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內政部國家住宅及都更中心委託台銀籌組的4,119億元社會住宅聯貸案,由於規模太大,將進行跨部會協商;據公股金融圈人士透露,內政部已向金管會爭取三大法規鬆綁,讓八大行庫可以順利承作該聯貸案。
三大法規鬆綁包括:
一、將該聯貸案排除適用銀行法72-2,38,33-3等銀行法的限制,以解除「總量控管」的緊箍咒,並且解除銀行法對於放款年限不得超過30年的限制,同時將該聯貸案視同政策貸款;
二、各大行庫參貸的部位可免提呆帳準備;
三、風險權數不像一般土建融必須計提至少100%的風險權數,而是可降為零,以免承作該超大型聯貸案之後,導致行庫碰到資本適足率不足的問題。
其中銀行法第33條之3,規定銀行對於單一客戶的信用放款不得超過其淨值的15%或5%,前者為有擔保品,後者則為無擔保品情況,倘若該限制不突破,即使住都中心為政府部門旗下的公法人,也會抵觸到銀行法的規定,而使得各行庫在承作該聯貸案時,有觸法的疑慮。
至於銀行法第38條,則規定各種中長期放款,最長不得超過30年;相關人士指出,儘管目前的聯貸案規劃借款20年,但據了解僅為第一階段的興建期,後續包括社會住宅完工之後的營運期在內,實際上整個專案融資的期間,包括社會住宅的前期興建和後期營運期間,二階段將歷時超過60年,倘若銀行法相關規定不作特案解禁,這宗聯貸案在第一階段的借款期滿20年之後,就會碰到路障。
公股金融圈人士指出,由於本起超大型聯貸案是國內最具有代表性的重大公共工程建設專案融資,不僅融資規模超過4千億元,包括專案融資計畫期間,合計興建期及社會住宅蓋好之後的營運管理期,整個期間超過60年,也將成為史上期間最長的專案融資計畫,所以如此,主要和社會住宅「只租不售」,僅以政府編列預算補貼,和出租收入為聯貸案償還財源有關。
軌道經濟持續發酵,台灣房屋據實價登錄,統計2021年苗、彰、雲等「高鐵新三站」的站區土地交易,與2016年(通車第一年)相較,全數價量齊揚,其中彰化站去年土地交易總金額約17.8億元、總面積達1.68萬坪,皆是2016年的13倍以上,增幅居新三站之最。
另外,雲林站則奪下新三站的地價漲幅冠軍,2021年土地平均單價達14萬元,六年間價漲42.5%。 台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示,苗、彰、雲的高鐵新三站2015年底營運時,房市正處於盤整,且通車後第一年的2016年,又逢房地合一稅導致市場急凍,因此當時建商多採行「減量保價緩購地」的策略,使新三站通車後初期的土地標售,大多以流標收場,價量基期因而相對低檔。
不過隨著房市景氣回暖、國內外企業投資踴躍,擁高鐵西部一小時生活圈優勢的新三站,便展開吸金實力,加上近年都會區地價高漲,導引建商沿高鐵往較低價的蛋白區佈局,帶動新三站土地交易大幅升溫,比如2020年高鐵苗栗站區,就吸引麗寶集團大舉購地,為區域房市增添亮點。
台灣房屋彰化田中特許加盟店店長高于哲指出,伴隨高鐵開通,站區的建設題材也接踵而來,以地跨田中及社頭的高鐵彰化站區為例,未來就有田中基督教醫院、台鐵田中支線的建設利多可期,加上高鐵彰化站目前住宅區行情約每坪10~11萬元,產專區每坪大約15~16萬元,與鄰近的台中相比,地價水位相當平實,所以近年除了建商、企業積極獵地外,也有不少傳產老闆、退休族買地自建,使高鐵彰化站區近年的土地交易快速加溫,往後建商陸續推案,高鐵站區也將躍居為彰化房市的關注焦點。
新三站中以虎尾的高鐵雲林站地價漲幅最大,台灣房屋虎尾高鐵特許加盟店店長蔡信誠表示,虎尾本身就是雲林縣的第二大城,生活機能充足,剛性需求相對厚實,且高鐵雲林站是新設三站中,運量最大的站點,高利用率為當地房市奠定良好發展基礎。
此外,高鐵雲林站區有台大醫院雲林分院進駐、虎尾科大新校區動工,吸引置產族卡位租賃商機;加上高鐵站區與中科虎尾園區相連,近年包括李長榮化工、炎洲等大廠都接連進駐園區,為高鐵站區挹注就業買盤。
早年在北部打拚的四、五年級生,在高鐵開通後,也興起返鄉退休的風潮,因此近年高鐵雲林站區的不動產市況熱絡,近年住宅區地價,一路從每坪不到10萬元,漲到13~17萬元之譜,隨著地價上漲,當地現今的透天新案,單戶要價約1200~1500萬元,大樓華廈新案單價也攻上2字頭,儼然是雲林房市最耀眼的潛力區段。
五股泰山輕軌迎新進展,新北四區共十四站點中,哪裡環境品質相對良好?哪些站點的房價最便宜? 進入選舉年,建設話題接踵而至。五股泰山輕軌(五泰輕軌)可行性研究於今年二月下旬通過國發會審查,將報請行政院核定;新北市府目標在下一階段、綜合規劃報告核定後六年內,即2030年使輕軌完工通車。眼看建設定案,現在進場購屋該選哪?《住展》獨家揭露站點沿線新建案房價行情,帶來輕軌站點周邊宜居區。
全線十四站 蘆洲價最高
五泰輕軌全長十一.六一公里,設置十四座站點,路線自新北三重出發,行經蘆洲北側農業區,以及五股洲子洋重劃區、水碓重劃區等地,最後在泰山塭仔圳重劃區內、新北大道五段設置終點站;乘客可從F01站轉乘環狀線北環段Y22站,進入北市士林,或從F05站轉乘中和新蘆線54蘆洲站,前往松江南京、東區一帶,待桃園機場捷運A5a站完工,則可從F14站轉乘機捷,直達國門。
根據本刊統計評估,截至今年二月底,五泰輕軌共十四站點中,以鄰近捷運新蘆線的05站身價最高,周邊新建案單坪成交行情約四八至五八萬元;三重區內、環狀線北環段將行經的F01站,行情落差較大,單坪成交價低至四二萬、高至五七萬元,居全線第二高價。
輕軌沿線房價第三、第四貴的站點,分別是位在蘆洲北側的的F02與F03、F04站,因三站址所處地目仍為農業區,無法興建合法住宅,故此次呈現的行情價,是反映距離站點一公里內、蘆北住宅區的新案價位;據統計,區域單坪成交價約介於四十萬至五二、五三萬元。至於終點站F14,因塭仔圳公辦重劃區尚未完成開發,價位仍較蘆洲、三重親民許多,周邊新建案每坪成交價介於三八萬至四八萬元,為五泰輕軌三個轉運站點中,新案成交行情最低者。
鄰近垃圾山 房價三字頭
其餘八站點則分布於五股、泰山區,站址周邊新建案單坪平均房價行情都在三字頭水準,並以F09至F11站間為相對低價區。究其原因,是三站點周邊都存在工廠聚落,拉低了區域行情,如F09、F10站東側正是五股垃圾山舊址,F11站雖靠近泰山舊市區,但周邊農業用地仍多被鐵皮工廠佔據。
此外,街道狹窄、市容老舊的五股、泰山舊市區,雖說機能完整,但因房價水位屬雙北低標,都更危老重建案相對少;新建案供給稀缺下,房價缺乏上漲動能,經調查,鄰近舊市區的F09、F11站周邊行情,為三二萬至三八萬元/坪。至於全線行情最低的F10站,房市發展除存在上述缺點,區塊吸引力敵不過街廓新穎的洲子洋重劃區,也是導致新案行情僅三十萬至三七萬/坪的原因。
宜居住宅區 新案供給少
雖說輕軌沿線有多處工業聚落,可之中也有不少發展成熟的重劃區,街廓整齊、機能發展完整、住宅氛圍濃厚,能符合多數自住者需求。如三重蘆洲交界處的重陽重劃區,具備鄰淡水河、過橋進北市等優勢,區內有家樂福蘆洲店、集賢環保公園、碧華國中小等地標,產品以二至三房為主流。
也因該區腹地較小且已過推案高峰,區域難再有大量新案供給,消費者選擇會較少。 新供給同樣難得的,還有位於蘆洲西南側的南港子重劃區,區內機能包括柳堤公園、忠義國小、鷺江國中等,店家則分布在光榮路、長榮路沿線。因區內可開發素地不多,供給長年低於需求,新案一至三房銷售速度極快,房價支撐力道穩定。
目前線上建案可售戶多為大坪數單位,總價門檻高,加上多採先建後售,消費者想在此區購屋,須長期關注區域市況,並備足高額頭期款。 若消費者嚮往低密度開發的居住環境,可將目光轉往五股西南側的水碓重劃區,此區過往房市推案以華廈和透天為主,上一波新案價位還可見三字頭,不過部分產品規劃坪數較大,總價門檻仍不低。此外,洲子洋重劃芳洲段、新城段行情已逼近四字頭,在比價效應下,未來水碓一帶可望有補漲機會。
重劃區推案 瞄準首購族
若是購屋預算有限,但偏好新屋的小資族,可將目光放至五股、泰山一帶,機能尚未健全,但新案選擇多元的重劃區,像是五泰輕軌F06至F08站所在的五股洲子洋自辦重劃區,以及鄰近F13、F14站的新泰自辦重劃區。
先來看洲子洋,雖說此區曾因投資買盤比例高,房價水準一度從四字頭修正回二字頭,但在近年全台房市熱絡、營建成本上揚等因素下,區域行情受鄰區帶動,新案再次出現四字頭開價,成交行情則是越靠近成泰路舊市區越高。
據調查,此區下一波新案將在今年第二季後陸續公開,茂德、寶佳皆有大樓案開始醞釀,主流產品仍是二、三房;也因區域主要客源已從投資客轉為外地自住買盤,常見線上個案廣告以「低總價」、「低首付」為訴求,以吸引首購族群目光。
至於新泰自辦重劃區,因鄰近泰山舊市區和新莊副都心,吸引新潤、茂德、寶佳、宏國等建商插旗;目前區內新推案多規劃中小坪數二至三房產品,房價坐四望五,並有部份建案推出「低月付」方案,明顯是瞄準小資購屋族。
二大開發案 潛力十足
除了上述區塊,五泰輕軌沿線還有二大極具潛力的待開發區,分別是新泰塭仔圳市地重劃區,以及蘆洲北側農業區,前者面積近四百公頃,開發計畫已進入拆除地上物階段,第一、二區預計於二○二五年、二○二六年相繼竣工;後者面積約一三四公頃,都計變更計畫已提交內政部都委會審議,未來都將為房市增添強勁發展動能。
高雄地政局將在6月15日標售九標建地,總底價18.55億元,此次最大面積建地是位於高雄大學特定區的1,800坪「住三」土地,底價每坪49.19萬元,總價約8.85億元,是此次標售土地最高底價;由於楠梓正是高雄房市飆漲的熱區,這一筆土地恐將是最受關注的競逐標的。 高雄地政局30日表示,高雄地政局111年度第二季開發區土地標售,共計推出九標11筆建地,6月15日開標,合計總底價18.55億元。
地政局說,此次在高雄大學區段徵收區釋出一筆「住三」土地,基地臨大學5街及大學52街,西側鄰近高雄大學,面積約1,800坪,底價每坪49.19萬元,總價約8.85億元,是此次標售土地最高底價。 業界表示,位於楠梓的高雄大學生活圈,近幾年來一直是高雄的房市熱區,台積電去年下半年規劃在高雄煉油廠設立7奈米和28奈米廠之後,楠梓的大樓房價,直接從每坪20萬元左右、直奔3字頭。
業界說,該區近期土地成交價每坪都已超過6、70萬元,更有一筆私地主成交的地價達每坪88萬元,因此,高雄地政局這筆1,800坪建地,成為熱門競標的標的,是可以預期的。 地政局表示,位於仁武區八德西路旁的第84期市地重劃區,推出1標二筆「住四」土地,臨北屋南街及京學街,近北屋滯洪公園及澄觀公園,距國道1號及10號鼎金系統交流道僅數百公尺,具備休閒住宅優勢,競標熱潮湧現勢屬必然。
地政局強調,過去就是建商競標的大坪頂5號道路區段徵收區,這次釋出一筆「住二」土地,面積約1,139坪,每坪底價約23萬元,總價約2.62億元,這也是最後一次機會,因為在標出之後,此一開發區待標售土地,將全數銷售完畢。
新北市新店區惠國市場於1975年完工,建築物屋齡逾45年,目前市場閒置使用,現況髒亂、管線老舊、沒有電梯,且耐震能力不佳,引發公安、治安及環境衛生等疑慮,市府5月27日審議通過惠國市場都更改建,並申請都市計畫多目標使用,預計2025年動工,將改建嶄新大樓,1、2樓提供超過千坪的購物空間,打造舒適便利的生活。
城鄉發展局局長黃國峰指出,為加速推動老舊市場用地更新改建,新北市政府2020年修正「新北市都市計畫容積移轉許可審查要點」,放寬接受基地的條件限制,只要符合市府核准拆除重建的地區,可作為接受基地,今年1月再修正「新北市獎勵投資興建都市計畫公共設施辦法」,針對以都更方式改建的老舊市場,不需要等到全部土地所有權人同意即可啟動,解決過去產權整合不易的難題。
黃國峰表示,新店區惠國市場曾是地方重要的民生物資採買場所,隨著建物老舊閒置、耐震安全不佳而閒置,僅騎樓周邊有餐飲店及攤販,市府5月27日審議通過屋齡逾45年的新店區惠國市場都更改建案,並申請都市計畫多目標使用,預計2025年動工、2030年完工。 他說,未來新店惠國市場改建大樓後,1、2樓規劃為嶄新的大型市場,提供1000坪以上的舒適採買空間,為居民創造便利的購物環境,加速推動老舊市場用地更新,復甦都市機能。
根據財政部不動產資訊平台統計顯示,今年3月全台的自助洗衣店店數創下新高的2,289店,反映單身、學生、外出工作租屋族等市場龐大,衍生出自助洗衣的商機,且自助洗衣店因為24小時營業且使用方便,新一代的自助洗衣店更強調消費空間的體驗,打造更時尚與高質感的等待空間,加上導入智能的洗衣功能,更能吸引消費者的目光。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,自助洗衣的市場包括學生族群、單身族、頂客族、小家庭與外來的工作客層,加上現在建築設計規劃陽台空間越做越小,也增加正常家庭對於自助洗衣的使用需求,自助洗衣店並不是什麼新的概念,但業者也知道國人不僅是希望滿足洗衣烘衣的需求,還希望有更好的消費體驗,因此衍生出更多裝潢更新穎與複合式功能的自助洗衣場所,且和許多行業發展軌跡類似,連鎖化也是一個新的趨勢。
根據統計資料顯示,從2018年統計以來,自助洗衣店店數就呈現逐月緩慢增加的趨勢,2018年3月全台共1,243店,到今年3月已經成長到2,289店,4年期間快速增加約千店,成長幅度高達8成。若以六都的分布來看,店數最多的並非人口數量最多的新北市,反而是台中市的335店,其次則是桃園市的298店,高雄市的280店,新北市271店與台北市的248店,顯示年輕人口與外來人口越多的區域,市場需求越為強勁。
根據洗衣的連鎖業者統計,依照每家店的大小規模差異,投入金額約在300~700萬元不等,預計5~8年能夠回本營利,加盟業者可以幫忙培訓,另外也有加盟業者早年試算,準備280萬元,扣除房租,水電瓦斯開銷與折舊後每月利潤約 2.7 萬元,平均每年利潤約 32.4 萬元,對於想要追求穩定投報的加盟主,也是個穩健的選擇。
至於加盟能夠成功的關鍵,當然還是點位的選擇,周邊是否有足夠的人流,店租也要控制得宜,周邊是否好停車等等,除了地段的挑選外,店內的設計規劃也要足夠吸睛,甚至還要搭配會員活動等促銷,才能夠綁住消費者。
阿里山第一家、也是唯一的「國際牌」酒店──「阿里山英迪格酒店」確定於今年第四季正式營運,並啟動高階主管徵才。這是IHG洲際酒店集團在台第12個據點,也是英迪格繼高雄與台北之後在台第三家(新竹已換牌),並為英迪格在台首家休閒度假飯店,更是彰雲嘉南地區首家國際潮牌酒店。
阿里山英迪格酒店總經理傅潤沛表示,酒店正式營運後首年營運年均住房率目標60%,排除疫情因素,阿里山英迪格酒店平均房價目標破萬元。市場同業則推估,阿里山英迪格酒店一泊二食的套裝更有機會挑戰1.5萬元,不僅是南台之最,也是洲際酒店集團旗下飯店在台之最。
阿里山英迪格酒店是霖宏集團旗下霖雲科技投資開發,建築為地上6樓、地下2樓,共有84間客房、三種房型,基本房10坪、套房約20坪。其它設施包括全日自助餐廳,小型宴會廳、VIP包廂,以及頂樓高空酒吧、觀星平台與無邊際泳池,由於位在阿里山山腰,到周邊任一知名景區車程都在一小時以內,挾地利優勢加上量體不大,房價可望挑戰南台最高房價。
除品牌精神與地利優勢外,傅潤沛表示,阿里山英迪格酒店立足市場的最大優勢是「四季皆好遊的阿里山」,除1月小淡外,阿里山景區一年幾乎沒淡季,2、3、4月是櫻花季,接下來5、6月是螢火蟲季,7、8月是暑假,9月開始進入賞楓與變色葉的季節,到了冬天則可賞梅,提供酒店行銷企畫人員無盡的題材包裝設計套裝。
屬玉山支脈的阿里山與日月潭、太魯閣、台北101、故宮等景點,都名列「台灣十大景區」,享有極高國際知名度,兩岸觀光交流最熱時更是陸客指名必訪景區。 傅潤沛表示,阿里山英迪格酒店的目標客源為國人70%、國際客占30%,國際客則以日本、韓國與東南亞客人為主,在國門開放前,主要仍以國旅為主。
房價高漲,預算有限的小資族能買哪?據「591實價登錄」統計近一年總價親民重劃區,共有15區上榜,七都中,台南上榜4區最多,為水交社、國平、舉喜、市政,高雄、新北市各有3區,台中、桃園各有2區進榜,新竹縣市僅有金雅舊社重劃區進榜,成交總價突破千萬,僅次於新北市,購屋族選擇十分有限。
591實價登錄針對近一年全台重劃區預售屋及新成屋的大樓、華廈交易進行統計,北台灣以總價1200萬、中南部總價1000萬作為篩選標準,全台共有15區入榜,平均總價最低為台中市港市鎮中心,僅686萬。
591房屋交易網新聞公關組組長畢務潔分析,由於重劃區擁有完整區域規劃及發展潛力等優勢,加上不少地區機能仍處發展期,房價漲勢未起,若能在千萬預算內成家,對一般買分負擔相對輕鬆。以台南市來說,相較其他縣市,目前房價基期較低,因此仍有不少親民區塊可供選,如位於台南市南區的舉喜重劃區,雖然距市區較遠,但在1字頭房價、台86快速道路等誘因下,仍吸引南科、安平等地就業族客群出手。
另外,同為南區的水交社重劃區,由於緊鄰市區且地價相對便宜,近年吸引更大型建商紛紛搶進,目前當地價位已追漲到2字頭,後勢看好。 高雄則有華鳳、高大特區、新市鎮等3區進榜,平均每坪行情約19~21萬,總價則介於700到800萬元間,雙雙為各縣市最低,其中總價最低的華鳳特區,知名度雖不若鄰近的文山特區,但在比價效應下仍引起大量首購族關注。
根據「591實價登錄」新推出的獨立APP資料顯示,目前當地屋齡5年內的新案每坪成交約21~22萬元、中古屋則是18~19萬,若以適合小家庭,面積30坪左右的電梯大樓三房產品來說,預算仍可控制在千萬以內,CP值相對划算。
台中以往被視為首購熱區的價格已追上市區,如北屯區內的十四期重劃區房價早已坐4望5,逼得首購族只能出走海線等低價區,如橫跨梧棲區、清水區台中港特區,雖然整體機能尚未成形,不過因價位親民且擁有捷運藍線預定站等期待值,已陸續吸引寶佳、聯悅、長虹、麗寶等大型建商積極搶進,有望成為台中下個房市首購天堂。
至於新北市,畢務潔指出,隨著房價走高,現階段新北市想找到2字頭平實區塊已是所剩無幾,首購族想買房可說越來越難,像這次總價最高的五股洲子洋重劃區,目前僅存外圍部分新案及中古大樓符合篩選條件,其餘新建案無論單價、總價門檻都是越墊越高。
不過其他兩區如淡海新市鎮、鶯歌鳳鳴重劃區,由於目前機能正在發展,整體價格也較為實惠。 桃竹方面,過去一年受低利率、熱錢等大環境影響,重劃區價格全面喊漲。其中新竹市僅有金雅舊社重劃區入選,平均總價1080萬更位居全國第二,僅次於新北市,對當地購屋族來說,選擇可說相當有限。
基隆捷運今年終於定案,第一階段從南港經汐止至八堵,也讓沉寂已久的基隆房市成為今年最熱門話題之一,全國不動產企研室觀察,隨房市近2年回溫熱絡,基隆房價也明顯上揚,包括未有捷運行經規劃的暖暖也翻漲,實價登錄即出現暖暖區源遠路碇內生活圈多個社區房價5~6年漲幅超過1倍,投資報酬率超過100%、甚至逼近150%,獲利嚇人。
基隆暖暖碇內為自給自足商圈,市場、學校、超市皆一應俱全,源遠路「國產江山」、「豐禾」、「海光一村」等多個知名社區,不少戶別因取得時間早,在實價登錄上都有亮眼獲利。 全國不動產百福加盟店副總經理陳基寶表示,如「海光一村」2樓戶在104年12月以340萬購入,今年3月直接加價500萬以840萬元出場,投報率近150%。
另外1樓戶則出現105年以433萬元購入、今年3月翻倍至1040萬元揭露,獲利607萬、投報率超過140%。觀察該社區近半年交易,轉手至少賺了400~600多萬元,5~6年之間房價翻了超過1倍,表現搶眼。 另外,「國產江山」1樓戶,102年3月取得成本為625萬元,去年12月翻超過1倍以1500萬元出場,獲利875萬、投報率140%。
至於「豐禾」社區近期賺取價差雖在200多萬元之間,但出現短線獲利交易,全國不動產總經理藍怡婷指出,5樓戶去年1月交易成本為780萬,今年3月則以1020萬元售出、翻揚240萬,短短1年之間投報率就超過30%。
全國不動產百福加盟店副總經理陳基寶表示,觀察暖暖這些獲利交易,顯示不只捷運沿線議題,整個基隆房市都被大環境帶動,房價來到新高水位,其中「海光一村」獲利多數是1樓戶別,主因產品特殊具保值性。國產江山1樓戶則是具店面效益。
綜觀整個暖暖區房價,受房市熱絡影響之下,從1字頭單價,來到新建案2字頭也不一定買的到行情。 至於享有基隆捷運效益的生活圈,新案行情更是水漲船高,如七堵新建案來到26~28萬元,百福更出現33萬元價格。
全國不動產百福加盟店副總經理陳基寶分析,主因受南港、汐止房價飆漲影響,使購屋族往百福、七堵外移,更因而推動暖暖房價翻揚,現在整個大基隆房價,3年來已從1字頭來到均價2~3字頭行情,自基隆捷運定案後來客量更增加5成、成交量增加3成。
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