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歐亞不動產估價師聯合事務所
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通膨壓力下物價上漲，全台住宅租金也再攀歷史高點；據統計，目前全台七都網路待租住宅開價一年來漲幅在7～17％，在資金湧入低價區、帶動房價漲勢勁揚下，七都住宅租金全數站上每坪800元，甚至一年來，租金開價大幅上漲，尤其大台北以外的住宅租金漲勢格外驚人，除了台北市漲幅在一成以內，其餘都會區均在一成以上，又以桃園及新竹達17％最高。 台北市平均單坪租金開價達1,727元，相當於30坪住宅月租金開價已超過5萬元，精華區信義、大安等區租金開價更逾1,900元，即使新北市第一環精華區的租金也都達每坪1,200元以上。 值得注意的是，過去租金僅每坪500～700元水準的大台北以外都會區，近年陸續漲至每坪800元、甚至精華區逐步向四位數叩關，租金千元單價已不再是雙北門牌獨有的現象。 鄰近新北的桃園龜山區因A7重劃區新成屋進入交屋高峰期，加上華亞園區、長庚等租屋族支撐，租金開價達每坪1,020元；近來房價飆漲的新竹、竹北也都站上每坪千元大關；此外，中南部都會區的精華區，如台中西屯、台南的中西區、北區、安平區，以及高雄前金區也都逾每坪900元。 桃園市租賃住宅公會理事長劉貞君表示，近年整體物價、房價上漲，帶動租金同步上揚，已經成為不可逆的趨勢，以桃園來說，最近一年租金1萬多元的小坪數產品，房東多調漲1,000元左右，2萬多元的標準住宅產品約調漲1,500～2,000元，未來若進入有感升息，租金水準欲低不易。 屋比房屋總監陳傑鳴表示，全台住宅租金全面攀升，尤其以擁有建設題材、新推案多的重劃區、過去租金低基期區域，以及科技園區、產業園區、高所得就業機會題材的區域房價反應最大，例如新北林口、鶯歌；桃園大園、八德；新竹新豐；台中清水、烏日；台南中西區、仁德等地，租金年漲幅都達二成以上。
財政部賦稅署指出，今年適逢13個縣市調整房屋稅基年度，目前包括彰化縣、台東縣確定調整房屋標準單價，其中，台東縣擬提高16％，而彰化縣因近40年來未調整，本次將一口氣提高60％，創13縣市調幅最高紀錄。 另花蓮縣、屏東縣、南投縣、新竹縣、新竹市等縣市則以調高路段率為主，同樣有利提高稅基，台南市稅局也表示，會跟進提高標準單價。據財政部掌握資料，初估今年13個縣市透過調整標準單價或路段率等手段，全數調漲房屋稅基。 財長蘇建榮指出，目前財政部每月都會找適逢調整房屋稅基年度縣市「喝咖啡」，掌握稅基概況，避免地方政府在房價高漲時刻還調降稅基，未真實反映市場走勢。 蘇建榮一再重申，囤房稅最重要的不只稅率，還有稅基（房屋評定現值），而房屋評定現值涵蓋房屋標準單價與路段率、折舊率等，由各縣市房屋標準單價每三年重新檢討評定。 為督促各縣市政府稅捐單位合理評定房屋稅稅基及規定徵收率，財政部近年公告標準單價調幅指標，雙北、高雄等10個縣市，近40年標準單價調幅在80％～160％，為調整單價前段班；桃園市、新竹市、台中市、屏東縣、花蓮縣等七個縣市調幅約60％～80％，為中段班。 後段班（低於60％）則有台南市、彰化縣等五縣市。財政部今年特別緊盯適逢調整年度的嘉義縣、嘉義市、台南市、彰化縣等四縣市。 賦稅署官員指出，彰化縣已確定調高標準單價，一口氣調高60％，為近40年來首次調整，合理反映新成屋營造成本，台南市也有意願調高，尚待具體方案，另樂觀看待嘉義縣市以調整路段率等方式跟進。 隨2021年下半年全台房價飆漲，為合理評定房屋稅基，官員表示，財政部要求地方政府引進大數據資料，包括實價登錄、營業額、土地公告現值、土地區段地價等作為參考，讓稅基更貼近實際市價。 此外，財政部未來考慮採房屋稅基備查機制，由地方評定房屋稅基並報請財政部備查，若調整幅度不合理，地方政府需重新評估。
本土疫情爆衝，使得經營餐飲、觀光等服務業商家再受重擊，行庫也再度啟動「降租紓困」。目前已知，對有降租需求的商家，各大行庫視營運受衝擊情節輕重，降租幅度約兩成，期間則以到今年底為原則，其中原本去年已申請降租、期限到今年6月的承租戶，若再提出申請，可望直接展延半年。 政府已朝「開放」作為防疫政策基調，但近二個月本土疫情嚴重，使得服務業營運再受衝擊，除了國發會、經濟部已宣布對企業戶提出紓困措施，行庫也已準備好，若承租自家不動產的租戶有繳不起租金的壓力，將給予租戶降租紓困。 其中，台銀、土銀、台灣菸酒等財政部轄下的國營事業機構，將比照國營事業機構降租模式，主動為租戶調降租金兩成至今年底；至於其他六家已民營化公股銀行，則由承租戶依需求提出申請，再由行庫評估受衝擊情況，拿捏降租幅度。 合庫指出，去年因為疫情影響而提出降租申請的承租戶共有八戶，調降期間大約六個月，共計調降了222萬元的租金，平均一戶半年約省近30萬元租金；目前本土疫情肆虐，根據合庫內部降租原則，會以減免租金兩成，期間六個月辦理。 彰銀2020年、2021年都辦理過不動產承租戶減租，根據近兩年的作法，有來申請減租的承租戶，將依受疫情衝擊其營運的程度，減租幅度最多甚至到50％，所有的降租案大致介於10～50％，目前尚未有承租戶前來申請，倘若承租戶有降租需求，將研議再度辦理減租。 華銀則表示，客戶在租金方面需要協助，華銀作法主要以「延後繳款」，而非直接減免的方式著手。
高雄市政府昨起分區辦40場「危險與老舊建築物重建說明會」，工務局長楊欽富說，高市危老重建申請案106年統計至今年4月底已核准8017戶，今年1至4月申請2263戶，顯見市民防災概念有提升。參加說明會的一名三民區居民說，父母年紀大，透天厝老家沒電梯，爬樓梯很辛苦，老屋翻修費用不低，有考慮重建，想為父母打造更舒適環境。 去年10月高雄城中城大樓惡火，燒出全台450萬老屋危機，高雄30年以上建物約109萬戶。楊欽富指出，市府針對危老重建輔導，採取一條龍服務，透過政策力量提高民眾意願。 「人跟房子一起老了！」出席說明會的一對六旬夫妻說，房子是長輩留下的，住一輩子屋況也舊了，有重建念頭，來聽聽看如何著手，他們不諱言，費用是一大問題，想知道公部門有何協助，也憂心重建期間該住哪。 市議員陳美雅指出，鹽埕區老舊民宅多，不少市民有危老重建需求，因資訊不足遲遲不敢處理，要求市府在各區廣開說明會，讓民眾能獲得更多資訊，也能當場提問獲得解答。不少民眾擔心危老重建影響建蔽率，不少長輩住宅有裝電梯需求，目前建築市場缺工缺料，成本日益提高，市府應盡力協助，簡化相關流程，讓市民生活品質、市容都能改善。 市議員吳益政表示，中小坪數房子易有建蔽率不足問題，政府應制定完善的建蔽率獎勵制度，如加裝戶外電梯、防火梯、綠建築等獎勵，打造友善高齡住宅空間。 市府與高雄市建築師公會預計今年底前陸續到各區辦40場社區說明會，與民眾面對面溝通，昨天是第一場。為鼓勵危老重建，政府提供容積獎勵、融資獎勵和稅賦減免等，申請者享有1.3倍基準容積或1.15倍原建築容積，信用保證貸款最高300萬元，重建期間免徵地價稅，重建後可獲地價稅減半2年、房屋稅減半等優惠。
三二九、五二○檔期推案 分別較預期大減48、9％
疫情重擊全台，連新建案也被嚇退。根據住展雜誌調查，去年房市五二○檔期碰上三級警戒，原本預估超過二一○○億元推案，最終僅不到一六○○億元，萎縮逾二十五％；今年疫情爆發，三二九、五二○檔期也接連出現推案萎縮情況，分別較預期大減四十八％、九％。
建案延推潮 恐928檔期才推出
住展雜誌研發長何世昌分析，因去年五月大台北首度升三級警戒，推案遞延情況相當普遍，今年又遇到本土疫情，連兩年五二○檔期都泡湯，且出現建案延推潮，甚至有建案從去年底延至今年三二九、五二○檔都開不出來，就算延到九二八檔期再推也不意外。
海悅國際總經理王俊傑統計，此波疫情大爆發，新建案平均看屋人數少掉三十五％，且全面採取預約制，加強控管人數；但他認為，此波疫情對房市的衝擊不會像去年五月三級警戒那麼大，畢竟隔離期有調整縮短，加上多數為輕症與無症狀，對民眾來說比較沒那麼恐慌。 確診數大增是否衝擊新案工地？他認為多多少少會影響，尤其是北部建案，但建商已有經驗應對，預期對工期的衝擊比較沒那麼嚴重，反倒是政策對於房市造成的殺傷力還比較大。
下半年新成屋市場量縮難避免
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛認為，疫情、通膨、升息、信用管制及平均地權條例修正案等，已成為房市無法逃避的多重挑戰，不但影響來客量、銷售量，且工料雙漲、大幅升息，加上土、建融限期開發等管制，根本讓建商動彈不得；預期下半年新成屋市場量縮已難避免，部分地區甚至會出現產品價格下修、多殺多現象。
國銀再度進入房貸業務的新戰國時期。銀行業者指出，目前為房貸業務第三大行的中國信託近來以最高85成的成數爭取其他銀行貸款戶轉貸，最低利率則自1.63％起跳；其他數家銀行業者也推出爭取房貸轉貸戶的方案，但多數成數仍以8成為上限。 銀行業者分析，成數高低主要在銀行業者對房價走勢的研判，除了借款人的財資力，擔保品本身是否有繼續漲價的條件也是重點，倘若銀行認為目前擔保品所坐落的地區房價已經到頂，就不易給到85成這種超優成數。
行庫主管分析，中信銀祭出較高成數，應與對房貸業務固樁，同時爭取其他銀行的客戶作為其信用貸款、財富管理等消金業務的新客源有關；而且比起房貸業務的本身，中信銀更側重的應該是「理財型房貸」的業務拓展，以及借款戶房價增加所衍生的理財型房貸空間。 國銀主管指出，這類理財型房貸，不像一般的房貸會受銀行法第72條之2的限制，因為透過理財型房貸所貸出的資金，銀行已有限制客戶用途，不能用於買房子，而是用來作為生活開銷支出的零用金或投資財源，所以不會受到銀行法第72條之2的不動產放款總量不得超過存款及債券發行30％的上限，成為銀行擴張消金的重要渠道。 至於中信銀提出最低1.63％起跳的利率，也引發市場矚目。
資深國銀主管指出，目前市場最低房貸利率是1.56％，但僅限首購族，因此中信銀的房貸利率在市場仍有高度競爭力；若以理財型房貸來說，1.63％的利率更具吸引力，因為理財型房貸比一般房貸利率會增加10～20點（1點是0.01百分點），中信銀等於是以房貸最低利率加碼不到10點來訂價。
台中飯店業又有三家業者加入戰局！台中銀行新總行大樓興建案，將興建地下十層、地上38層大樓，成為台中樓層最高、地下室最深的大樓，總投資額（含土地和興建成本）逾168億元。台中銀表示，新總行大樓，超過一半以上的樓層自用外，另近一半的樓層將規劃飯店進駐。
據悉，該行與中部某家企業簽署承租意向書，對方將朝籌設五星級飯店方向規劃。 台中銀早期已購置興富發台中市西屯區惠民段145地號土地，總面積約1,743.36坪，成交額達57.5億元（含容積移轉、建造執照），加上營建成本111億元，合計經費逾168億元，還不包括台中銀辦公室的裝修費用。 台中銀指出，新總行大樓案2019年4月開工動土，目前已完成18樓層灌漿工程，主體結構工期預定2023年6月完工，未來還會做室內裝修工程，預估2026年全部完工。新總行大樓的地下十層，超過台中的林酒店，及台中捷運綠線市府站G9-1均為地下七層，成為中部地下樓層最深的建築物。 中華郵政資產營運處透露，公司位於台中七期惠中路一段與市政北一路521坪土地，計劃興建地下四樓、地上13樓，作為旅館使用，負責承造營造廠，由麗明營造以7.3億元得標。
麗明表示，七期中華郵政大樓已動工，目前工程進度5％，預定2025年6月完工。其中一樓保留小面積的郵局空間，其餘樓層提供飯店使用。中華郵政透露，等飯店大樓完工後，將委由台北天成飯店經營。 同樣地，豐原火車站前閒置土地1,086坪，原是台灣汽車客運的土地，後來由郵局買下。中華郵政斥資10.04億元工程費，由麗明營造承建，2020年5月22日開工動土，改建為複合式商旅大樓。 麗明強調，豐原大樓案是地下四樓及地上12樓建物，目前施工進度達到建物結構體地上三樓，預定今年底可上梁，將預定2023年12月完工。
鐵路法27日完成三讀，解除台鐵土地開發緊箍咒，為台鐵資產活化注入活水。台鐵瞄準苗栗、員林、屏東車站旁三塊精華地段土地招商，預計吸引投資近百億元；其中，以屏東火車站周邊土地都市更新案引資90億最受矚目，東側區域最快6月底可望公告招商。
屏東火車站周邊土地都市更新案，地方都委會在今年初已通過，土地可由車站為分界，切成東側及西側兩塊土地，此次由範圍較小東側率先登場。 此案地點佳，不只在火車站旁屬於地方發展中心，又鄰近高鐵延伸屏東設站處及屏東科技產業園區，未來發展可期，可作旅館、住商大樓等用途。 屏東車站東西兩側合計估可引資90億元，預估約在6月下旬或7月上旬將優先公告東側土地招商事宜，開發面積達0.8公頃，已有多間業者洽詢，包含建設公司及商場業者，預估引資40億元；後續再視東側招商狀況，決定西側土地招商的推出計劃和時程。
另台鐵員林站旁土地都市更新案預估在6月中旬啟動第二次招商，2019年底曾初次公開招商，但最終卻無人投標。員林雖為南彰化發展中心，但能否取得廠商青睞投標仍有待觀察；此次招商台鐵將權利金下調，已有業者洽詢，盼最終順利投標，估計引入民間資金15億元。
此外，苗栗火車頭園區整建營運移轉案已在5月4日公告招商，園區將分期分區完工，估計引資6,000萬元。第一階段先完成願景館、地方文創小舖、微型聚落等設施，將於12月完成點交，第二階段轉車台大廳、記憶通廊、列車展示館等設施，將在2023年12月完工點交。 據悉，苗栗火車頭園區已有商場經營業者表達興趣，希望結合文創業者，打造美食街、商店街，此園區是由行政院客家委員會斥資10億元打造，希望園區可以帶動當地經濟、文教發展，也成為觀光旅遊門戶及亮點，創造公私部門合作雙贏局面。 值得注意的是，鐵路法上周五三讀，為推動台鐵資產活化注入一劑強心針，未來新增國營鐵路機構不動產開發與處分機制，台鐵經營土地不只有參與都更，可設定地上權出租，或找建商合建分坪等，讓開發方式變得更多元，大大增加業外收益。
亞昕國際（5213）去年稅後純益2.5億元，每股純益0.73元；亞昕指出，今年公司總計有四大新案完工，包括「昕悅灣」、「昕聯心」、「亞昕華威」、「向陽」等，可入帳金額逾百億元，營運可望寫下新高水位。 亞昕國際表示，今年公司總計有四筆完工新案，包括總銷20億元「昕悅灣」、34億元「昕聯心」、46億元「亞昕華威」、24億元「向陽」等，初估完工金額達124億元，加上手中還有「昕樂章A、B」、「柏克萊」、「翠峰」等案之店面可銷售，今年營運有機會繳出不錯成績。 亞昕國際上周五（27日）股價以平盤23.2元作收。 亞昕國際分析，今年台灣的政經情勢發展與房地產發展趨勢，預計將與2021年大致相近，包括美中貿易對抗的態勢持續、全球資金與利率環境尚在緩步觀察調整中、以及疫情變化能否控制得當。目前國內房市最大的兩個變動因素，第一原物料是否繼續上升，造成營建成本大漲，第二政府在房市調控管制措施上是否會加大力度。
亞昕國際認為，今年整體房市需求仍是首購大於換屋，不過，房市量價基期已墊高，因此國內房市交易量應是略微縮小，價格部分因剛性需求及自住買盤力道仍強勁，加上整體依舊是低利率、市場資金充沛，將為房價帶來支撐。 亞昕目前邊建邊售新案包括台北、三重、新莊、林口、桃園、苗栗、台中、馬來西亞等12案，如台北52億元「擎天森林」、「亞昕敦南」，三重32億元「淳白」，新莊75億元「森中央」，林口22億元「昕上城」、36億元「昕銀座」，桃園26億元「一見」、90億元「喜徠登」，苗栗20億元「昕見築」，台中12億元「亞昕一緒」、「亞昕一沐」，以及馬來西亞55億元「喜來城」等案。 亞昕今年規劃動工新案，包括「三重昕富琚」、「新莊副都心A4」、「林口力行174、「台中仁平段」、「台中麻園段」、「台中忠明路案」、「台中榮德案」、「台中美和案」等八案。
公平委員會近日頻密進行調查，查獲不少廣告內容不實的建案。公平委員會在今（2022）年5月25日公告，位於花蓮縣花蓮市的「富利站前」建案，其廣告刊載「小坪數創造大空間」、「魔術空間」等廣告用語，涉及誤導購屋者及違建情事，依《公平交易法》第21條第1項規定，處康承建設開發有限公司30萬元罰鍰。 建商涉違建 無申請夾層建照 公平委員會表示，「富利站前」建案在房屋交易網上所刊登的廣告，刊載「3米6閣樓上下層」、「1+1房約17坪 小坪數創造大空間」、「1+1魔術空間」等廣告字語，同時附有夾層設計空間圖片，讓人認為可以用較少的錢買到較大的使用空間，且可施用夾層設計及使用。
經公平委員會查證，該建案在申請建照時並無申請夾層使用空間，且建照的容積率及建蔽率已接近法定上限，無法再辦理變更設計增加夾層空間，因此，若住戶依廣告圖施作，恐涉及違建之虞。 如何分辨廣告真實性 公平會教你一招 公平委員會提醒民眾，不少建商為增加建案買氣，常會刊載吸引消費者眼球的廣告用語，民眾在購買不動產前，應查證其建照申請內容是否相符，以免買到未符合預期的不動產，影響自身財產權益。
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