|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
王詠樂(Zora#230) 陳盈如(Becca#235) 葉庭妤(Tiffany#212)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
房地合一稅2.0上路近一年，據財政部資料，統計2021年房地合一稅收狀況，全台法人上繳76.7億元，年增138.2%，自然人納稅245.7億元，年增106.3%，顯見法人稅收比自然人的成長幅度更可觀，總計政府去年共進帳322.4億元稅收，年增113.1%，創下房地合一稅開徵以來新高。
統計顯示，六都中，以台北市的法人稅收最多，達29.9億元，年增175.9%，年增幅度最大是台中市，法人稅收12.9億元，年增184.3%，成長力道強勁。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，近年台中迎來商辦的新供給釋出，加上匯集中台灣的產業投資，在供給與需求配合之下，衝出交易大量；此外，近年台中豪宅交易回溫，許多原以法人名義置產的屋主，趁市場好的時機獲利了結，挹注台中的法人房地合一稅；且台中的法人稅收因2020年基期較台北低，因而放大成長率，成為六都中的年增第一。
張旭嵐指出，法人房地合一稅大增有兩大主因，分別是政策與疫情；政策方面，房地合一2.0新制將境內法人課稅比照自然人，國內法人的短期交易稅率從20%大幅提高到35%至45%。 在稅負明顯增加下，許多法人趕在政策上路前獲利了結，下車潮也衝高市場交易量，讓房地合一稅「量多稅增」；且房地合一2.0實施後，不少法人交易採高稅率課稅，以不動產持有為主的法人股權交易，也被納入課稅範圍，使稅收進帳維持在高水位。
疫情方面，去年國內防疫成績為為國際前段班，經濟表現出色，吸引不少海外投資湧進台灣，由於境外法人不論房地合一新舊制，交易所得稅率都從35%起跳，因此在台的房市布局，受房地合一2.0的衝擊較低，市場交投持續熱絡。
另一方面，去年國內商用不動產熱絡，科技業、物流業等發展欣欣向榮，擴大投資設廠，也挹注相關稅收，而疫情期間高總價的旅館交易增加，對增加法人房地合一稅收有推波助瀾之效。.
疫情衝擊，許多商圈店面空置大增，租金紛紛下滑。不過，屋比房屋統計北市通化臨江夜市周邊待租店面價量變化，目前周邊店面待租量雖增加，但租金開價不降反升，平均漲幅約7%，相當特別，也令不少人不解。
屋比房屋總監陳傑鳴指出，近年北市的空店潮與新冠疫情，對通化夜市造成不小衝擊，目前區域待租店面量處於歷年高檔區，租金不跌反漲，應和當地危老都更題材發熱有關。 陳傑鳴指出，通化臨江夜市位於寸土寸金的北市大安區，鄰近捷運信義安和站、文湖線六張犁站，距離台北101、東區商圈等核心地帶僅有不到2公里的距離，地段相當精華。 此一商圈過去長期一店難求，不過，受近年受消費狂街型態轉變，及肺炎疫情衝擊，如同北市其他商圈，店面空置明顯升高。
根據屋比房屋統計，待租數量去年5月多達40件，近一年持續高檔，現在約43件，年增幅度約7.5%。 租金方面，平均開價約為每坪4932元，相較於2021年同期的每坪4602元提高了330元、7.2%。陳傑鳴分析，北市各大商圈近兩年因空店潮爆發及肺炎疫情衝擊，租金大多往下滑，通化臨江夜市店面租金價格仍持續走揚，主要是周邊大多屋齡老舊，近年危老政策上路後，區內的透天、公寓產品身價接連上漲，也造成通化夜市附近房價、店面價格居高不下。
也因此，即變受到肺炎疫情、陸客不來等利空罩頂，區域來客人潮減少，空租、待租店面量較以往攀升，但附近多數屋主眼看房價上漲與危老題材利多，租金依然開在高檔，甚至不降反升，以維持店面行情，以便都更時可分得更多。
陳傑鳴表示，通化臨江夜市以美食著稱，是北市相當知名的夜市景點，去年也吸引寶雅插旗。不過，受疫情衝擊，目前連最熱鬧的臨江街都冒出大量的無特色的夾娃娃機店，這對商圈長期發展相當不利。在空租高，租金卻走揚環境下，恐延緩通化臨江夜市的復甦腳步。
因應基地形狀特殊，加上缺工及原物料上漲，位於新北市蘆洲區的湧蓮寺公益大樓，自去（2021）年5月至今年3月21日前，合計流標5次，在市政府不斷增加預算及延長工期後，最終在今年5月6日以16億元標出，預計將於2026年完工。
新北市工務局表示，蘆洲湧蓮寺公益大樓標出後，目前由得標者辦理基本設計，預計在基地面積約992坪，興建地上8層、地下3層的多功能公益大樓，初步規劃兼具綜合球場、泳池、公托中心、演藝廳、閱覽中心、地下停車場等公共設施，將於2023年3月開工、2026年3月完工。
市政府加碼經費 助順利標出 新北市工務局說明，湧蓮寺公益大樓坐落於三民高中捷運站旁，湧蓮寺在2019年捐款6億元、市政府自備4億元，合計10億元的經費打造公益大樓，惟營造成本不斷調漲，廠商卻步，為順利標出該標的，市政府將經費調漲至15億元，並重新延長工期，於近日順利標出。
據住展房屋網調查，蘆洲區湧蓮寺生活圈鄰近三民國中捷運站，生活機能一應俱全，惟房市供給量較少，大部分市面上的產品為店面、大坪數、高總價產品；據了解，距離三民國中650公尺有「御陽居」建案，規劃2房產品的房型，雖進出口動線不寬，但線上供給有限的情形下，截至今年4月中旬，銷售率已超過6成，價格50.8萬／坪起，未來可結合公益大樓等設施，豐富周邊生活機能。
財政部台北國稅局表示，不少人會規畫提前贈與不動產給親屬節稅。但受贈人（收到財產者）要出售受贈的房地合一標的，其取得成本為受贈時的房屋及土地現值，可能導致省了遺贈稅、卻多了房地合一稅。
近年房市剛性需求升溫，個人購買房屋贈與他人時，除配偶間相互贈與可免稅外，其他皆依贈稅法規定，贈與人（送出財產者）若當年度總贈與額度超過免稅額244萬元（2009～2021年為220萬元），贈與人必須在贈與後30天內報繳贈與稅負，其計算方式是按照贈與時的房屋評定現值及公告土地現值認定為贈與總額，減除當年度贈與免稅額，餘額適用10～20％贈與稅率。
但依照我國房地合一稅規定，當受贈人未來要出售受贈房屋時，如果贈與人當時是購買或取得適用房地合一制不動產（2016年後取得的不動產），其認定成本標準為「贈與當時的房屋評定現值及公告土地現值」，並非當年購入價格。 因此，受贈人出售房屋時，很可能就要繳房地合一稅，而且房地合一2.0稅率（15～45％）多半較贈與稅（10～20％）更高，等於節稅不成變加稅。
舉例來說，父親A在2017年6月1日以總價1,050萬元購入一棟宜蘭市的透天厝，隨後又在2018年12月28日、2019年1月7日分別把透天厝的房屋、土地贈與給女兒B，因當時房屋、土地現值剛好都是贈與免稅額220萬元，因此A只需申報但免課贈與稅。
然而，若B在2021年9月以1,600萬元出售該棟透天厝，必須適用房地合一稅制，在申報時，B的房地取得成本僅440萬元，即使按消費者物價指數調整、加計其他費用，成本僅480萬元，並非當年A購入房屋的1,050萬元。
高雄亞洲新灣區特貿三公辦都更案，去年11月中旬順利選出最優申請人，預計引入民間興富發、國揚、國城等三大建築團隊投資逾770億元，為全台最大的政府成功招商土地開發投資案。加上中央將投入110億元在亞灣區開發5GAIoT創新園區，與民間持續引資開發，合計新投資將近千億元，將利於帶動南高雄整體房市成長。
高市府評估特貿三5.3公頃開發後，總價值將超過1200億元，創造至少4000工作機會，本案地主台電公司及高雄市政府，也將在合作開發中分回超過達10萬坪總樓地板面積(台電60.7%、市府39.3%)以供5GAIoT創新企業、青創基地或會展商業等產業空間設施使用；如此產業空間設施量能將與經濟部高雄軟體科技園區一、二期鏈結形成商辦、及研發軟體產業一體的綜合場域，奠定高雄亞灣在5GAIoT產業生態鏈發展區域優勢地位。
高雄副市長林欽榮表示，中央各部會將在亞灣5G AIoT創新園區投資110億預算，透過科專、高軟二期等計畫協助高雄發展5G AIoT產業，從5G技術到新創公司、系統整合商到平台業，吸引國際級加速器、上百家業者進駐。亞灣區將成立半導體學院，橋科也將陸續開放選地，已有多家半導體、電動車業者預約進駐，都跟光電科技息息相關。
高雄市府強調，特貿三開發後，未來將提供10萬坪A級辦公室，同時也將建設1600戶社會住宅，40%給弱勢市民、60%提供給產業，尤其是青年居住需求，發展產業同時也兼顧青年關懷。正在起飛的5G、半導體、電動車、元宇宙產業都與光電科技息息相關，市府也密切與中央政府合作，加速橋頭科學園區、仁武產業園區、亞灣5G AIoT創新園區開發與招商腳步，讓南部半導體S廊帶提早成形。
新創開廣告襄理王乾灃認為，亞灣區的地段優勢、建設成果與發展前景，除了已帶動該區景觀豪宅吸引頂端豪客紛紛搶進，房價站上5字頭且上看6字頭，並且以台北南港與台中七期房市起漲經驗，亞灣區即將再創新亮點，加上已完工的高雄展覽館、市立圖書總館、高雄軟體園區與即將推動110億「5G AIoT」智慧園區，亞灣區房市前景看俏，但該區採超高層的輕豪宅地標建築卻稀有，和築建設在亞灣區新推出「星玥灣」大樓預售案，採28樓的30~39坪稀有2~3房，超高層EDS耐震宅設計，在市場也引起不少都會新貴注意。
為維護民眾居住安全，《新北市火災預防自治條例》將於今（2022）年7月1日正式上路，明訂出租處、違建住宅及曾發生火警紀錄的住宅，強制安裝住宅用火災警報器，同時市政府與不動產業者簽署合作備忘錄，未來業者在上架租屋產品時，需載明是否安裝住警器，減少火災發生時造成的財產、人命傷亡。
新北副市長謝政達表示，新北市外地人口多，許多北漂學子及青年以租屋為居，本次簽署的業者有永慶、好房網、住商、信義、樂屋網、591等6家業者，未來在平台上將推廣民眾使用住宅租賃定型化契約，且提醒房東安裝住警器，同時揭露相關消防安全資訊，維護租賃雙方權益。
提供免費安裝服務 消防：最好每個房間裝乙個
新北市消防局表示，很多住家只在家中一處設置住警器，但正確方式應是每個房間都安裝乙個，才能確保一旦發生火災時，房屋裡所有空間的人員，能在第一時間逃離現場。據統計，新北市目前安裝住警器比例為93％，期望年底前達到95％的安裝率，確實保護民眾生命財產。
新北市消防局補充，市府將提供低收入戶、中低收入戶、獨居者免費安裝住警器，一般民眾則可免費申請一顆住警器，目前長效型10年壽命的住警器市價一顆約800元，呼籲民眾除了出租處以外，也應自行購買住警器，維護自身安全。
工業地產持續暢旺，其中物流地產在科技化帶動的消費模式與生產流程轉變，具有穩定收益與剛性需求的特性，成為外資、壽險公司、自用型買家投資的標的；據仲量聯行調查顯示，過去一年來，全台物流倉儲不動產交易額達到105億元，強勁的物流倉儲需求成長，也使北部地區近五年來的倉儲租金漲幅超過50％。
仲量聯行調查顯示，去年亞太區物流及工業地產投資金達482億美元，二年內金額翻倍成長，連續四年創下新高，亞太區物流地產持續增溫目前也在台灣上演。 零售二大龍頭包括統一集團陸續在桃園、基隆總共以17.9億元購入合計約1.1萬坪物流倉儲用地；全聯以13.8億元，購入高雄岡山萬坪土地，欲建置智慧化冷鏈物流中心等。
此外疫情衝擊使全球線上購物成長，加上台灣高科技半導體、生醫產業的蓬勃發展，也帶動B2B、第三方物流與冷鍊需求的快速成長，包括momo從2015年投入逾40億在桃園建立北區物流中心以來，陸續在台南、彰化等地大舉購地，至今已持有超過10萬坪的物流空間。
與國泰人壽積極合作的永聯物流，目前在全台共有六座物流園區，管理超過15萬坪的倉庫，有超過4.5萬坪的物流中心仍在建置中。 世邦魏理仕觀察顯示，去年全台工業地產成交金額已達1,600億元，占了整體大型不動產投資市場的35％，桃園以233億元的總成交金額，成為全台最大工業土地買賣市場，包括科技業、製造業及物流業在桃園找地最為迫切；在市場上持續缺乏大面積工業土地供給的情況下，預料未來數月，在自用型投資人持續加碼下，台灣工業地產市場買賣仍將穩定成長。
國泰人壽今天宣布高鐵桃園站前開發案正式啟動，預計投資新台幣260億元，以高鐵桃園站為核心，引進購物、休閒、辦公與飯店等，盼推升桃園成為台版的東京「丸之內」。 國泰人壽與交通部鐵道局今天共同舉辦「高速鐵路桃園車站特定區事業發展用地開發經營案簽約典禮」。
國壽今天發布新聞稿表示，本案位於高鐵桃園前站，未來結合高鐵、捷運、商場等多項建設及投資，為高鐵沿線規模最大的高鐵桃園車站特定區開發案。 國泰人壽副總經理郭文鎧致詞時表示，國泰人壽2012年起與交通部鐵道局一起攜手開發高鐵桃園後站產業專區，展開占地逾6.6萬坪的開發案，現在再度合作取得前站約3.2萬坪事業發展用地的開發權利。
郭文鎧說，今年也是國泰人壽60週年，國泰會把企業永續與低碳營運帶入規劃案，提升區域發展，助攻桃園成為發展最快速的城市。 鐵道局特別說明，本案是交通部鐵道局三大旗艦招商計畫之一，為期70年的地上權開發案，土地面積約3.2萬坪，預計開發總樓地板面積可達15萬坪，該區域目前規劃作為辦公室、百貨商場、飯店、休閒娛樂等使用。
桃園市長鄭文燦致詞時表示，桃園青埔是很重要的轉運站，國壽在此的開發非常成功，已經有水族館、影城、星級旅館等，疫情期間雖然來客數有減少，疫情後回溫卻是第一名，本案有15萬坪的開發空間，國壽預計投資260億元，可以創造2萬名的工作機會。未來以日本東京車站丸之內為範本，希望透過地下連結的區塊，打造全新的生活圈。
國壽指出，本案一開始就定位為「智慧中城．桃園」，採用TOD大眾運輸導向型城市發展（Transit-oriented Development），以高鐵桃園站為核心，引進商業、購物、休閒、辦公、飯店等，帶動周遭土地有效利用，打造5G智慧桃園示範城。
國壽表示，本案預計將投入超過260億元，融合桃園都市脈絡「山、河、塘」意象，規劃智慧辦公、魅力街區、星級旅館、特色商業等相關設施，並引進桃園在地大型產業、科技、資通訊、外商企業進駐，串聯高鐵前、後站的活動脈絡，並更加提升高鐵桃園車站特定區商業動能與發展。
IC測試載板廠雍智（6683）董事會今（17）日決議通過斥資台幣1.46億元，購置土地及廠房案，作為產能擴充需求用途。 雍智公告指出，將向13位自然人購買位於新竹縣新埔鎮義民段土地面積約2699平方公尺（折合約816.45坪）、建築物面積1966.15平方公尺（折合約594.76坪），預計交易總金額為1.46億元，主要是基於長期營運所需，擴充產能。 雍智日前法說會指出，應客戶需求提升，規畫持續擴增產線、添購生產與檢測設備，透過購地自建或買現有廠房土地擴產都可行，資本支出預計達逾2.25億元，將較去年9千萬元增加1.5倍。
雍智並表示，受惠打入晶圓代工客戶供應鏈，應用以人工智慧（AI）相關動能最強，產品面以前段的晶圓探針卡測試載板為主要成長動能，後段的IC測試、IC老化測試載板則可望穩定成長，今年營運成長動能將維持穩健。 雍智2022年第1季營收3.67億元，年增4.94％，創同期新高，營業利益1.18億元，為近7季低點，本業雖獲利下滑，但受惠匯兌收益挹注，帶動稅後盈餘為1.13億元，季增近1成、年增2.75％，每股稅後盈餘4.17元，創歷史新高。
位於高雄市苓雅區五塊厝捷運站旁的「變更高雄市苓雅區福河段698-1地號等53 筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案」，由京城建設公司花費7年整合後核定，預計將於明(2023)年申請建築執照，興建地上33層的指標大樓。
高雄市都發局表示，博愛都更案分為南北兩區域，北側位於苓雅區中正一路，緊鄰五塊厝捷運站3號出口，係早期的博愛平價住宅；為考量都市更新整體公共利益，自2008年由京城建設公司擔任實施者後，花費7年完成整合南側私地主，並於2021年5月申請變更事業計畫報核、12月22日通過都更審議會、今年5月核定實施。
興建479戶住宅 增設步道、開放空間 高雄市都發局指出，本案更新面積約1,335坪，北側屬第5種商業區、南側屬第4種住宅區，經私有地主及合法建物所有權人百分之百同意後，由京城建設興建地上33層的住宅大樓，共規劃479戶住家，未來將在南、北兩側設置約574坪的沿街步道式空地型開放空間，並預計取得銀級標章，打造更舒適的居住環境。
高雄市都發局表示，凡是達到所有權人百分之百同意的社區，可適用去年公告的「高雄都更168專案」，該局將於180個工作天內，依《都市更新條例》審議程序，接連辦理公開展覽、公聽會、幹事工作小組會議，加速民間辦理都市更新案。
日勝生（2547）昨（17）日在法說會上表示，今年預計推出兩大新案，均規劃第3季推出；其中總銷約150億元的「僑安新村案B區」危老重建案將登場，新北市三芝「日初不老莊園2」也將推出，總計今年推案量估200億元。 日勝生耗時12年耕耘的「僑安新村案B區」危老重建案預計第3季登場，日勝生指出，該案位於台北市光復南路260巷與280巷間，也就是捷運國父紀念館站2號出口處，不僅地段精華，都更整合面積高達約1,000坪，全案規劃打造地上24樓、地下四樓綠建築大樓。
由於「僑安新村案B區」危老重建案位於北市中心，地段精華，市場初估，全案總銷約150億元，其中日勝生約分回50%；日勝生表示，若下半年疫情趨緩，新案將在第3季開工推出，每坪推案價未定，接近推出時程才會進入價格商討，全案預計2027年第3季完工取得使用執照。
除「僑安新村案B區」大案，日勝生先前在三芝規劃銀光計畫「日初不老莊園」也將推出第二期，市場初估，該案總銷約45億至50億元，總計日勝生今年兩大案總銷金額合計約200億元。 日勝生指出，三芝「日初不老莊園」一期已接近完銷，預計第3季推出二期，2025年第4季取得使照；日勝生銀光計畫「日初不老莊園」共規劃168個出租型銀髮宅，713個出售型樂齡宅。
日勝生近年推案延伸至台中、高雄兩大都會區，台中以捷運沿線為開發重點，目前手中握有「崇德站」、「櫻花站」、「南屯站」三大案；其中「崇德站」、「櫻花站」將在2023年上半年開工，「南屯站」預計下半年動工。 至於總銷估約100億元的高雄火車站站東舊宿舍案，預計2024年第4季推出，全案目標2028年第4季取得使照。北市館前路聯合大樓案則計畫2024年第4季銷售，2029年第2季完工。
台灣目前唯一一檔跨國型REITs ETF—富邦入息REITs+(00908)已於5/10獲准成立，將於5/20正式掛牌上市。該ETF經理人蘇筱婷表示，一般普遍預期房價上漲的力道超過物價的上升，因此房地產租金收益也可能隨通膨上升而上升，在通膨有感的年代，投資人需要在資產配置中納入像REITs（不動產投資信託）這樣的投資工具，因應高通膨年代的來臨。
蘇筱婷指出，在通膨高漲與升息加速腳步下，富邦入息REITs+(00908)追蹤的「全球入息不動產與基礎建設指數」，今年以來僅下跌11.63%，而S&P500指數則下跌16%，顯示科技股面臨漲多回檔以及評價面偏貴之修正，反之像「全球入息不動產與基礎建設指數」這類價值型投資表現則相對突出。 此外，根據高盛統計，過去10年的美國通膨變化期間，在通膨高於3%以上時，美國REITs指數表現正向，甚至優於標普500指數。
以2021年來說，CPI年增率來到4.7%，美國REITs指數報酬率44.7%，遠優於標普500指數28.2%。 蘇筱婷進一步指出，從排除食品與能源價格的核心CPI年率變化來看，在美聯儲認定的2%以上的相對高通膨期間，彭博美國REITs指數皆有出現波段上漲。主要原因在於通膨延續短則1年，長則3、4年，都給予不動產業者調漲租金反映通膨的時間，因此投資人選擇在通膨初期進行買進，推高彭博美國REITs指數的股價。
由於投資房地產所需資金門檻高，而投資REITs如同實際持有一部分的房地產權，主要收益則是來自租金，因此，很多投資人今年來也透過投資REITs來達到小額投資房產的目的，蘇筱婷建議，選擇ETF來參與REITs，更是最簡便的管道，因為透過ETF在集中市場掛牌交易，交易方式與股票相同，流動性較佳，投資人將可享有除投資房地產相關類股外，也可以較少的投資金額，參與商用不動產的投資機會。
最新成立的富邦入息REITs+ (00908) ETF，一次買進全球前30大高殖利率不動產及基礎建設標的，分散在16個國家市場，其中投資在美國的比重僅34%左右，是該ETF的優勢，主要是因為美國股息稅率較其他市場高，比重較低反而有利。蘇筱婷強調，現在入場時機正優，若投資人有興趣，可於5/20富邦入息REITs+ (00908) ETF上市時入手，輕鬆成為全球資產的包租公包租婆。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，懇請來信告知，將從系統作處理。
