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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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打炒房進度暫停？先前內政部所公布的《平均地權條例》修正草案原定本周進立院審議，但根據立法院公布的最新議程中卻未看見，這次會期僅剩下不到十天，且這次也不召開臨時會，該草案恐怕要繼續躺在立法院直到下個會期，也就是說，立院下會期9月開議，投資客至少多了三個月可逃命。
民眾黨立委賴香伶指出，《平均地權條例》修正草案原本預定本周排審，但因監察院副院長人事案突喊停，而下周的議程中也未看到排審，看來想讓該法案趕在本會期排審應該是有難度。內政部去年底提修《平均地權條例》，五大重點包括全面限制預售屋換約轉售；嚴懲炒作最高處三年有期徒刑或併科5,000萬元罰金；預售屋解約須30日內申報登錄；私法人購屋將首採許可制，五年內不得移轉；建立檢舉獎金機制。
原草案動用刑責，對意圖影響交易價格、製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等不動產炒作行為，造成民眾恐慌及市場交易不安等而損及公眾或他人情形者，可關三年、併科罰金5,000萬元的嚴懲炒作條款，引發質疑。
經過搜集各界意見，以及行政院與民進黨團多次溝通後，確立最後行政院版本將嚴懲炒作條款的刑責取消，改採行政罰，最高可罰5,000萬元罰鍰，同時也明確規範不動產炒作的定義。 另外，對於各界關注的預售屋禁止換約轉售，原規定除非是買受人配偶、直系或二親等內旁系血親才能，不過也新增「經內政部公告情形」，可例外允許轉售預售屋合約。
至於產業界關注的私法人購屋許可制，私法人購屋因須提前申請預審，只要有正當性，都不必擔心，此機制和陸資來台購置房地產有同樣程序，也已有許多經驗與流程可參考。 所謂的私法人包含一般公司、社團法人、財團法人、公益法人等，並排除相關政府機構；許可用途原則包含員工宿舍、長期出租經營、都更危老重建等使用，或其他經允許項目，目前並未區分成屋或預售屋。
建商表示，今年房市仍有三大黑天鵝，第一、央行升息動作是否擴大，第二、原物料續上揚推升建築成本持續走高，不僅衝擊建商經營、獲利空間受壓縮，更加深高房價壓力，第三、政府打房動作是否擴大。三大變數將影響後續房市走勢。
房市最大變數之一就是政府的調控政策，華固建設分析，此次政府打房力度加大，尤其是央行選擇性信用管制力度極大，造成開發商資金動能受限，接下來政府是否為控制房價，再對房市的打壓力度有進一步措施，市場需要謹慎應對。
至於通膨造成原物料大漲部分，華固建設指出，近兩年工資、物流、運費亦皆大漲，建商成本大幅上升，造成工程造價大幅漲升、工期延長，對建商營運面來說，公司獲利面臨高建築成本的壓力，目前業界普遍做法是以轉嫁和管控建案工程來確保利潤，不過若建商成本管控沒做到位，不排除有建商將因此出現財務問題。而成本轉嫁後所加劇的高房價情況，也需留意民眾購買力是否能同步跟上。
另外，以升息來說，華固建設指出，今年第2季開始，全球各主要國家開始升息，國內亦跟進升息1碼，央行升息動作確實影響房市，接下來需留意央行跟進美國升息力道有多大，以及影響民眾購屋信心的心理層面有多強。 不過華固建設認為，以整體來說，今年台灣經濟基本面仍維持良好增長，因此即使央行跟隨美國升息、上調利率，房貸利率仍處於歷史中的低檔水位，接下來若利率持續上升，對市場影響也有限。
貸款壓力大。主計總處發布國情統計通報指出，今年3月底消費者貸款餘額10.6兆元，年增9.1%，其中9兆都是房貸，占比最高，達84.7%，較去年同月底增9.5%。 主計總處表示，消費者貸款係指金融機構承作以購置住宅與消費性支出等用途之個人貸款，約占全體銀行放款餘額三分之一。
依中央銀行統計，2014年底消費者貸款餘額為7.2兆元，逐年升高，至2021年底已達10.4兆元，年增9%，近七年平均每年增加5.4%，今年3月底續升至10.6兆元，較去年同月底增9.1%。 就消費者貸款項目觀察，主計總處指出，今年3月底仍以購置住宅貸款為主，達9兆元，占比84.7%，較去年同月底增9.5%，主因房地產市場交易活絡與營建成本上漲，推升房價所致。
汽車貸款餘額1,832億元，占1.7%居次，年增5.4%。信用卡循環信用餘額與房屋修繕貸款餘額分別為978億元，占0.9%與527億元占0.5%，分別減少4.1%及11.8%。 此外，根據1111人力銀行調查指出，上班族肩上的三大壓力來源，包括：房貸或租金66.4%、生活費63.8%，以及兒女教育費50.1%。
立法院日前三讀通過《宗教團體以自然人名義登記不動產處理暫行條例》，明訂宗教團體所購置或受贈與的不動產，通過相關單位審理文件後，將不動產更名登記予宗教團體等辦法，保障宗教團體財產不會成為特定人士的私有財產。
內政部表示，在暫行條例施行的2年內，宗教團體可提出不動產登記名義人同意書、取得不動產相關證明文件等文件，交由相關單位審核，確認文件無異議後，不動產將更名登記予宗教團體，或辦理限制登記並註明權利歸屬的宗教團體名稱，可有效解決宗教團體不動產權問題。
未繳移轉稅率 凍結名義人權利
內政部特別強調，暫行條例並非免除宗教團體納稅義務或放寬宗教團體能夠持有的土地類型，例如原住民保留地，依法不能讓非原住民身分者持有；此外，若宗教團體所持有的不動產為耕地，或者未辦理登記手續的寺廟，則可以限制登記辦理，以凍結登記名義人方式限制其處分不動產的權利。
為鼓勵宗教團體積極處理旗下不動產，在條例實施10年的時間內，可處理或解決相關不動產的所有權歸屬紛爭，據統計，全國目前約有7,500座廟宇、750公頃土地有這種情況。
為強化南北交通網絡樞紐，屏東縣「東港轉運站」於近日動土，斥資8,600萬元，耗時300天工期，預計將於明（2023）年6月底完工，未來可有效減緩東港交通擁塞問題，以及吸引遊客前往旅遊，挹注屏東縣觀光量能。
屏東縣長潘孟安表示，「東港轉運站」8,600萬元經費，分別由交通部總局補助5,650萬元、縣政府自籌2,950萬元，未來將興建地上1層樓的客運轉運站，規劃11席月台及142個機車停車格，提供完善的交通需求。
坐落鎮中心 紓解交通量能
屏東縣交旅處表示，東港轉運站位於鎮中心輔英醫院旁，將結合漁港、觀光、人文休閒及民生輸運等多元重鎮，解決交通流量大的問題，同時配合舊台鐵東港站土地都市計畫變更，打造公共設施更完善的屏東縣。
全國逾1,000個據點的全聯實業，為了快速以低成本拓展複合商場，去年大舉在高雄等南台灣縣市，搶進台糖和國產署的地上權招標案，成為南台灣商用地上權達人；由於「全聯模式」具有高度成本效益，上櫃公司振宇五金正複製此一展店模式，未來國內連鎖商場是否加入商用地上權競標，進而推升台糖和國產署地上權商用熱度，值得觀察。
高雄財政局指出，全聯去年1月21日以每坪55.81萬元，標下漢神百貨商圈新田路700坪公有停車場舊址的地上權，將作為複合式商場，目前正在興建第二層樓，開幕時間尚待公布。
地上權專家顧岳軍表示，這只是全聯在高雄、甚至南台灣，近期搶標取得的其中一筆土地，「全聯從2021年開始，便加大標得地上權的力道」，競標地上權標的來源以台糖和國財署為主，「已成為台糖資產課最常見的投標人」。
長期追蹤、研究國內各式地上權的顧岳軍指出，全聯光是2021年迄今，就標走台糖八筆地上權，「今年5月就連拿下三筆」，且都是鎖定存續期間10年或20年的地上權，藉此快速布建商場據點，提高市占率。
他說，由於10年或20年的地上權融資，因存續期間太短，銀行基於風險考量都不太承貸，但全聯的資金實力雄厚，而藉由標得地上權土地，取得使用土地的權利金，只需根據招標當年的土地公告現值的1％，乘以土地面積，再乘上存續期間的年數，招標權利金底價並不高。
不過，此一快速拓展商場據點的「全聯模式」，已經引起市場側目，逐漸成為複製的對象；顧岳軍指出，目前在全台擁有70多個據點、專做五金配件的上櫃公司振宇五金，就已出手連標二塊地上權，其中一筆位於仁武的土地，規劃作為發貨倉庫。
他說，在房地產飆漲，土地成本和店面成本愈來愈高不可攀之際，除了已經加入商用地上權競標的振宇五金，未來，無論是台糖資產課或國產署，採取價格標的地上權招標，將不再只是全聯一家競標，南台灣商用地上權的熱度也將因此上升。
隨著民眾生活習慣的改變，近年全球疫情帶動電商、物流業發展熱絡，不少貨運物流、電商業者購置商用不動產需求大增；實價登錄顯示，台驊投控3月以4.98億元買下信義區「揚昇忠孝大樓」頂樓17樓戶，每坪高達140萬元，創下了台北市屋齡30年以上老商辦的最高單價紀錄。
另外，今年1月衡昱電商以近3億元買下內湖「VICTOR嘉醴」工商混合大樓頂樓11樓十戶，單價約每坪50.6萬元；今年2月超捷國際物流2.12億元買下北市中正區衡陽路「世紀羅浮」商辦。
電商平台GOMAJI（夠麻吉），也在今年1月買下新店北新路「極景藍區」的二樓店面，夠麻吉負責人吳進昌去年也以「澳台國際投資」買下新店同社區的一樓店面，兩間店面總計2.53億元。
吳進昌2020年以澳台國際，投入7.31億元取得夠麻吉55％股權，同年以6.4億元買下內科「環宇世宬大樓」整棟廠辦，積極布局國內不動產市場，擴大商業範圍。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，隨著全球疫情的影響，民眾消費習慣從線下轉到線上，依賴網購的比重愈來愈高，因此近兩年網購和電子商務更加蓬勃發展，零售業者積極跨足電商、以倉儲取代店面租賃；此外，許多物流業者也因業務量大增，尋找購置大面積土地、商辦、倉儲或廠房。
中美貿易戰、新冠肺炎疫情、全球紡纖供應鏈南移東南亞，都讓國內紡織產業「被動」掀起一波汰換、轉型潮；傳統老牌紡織廠三洋紡(1472)、中福(1435)、大將(1453)，都轉型為營建資產族。為上下游整合，聚紡與興采股份轉換，並定於5月31日股票終止上櫃。 此外，宜進、大東、中和等中小型紡織廠，在營運面對市場競爭加劇，加上關稅障礙，本業縮水，廠房陸續停產出售下，面臨轉型、多元化發展的抉擇。
三洋紡將桃園的PP大廠生產線停工後，宣布投資上鋌營造100％股權，並從「三洋紡織纖維股份有限公司」更名為「三洋實業股份有限公司」。 目前業務跟紡織業無關的三洋指出，除已簽約工案依工程進度執行之外，將積極爭取承包新案件，以擴大營收與獲利，並將發展建設開發事業、能源事業。
創立於1970年的中福，原生產紡織棉紗產品，在桃園中壢購有2萬多坪土地作為紡織廠用地，後因紡織業環境變遷，目前已轉型將業務放在不動產租賃、植物工廠等。2021年營業比重九成來自不動產租賃，一成來自其他業務。
大東中壢廠原為紡紗廠，受到新冠疫情影響訂單減少，已不符合經營規模，為減少損失，2020年決定全面停止生產，並將紡紗事業移往越南。 2019年底，老牌紡織廠宜進為減少虧損，停止加工絲部門台南廠的生產作業，並以16.04億元出售台南廠後，宜進不再自己生產紡纖產品，積極投入房地產開發，及資產出租業務。主要以毛條銷售為主的中和，在國揚集團入主後，轉型朝多元發展。中和表示，受疫情影響，全球羊毛產業鏈的成長仍充滿不確定性。
目前營運模式仍將維持，運用多角化經營策略，持續探求及評估各項潛在投資機會。 主要生產透濕防水機能性紡織品的聚紡，與興采為上下游關係。在和興采股份轉換後，為因應全球紡纖供應鏈變遷，強化競爭力，雙方將朝環保機能性紡織品上下游一條龍供應鏈的整合發展。
台北市政府大力積極推動「東區門戶計畫」，南港成為重要核心區塊，加上具備四鐵共構交通優勢，讓生技、軟體園區逐一到位，並吸引民間十大開發案千億元資金挹注；營建業統計，近兩年南港成交金額逾3億的大筆交易超過10件，未來５年合計動工中的商辦、企業總部、百貨、飯店等，總樓地板面積高達60萬坪，相當於6棟「台北101」的開發量體，相當龐大，也受到外界注目。
南港有「東區門戶計畫」加持，民間十大開發案捧著千億資金挹注，華固建設以每坪513萬元價格取得國產建材實業南港大型開發案對面土地；指標建案「世界明珠」的實價登錄，商辦每坪單價與住宅最高單價都推高南港房價。
國產建材實業旗下「南港大型開發案」，佔地6,500坪，位於南港路三段與昆陽街附近，距離南港車站開車僅5分鐘，是東區門戶精華地段。「南港大型開發案」規劃為A、B兩重建區段，A區段為國產建材集團完全持有的商辦大樓，B區段則是代為實施的台北市政府商辦大樓，去（2021）年已取得台北市政府的都更及權變計畫核定，並於年底獲北市府核准建築執照，預計開發完成後，國產建材集團可分回4.6萬建坪及約550個停車位，工期約4年半。
營建業界統計，近兩年南港成交金額逾3億的大筆交易超過10件，總金額突破435億元，未來五年合計動工中的商辦、企業總部、百貨、飯店等，總樓地板面積高達60萬坪，相當於6棟「台北101」量體的開發計畫正進行中。
盤點未來南港重要的投資建設，共有十大開發案，除了國產建材的「南港大型開發案」，還有台鐵調車廠BR1基地的「國泰複合式商城」、潤泰「南港之心」公辦都更案、富邦人壽大南港開發案、南港輪胎「世界明珠」、台電AR-1金融科技創新育成中心、台電CR1生物科技數位複合城、台肥南港C2開發案、三井Lalaport、僑泰興麵粉廠FR-1-1都更案等，另外瓏山林BR3都更案與國泰建設利百代都更案也在積極興建中。
北部營建業者指出，潤泰「玉成企業總部大樓」，規劃地上27層，地下5層，以綠建築黃金級、鑽石級智慧建築、耐震標章認證等規格打造；國泰建設「利百代商業大樓」規劃地上18層樓、地下3層，辦公室規模上看1.5萬坪。隨著諸多投資、開發案進駐，南港未來發展可說更值得期待。
台中港新市鎮特區總面積達114公頃，腹地橫跨梧棲區、清水區，近幾年隨著「護國神山」台積電中科擴廠效應，與離岸風電產業蓬勃發展，加上低基期房價加持，區域剛性購屋與租屋需求旺盛，已成為台中首購族與外縣市投資客的置產熱區，磁吸包括遠雄、長虹、寶佳、潤泰、麗寶、聯悅、勤美等集團搶進購地推案，各家土地庫存量動輒逾萬坪、紛紛伺機推案。
台中港特區過去主打台中市僅存的1字頭房價，加上周邊交通便利，就連最缺乏的大眾運輸，目前台中捷運藍線預定站也在規劃中，近三年來吸引大批外縣市投資客搶進投資置產，推升房價一路走高。 今年以來，台中港特區房價不僅站穩2字頭，包括「遠雄幸福成」、「長虹天韻」等熱銷預售案，每坪開價均已「坐2望3」。
在地開發商表示，北部重量級建商最早由遠雄建設搶先南下台中港特定區購地插旗，購地面積逾2.1萬坪，自2014年起陸續推出「遠雄之星」造鎮系列建案；最新百億造鎮系列「遠雄幸福成」，總戶數逼近2,500戶、總銷超過150億元，是台中單一量體最大的造鎮案。
另外，包括寶佳、聯悅、長虹、麗寶等大型建商陸續跟進購地；而寶佳集團是透過旗下的櫻花、勝美、協和、佳鋐、和築、益翔、勝興、佳福、聚佳等眾多品牌在台中港特區推案搶市。
其中，長虹建設看好台中港特區的開發潛力，與關係企業聯虹建設合計購入六塊土地、總面積逼近萬坪。繼「長虹天擎」之後，長虹今年5月初續推第二期新案「長虹天韻」，主攻三至四房，總戶數370戶，總銷36億元。
該案已購客戶有五成是海線區域客，五成來自新北市、竹科等外縣市的投資置產客。 「長虹天韻」專案林田鑫表示，台中海線地區居住人口約有50.4萬人，但超過30年的老屋卻高達8萬多戶，而台中港特定區目前新成屋數量僅3,600多戶，在建商拼命推案下，預期到了2025年底，區域新成屋總量體還是不到1萬戶。
林田鑫說，台中港特區擁有豐富多元的產業，包括關連工業區、中港科技產業園區、中龍鋼鐵、離岸風電產業園區、三井OUTLET商場等，加上台積電為2奈米產能布局，規劃在中科台中園區持續擴廠，30分鐘內即可串聯中部科技走廊，連同周邊估計約有20萬就業人口，剛性購屋與租屋需求強勁，尤其是離岸風電產業近年租屋需求旺盛，「低總價、高投報，是吸引外縣市置產客搶進台中港特區購屋的主因」！
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