦公室,投資金額粗估逾100億元,預計今年6到7月,送出都市更新事業計劃草案,希望順利走完都更計劃審議和都市計劃審議,期盼二年內可以取得建築執照,開始動工興建。
除了高雄,洪士庭表示,國城也揮軍台南和嘉義,2021年2月簽約的台南平實營區8,683坪都更案,目前正在進行都更審議等行政程序,將與台南在地建商府都建設合作,預計投資至少120億元,興建12棟大樓住宅,其中一棟提供給南市府作為社會住宅,總樓地板面積達7萬多坪。
今年2月簽約的「嘉義市民族國小西側公有土地第一期公辦都市更新」案,國城建設將投資大約30億元,他說,希望明年底之前可以取得建照動工,在2027年之前,完成四棟15層高的住宅大樓。
不動產代海悅(2348)公布第一季財報,歸屬母公司業主淨利3.21億元,季減35.54%、年減32.28%,每股盈餘3.02元。海悅第一季營運受到本土疫情升溫,導致賞屋人數趨緩且建商推案保守,海悅表示,第二季代銷業務已明顯回溫,預期上半年營運表現可望維持與去年同期相當。
年初因台灣本土疫情確診數居高不下,且適逢農曆春節,多數建商選擇保守推案,導致全台代銷建案來客人數銳減,不過,海悅全台代銷多角化佈局仍發揮效益,且在穩健佈局轉投資策略下,按權益法認列轉投資收益2,096萬元,第一季仍繳出營業利益4.4億元、稅後淨利3.21億元、每股盈餘3.02元的歷史同期次高獲利表現。
海悅指出,自春節後新建案推案量回溫,3月起全台建案接待中心來客人數已逾千人,得帶動公司3、4兩個月併營收都達到雙位數的年成長表現,而全台百億級包銷個案陸續推案搶市,包含台北市《Diamond Towers台北之星》總銷金額達450億元、新北市《大同莊園3》案量約150億元、與高雄市《港灣1號院》總銷金額亦達140億元,已陸續於第一季啟動銷售。
其中,興富發於全台陸續推出指標個案,包含有桃園《興富發鉑悅》、台中《興富發市政新銳》、《興富發鉑金愛悅》、高雄《港灣1號院》等,已開案與預計推案的總銷金額合計共800至1000億元,海悅代銷業務來源無虞,隨著建案銷售增長,上半年可望維持與去年同期相當。展望今年,目前在手案量維持2000億元的高檔水位,隨著營收成長,轉投資收益挹注,中長期營運穩健。
被形容「買到新建案比買快篩還難」的新竹房市,長年住宅供不應求,新推建案少得可憐,今年520檔期案量更是僅230億元,有鑑於此,愛山林建設於茄苳交流道旁推出18萬坪智慧城市「宏道新竹帝寶」被譽為台灣史上最大住宅開發案,規劃2層獨棟美式大別墅與7樓新加坡式花園住宅,不僅紓解供需失衡的竹科新貴購屋需求,相較新竹市與竹北每坪動輒60萬元的行情,「宏道新竹帝寶」大樓產品每坪開價4字頭起、獨棟別墅65萬/坪起跳,提供新竹自住客價格平實、全台首座美國UL認證的健康城市住宅。
據住展雜誌統計,北台灣今年Q1新建案房價持續走強,各縣市全面上漲,尤以新竹地區單季大漲11%最為兇猛。由於新竹今年Q1新建案供給量急縮導致供需失衡更加惡化,以致房價持續暴漲。
以新竹縣竹北精華重劃區和竹市東區關埔重劃區來說,中古屋已跳漲到每坪40幾萬元,甚至還出現5字頭行情,持續推升新建案房價來6字頭以上,使竹科新貴面臨房價高漲、又買不到新房的窘境。 而這樣的狀況,在宏國關係事業-宏道地產與愛山林建設於茄苳交流道旁的超級指標大案「宏道新竹帝寶」正式登場後,終於能獲得緩解。
全案總案量上看900億,基地緊鄰茄苳交流道旁,1分鐘就能上國道,享有絕佳交通地段優勢, 18萬坪智慧城市,規劃14.7萬坪綠地廣場,約是大安森林公園2倍大,採40%低建蔽率、低密度開發,可建築面積僅約8萬坪,為了全面打造城市景觀,首次重金請到美國AECOM,沿著城市中軸-林蔭大道。量身打造寵物公園、會館公園、中央公園、大湖公園、極限運動場、樹屋樂園、沙坑樂園、球場公園共8座公園,並提供場域給新竹市政府,打造華德福幼兒園、華德福國中小,為全台第一所公辦公營雙語學校,另還有高中預定地規劃,達到完整教育環境。
「宏道新竹帝寶」在住宅開發上,被譽為台灣住宅史上空前創舉,共規劃8大住宅區,打造2層獨棟美式別墅社區。在別墅設計上,戶戶保留前庭院,可依主人興趣人打造成花園綠地、遊憩天地,或親友聚會首選的BBQ野餐區,告別舊有為4、5樓的「透天厝」偽別墅,擁抱有天有地、前庭後院的獨棟別墅人生,亦可針對購屋客的需求量身打造、客製化頂級別墅,不僅是首創新竹的優質環境與住宅產品,更是全台第一個大型美式生活造城案,未來也難以被超越,首期推出約1500戶,就已經吸引大批新竹客的目光,反應也相當不錯,預期很快就能完銷,愛山林也計畫在5~6年內將「宏道 新竹帝寶」完工交屋,且教育醫療、生活配套將全部完整到位。
愛山林建設總經理張境在指出,新竹房市為目前全台房價漲幅最高,新建案均價來到6字頭,甚至跳空開價出現8字頭,綜觀新竹房市,以竹科做為中心點,往北的竹北、往西的新竹市中心都已6字頭;往東的竹東單價也來到40多萬元,唯有往南、開發中的寶山,不但車行8分鐘至新竹科學園區,亦擁有最具有發展的大型開發區塊,此次推出的「宏道新竹帝寶」,7層新加坡式花園大樓每坪45萬起、美式別墅每坪65萬起,其中別墅型產品有別於過去台灣式連棟透天設計,是全台極其罕見的社區管理、美式大庭園微型城市規劃,這樣環境塑造出來的價格,未來價值不下於竹北,也吸引許多歸國子女、資金回流的台商購屋。
高雄近年房價上揚,買透天也愈趨困難。根據《高雄實價網》統計,自2021上半年至今,高雄透天交易前三名為仁武、楠梓、鳳山。在地房仲表示,鳳山文山特區透天要2500萬以上、華鳳特區中古透天1800萬以上;仁武八卦寮中古透天總價1200萬起跳、新電梯車墅動輒2500萬起跳;楠梓以鄰近未來台積電廠的莒光商圈中古透天詢問度高,屋齡30幾年、總價800萬就可以入手,另外高雄大學特區中古透天入手價也要1500萬。
目前仁武、楠梓的買方多半擔心未來台積電進駐,房價還會再漲,因此買方當下的需求較強,但追價情況已不如之前瘋狂。 高雄近年房價上揚,買透天也愈趨困難。資料照 高雄近年房價上揚,買透天也愈趨困難。
根據《高雄實價網》統計,自2021上半年至今,高雄透天交易前三名為仁武區共1190件、楠梓1063件、鳳山965件。 住商不動產鳳山文山加盟店店長鄭啟峰表示,鳳山老舊社區多,因此透天聚落也較多,當地熱門透天交易區如五甲,屋齡15年的中古透天約1千萬以上,巷弄內的舊透天屋齡30幾年,雖然停車較不方便,但仍可找到總價600~800萬的透天。當地高級住宅區如文山特區的透天面寬7.5米以上,地坪32~35坪,屋齡13~15年總價也要2500萬~3000萬;華鳳特區屋齡較新的透天地坪約32~40坪,總價1800萬以上、電梯車墅總價要2500萬以上。
至於北高雄的仁武,住商不動產仁武文學店店東陳偉尚表示,當地透天熱門交易區如八卦寮一帶,新電梯車墅總價2500~3000萬、無電梯車墅也要2000萬起跳;中古透天屋齡10~15年,總價1800萬上下,新舊透天差價不大,約5~6百萬。
不過他也提到,有能力在當地買透天多是40歲左右的換屋族,而年輕族群購屋總價多在1千萬初頭,但隨著中古屋房價上揚,買方需求強勁,現在較少看到總價1千萬以下的中古透天,市場較盛行買屋齡舊的透天重新整理,總價約1200萬~1500萬。
至於楠梓,台慶不動產楠梓後昌德民加盟店經理張志忠指出,楠梓建物以透天居多,當地熱門交易區如莒光商圈發展成熟,鄰近未來的台積電廠,因此詢問度向來很高,但屋齡普遍30年以上,地坪20~25坪,總價約800萬~1000萬;另外高雄大學特區也是熱門車庫別墅區,屋齡約15年的車墅,早期500萬~1千萬就有,現在入門價也要1500萬上下。
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