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房產新聞

  1. 央行打炒房 升息好?還是選擇性信用管制好?

  2. 投資台灣三大方案 桃園吸金逾2,300億居國內投資額之冠

  3. 屋齡輕 六都火災最少是它

  4. 京城博愛都更案 獲都發局核定

  5. 去年高達3480億 房產稅收應補貼首購利息

  6. 央行升息,如何節省房貸支出?想申請轉貸,先評估四個重點

產業新聞

  1. 在台第三座 谷歌 雲科工 資料中心 後發先至

  2. 三商美邦賣內湖廠辦 底價75億

  3. 台中昆兆益廠房立體化 獲容積獎勵

  4. 信義區店面租金 每坪萬元再現

 


1、央行打炒房 升息好?還是選擇性信用管制好?

2022/05/17 工商時報

中央銀行總裁楊金龍日前至立法院財政委員會專題報告「我國央行是否跟進美、歐、英、澳等國採行包含升息等貨幣緊縮政策,並調整房地產市場選擇性信用管制措施」,對於6月央行是否再跟進美國升息,楊金龍並未正面回應;但對第五波房市選擇性信用管制,央行卻出乎意外給了十分明確的方向和答案。

根據楊金龍當天備詢時的談話,央行選擇性信用管制確實「還有空間」,做法上則可能瞄準20年或30年以上房貸,並針對六都或是漲幅較高的地區調整貸款成數;對第二戶房貸也還能再有相關作法,例如對於先前已經祭出的管制措施,可考量貸款成數進一步調整。  

依楊金龍的說法,30年房貸的貸款年限較長,利息負擔會愈來愈高,或許思考貸款年期不能太長、縮短期限,會更為審慎。 在提及央行希望房市能有緩步軟著陸的機會時,楊金龍也表示,今年3月底全體銀行不動產貸款餘額占總放款比率(銀行不動產貸款集中度),雖已由去年底的37.2%降為37.1%,也低於2009年10月底的歷史高點37.9%,但央行的目標是降至35%。

楊金龍本次在立法院的詢答,有兩大值得觀察之處。首先,央行過往雖常提及銀行不動產貸款集中度,但從未明確宣示「目標值」,更不用說提出35%這麼精確的數字。央行的金口一開,代表在銀行集中度未低於央行畫出的目標值前,選擇性信用管制都有持續的空間。  

第二則是央行以往從未在理監事會召開前「亮底牌」,告訴外界央行可能動用的工具和管制措施方向。但本次距第二季央行理監事會召開還有一個月,楊金龍就明確勾勒央行第五波選擇性信用管制的可能內容,基本上顯示6月央行一定會再採取新的管制措施,否則將嚴重損及央行公信力。 且央行在赴立法院報告後次日,立即發布新聞稿,說明後續限縮房貸年限對象,將是針對目前管制的受限房貸,如法人以及自然人購置高價宅、特定地區第二戶以及三戶以上的購屋貸款,首購族除非購入豪宅,否則不會受到影響。

換言之,目前已被規範的公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款、自然人特定地區第二戶購屋貸款、自然人第三戶以上購屋貸款,6月之後最長房貸年限不得到30年,已經形同「釘在板上」,只等央行理事會宣布生效。 但是什麼原因,讓央行本次如此「迫不及待」,主動預告第五波選擇性信用管制?從央行3月理事會的議事錄,或可找到答案。

依議事錄,當天有多位理事認為,升息1碼對房價抑制效果不大,主要在宣示效果;儘管央行四度選擇性信用管制措施有一些成效,但近年國內房價屢創新高,形成房價上漲預期的氛圍;加上過去幾年台灣長期低利率環境造成資產價格膨脹,民眾提高通膨預期及買房抗通膨的想法也恐將進一步推升房價。 此外,去年第四季各區域無論中古屋或新成屋,房價漲幅均相當高,並遠高於去年第三季,且以新竹縣市漲幅居冠。

經與其他國家近期實質房價指數年增率相比,台灣實質房價指數年增率看似不高,但若以過去20年累計實質房價漲幅而言,台灣實質房價累計漲幅在全球位居前幾名,理事們認為,應針對選擇性信用管制措施多加討論;若有必要,央行應繼續加強選擇性信用管制措施,且央行原本選擇性信用管制措施管制範圍較小,可思考將選擇性信用政策的影響力往其他面向延伸。

換言之,央行第一季其實就應祭出第五波選擇性信用管制,但當時受美國升息和通膨議題影響,加上考量升息對房市降溫,理論上也有一定效果,最後央行做出的決定是先調高利率1碼(0.25百分點),但未同時祭出新一波房市管控措施。

從楊金龍本次在立法院詢答來看,等於已經提前洩露了央行6月一定會採取第五波選擇性信用管制的牌;在此同時,為了避免對有剛性需求的自用購屋者傷害過大,預期央行6月就算調高利率,幅度應該會較3月時的1碼縮減,以半碼(0.125個百分點)的機率較高,也不排除央行利率不動的可能。

選擇性信用管制是從資金流向面去減少銀行資金流往不動產,升息則是提高資金成本,央行揮舞這兩把大刀的同時,也必須兼顧一般民眾購屋需求、建商經營正常化,及避免房市泡沫化衝擊經濟,輪流出招、且戰且走,或許是比雙刀併用更務實的做法。

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2、投資台灣三大方案 桃園吸金逾2,300億居國內投資額之冠

2022/05/16 經濟日報 陳美玲

據經濟部資料顯示,桃園以超過新台幣2,300億元投資,拿下「投資台灣三大方案」中,國內投資額冠軍寶座。世邦魏理仕認為,目前以科技業、製造業及物流業在桃園找地最為迫切;而未來數個月,在自用型投資人持續加碼下,台灣工業地產市場買賣仍將穩定成長。

據世邦魏理仕研究指出,2021年國內工業地產交易活動熱絡,總成交金額近1,600億元,年增率高達32%。分析去年工業地產市場規模,占整體大型不動產投資市場的35%,可見工業地產已成為投資人關注之焦點,其中三大主力,分別來自自用型買方、壽險業者及開發商。

而根據桃園市政府城鄉發展局資料顯示,國內工業區中,桃園具有33個報編工業區、近新台幣3兆元的工業產值,一舉成為全台產業用地供給最大、產值最高的地區。加上它擁有機場、火車站、捷運等交通優勢,以及位居聯外交通樞紐位置,成為不少業者找地、擴廠首選。

根據經濟部「投資台灣事務所」截自今年5月最新統計數據指出,目前投資台灣三大方案(歡迎台商回台投資行動方案、根留台灣企業加速投資行動方案、中小企業加速投資行動方案)投資額已達1兆6,814億元;通過審核的1,191家企業中,有超過百家選擇落腳桃園,投資金額超過2,300億元,約占整體投資總額的二成,桃園投資額躍居全國第一。

李嘉玶指出,去年桃園市以新台幣233億元的總成交金額,成為國內最大工業土地買賣市場,而廠房交易更連續四年蟬聯全台投資金額最高縣市,去年桃園廠房成交案共計新台幣154億元。 世邦魏理仕台灣資本市場部主管林敬超則表示,目前以科技業、製造業及物流業在桃園覓地需求最強,也成為推升工業地產交易的主力,但在市場上持續缺乏大面積工業土地供給的情況下,預料未來數月,在自用型投資人包含製造業、物流業者以及資訊中心的持續加碼之下,台灣工業地產市場的買賣動能將維持穩定成長。

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3、屋齡輕 六都火災最少是它

2022/05/16 時報資訊 郭鴻慧

據內政部最新消防統計,2021年至2022年3月底前,全國不分類型有26,353件火災,六都中祝融災害次數最少的桃園市共1,175件,為六都中火災案件最少,全國建築物火災起火處最高是「廚房」,此外,依序為「臥室、客廳、陽台」,不可不慎!

台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示,根據內政部不動產資訊平台最新統計,全國平均住宅屋齡31年,桃園市內的住宅屋齡相對新,平均屋齡26年居六都之冠,然而祝融之火多半發生在老舊的公寓大樓住宅,或是欠缺管理與維護的社區,因此屋齡新的住宅建物,對於建物設備品質的把關要求、管理與消防設備等維護,相較安全,因此祝融災害發生機率相對低。

據消防署2021~2022年3月全國火災統計分析,起火原因第1名是燃燒雜草、垃圾占34.7%;第2名電器因素為占13.8%;第3名為遺留火種占12.6%。江怡慧分析,住家起火源一般人都認為不是廚房就是神明廳,進一步根據住家起火處統計分析,有高達2,406件起火源是「廚房」,其次是臥房有908件,客廳也有602件居三,顯見家中除濕機、電暖器或是電毯等家電,都是需要多留意,接著陽台是否堆放雜物或有洗衣,烘衣機電器等457件居四,神明廳230件僅排名第五。

提醒,民眾平時應留意且確實做到居家防火安全,包括安裝住警器、養成良好且安全用火與電器習慣、用電不超載、使用安全標章的電器、電器周圍不放可燃物或是使用耐燃材料裝修、滅火器等都是預防災害發生相當簡易的方式。

第一建經研究中心副理張菱育表示,經過921大地震後,政府規定申貸房貸的屋主,在投保住火險時,強制加保地震基本險,即所謂「住宅火災及地震基本保險」,其中民眾在投保時,尚須留意住宅火險所承保的範圖,像是頂樓加蓋、防火巷加建都不在承保範圍內,而且住宅火險只承保「住宅使用性質」的建物,若像是商辦、店面、廠房、倉庫等則是投保商業火災保險,此外,爭議最多的是屋內的動產,保額上限為80萬元,不過像是珠寶、皮草、金銀條塊及藝術品等貴重物品,都不在理賠範圍內。

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4、京城博愛都更案 獲都發局核定

2022/05/17 工商時報 顏瑞田

歷經二階段、總共14年的京城建設「博愛都更」案,都市更新事業計畫及權利變換計畫,獲得高雄都發局核定。  預計規劃興建479戶首購和首換宅,傾向先建後售。該案是由今年3月2日過逝的京城前總經理陳添進,在2008年進入京城建設服務之後,一手推動,高雄都發局今年5月正式公告實施,可算是圓了陳添進的遺願。  

高雄都發局16日表示,位在高雄市苓雅區高雄捷運橘線五塊厝站旁,由京城建設擔任實施者的「博愛都市更新案」,高市府今年5月正式核定「變更高雄市苓雅區福河段 698-1地號等53筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案」,全案預定2023年申請建築。  都發局說,「博愛都更」案分為南北兩區域,北側區域位於苓雅區中正一路,緊鄰五塊厝捷運站3號出口,早年為高市府1966年興建128戶供低收入戶租購的博愛平價住宅。  

高市府於2008年劃定高雄市苓雅區福河段博愛社會住宅都市更新地區,後由京城建設擔任實施者,協調整合公、私有地主,該案北側區域原於2011年4月向高市府報核,經高市府都市更新審議程序,於2013年1月公告核定實施事業暨權利變換計畫。  

高雄都發局表示,考量都市更新整體公共利益,實施者京城建設召開多次地主協調會議,持續整合該案南側區域20餘位地主,歷經七年再次完成整合南側私地主,京城再於2021年5月申請變更事業計畫報核,納入南側基地,並於2021年11月完備都市更新聽證等法定程序,2021年12月22日經高雄市都更爭審會審議通過,實施者修正計畫後,今年5月核定實施。

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5、去年高達3480億 房產稅收應補貼首購利息

2022/05/17 自由財經 徐義平

根據財政部統計資料庫資訊,過去六年政府從房地產收取相關稅收超過一.八四兆元,包括地價稅、土地增值稅、房屋稅、契稅、印花稅及房地合一稅等六大項。不動產開發公會全聯會理事長楊玉全指出,房地合一稅稅收去年達三二二億餘元,若依據所得稅法第一二五—二條規定,得用於住宅政策與長期照顧服務支出,建議可專款專用在首購族房貸利息補貼,才能對症下藥,讓民眾感受施政效能。

去年各項房產稅收達三四八○億餘元,相較六年前的二七三一億餘元,成長二十七.四二%、增加近七五○億元;楊玉全指出,房地產每年貢獻如此高額稅收,政府若能將稅收「取之於房地產、用之於房地產」,提供年輕人租金補貼、購屋利息補貼,或興建更多社會住宅,才不會讓房地產總是成為民怨宣洩的對象。

楊玉全解釋,央行擬限縮房貸對象中包括第二戶這類族群,其實買第二戶住宅很大原因是改善居住環境、提高居住品質,也就是所謂的換屋族;但部分購屋者可能第一戶住宅的房貸尚未還清,因此購買第二戶時想要運用寬限期、三十年期房貸等來減輕第二戶的購屋負擔,等到第二戶交屋入住後,再把第一戶賣掉清償剩餘房貸,並減少第二戶房貸;央行卻拿掉第二戶寬限期並採差別利率,對換屋族絕對是傷害!

他還指出,經過政府連環拳打房後,房地產短線投機客比率極低,絕大多數都是首購、換屋族等剛性需求,例如之前曾傳出青埔某案一七○多戶有一五○戶轉約,就顯示投資客都已退場、由自住客承接;還有近期桃園某案可售戶數四九一戶,已賣掉四一三戶,僅有一戶轉約,也顯示房市自住需求穩定。 楊強調,若三十年期限貸令貿然上路,對於預售、興建中的自住已購民眾來說,相當不公平,甚至在交屋時會因房貸被政策限縮,進而衍伸出嚴重交易糾紛。

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6、央行升息,如何節省房貸支出?想申請轉貸,先評估四個重點

2022/05/16 Smart智富

近期因央行宣布升息,使得民眾購屋信心與預算受到影響,也讓房貸族壓力倍增,如何有效節省房貸支出,房貸族應趁此機會好好算一算。 首先,檢視自己的房貸合約利率,假設早年申貸的利率高於目前市場的房貸利率(1.34%~1.6%),可跟原貸款銀行商談,若往來紀錄良好將有利於爭取降息;若原貸款銀行下降空間不大,再評估是否轉貸到其他銀行。

在考慮轉貸時,應留心以下3個時間點:

1.房屋鑑價金額上漲時,通常貸款擔保品的價值跟著上升,銀行可能會願意以更優惠條件放貸;

2.央行降息時,各銀行的「指標利率」會跟著調降,指數型房貸的利率跟著下降,就可考慮轉貸;

3.房貸合約有議定清償時間,若未滿3年會收取違約金,當超過限制清償時間、沒有違約金時再考慮轉貸。

至於轉貸的評估,則有以下4個重點:

1.還款能力:由於這是銀行評估承貸及貸款成數的重要因素,因此房貸族應先自我分析一下,近半年房貸還款是否正常?有無遲繳或信用卡循環紀錄?

2.房屋擔保品條件:可先搜尋近年周圍新成交的物件是否增值,附近生活機能是否方便,銀行會評估物件轉手條件,再決定貸款成數。通常在非學區、交通不便,或是位在工業區的套房物件,銀行審核相對嚴格,不論是申請貸款或轉貸,不見得有更好條件。

3.計算轉貸成本:轉貸相關費用包含政府規費、代書設定費,塗銷費用、房屋鑑價費用與開辦費用等,建議想轉貸前先利用各大銀行提供的轉貸試算機仔細算清楚。

4.利差與轉貸額度的金額:若新銀行利息降低0.25個百分點,每貸款100萬元,1年可省下2,500元;貸款總金額1,000萬元,每年則省下2萬5,000元利息,如果房貸轉貸總成本為1萬5,000元,等於第1年省下的利息就大於轉貸成本,此時便可考慮選擇申請轉貸。

到底轉貸有沒有好處?舉個例子來看,若房地產之前銀行鑑價800萬元、貸款8成為640萬元;而新的銀行鑑價為1,000萬元,一樣貸8成則是800萬元,等於多出160萬元的資金可運用。可以選擇高殖利率個股、ETF基金等理財工具來增加資產,但在投資前要先確認個人資產配置情況及可承擔風險;如果不想冒投資風險,則可考慮提前償還部分房貸本金,或改為雙週還本利的方式,以降低每月房貸支出,省下部分利息。

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1、在台第三座 谷歌 雲科工 資料中心 後發先至

2022/05/17 工商時報 劉朱松

全球搜尋引擎龍頭廠谷歌(Google)2020年在雲林科技工業區(雲科工)購置台灣第三座資料中心(Data Center)所需20公頃土地之後,以「後發先至」之姿,本月初起開始地質鑽探,之後進行整地工程,領先台南科技工業區(南科工)的第二座資料中心籌設案。這是Google繼營運中的彰濱線西廠區之後,又一個資料中心籌設案,已箭在弦上。 Google已購置南科工鹿耳二路20.6公頃土地,南科工服務中心去年也已將上述素地交給Google。

Google已在當地搭起圍籬,並做環境維護,每月繳交公共設施維護費6.4萬元,但迄未做地質鑽探及整地動作。 據傳,Google還看上鄰近南科工鹿耳二路旁、位於北側區外的國有財產署住宅區用地,面積約9.12公頃,希望有機會買下,納入Google台灣第二座的資料中心土地範圍,並希望能變更為工業用地。 國有財產署南區分署台南辦事處透露,目前還未收到Google提出購買9.12公頃住宅區用地需求案。

不過,南科工服務中心表示,Google設廠案因牽涉到保密條款,該中心不清楚Google新的購地計畫內容,並強調該住宅區土地,已點交給國有財產署,未來若要購地,Google不僅要做環境影響差異分析,還要做都市計畫變更案。

南科工服務中心強調,未來若Google與國有財產署談成後,Google南科工設廠面積累計近30公頃,也滿不錯。另外,Google在南科工還未設廠,所以還不用繳交工業區污水處理費。 至於Google購置台灣第三座資料中心基地,位於雲科工竹圍子的科加三路、科加五路,及雲科路二段的完整街廓,是向原地主中纖購買20公頃土地,Google以「特許投資顧問公司」名義,向斗六地政事務所辦妥土地產權移轉登記。

Google每年繳給雲科工的公共設施維護費,因年繳打九折優惠,一年約繳交73.9萬元。 雲科工服務中心透露,本月初起,Google開始做地質鑽探,之後接續進行整地工程,但尚未申請建照,未來籌設新廠時,若產業別合適,該中心會鼓勵Google建置屋頂型的太陽能板,並做廠區綠化。

因Google是全球性指標公司,一旦進駐後,可帶動地方知名度及就業機會。至於人才招募、用地及送審資料等事項,若Google提出需求,雲科工服務中心會全力配合或協助,並以最快速處理方式,加速Google在雲科工設廠落腳。

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2、三商美邦賣內湖廠辦 底價75億

2022/05/17 工商時報 郭及天

商用不動產市場再現大型案件釋出,三商美邦人壽2013年以66.8億元取得的內湖精英電腦廠辦大樓,將以底價75億元,委託戴德梁行公開標售,預計7月13日截標。由於近年內科空置率極低,又為帶租約案件,備受市場矚目,若能順利成交,可望創下今年以來大台北商用不動產市場交易金額最高的記錄。

根據戴德梁行公告顯示,位於內湖區堤頂大道二段的精英電腦全棟大樓,土地面積約1,595坪,包含車位建物面積約1.1萬坪。 據了解,該大樓早先為精英電腦所有,2013年時開價70億元求售,後來由三商美邦人壽以66.8億元買下,並由精英電腦售後回租十年,如今隨著租約即將到期,而由於美國聯準會升息導致債券價格下跌,三商壽今年首季出現每股1.22元淨損,4月中董事會決議處分國內不動產。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,俄烏戰爭、全球股市下挫,加上升息預期帶動債券殖利率大幅反彈,壽險業手上的股票、債權價值縮水,根據壽險業公布最新財報顯示,今年第一季淨值項下金融資產出現1,603億元的未實現損失,壽險首季綜合損益是負5,328億元。

黃舒衛分析,市場進入升息循環之後,壽險業不但面臨投資不動產的租金收益率門檻拉高的困難,還要極力平衡資產負債表,以致短期評估投資型不動產會趨於保守,甚至要處分優質資產救急,以舒緩財務結構惡化的壓力。

目前商用市場自用剛需面來看,內湖、南港整棟物件釋出量少、吸引力仍強,雖然投資、置產氣氛轉為觀望,但今年已成交長虹豐匯、台北影業、南港砳建築共58億元。 業者指出,該案能否獲得投資機構的青睞、追價,或是自用買方搶攻地盤的灘頭堡,將成為連續升息、景氣預期下修挑戰的市場溫度計。

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3、台中昆兆益廠房立體化 獲容積獎勵

2022/05/17 中國時報 謝瓊雲

台中市推動工業區廠房立體化,再新增第9家位於太平區的昆兆益精密工業公司,因現有6個廠房不敷使用,3年前就打算新建廠辦,前年申請立體化獎勵方案獲審查通過,將可再增建1層廠房,預估可提供41個就業機會,並創造3億元產值。

工業用地嚴重不足,政府力推工業區立體化,以提高獎勵容積方式,核准工業區廠房往上增建,截至今年4月底,經濟部受理7件、中市府受理3件,累計已審查通過位於台中工業區內6件、大里工業區1件、仁化工業區1件,近日再通過太平都市計畫乙種工業區的昆兆益新建廠房。

昆兆益生產各類鈑金零件,且採雷射切割、表面處理等多種製程客製化零件,終端客戶包含奇異再生能源與嬌生等;2019年就規畫新建A棟辦公室及B棟地下2層、地上3層廠房,增建新廠將導入全新智慧化自動產線。

經發局長張峯源指出,獎勵方案核准後新廠將可再增加3393.31平方公尺樓地板面積,並設置844.18平方公尺屋頂太陽能設備、約2面國際標準籃球場,可發電量121.8千瓦,每年約可減少7萬7472公斤碳排放。

經發局表示,容積獎勵可強化產業用地使用效能,容積獎勵包括「新增投資」、「能源管理」與「捐贈產業空間或繳納回饋金」3項,歡迎廠商投資台中,針對擬新設廠或擴廠於台中市都市計畫範圍內乙種工業區、非都市土地整體開發的工業園區廠商,都可踴躍提出申請。

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4、信義區店面租金 每坪萬元再現

2022/05/17 工商時報 郭及天

台北市信義區七年來再現每坪萬元租金,近年積極擴張的糕餅業者「橘村屋」,今年3月以月租25萬、每坪1.07萬租下商圈忠孝東路五段店面,這也是自2015年以來再度出現實價租金每坪逾1萬元成交,緊鄰信義計畫區的市府商圈店面租金行情,已追上東區。  

實價登錄顯示,過去忠孝東路五段較指標的店面租案,為燒烤業者「新村站著吃烤肉」在2019年時以月租80萬元、每坪8,456元租下原為「金鑛咖啡」的店面,此次則睽違多年再站上萬元關卡,相對於近期東區商圈的忠孝東路四段店面租金單價,僅為每坪6,588元與7,566元,此消彼長下,忠孝市府商圈的店租行情已經追上東區。  

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,相較於東區與西門町受到國際觀光客人次雪崩影響,原本熱門店面出現大量與長時間空置的災情,但反觀緊鄰信義計畫區的忠孝市府商圈,卻看不到店面市場不景氣,區域內店面即使空置也很快有新的租客補上,且店租還能維持穩定的市場行情。

實價登錄顯示,過去信義區店租最高在信義計畫區內的威秀影城街邊店面,十年前都有每坪1.5萬到1.7萬元的紀錄,不過近年來,單坪餘萬元租金已相當少見。  

曾敬德指出,這波觀光商機不景氣以國際觀光客的商圈衝擊大,但內需型商圈還能維持相對穩定,尤其如市府商圈「類觀光」的內需商圈,白天有上班族、晚上有周邊住戶,周末有信義區的觀光人潮,區域內空置店面很快吸引新的房客進駐,近一年來在市府商圈開店的業種,以連鎖餐飲最多。 其次,為部分的藥局,顯示出不管景氣與疫情怎麼變化,「民以食為天」還是市場上最基本的穩定需求。

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