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房產新聞
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行政院4月通過平均地權條例修正草案，送立法院審查後，一度掀起投資客逃命潮，不少人擔心一旦立院三讀，預售屋不能轉售，將面臨沉重交屋壓力，紛紛降價求售，有的甚至原價「平轉」求售。然而，日前傳出立院根本沒有排審後，投資客信心似乎又回來了。
根據屋比房屋最新統計，包括新竹縣市，七大都會區今年5月預售屋換約轉售單價全部走揚，和去年12月相比，新竹縣市預售換約單價從一坪34.2萬，漲至37萬，漲幅8.1%最多，高雄一坪漲2.5萬元，漲幅也達8%。 另外，新北、桃園，台中、台南漲幅都在4~5%之間，台中，桃園預售換約均價一坪35萬上下，新北達52萬元。
台北市漲幅僅1%最少，不過換約均價來到98.3萬元，已接近一坪百萬元。 由於預售炒作嚴重，行政院於4月17日拍板平均地權條例修正草案，隨後送至立法院，原本預期法案可在本會期排進審議，但立法院內政委員會一直沒有排審，本會期三讀已無望，由於疫情嚴重，房市熱度降低，不少人認為連下會期都可能過不了。
屋比房屋總監陳傑鳴表示，今年三四月內政部傳出研擬修正平均地權條例，禁止預售屋轉售後，短短幾個月預售屋換約轉售就從8300多間增至1.25萬間，增加了4171間、50%的待售量，並以中南部量體增加最多，增加幅度也相對較大。
分析原因，主要是台南、高雄近年因台積電設廠題材導致房市出現「聞積起舞」的狂漲模式，其中靠近科學園區、捷運的新興重劃區域，新屋房價從1字頭漲到2字頭甚至3字頭 ，精華左營區或鼓山區內的農16、美術館的新屋4字頭，豪宅甚至達5字頭，而台南善化新屋也衝到4字頭，房價上漲速度驚人，吸引預售投資客蜂湧而至。
預售投資客都是高槓桿操作，大多會在交屋之前就以換約方式轉售，但政府決定修法限制預售屋轉售，再加上疫情、升息循環、地緣政治等負面黑天鵝因素影響，使得部分手上有不少貨的預售投資客急於下車，價格也放軟，以免修法通過，房子仍未售出。但修法卡關，投資客至少多了三個月逃命時間，售價也不再下降，若再有變數，恐怕新一波漲勢再起。
新北海砂屋問題嚴重，新北市府推出「新北市政府處理防災型建築加速改善要點」，只要住戶申請並百分百同意，將提供50%容積獎勵。新北市議員王威元、林國春今日總質詢時提到，百分百同意門檻太高，多案被釘子戶卡住，時間也該再延長。 新北市長侯友宜表示，正在研擬中。新北市城鄉局長黃國峰表示，會調整同意比例部分，要點到期時間也會再延長。
議員王威元說，新北當初推再生自治條例，海砂屋若全數所有權人同意，可最高給予50％容積獎勵，被中央打回票，市府改以「新北市政府處理防災型建築加速改善要點」，透過都市計畫調整分區部分給予同樣獎勵。 新北市議員林國春表示，海砂屋主都希望市府能介入協調幫助，市府也推動改善要點，但只要有一戶沒同意，就會卡住所有住戶的權益，這其實會影響許多案子的進展。
王威元提到，新北市府處理防災型建築加速改善要點將在明年3月到期，另外，百分百同意的門檻太高，盼市府能把獎勵時程延長，同時調整百分百同意門檻，譬如90%同意就可給予40％獎勵等，讓民眾可以早日推動海砂屋重建。 城鄉局長黃國峰表示，明年3月到期的時程，目前預計會延長，另對同意比例部分，也會有所調整，但獎勵可能會根據同意比例多寡，給予不同獎勵。
工務局長詹榮鋒指出，目前新北列管112案海砂屋，都有輔導補助每戶兩萬鑑定與重建費用。 侯友宜強調，海砂屋只要一間卡住，事情就都不用做了，他會要求工務局與城鄉局竭盡所能來處理，越快實施越好，解決海砂屋住戶的痛苦。
城鄉局表示，現行防災要點僅以海砂屋為主，明年3月底到期，未來除將延長時程外，將擴大納入耐震能力不足的房舍，另外除在既有100%同意給予原容積50%獎勵的架構下，也會考量未達100%同意，酌予調降獎勵值，並搭配海砂自治條例停用拆遷機制，加速推動危險建築的改建，增加都更重建效能。
城鄉局補充，目前全市共有申請18案，審議完成16案。海砂屋並不是由民眾自己找人檢測即可，必須要符合市府公告的規定才算。
新竹地區房價漲勢兇猛，今年首季就大漲11％，被視為大新竹「蛋黃中的蛋黃」的竹北高鐵特區，甚至有預售案開價上看7字頭，就連年薪百萬起跳的竹科工程師也大喊吃不消。當地業者指出，隨著新竹核心區房價水位直逼新北一線行政區，購屋族往外圍蛋白區移動成為趨勢，包括北側的湖口與新豐、東側的竹東，以及南側的苗栗頭份、竹南等地區，成了這波買盤外溢效應的主要受惠區。
專家分析，美中貿易戰加速全球供應鏈重組，台商、國際大廠、半導體產業紛紛回台灣投資，並進駐各大科學園區購地、設廠，帶進大量就業人口。產能回流適逢「疫情」轉單效應，讓竹科出口表現持續亮眼，在產業前景、人口紅利與薪資水準皆同步成長下，大新竹地區的購屋自住與置產需求也是近年之最，加上核心區極為有限的新增供給，讓大新竹地區的房價漲勢「一發不可收拾」。
永慶房屋表示，基於工作需求和生活機能的考量，購屋時通常還是會優先鎖定精華區，如新竹市的關埔、介壽重劃區，或是新竹縣的縣治一期、二期、三期及高鐵特區，因近年來大量開發已趨近飽和，素地難尋，新增供給量相當有限。
在購屋需求有增無減，供給持續縮水下，造成市場供需嚴重失衡，房價自然持續攀升，甚至屢創新高。 從實價登錄數據即可見到新竹市與竹北市讓人超乎想像的房價漲勢。 統計顯示，新竹地區的預售屋成交均價持續突破天花板，2021年新竹市預售屋每坪成交均價32.5萬元，3年漲幅達24.5%，竹北市2021年每坪均價則已攻上4字頭，3年來從每坪26.8萬元飆漲至40.5萬元，漲幅甚至超過5成。
若是在竹北買房，晚個2年每坪就必須多付出13.7萬元，換算40坪的住家，總價就多出548萬元，購屋壓力實在不小。 隨著精華區跳躍飛漲的高房價，新竹房市近年買盤外溢效應明顯浮現，購屋族開始轉往外圍的湖口、新豐、竹東，甚至是苗栗頭份、竹南等地區購屋，以通勤時間換取更輕省的房價。以新推案來說，在上述區域總價千萬左右就可買到2~3房的大樓產品，預算多一些還能挑選坪數更大、居住品質更舒適的物件。明顯的價差，對於資金有限的年輕首購族來說，極具吸引力。
值得注意的是，這波買盤外溢效應正促使大新竹外圍區域房價連動起漲，以湖口、新豐、竹東來說，相距新竹科學園區大約30分鐘的車程，房價卻遠低於新竹市及竹北市，但2019年仍在1字頭的預售屋平均成交單價，到了2021年便已衝上2字頭，3年下來也有超過20%的漲幅，帶動購屋總價不斷攀升，主力購屋總價帶已從500~700萬元攀上700~900萬元，直逼千萬元大關。
距離新竹科學園區不遠的竹南與頭份區域，目前新推案房價也相較新竹購屋熱區便宜近50%，加上有「台積電竹南建廠」帶動就業人口流入，以及「五楊高架延伸至頭份」舒緩竹苗生活圈的通勤車潮等二大利多題材挹注，房市能見度大幅提升，兩地近3年漲幅也都有1~2成，成交均價如今也都已見2字頭。
業者分析，大新竹地區剛性購屋需求強勁，奈何整體供給量相當緊繃，導致市場在供不應求的狀況下，房價飆漲十分顯著，造成許多首購族、換屋族的壓力大增，轉向尋找相對低總價、高發展潛力的地區，而精華區新案價格若持續墊高，也將使得外圍蛋白區房價繼續跟漲，整體來說，大新竹地區房價仍將繼續呈現易漲難跌的格局。
內政部次長邱昌嶽1日指出，我國規劃2050全國新建物達百分百淨零目標，為達成目標，內政部採取由公有建築物帶頭做起的策略，引導民間建築跟進，針對新建建築先採取鼓勵方式，再逐步修訂法規強制實施；至於既有建築將採獎補助策略。
內政部規劃，全國100％新建建築物及超過85％既有建築物，在2050年達到近零碳建築的目標。邱昌獄表示，1日邀請產、官、學界及公民團體近40位不同領域的代表參與座談，期多方蒐集各界觀點，以作為未來淨零建築政策規劃推動的參考。
他說，我國規劃的淨零建築目標已與國際能源總署里程碑同步，為達成目標，內政部將從公有建築物帶頭做起，引導民間建築跟進，新建建築先採取鼓勵方式，再逐步修訂法規強制實施。
至於既有建築方面，邱昌嶽表示，因數量龐大牽涉民眾權益，因此，民間部分以鼓勵為主，採獎補助方式，公有部分則採強制實施；同時研擬強化家電節能措施，並投入建築節能減碳技術及再生能源等的研發與應用工作。
內政部表示，本次公民咖啡館邀成大建築系教授林憲德進行國際淨零建築趨勢專題演講，並以提高新建建築物能源效率、改善既有建築物能源效率、提升家電與設備能源效率、建築節能減碳新技術及工法研發與推廣應用等四大推動主軸，進行公民咖啡館分組討論，透過集思廣益，彙集各界建言，完善推動規劃，共同邁向淨零建築願景。
官員指出，未來內政部會先以獎勵方式來鼓勵既有建築物轉型節能減碳，目標先爭取明年度預算，再落實相關政策。
為提供房東、房客更全面性的保障，內政部提醒民眾在簽約前，務必注意簽署的租賃合約是否符合2020年公告的新版住宅租賃契約書，以降低租賃期間的爭議及糾紛；此外，針對輔導未改善者，最高處150萬元罰鍰。
內政部指出，舊、新版租賃契約差距甚大，印製業及銷售通路業者，應主動下架舊版契約；在新版契約中，納入電費計收方式、租賃雙方修繕責任及租賃期間不得調漲租金等事項，保障雙方權益。
不得超過台電規定 契約載明電費額度
在新版租賃契約中，須載明夏月及非夏月（6月至9月）的電費額度，且收取額度不得超過台電公司所訂定每月用電量最高級距；此外，房東在租賃期間不得藉任何理由調漲租金，也不得限制房客遷入戶籍、申報租賃費用支出及負擔出租人應負擔的稅額；另外，針對患有疾病、意外或長期療養需要的租戶，經出示6個月以上的診斷證明，有提前終止租約的權益。
而在房客部分，承租人不得擅自變更作為非自用住宅使用，並維護租賃住宅，且在有必要進行轉租前，需經房東同意並在轉租後30日內通知出租人。內政部提醒，承租人在簽約時發現不符合規定的條款，可要求出租人修改，若出租人拒絕修改，得向相關機關檢舉，針對逾期不改善者，依法處3萬元以上、30萬元以下罰鍰。
中央銀行本周寄出6月16日第二季理事會開會通知，金融人士指出，當天聯準會（Fed）可能再升息2碼（1碼是0.25個百分點），累計今年以來加息幅度可能達5碼，央行也可能再跟進升息半碼或1碼。 6月16日為「超級央行日」，除Fed將在台北時間當日凌晨約2點發布利率決策會議結論，包括英國央行（BoE）及日本央行（BOJ）均將舉行決策會議，三大央行同日發布貨幣政策動向。
央行則在當日下午2點舉行第二季理事會，無縫接軌，做出最妥適的政策因應。 美國總統拜登5月底與Fed主席鮑爾會面，釋出力挺Fed決策的獨立性，即採取連續升息手段，以解決通膨居高不下的問題。金融人士認為，Fed今年以來採取鷹派升息，全力壓制衝高至40年來高點的通膨，但卻開始引發不利經濟成長，甚至可能造成衰退的擔憂。這次拜登表態力挺鮑爾，坐實5月的會議紀錄中，預告6月及7月均將再各升息2碼的訊息。
金融人士指出，Fed今年3月升息1碼，5月升息2碼；央行則是在3月第一季理事會時，罕見與Fed同日跟進升息1碼，主要也是因應國內通膨也是連月達2％以上。 央行總裁楊金龍更早在去年12月就預告，今年將朝向緊縮的方向，並提醒民眾、尤其是房貸戶，應留意房貸利息負擔增加，對家庭財務可能的影響。若6月再跟進Fed升息，最少半碼、多則1碼，也符合貨幣政策「緊縮」的定調。 楊金龍先前多次預示，俄烏戰爭延續，加重今年輸入性通膨的壓力。
金融人士說明，這也反應在主計總處5月底最新發布的4月消費者物價指數（CPI）年增率飆上3.38％，更大幅上修今年CPI年增率至2.67％、上修0.74個百分點。觀察央行3月時發布的預測值為2.37％，推測6月16日也將跟進上調，且再同步「宣示性」升息，少則半碼、多則1碼。
央行在3月升息1碼後，重貼現率從原本位在史上最低點的1.125％上調至1.375％，6月16日如再升半碼將是1.5％，約回到2016年上半年時的水準；若升1碼至1.625％，即與2015年底時相同。
大陸建設執行長廖淳森指出，今年國內推出三大新案，包括總銷46.2億元「鐫萃」、47億元「豐蒔」、45億元「耑序」等案，合計推案總金額達138.2億元，至於今年業績預計第4季將有總銷28.4億元「鐫画」完工入帳，且公司將持續銷售手中成屋案如「宝格」、「琢白」、「丽格」以及舊金山「尚芮公寓Serif」。
飯店相關營運方面，馬來西亞吉隆坡酒店式公寓 「Capri by Fraser」已在今年1月開始營運，位於「琢豐」案一至九樓的「寒居酒店」也在今年5月正式點交出租，舊金山「The LINE」飯店預計今年9月開幕，三大項目今年將開始貢獻穩定租金收益，加計2023年第4季高雄日航酒店完工、開幕，總計有四大穩定金流將挹注營運，且合計可出售總金額為220億元，未來將伺機處分。
廖淳森表示，今年房市因營建成本大幅成長，認為房價將是小漲格局，另外疫情對市場影響也很大，加上政府打炒房政策、央行對資金管控等，預料將讓市場成交速度放慢，今年房市將呈「量縮價漲」格局。 大陸建設今年取得五大開發案，包括台中大坑案、高雄國賓飯店、台中北屯洲際段，以及北市大安區通化段，預計新案將陸續在2026~2029年間完工。 其中北市大安區通化段，亦即信義文昌案，雖然基地面積不大，但地段相當精華，公司規劃明年推出。
另外高雄國賓飯店改建案目前規劃設計中，希望明年第4季或2024年拿到建照後推出，整體目標希望2023年第4季推案；大陸建設目前手中土地存量逾500億元。 廖淳森指出，大陸建設接下來獵地方向也將前進桃園、新竹地區，目前已積極覓地中。另外也積極評估進軍辦公大樓產品，希冀透過拓展區域、產品，分散風險。
秀泰集團大舉揮軍高雄，去年與聯上集團合作，進駐亞灣設立「高雄台鋁秀泰影城」，與達麗建設合作的「高雄岡山秀泰影城」，也將在6月8日試營運；秀泰1日宣布，高雄的第三個影城據點落腳高雄夢時代，打造成為單點超過2,000席座位的旗艦影城。
秀泰集團近二年來深耕高雄，首先在2021年11月首度插旗高雄地區，與聯上集團的「台鋁MLD」購物廣場合作，打造擁有全高雄最大杜比全景聲影廳（Dolby Atmos）影廳的「高雄台鋁秀泰影城」。
達麗建設在南岡山捷運站標得的BOT案、2019年9月20日動土的「岡山樂購站前廣場」，秀泰集團行銷主任張紋綺表示，在「岡山樂購站前廣場」耗資1.5億元，打造的「高雄岡山秀泰影城」預定6月8日試營運。
原本進駐夢時代購物中心的喜滿客，今年4月底與夢時代合約到期，當時就傳出秀泰影城將接手經營。秀泰集團1日表示，與夢時代購物中心合作之後，目前正在施工中，在高雄打造第三座秀泰影城，座位規劃大約2,000席，目前尚未確定營運日期。
張紋綺指出，雖然「夢時代秀泰影城」和「高雄台鋁秀泰影城」距離很近，且同屬亞灣特區，但秀泰集團的每個不同據點，都有不同特色，因此，不會有自己打對台的情況發生。
現在稅捐稽徵機關都是用電腦查緝逃漏稅捐，不是用人工監看側查，都是由自動程式在跑，只要符合條件會跳出異常立即列單出來，再交由專門的稅務人員來處理。在AI電腦化的今天，雖然非十全十美，但是還滿管用的，若是應稅所得而圖謀避稅，都不是聰明的作法，所以千萬不要小看現在稅捐稽徵機關稅務人員們的查稅方法和手段。
依據執業多年和報導整理出現行稅捐稽徵機關必定進行稅務調查的重點條件如下：
一、全年財富增、減達10%以上，與年度申報所得明顯不相當者。當納稅義務人全年的財富有10%以上之增加時，且其所得稅之申報並無明顯的增加時當然會使國稅局有理由相信其所得有漏報之情形，而其財富有10%減少時也會使國稅局有理由相信有財產轉移之情形，故必會進行調查。
二、房、地移轉於25歲以下子女或二等親等內之財產。當納稅義務人將其所有之房、地移轉於子女或二等親等之親屬時同時會有贈與稅之問題，由其是25歲以下子女應無收入，如又無申報贈與稅必會讓稅捐稽機關關注其所有財產，進而加強所得查核作業。
三、同一筆土地一年內2次移轉，第2次移轉之買受人與前次出售人姓氏、住址雷同，移轉金額超過新台幣300萬元以上者（三角移轉）。 同一筆土地一年內2次移轉，第2次移轉之買受人與前次出售人相同在稅捐稽徵機關的角度來看，當然會認為在規避了土地增值稅，會使稅捐稽徵機關認為是不合常規交易之避稅行為，也會使稅捐稽徵機關加強查核所得作業。
四、稅捐主管機關蒐集房貸資料，了解借款資金之用途及流向。由於房地產買賣價格較高，大部分都會向金融機關借款支付房地產價金，其交易金額大，稅捐稽徵機關自然會比較重視，會主動了解其借款之資金流向，也有些是父母借款而房地產登記在子女的名義上，是否有贈與稅也是稅捐稽徵機關著重的問題。
五、因繼承或受贈農地，連續5年從未從事農業耕作。繼承或受贈農地依農發條例之規定可以免稅，但須實際從事農業耕作，如未從事農業耕作其未徵之稅賦當然會補徵。
六、收取大額的土地徵收補償金，追查資金流向。土地買賣的價金一般都比較大，但由於私人給付的方式不易追踪，但如有收取大額的土地徵收補償費，是由政府撥付這個金流是可以掌控的，故稅捐稽徵機關必定嚴正關切該大額資金之金流，一旦有贈與給子孫或購買其他房地會視是否有其他稅賦之產生。
七、當年薪資所得成長幅度不高，但財產較以往急遽增加。一旦薪資所得無大幅的成長，但其財產有大量增加，會使稅捐稽徵機關認為其來源有問題。會要求納稅義務人說明其財產來源，如納稅義務人說明不明確時，可能會移送洗錢防制單位調查，是否涉及洗錢。
八、無薪資所得資料，但擁有數十萬元以上利息所得。以現在銀行利息定期利息也只有不到1%的利率，每年擁有10萬元以上利息其存款必須超過千萬元以上，但其又無薪資所得資料，稅捐稽徵機關有理由懷疑必有其他所得未誠實申報，必會列詳查之對象。
九、無固定收入，但擁有3棟以上房屋者。無固定收入者表示其收入來源屬於偏低，但擁有大量的房屋，其來源會使稅捐稽徵機關認為有重大疑問，當然會要求納稅義務人解釋其財產來源，如是繼承之房屋會再進一步清查有無繳納遺產稅。
十、年齡未滿25歲但有新台幣500萬元以上存款，年齡在25~30歲但有超新台幣1,000萬元以上存款者。
十一、特定人士或知名的演藝人員。
十二、假交易真贈與之情形。
十三、個人帳戶短期內以連續用現金方式提領或存款者。因應洗錢防制法規範，金融業針對約定帳戶50萬元以上大額轉帳都會註記，稅捐稽徵機關可依照查稅目的追查資金去向，而50萬元以下的頻繁轉帳也會受系統備註，明顯在規避資金查核程序，這反而會引起稅捐稽徵機關的注意。
十四、購買外幣轉匯到子女在國外的銀行帳戶。
開發金控1日舉行線上法人說明會，會中揭露日前董事會通過的400億元長期募資案的用途，總經理龐德明首度透露未來開發金控併購策略方向，表示董事會通過長期資金募集案，同意發行250億股，根據最新收盤價，總計約為新台幣400億元，主要是為了藉此維持財務穩健以因應市場波動，同時為未來併購機會做準備。 他指出，目前沒有具體的併購時間點與對象，但是未來不排除找尋亞洲市場中對於ROE（股東權益報酬率）以及FinTech（金融科技）有正面效益的標的。
龐德明強調，併購必須符合一定的標準，首先希望至少是未來三、四年能夠達到雙位數的ROE；就地理區域來看，以東南亞為主，也包括台灣；至於投資策略上，希望是投資20％以上或與FinTrch相關的公司，而且併購也不僅止於以一家子公司參與，這樣將更有助提供經營綜合效益。
開發金控年第一季稅後淨利96.74億元，每股盈餘0.58元，ROE為13.9％。其中首季獲利貢獻最多的為子公司中國人壽，法說會中同時公布中國人壽2021年底隱含價值達到4,025億元，較前一年度成長12.6％，每股隱含價值81.8元，換算開發金控每股隱含價值26.9元。
至於法人關注中壽持有19.9％股權的大陸建信人壽海外掛牌進度，中壽資深副總翁志宏表示，建信掛牌有持續請顧問研究，原本預計要在香港H股掛牌，但大陸若是同一家公司的相同子公司，會開放在A股掛牌，但目前仍只開放非金融，金融股還沒有開放，因此仍在持續觀察及研究。建信人壽去年新契約價值達8.76億元，較2020年成長32％。
龐德明強調，開發金控以ABCDE五大策略（數位躍升、首選雇主、顧客導向、驅動成長、高效執行）為發展主軸，今年持續推動子公司優化各項數位服務平台以提升客戶體驗，並宣布加入「TALENT, in Taiwan，台灣人才永續行動聯盟」，培育台灣人才競爭力；更將持續永續推動，攜手產業客戶邁向低碳轉型。
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