|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
王詠樂(Zora#230) 陳盈如(Becca#235) 葉庭妤(Tiffany#212)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
台北市地政局近日公告最新一期不動產市場動態月報，今（2022）年2月實價登錄交易件數，計有658件，較1月減幅8.36％，交易總額為185.63億元，與1月相較減幅9.6％；而在全市住宅價格方面，價格指數達113.43，較上個月微漲0.62％。
2月交易量慘淡 僅3區增漲根
據統計資料顯示，台北市12行政區在2月交易量，僅有3區交易量較1月增加、1區持平、其餘行政區均減少，其中交易量增加前三名，分別為松山區、文山區、以及中正區，增幅為42.11％、31.91％、30.3％，減幅最大則為士林區，較1月減少50.77％。 12行政區交易總額方面，以中山區27.58億元交易額最多，接續為南港區23.98億元、信義區21.95億元，排名前三名，萬華區為台北市交易總額的行政區，交易額僅5.23億元。在各行政區中，2月交易總額增幅最大為南港區，主要是受重陽路廠辦案交易總額較高影響，較1月增加209.42％。
住宅房價指數 連5個月創新高
台北市地政局統計，今年2月住宅價格指數113.43，月增幅0.62％、年增幅升 5.9％，連續5個月創新高紀錄，其中大樓指數115.75、小宅指數111.51、公寓指數112.22。觀察月線、季線及半年線趨勢，全市、大樓、公寓及小宅價格皆持續走升。
財政部長蘇建榮昨（26）日赴立法院財政委員會備詢，被立委問到對房市看法時表示，過去幾年房市處於繁榮階段，而近期房市成交量下滑，是否走向和緩、回歸理性，後續值得觀察，但「可能不會像過去熱絡。」他也認為，房市發展未必與整體經濟密切連結。
立法院財委會昨日審查《娛樂稅法》、《納稅者權利保護法》修正草案，國民黨立委林德福質詢蘇建榮，五大銀行新增房貸驟減，是否代表經濟衰退？蘇建榮認為未必如此。 蘇建榮表示，從房市成交量成長率相對下滑來看，貸款資金需求相對也會下滑；此外，央行數波選擇性信用管制，金管會也提高風險係數，行庫可承貸土建融、房貸數量相對降低。
蘇建榮表示，房市除需求面，也有供給面問題，例如原物料成本上漲，可能是建商推案有所遲疑，主客觀因素都有，但不能就此判斷經濟走入衰退期。 林德福問到，從目前房市來看，房市政策是否還有緊縮必要性？蘇建榮表示，政府從去年房市穩定小組，透過跨部會政策推動，讓房市交易合理化，希望不要過多投機炒作，政策方向朝這方面引導市場結構健全發展。
林德福又問，政府打房是否間接催化經濟衰退？蘇建榮表示，房市發展未必與整體經濟密切連結，有人說房市是經濟火車頭，但也未必，房市如果投機炒作，反而是未來泡沫化來源。 對於政府打炒房，蘇建榮表示，對於房價合理化還是有幫助，例如財政部推出房地合一2.0等，投機炒作相對較少，目前大部分需求來自剛性需求。
房仲統計計預售屋實價資料，今年第一季全台揭露3553億元，較去年第四季減少約32%，主要都會區以桃園市成交逾4700間最多，成交總金額最高的則是新北市，平均房價最高則是在台北市，整體主要都會區今年第一季房價總買比去年全年平均高出約150萬元。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，實價揭露2.0新制去年7月1日才上路，因此2021上半年的資料較不齊全，由於第一季有農曆年節等因素，加上上半年旺季329左右才起跑，因此第一季的交易量較第四季減少約32%。
他表示，今年第一季房市還是維持相對熱絡市況，外在有造價上漲推升房價等題材，預售案仍普遍呈現熱銷的市況，近期央行升息與打炒房等題材發酵，加上疫情期間民眾減少外出，預售市場交易才逐漸轉冷。 統計資料顯示，今年第一季預售全國平均房價達1513萬元，高於去年平均的1366萬元，實價揭露的件數則達2.3萬件。
第一季預售揭露件數最多的是桃園市，共4712件，平均每戶1324萬元，至於揭露金額最高的則是新北市的764億元，平均每戶1722萬元，平均房價最高的則是台北市平均4166萬元，整體而言第一季主要都會區房價都較去年均價上揚。
曾敬德指出，預售禁止換約政策，可能會是這波預售市場的轉折點，一旦預售不能換約，預售將轉變為自用市場，預售案銷售速度變慢，自然整個房價就不會像過去一段時間大幅飆漲，同時間現在房價也已經反映過去一段時間的造價上揚，接下來較要觀察當疫情受控後，市場買氣的恢復狀況。
疫後北台灣灣透天別墅交易夯，房仲統計實價資料透天、別墅與農舍交易狀況，去年主要都會區交易量達40,698件，北台灣買氣增幅明顯優於南台灣，新北市和疫前2019年相比，成長32%最多，其次為新竹市與桃園市，也有兩成以上成長。另外根據台灣房屋官網點閱資料，今年第一季大樓點閱率較去年同期減少約4%，農舍與透天別墅點閱率則分別增加82%與24%。
台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示，新冠疫情襲捲全球，為安全健康考量，民眾購屋傾向「密度低、大棟距、人口少」，有獨立出入空間的透天住宅、郊區別墅或農舍成為熱門物件，尤其是總價合宜的透天宅，詢問度更是明顯升高。
台灣房屋汐止特許加盟店店長吳晨昕表示，以汐止伯爵系列的獨棟別墅為例，總價大約要2500~3000萬之間，近來就有不少人詢問，一些類別墅、上下疊的兩層樓住宅，總價1,500~2,000萬就能有大空間，也很受青睞。
江怡慧強調，資料顯示，透天交易增幅多的縣市都是人口密集度相對高的區域，除了有防疫功能外，在台北地區還包括有都更效益，因此交易量大增；南部本來居住就多以透天厝或是別墅、農舍比例高，因此明顯在交易表現較不及北部。
江怡慧說，近年購屋族除購買透天別墅產品增多，住宅設計或是陳設方面亦納入防疫概念，如玄關擺放消毒地毯或是外衣懸掛處與殺菌衣櫃等，或是室內採用抗菌建材等。
為改善危險建築物居住安全，新北市政府推動防災都更，五股區登林段及汐止新峰段各有一處耐震能力不足的建物已拆除完成，市府透過都市計畫變更，提供法定容積一．五倍的容積獎勵，保障地主權益，提高重建誘因。
都市更新處處長張壽文指出，為加速危險建築物拆除，新北市訂定防災建築再生自治條例，二○二○年三月二十二日屆期，同年三月二十三日起實施「新北市建築加速改善要點」，將於二○二三年三月二十二日截止申請。
經都市計畫變更程序，法定容積或原容積調高一．五倍，讓所有權人取得較優渥的分回條件，儘速辦理重建。新北市防災都更累計有十七件申請案，其中十五件已拆除完成。 五股區登林段面積為一三二六．五平方公尺，原本為三棟屋齡超過四十年的建物，法定容積從二○○％調高為三○○％，可興建地上十一層樓建物。 汐止區新峰段面積三四五平方公尺，原為兩棟屋齡五十二年建物，法定容積由二四○％提高為三六○％。
台南市地政局日前公告最新一期外國人取得土地建物情形，今（2022）年第1季繼承筆數，計有179筆，總面積約659坪，其中以繼承麻豆區的土地最多。
根據統計資料，今年第1季外國人取得土地建物筆數，與2021年相較的8筆，數量差距大，同時可說明台南市在今年第1季不動產量為六都之冠的原因。台南市地政局分析，外國人去年每季取得台南市不動產土地筆數，平均約20筆，今年第1季計有22筆，未有大幅成長情形。
各國籍居住者 香港人占最多
台南市地政局表示，經分析取得的國人國別，以香港居多、馬來西亞居次，且大部分產品以自用住宅為主。台南市地政局長陳淑美表示，依《土地法》第18條規定，外國人取得我國土地應符合平等互惠原則，若是繼承取得，應辦理繼承登記3年內出售於本國人，逾期未出售者，則由地方相關單位辦理公開標售；而新加坡人基於平等互惠原則，繼承或遺贈取得的不動產，須在辦理繼承或遺贈5年內移轉至我國人民。
金管會26日公布，4月國銀建築融資餘額為3兆2,546億元，單月增貸115億元，為2019年3月以來，即38個月來單月增貸金額新低。銀行局副局長林志吉分析四大原因，一是各部會祭出健全房市措施的效果，二是3月央行升息，三是4月疫情升溫，看房人潮減少，四是原物料價格上漲，建商缺工缺料，貸款速度即放緩。
4月國銀房貸餘額為8兆9,779億元，單月增加600億元，貸款餘額較去年同期成長9.23％，預估5月應可突破9兆元，房貸仍呈現穩定成長，並沒有特別變化，代表民眾仍是有一定的購屋及貸款需求。
銀行局亦公布依據銀行法72-2條，即銀行辦理房貸加計企業建築融資總額，不得超過放款時所收存款加計金融債券發售額總和的30％，4月國銀平均占比是26.86％，是今年以來的新低，持續有一家銀行是在29％以上，4月有十家銀行是在28～29％之間，比3月多一家，林志吉表示，因為該銀行4月存款餘額減少，造成比率上升。 依照銀行法72-2條的規定，與4月底國銀存款加計金融債總和47.94兆元來看，國銀房貸與建融的放款能量仍逾1.5兆元，且隨著存款增加，放款量能仍會持續成長。
就銀行局公布的統計顯示，國銀4月增加建築融資貸款金額115億元，不到去年4月增貸數的一半，與今年3月建融增貸355億元來看，4月更是少了240億元，減少67.6％，增貸速度急降，4月建融餘額與去年4月相比，成長12.37％，成長幅度亦創2020年1月以來的新低幅度。
若加上房貸月增貸金額600億元，4月不動產放款增715億元，房貸加建融放款餘額持續成長，4月底已逾12.23兆元，年成長10.05％，連續17個月維持雙位數成長，但已逼近邊緣，就看5月國內疫情升溫，原物料價格仍高下，房貸加上建融年成長率會不會降到10％以下。
4月國銀房貸逾放比維持0.08％，建融逾放比則從3月的0.06％降到0.05％，主要是有銀行轉銷呆帳，逾放金額減少近2億元。
疫情重創飯店業，出現結構性轉變，有業者轉型委託智能管理公司，或參與都更、危老，亦有建商和醫療業者搶市，未來將有不同氣象。 疫情重創飯店業，全台掀起飯店轉手、頂讓潮，2021年《財訊》曾報導史上最大飯店換手潮，至今飯店交易依然熱絡。
根據第一太平戴維斯統計，自2020年疫情大爆發後，當年因為王朝大酒店268億元出售案，帶動交易總金額突破新高；2021年金額雖未超越前1年，但總件數高達25件。而今年截至目前為止，累計有六件，總金額82億元。
根據《財訊》報導，第一太平戴維斯資深經理丁紋甄分析，累計自2019年至今的飯店交易案，以件數來看，台中市排名第一，台北市第二，高雄市第三。買方身分，則以建商買入汽車旅館、商旅作為土地庫存最為積極；而壽險業購置投資型不動產，旅館也是評估的標的之一，通常會包裹售後回租的條件，雙北市以外地區，預估投報率可達2.8%至3%。
改裝舊旅館 搶攻銀髮市場
《財訊》報導指出，值得注意的是，近來有幾個醫療機構，開始買舊商旅，例如彰基醫院、盛弘醫藥、台灣基督教門諾會醫療財團法人等。丁紋甄研判，這是因為醫療產業在疫情之下，需求提升，再加上高齡化社會布局銀髮族市場；另外，舊旅館已有現有隔間，改裝使用在時程與費用上來說，經濟效益更好。
也有投資人持續看好未來國門開放後，外籍旅客來台觀光的商機，積極布局旅館市場。包括興富發要在3年開4家飯店、元利建設在信義計畫區的四季酒店案、或是壽險機構的地上權開發案，包括富邦人壽凹子底與國泰人壽五月初簽約的桃園青埔高鐵站前地上權案等。
根據《財訊》報導，瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛補充，旅館經營模式概分為自資自營、加盟連鎖、租賃經營、委託經營等4種，但簡單從物業所有權的角度來看，可分為「重資產」、「輕資產」兩大類。重資產的自資自營業者包括：王朝大酒店、國賓、福華、西華、華園、華泰、神旺等，以及連鎖加盟的大直萬豪、W Hotel；輕資產則有晶華、喜來登、寒舍艾美、艾麗、寒沐、寒居等。
黃舒衛分析，新冠疫情讓不動產投資、經營出現結構性的轉變，其中又以海嘯第一排的旅館業者轉型、調整最快。
「重資產」因負擔沉重的財務壓力、經營挑戰，又遇上政策鼓勵都更、危老重建，因此出售或活化成為企業轉型、存活的最佳出路。舉例來說，這幾年就有王朝大酒店、華園六合館、華王飯店、新竹英迪格、新竹國賓、台北富信等重大交易案，而重建案更包含馥敦南京、六福客棧、華泰王子、台北國賓、神旺危老等。
根據《財訊》報導，相對來說，「輕資產」的業者，因為缺乏龐大資產作為度過市場低谷的後盾，又有龐大租金、營運支出，再加上退場成本低，很容易就走向停業之路。然而，有人退場、市場低迷，也提供新進業者彎道加速、擴大布局的契機，好比旗下有「承攜行旅」與「雀客旅館」兩個品牌的敦謙國際以智能旅店突出重圍，一年接手18家飯店的經營管理。
轉變營運模式，也是一種方式。曾有休閒飯店業經驗的台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，為了節省開支，逐漸採取部分業務委外辦理，有些老飯店也不再堅持自有產權，改以售後回租的方式，活化資產，也維持品牌經營權。
富邦人壽買酒店 轉作社宅
據悉，《財訊》報導指出，有飯店開始轉作社會住宅，例如富邦人壽買下的王朝大酒店近日簽約轉作社宅，不只房屋稅、地價稅全免，能減緩經營壓力，另有修繕補助，暫時避開這波市場修正。
世邦魏理仕研究部則以飯店3大類分析現況，以「台北精華區旅館」來說，部分小型旅館業主可能有意出售資產，惟此類賣方對於價格抱有很高的期待值，而潛在投資人則多期望能以低於市價的行情入手，預料交易協商時間將拉長。另一方面，在新一波疫情干擾下，部分中大型旅館業者可能於租約到期時順勢終止營業，其中若是符合重建資格的旅館，部分房東將尋求與開發商合作的機會。
《財訊》報導指出，「成熟重劃區旅館」位於主要城市內成熟重劃區、基地達一定規模的汽車旅館及中小型商旅，其土地開發價值與潛力將備受投資人青睞，部分大型建商可能考慮以高於市場行情的價格購買此類型土地。
而位於國旅熱門地點的「度假型旅館」，將能吸引有意購買收益型不動產的潛在投資人。惟此類旅館房東惜售心態較為濃厚，預料買賣雙方對於成交價的預期落差大，將影響短期內成交機會。
受到疫情重創業績影響，擁有20餘年歷史的台中知名餐廳「僑園飯店」，驚傳將於6月底結束營業；飯店今(26)日貼出公告將營業到6月30日，並告知消費者如有未使用餐券，請於6月30日前來店消費。 另一方面，由於僑園飯店位於七期新市政中心精華地段，市場近幾年不斷傳出地主有意求售，土地價格從8年前的每坪100餘萬元，到最近來到327萬元，漲幅驚人，甚至有「已被某金控集團買下」的傳言，但均未獲地主證實。
據了解，僑園飯店所在基地共有三塊土地，分屬三個不同家族持有，其中市政北三路角地地主不願出售，另二塊總面積1,286.31坪，由於少了角地的加持，加上基地又屬路沖，不利豪宅規劃，讓不少建商打退堂鼓。
不過，也有業者坦言，近期政府頻頻打房，這塊土地若以地主開價計算，總交易金額將超過42億元，以自備六成約需25億元，負擔不可謂不大，也非一般中小型建商所能負擔，後續是否會由金控集團出手，備受關注。
僑園飯店今天在官網及臉書粉專貼出結束營業公告，表示：「僑園在地深耕20幾年，舉辦過無數場婚禮，與你們一起感動一起歡笑。但因疫情影響，經多方考量過後，儘管萬分不捨，也將功成身退」。
該公告並感性的表示：「誠摯感謝每一位支持我們、鼓勵我們的顧客，謝謝您陪我們走過無數歲月，常董暨全體同仁在此致上深深一鞠躬」。 據指出，僑園飯店原租約至113年11月，但飯店已和地主達成協議提前解約，今年11月底前拆除建物並返還地主。
位於七期惠中路、台中市府會園道旁的僑園飯店，在2000年營業，曾是台中聚餐宴會的高級餐廳品牌，其一樓的自助百匯餐廳更曾引領台中市美食潮流，也是自助餐推出龍蝦頂級食材的先驅。 但近年因市場競爭激烈，加上疫情衝擊，另外母集團林園餐飲機構另投資35億元在朝富路開設「林酒店（The Lin）」，不但跨足酒店市場，更擴大婚宴與餐飲規模，隨著集團經營重心轉移，也導致市場被瓜分，生意大不如前。
華新麗華集團旗下面板廠彩晶（6116）昨（26）日表示，將暫緩原規劃170億元的新廠投資，並將調整下半年資本支出，成為此波面板報價不振下，台灣第一家暫緩新廠擴張並有意縮減資本支出的面板廠。 彩晶昨天舉行股東常會，順利通過各項議案。
彩晶副總經理吳許合會後接受媒體採訪時，透露公司暫緩新廠投資的訊息。 彩晶董事會原本規劃，投資170億元做為南科廠擴充3萬片TFT-LCD產能相關設備所需資金。然而，隨著面板景氣下行，彩晶成為第一家放緩建新廠腳步的台灣面板廠。
相對於彩晶投資態度轉為保守，面板雙虎友達、群創仍維持既定步調。友達繼在大陸昆山擴充LTPS產能之餘，今年也啟動台灣睽違14年的逾千億元8.x代廠擴產計畫，並未改變。群創則透過與集團內的廣州超視界（SDP）簽訂長期面板供貨合約，支付人民幣40億元（約新台幣172億元）取得其10.5代線12年面板產能，達成集團內資源整合的最佳分工。
談到彩晶投資態度轉趨保守，吳許合表示，主要考量市場景氣因素，加上規劃朝綠色產品新製程技術尚在開發中，預計送樣中的新技術產品，今年下半年會獲得成果，為達成符合全球對ESG、綠色產品的倡議，目前新廠主要規劃導入IGZO製程技術，但面對景氣走弱，彩晶採嚴控資本支出的保守謹慎策略。
彩晶先前董事會也決議，廢止加碼25億元買進中光電股票的計畫，昨天再釋出放緩新廠建廠的訊息，凸顯面對面板景氣疲弱，彩晶希望能多保留現金，謹慎投資的態度。 除此之外，彩晶強調，該公司目前手中資金充沛，閒置資金有200餘億元，台商回台投資亦有200多億元，新廠投資轉趨保守並非資金問題，而是考量景氣與市況發展。
彩晶今年初規劃2022年資本資出為75億元，主要是設備精度提升的投資，尚未納入新廠的資本支出。彩晶原計劃明（2023）年新廠完工啟用，每月可望增加約3萬片產能的時程，勢必得再往後延。 他強調，對彩晶而言，目前在新廠的評估就是希望能找到利基市場，而不是在在同質產品上與同業做價格競爭。
國內超商龍頭統一超26日舉行股東常會，統一集團董事長羅智先表示，零售業整體風貌不斷改變，勢必要轉化為所謂「全通路」的概念；至於市場關心統一集團收購台灣家樂福案的動態，他私下透露，雙方持續接洽中，但「過程中法方不斷變更版本，所以雙方至今都沒有共識。」原本3月底就傳出收購案最快數周內會有結果，但實際拍案時間恐拖延。
統一超26日舉行股東會，羅智先私下坦言，收購台灣家樂福這個案子，統一是處於被動，法方有跟他們接洽，統一內部持續有進行評估並給予回應。
家樂福基於集團的國際發展策略，去年就傳出有意撤出台灣，吸引多方買家放話追求，但卻遲遲沒有結果。最新動態是3月底外電報導，台灣家樂福出售接近拍板，原本就持有台灣家樂福四成股權的統一已獲得優先購買權，可望拿下其他六成股權，雙方進入融資、反托拉斯等細節討論，最快數周內就會有結果。
從羅智先26日最新回覆來看，實際拍案時間恐怕還會繼續拖延。 至於過去兩年國內零售市場掀起整併潮，包括家樂福併頂好，全聯併大潤發。羅智先認為，隨著科技進步，零售業的整體風貌也在不斷改變，消費者取得商品或服務的管道也變得愈多元化和更多選擇，對於零售業者來講，為了滿足社會和消費者的需求，已經無法再侷限於原先所各自分類的經營領域，勢必要轉化為所謂全通路的概念。
在這種情況下，各種不同業態的零售業進行重整或者合併應該也是一種必然的發展，對業者來講，透過各式零售業態組合才能充分滿足消費者的需求。而這也間接透露出統一拿下家樂福的必勝決心。
統一超去年營收2,627億元，年增1.7％，創歷史新高，但受去年國內實施疫情三級警戒影響，稅後純益88.61億元，較前年縮水13.4％，換算成每股純益8.52元，為2015年以來的獲利新低，統一超股東會通過動用法定盈餘公積，超額配發現金股息9元，與前兩年打成平手。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，懇請來信告知，將從系統作處理。
