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中央銀行總裁楊金龍日前至立法院財政委員會專題報告「我國央行是否跟進美、歐、英、澳等國採行包含升息等貨幣緊縮政策,並調整房地產市場選擇性信用管制措施」,對於6月央行是否再跟進美國升息,楊金龍並未正面回應;但對第五波房市選擇性信用管制,央行卻出乎意外給了十分明確的方向和答案。
根據楊金龍當天備詢時的談話,央行選擇性信用管制確實「還有空間」,做法上則可能瞄準20年或30年以上房貸,並針對六都或是漲幅較高的地區調整貸款成數;對第二戶房貸也還能再有相關作法,例如對於先前已經祭出的管制措施,可考量貸款成數進一步調整。
依楊金龍的說法,30年房貸的貸款年限較長,利息負擔會愈來愈高,或許思考貸款年期不能太長、縮短期限,會更為審慎。 在提及央行希望房市能有緩步軟著陸的機會時,楊金龍也表示,今年3月底全體銀行不動產貸款餘額占總放款比率(銀行不動產貸款集中度),雖已由去年底的37.2%降為37.1%,也低於2009年10月底的歷史高點37.9%,但央行的目標是降至35%。
楊金龍本次在立法院的詢答,有兩大值得觀察之處。首先,央行過往雖常提及銀行不動產貸款集中度,但從未明確宣示「目標值」,更不用說提出35%這麼精確的數字。央行的金口一開,代表在銀行集中度未低於央行畫出的目標值前,選擇性信用管制都有持續的空間。
第二則是央行以往從未在理監事會召開前「亮底牌」,告訴外界央行可能動用的工具和管制措施方向。但本次距第二季央行理監事會召開還有一個月,楊金龍就明確勾勒央行第五波選擇性信用管制的可能內容,基本上顯示6月央行一定會再採取新的管制措施,否則將嚴重損及央行公信力。 且央行在赴立法院報告後次日,立即發布新聞稿,說明後續限縮房貸年限對象,將是針對目前管制的受限房貸,如法人以及自然人購置高價宅、特定地區第二戶以及三戶以上的購屋貸款,首購族除非購入豪宅,否則不會受到影響。
換言之,目前已被規範的公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款、自然人特定地區第二戶購屋貸款、自然人第三戶以上購屋貸款,6月之後最長房貸年限不得到30年,已經形同「釘在板上」,只等央行理事會宣布生效。 但是什麼原因,讓央行本次如此「迫不及待」,主動預告第五波選擇性信用管制?從央行3月理事會的議事錄,或可找到答案。
依議事錄,當天有多位理事認為,升息1碼對房價抑制效果不大,主要在宣示效果;儘管央行四度選擇性信用管制措施有一些成效,但近年國內房價屢創新高,形成房價上漲預期的氛圍;加上過去幾年台灣長期低利率環境造成資產價格膨脹,民眾提高通膨預期及買房抗通膨的想法也恐將進一步推升房價。 此外,去年第四季各區域無論中古屋或新成屋,房價漲幅均相當高,並遠高於去年第三季,且以新竹縣市漲幅居冠。
經與其他國家近期實質房價指數年增率相比,台灣實質房價指數年增率看似不高,但若以過去20年累計實質房價漲幅而言,台灣實質房價累計漲幅在全球位居前幾名,理事們認為,應針對選擇性信用管制措施多加討論;若有必要,央行應繼續加強選擇性信用管制措施,且央行原本選擇性信用管制措施管制範圍較小,可思考將選擇性信用政策的影響力往其他面向延伸。
換言之,央行第一季其實就應祭出第五波選擇性信用管制,但當時受美國升息和通膨議題影響,加上考量升息對房市降溫,理論上也有一定效果,最後央行做出的決定是先調高利率1碼(0.25百分點),但未同時祭出新一波房市管控措施。
從楊金龍本次在立法院詢答來看,等於已經提前洩露了央行6月一定會採取第五波選擇性信用管制的牌;在此同時,為了避免對有剛性需求的自用購屋者傷害過大,預期央行6月就算調高利率,幅度應該會較3月時的1碼縮減,以半碼(0.125個百分點)的機率較高,也不排除央行利率不動的可能。
選擇性信用管制是從資金流向面去減少銀行資金流往不動產,升息則是提高資金成本,央行揮舞這兩把大刀的同時,也必須兼顧一般民眾購屋需求、建商經營正常化,及避免房市泡沫化衝擊經濟,輪流出招、且戰且走,或許是比雙刀併用更務實的做法。
據經濟部資料顯示,桃園以超過新台幣2,300億元投資,拿下「投資台灣三大方案」中,國內投資額冠軍寶座。世邦魏理仕認為,目前以科技業、製造業及物流業在桃園找地最為迫切;而未來數個月,在自用型投資人持續加碼下,台灣工業地產市場買賣仍將穩定成長。
據世邦魏理仕研究指出,2021年國內工業地產交易活動熱絡,總成交金額近1,600億元,年增率高達32%。分析去年工業地產市場規模,占整體大型不動產投資市場的35%,可見工業地產已成為投資人關注之焦點,其中三大主力,分別來自自用型買方、壽險業者及開發商。
而根據桃園市政府城鄉發展局資料顯示,國內工業區中,桃園具有33個報編工業區、近新台幣3兆元的工業產值,一舉成為全台產業用地供給最大、產值最高的地區。加上它擁有機場、火車站、捷運等交通優勢,以及位居聯外交通樞紐位置,成為不少業者找地、擴廠首選。
根據經濟部「投資台灣事務所」截自今年5月最新統計數據指出,目前投資台灣三大方案(歡迎台商回台投資行動方案、根留台灣企業加速投資行動方案、中小企業加速投資行動方案)投資額已達1兆6,814億元;通過審核的1,191家企業中,有超過百家選擇落腳桃園,投資金額超過2,300億元,約占整體投資總額的二成,桃園投資額躍居全國第一。
李嘉玶指出,去年桃園市以新台幣233億元的總成交金額,成為國內最大工業土地買賣市場,而廠房交易更連續四年蟬聯全台投資金額最高縣市,去年桃園廠房成交案共計新台幣154億元。 世邦魏理仕台灣資本市場部主管林敬超則表示,目前以科技業、製造業及物流業在桃園覓地需求最強,也成為推升工業地產交易的主力,但在市場上持續缺乏大面積工業土地供給的情況下,預料未來數月,在自用型投資人包含製造業、物流業者以及資訊中心的持續加碼之下,台灣工業地產市場的買賣動能將維持穩定成長。
據內政部最新消防統計,2021年至2022年3月底前,全國不分類型有26,353件火災,六都中祝融災害次數最少的桃園市共1,175件,為六都中火災案件最少,全國建築物火災起火處最高是「廚房」,此外,依序為「臥室、客廳、陽台」,不可不慎!
台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示,根據內政部不動產資訊平台最新統計,全國平均住宅屋齡31年,桃園市內的住宅屋齡相對新,平均屋齡26年居六都之冠,然而祝融之火多半發生在老舊的公寓大樓住宅,或是欠缺管理與維護的社區,因此屋齡新的住宅建物,對於建物設備品質的把關要求、管理與消防設備等維護,相較安全,因此祝融災害發生機率相對低。
據消防署2021~2022年3月全國火災統計分析,起火原因第1名是燃燒雜草、垃圾占34.7%;第2名電器因素為占13.8%;第3名為遺留火種占12.6%。江怡慧分析,住家起火源一般人都認為不是廚房就是神明廳,進一步根據住家起火處統計分析,有高達2,406件起火源是「廚房」,其次是臥房有908件,客廳也有602件居三,顯見家中除濕機、電暖器或是電毯等家電,都是需要多留意,接著陽台是否堆放雜物或有洗衣,烘衣機電器等457件居四,神明廳230件僅排名第五。
提醒,民眾平時應留意且確實做到居家防火安全,包括安裝住警器、養成良好且安全用火與電器習慣、用電不超載、使用安全標章的電器、電器周圍不放可燃物或是使用耐燃材料裝修、滅火器等都是預防災害發生相當簡易的方式。
第一建經研究中心副理張菱育表示,經過921大地震後,政府規定申貸房貸的屋主,在投保住火險時,強制加保地震基本險,即所謂「住宅火災及地震基本保險」,其中民眾在投保時,尚須留意住宅火險所承保的範圖,像是頂樓加蓋、防火巷加建都不在承保範圍內,而且住宅火險只承保「住宅使用性質」的建物,若像是商辦、店面、廠房、倉庫等則是投保商業火災保險,此外,爭議最多的是屋內的動產,保額上限為80萬元,不過像是珠寶、皮草、金銀條塊及藝術品等貴重物品,都不在理賠範圍內。
歷經二階段、總共14年的京城建設「博愛都更」案,都市更新事業計畫及權利變換計畫,獲得高雄都發局核定。 預計規劃興建479戶首購和首換宅,傾向先建後售。該案是由今年3月2日過逝的京城前總經理陳添進,在2008年進入京城建設服務之後,一手推動,高雄都發局今年5月正式公告實施,可算是圓了陳添進的遺願。
高雄都發局16日表示,位在高雄市苓雅區高雄捷運橘線五塊厝站旁,由京城建設擔任實施者的「博愛都市更新案」,高市府今年5月正式核定「變更高雄市苓雅區福河段 698-1地號等53筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案」,全案預定2023年申請建築。 都發局說,「博愛都更」案分為南北兩區域,北側區域位於苓雅區中正一路,緊鄰五塊厝捷運站3號出口,早年為高市府1966年興建128戶供低收入戶租購的博愛平價住宅。
高市府於2008年劃定高雄市苓雅區福河段博愛社會住宅都市更新地區,後由京城建設擔任實施者,協調整合公、私有地主,該案北側區域原於2011年4月向高市府報核,經高市府都市更新審議程序,於2013年1月公告核定實施事業暨權利變換計畫。
高雄都發局表示,考量都市更新整體公共利益,實施者京城建設召開多次地主協調會議,持續整合該案南側區域20餘位地主,歷經七年再次完成整合南側私地主,京城再於2021年5月申請變更事業計畫報核,納入南側基地,並於2021年11月完備都市更新聽證等法定程序,2021年12月22日經高雄市都更爭審會審議通過,實施者修正計畫後,今年5月核定實施。
根據財政部統計資料庫資訊,過去六年政府從房地產收取相關稅收超過一.八四兆元,包括地價稅、土地增值稅、房屋稅、契稅、印花稅及房地合一稅等六大項。不動產開發公會全聯會理事長楊玉全指出,房地合一稅稅收去年達三二二億餘元,若依據所得稅法第一二五—二條規定,得用於住宅政策與長期照顧服務支出,建議可專款專用在首購族房貸利息補貼,才能對症下藥,讓民眾感受施政效能。
去年各項房產稅收達三四八○億餘元,相較六年前的二七三一億餘元,成長二十七.四二%、增加近七五○億元;楊玉全指出,房地產每年貢獻如此高額稅收,政府若能將稅收「取之於房地產、用之於房地產」,提供年輕人租金補貼、購屋利息補貼,或興建更多社會住宅,才不會讓房地產總是成為民怨宣洩的對象。
楊玉全解釋,央行擬限縮房貸對象中包括第二戶這類族群,其實買第二戶住宅很大原因是改善居住環境、提高居住品質,也就是所謂的換屋族;但部分購屋者可能第一戶住宅的房貸尚未還清,因此購買第二戶時想要運用寬限期、三十年期房貸等來減輕第二戶的購屋負擔,等到第二戶交屋入住後,再把第一戶賣掉清償剩餘房貸,並減少第二戶房貸;央行卻拿掉第二戶寬限期並採差別利率,對換屋族絕對是傷害!
他還指出,經過政府連環拳打房後,房地產短線投機客比率極低,絕大多數都是首購、換屋族等剛性需求,例如之前曾傳出青埔某案一七○多戶有一五○戶轉約,就顯示投資客都已退場、由自住客承接;還有近期桃園某案可售戶數四九一戶,已賣掉四一三戶,僅有一戶轉約,也顯示房市自住需求穩定。 楊強調,若三十年期限貸令貿然上路,對於預售、興建中的自住已購民眾來說,相當不公平,甚至在交屋時會因房貸被政策限縮,進而衍伸出嚴重交易糾紛。
近期因央行宣布升息,使得民眾購屋信心與預算受到影響,也讓房貸族壓力倍增,如何有效節省房貸支出,房貸族應趁此機會好好算一算。 首先,檢視自己的房貸合約利率,假設早年申貸的利率高於目前市場的房貸利率(1.34%~1.6%),可跟原貸款銀行商談,若往來紀錄良好將有利於爭取降息;若原貸款銀行下降空間不大,再評估是否轉貸到其他銀行。
在考慮轉貸時,應留心以下3個時間點:
1.房屋鑑價金額上漲時,通常貸款擔保品的價值跟著上升,銀行可能會願意以更優惠條件放貸;
2.央行降息時,各銀行的「指標利率」會跟著調降,指數型房貸的利率跟著下降,就可考慮轉貸;
3.房貸合約有議定清償時間,若未滿3年會收取違約金,當超過限制清償時間、沒有違約金時再考慮轉貸。
至於轉貸的評估,則有以下4個重點:
1.還款能力:由於這是銀行評估承貸及貸款成數的重要因素,因此房貸族應先自我分析一下,近半年房貸還款是否正常?有無遲繳或信用卡循環紀錄?
2.房屋擔保品條件:可先搜尋近年周圍新成交的物件是否增值,附近生活機能是否方便,銀行會評估物件轉手條件,再決定貸款成數。通常在非學區、交通不便,或是位在工業區的套房物件,銀行審核相對嚴格,不論是申請貸款或轉貸,不見得有更好條件。
3.計算轉貸成本:轉貸相關費用包含政府規費、代書設定費,塗銷費用、房屋鑑價費用與開辦費用等,建議想轉貸前先利用各大銀行提供的轉貸試算機仔細算清楚。
4.利差與轉貸額度的金額:若新銀行利息降低0.25個百分點,每貸款100萬元,1年可省下2,500元;貸款總金額1,000萬元,每年則省下2萬5,000元利息,如果房貸轉貸總成本為1萬5,000元,等於第1年省下的利息就大於轉貸成本,此時便可考慮選擇申請轉貸。
到底轉貸有沒有好處?舉個例子來看,若房地產之前銀行鑑價800萬元、貸款8成為640萬元;而新的銀行鑑價為1,000萬元,一樣貸8成則是800萬元,等於多出160萬元的資金可運用。可以選擇高殖利率個股、ETF基金等理財工具來增加資產,但在投資前要先確認個人資產配置情況及可承擔風險;如果不想冒投資風險,則可考慮提前償還部分房貸本金,或改為雙週還本利的方式,以降低每月房貸支出,省下部分利息。
全球搜尋引擎龍頭廠谷歌(Google)2020年在雲林科技工業區(雲科工)購置台灣第三座資料中心(Data Center)所需20公頃土地之後,以「後發先至」之姿,本月初起開始地質鑽探,之後進行整地工程,領先台南科技工業區(南科工)的第二座資料中心籌設案。這是Google繼營運中的彰濱線西廠區之後,又一個資料中心籌設案,已箭在弦上。 Google已購置南科工鹿耳二路20.6公頃土地,南科工服務中心去年也已將上述素地交給Google。
Google已在當地搭起圍籬,並做環境維護,每月繳交公共設施維護費6.4萬元,但迄未做地質鑽探及整地動作。 據傳,Google還看上鄰近南科工鹿耳二路旁、位於北側區外的國有財產署住宅區用地,面積約9.12公頃,希望有機會買下,納入Google台灣第二座的資料中心土地範圍,並希望能變更為工業用地。 國有財產署南區分署台南辦事處透露,目前還未收到Google提出購買9.12公頃住宅區用地需求案。
不過,南科工服務中心表示,Google設廠案因牽涉到保密條款,該中心不清楚Google新的購地計畫內容,並強調該住宅區土地,已點交給國有財產署,未來若要購地,Google不僅要做環境影響差異分析,還要做都市計畫變更案。
南科工服務中心強調,未來若Google與國有財產署談成後,Google南科工設廠面積累計近30公頃,也滿不錯。另外,Google在南科工還未設廠,所以還不用繳交工業區污水處理費。 至於Google購置台灣第三座資料中心基地,位於雲科工竹圍子的科加三路、科加五路,及雲科路二段的完整街廓,是向原地主中纖購買20公頃土地,Google以「特許投資顧問公司」名義,向斗六地政事務所辦妥土地產權移轉登記。
Google每年繳給雲科工的公共設施維護費,因年繳打九折優惠,一年約繳交73.9萬元。 雲科工服務中心透露,本月初起,Google開始做地質鑽探,之後接續進行整地工程,但尚未申請建照,未來籌設新廠時,若產業別合適,該中心會鼓勵Google建置屋頂型的太陽能板,並做廠區綠化。
因Google是全球性指標公司,一旦進駐後,可帶動地方知名度及就業機會。至於人才招募、用地及送審資料等事項,若Google提出需求,雲科工服務中心會全力配合或協助,並以最快速處理方式,加速Google在雲科工設廠落腳。
商用不動產市場再現大型案件釋出,三商美邦人壽2013年以66.8億元取得的內湖精英電腦廠辦大樓,將以底價75億元,委託戴德梁行公開標售,預計7月13日截標。由於近年內科空置率極低,又為帶租約案件,備受市場矚目,若能順利成交,可望創下今年以來大台北商用不動產市場交易金額最高的記錄。
根據戴德梁行公告顯示,位於內湖區堤頂大道二段的精英電腦全棟大樓,土地面積約1,595坪,包含車位建物面積約1.1萬坪。 據了解,該大樓早先為精英電腦所有,2013年時開價70億元求售,後來由三商美邦人壽以66.8億元買下,並由精英電腦售後回租十年,如今隨著租約即將到期,而由於美國聯準會升息導致債券價格下跌,三商壽今年首季出現每股1.22元淨損,4月中董事會決議處分國內不動產。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,俄烏戰爭、全球股市下挫,加上升息預期帶動債券殖利率大幅反彈,壽險業手上的股票、債權價值縮水,根據壽險業公布最新財報顯示,今年第一季淨值項下金融資產出現1,603億元的未實現損失,壽險首季綜合損益是負5,328億元。
黃舒衛分析,市場進入升息循環之後,壽險業不但面臨投資不動產的租金收益率門檻拉高的困難,還要極力平衡資產負債表,以致短期評估投資型不動產會趨於保守,甚至要處分優質資產救急,以舒緩財務結構惡化的壓力。
目前商用市場自用剛需面來看,內湖、南港整棟物件釋出量少、吸引力仍強,雖然投資、置產氣氛轉為觀望,但今年已成交長虹豐匯、台北影業、南港砳建築共58億元。 業者指出,該案能否獲得投資機構的青睞、追價,或是自用買方搶攻地盤的灘頭堡,將成為連續升息、景氣預期下修挑戰的市場溫度計。
台中市推動工業區廠房立體化,再新增第9家位於太平區的昆兆益精密工業公司,因現有6個廠房不敷使用,3年前就打算新建廠辦,前年申請立體化獎勵方案獲審查通過,將可再增建1層廠房,預估可提供41個就業機會,並創造3億元產值。
工業用地嚴重不足,政府力推工業區立體化,以提高獎勵容積方式,核准工業區廠房往上增建,截至今年4月底,經濟部受理7件、中市府受理3件,累計已審查通過位於台中工業區內6件、大里工業區1件、仁化工業區1件,近日再通過太平都市計畫乙種工業區的昆兆益新建廠房。
昆兆益生產各類鈑金零件,且採雷射切割、表面處理等多種製程客製化零件,終端客戶包含奇異再生能源與嬌生等;2019年就規畫新建A棟辦公室及B棟地下2層、地上3層廠房,增建新廠將導入全新智慧化自動產線。
經發局長張峯源指出,獎勵方案核准後新廠將可再增加3393.31平方公尺樓地板面積,並設置844.18平方公尺屋頂太陽能設備、約2面國際標準籃球場,可發電量121.8千瓦,每年約可減少7萬7472公斤碳排放。
經發局表示,容積獎勵可強化產業用地使用效能,容積獎勵包括「新增投資」、「能源管理」與「捐贈產業空間或繳納回饋金」3項,歡迎廠商投資台中,針對擬新設廠或擴廠於台中市都市計畫範圍內乙種工業區、非都市土地整體開發的工業園區廠商,都可踴躍提出申請。
台北市信義區七年來再現每坪萬元租金,近年積極擴張的糕餅業者「橘村屋」,今年3月以月租25萬、每坪1.07萬租下商圈忠孝東路五段店面,這也是自2015年以來再度出現實價租金每坪逾1萬元成交,緊鄰信義計畫區的市府商圈店面租金行情,已追上東區。
實價登錄顯示,過去忠孝東路五段較指標的店面租案,為燒烤業者「新村站著吃烤肉」在2019年時以月租80萬元、每坪8,456元租下原為「金鑛咖啡」的店面,此次則睽違多年再站上萬元關卡,相對於近期東區商圈的忠孝東路四段店面租金單價,僅為每坪6,588元與7,566元,此消彼長下,忠孝市府商圈的店租行情已經追上東區。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,相較於東區與西門町受到國際觀光客人次雪崩影響,原本熱門店面出現大量與長時間空置的災情,但反觀緊鄰信義計畫區的忠孝市府商圈,卻看不到店面市場不景氣,區域內店面即使空置也很快有新的租客補上,且店租還能維持穩定的市場行情。
實價登錄顯示,過去信義區店租最高在信義計畫區內的威秀影城街邊店面,十年前都有每坪1.5萬到1.7萬元的紀錄,不過近年來,單坪餘萬元租金已相當少見。
曾敬德指出,這波觀光商機不景氣以國際觀光客的商圈衝擊大,但內需型商圈還能維持相對穩定,尤其如市府商圈「類觀光」的內需商圈,白天有上班族、晚上有周邊住戶,周末有信義區的觀光人潮,區域內空置店面很快吸引新的房客進駐,近一年來在市府商圈開店的業種,以連鎖餐飲最多。 其次,為部分的藥局,顯示出不管景氣與疫情怎麼變化,「民以食為天」還是市場上最基本的穩定需求。
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