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房產新聞
產業新聞
北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，2022年5月分數來到45.7分，較4月（45.4分）微增約0.3分，對應燈號則依然維持綠燈，已經「連10綠」。風向球六大構成項目中，預售屋推案量、成交組數等兩項分數下滑，僅新成屋戶數一項分數上揚，另來客組數、議價率、待售住宅建案分數等三項分數持平。
住展雜誌研發長何世昌表示，5月風向球分數止跌回升，主因是整體市況下滑幅度趨緩，甚至可能已經觸底，以及新成屋供給量增加所致；從市況上來看，雖然疫情使得建案銷售量走低，但同時也讓供給更為緊俏，供需失衡的問題仍有助於房價往上墊高。
預售案量砍半 建案數續下滑
因本土疫情嚴峻，北台灣5月預售屋推案量僅約300億元，較4月案量斬腰，單一案量逾15億元以上的指標案為台北市-大同「當代1號院」、士林「宏築天藴」、內湖「國泰蒔美」；桃園市-大園「新大代代木」；新竹市-東區「昕觀邸」等案。
5月完工釋出的新成屋戶數則反向走高至7百戶多戶，單一案量逾15億元以上的指標案為新北市-板橋「來青」、八里「春城台北港」等案。 何世昌指出，由於新開賣的建案數少，北台灣5月線上待售的住宅建案數持續下滑，持續位在1千個以下的相對低點，意味著市場賣壓並不大。
在價格方面，雖然本土疫情在5月快速飆升且累計染疫人數突破百萬，但新建案價格仍未看到鬆動跡象，主因是營造、土地成本還在歷史高峰，且疫情導致工地停工狀況頻傳，進一步加重推案成本，建商不輕易降價其來有自，5月北台灣新建案平均議價率仍維持約11.7％，與4月數值相當。
人氣買氣微降 建案銷況Ｍ型化
代表市況的成交與來客組數部份，5月住展風向球追蹤的指標建案平均來人組數約為25.6組／週，較4月（26.7組／週）僅略減1.1組／週，減幅十分有限，市況似乎已經「跌無可跌」。另，5月住展風向球追蹤的指標建案平均成交組數約2.5組／週，較4月（2.8組／週）減少0.3組／週。
5月新建案市況表現既極端又詭譎，銷售一段時間的舊建案來客組數續降，成交也受到打擊，尤其以中和、板橋等地受創幅度最大，這兩區建案平均單週來客組數皆低於10組／週、成交組數僅有0～2組／週，為大台北地區市況最悲催的行政區。雖然舊建案銷售成績單不佳，但少數新開賣的建案卻呈現人氣、買氣爆棚、成交價創高的特殊景況，如內湖、新莊、林口、八里、鶯歌與竹縣多地，都有類似情況發生。
何世昌認為，今年疫情蔓延全台，但新建案市況並未像去年一樣急劇重挫至黃藍燈，目前還是維持在綠燈之上，顯示房市雖因疫情而降溫，但不至於到冰凍狀態。從這個趨勢來看，接下來若遞延性買盤出籠，今年銷售成績不會太淡。不過，還是要留意央行是否會維持「鷹式升息」，如果短期內升息幅度過大，恐會為房市增添變數。
金管會公布最新統計，截至 4 月底，本國銀行放款餘額達 35 兆 192 億元，光是前 4 月放款就大增 1 兆 3441 億元，增額創史上同期新高，主要是企業周轉金、與購置不動產所需為最大宗。
截至 4 月底止，本國銀行放款總餘額新臺幣 35 兆 192 億元，較上月底增加 3664 億元；而存款餘額 49 兆 8229 億元，存放款差距縮小到 14.8 兆元，遠低於去年底的 14.97 兆元，顯示資金去化速度加快，存放比攀升到 70.29%，較上月增加了 0.13 個百分點。 而逾期放款金額為 571 億元，較上月底增加 7 億元；逾期放款比率為 0.16％，與上月相同，較去年同期減少 0.06 個百分點。
本國銀行備抵呆帳占逾期放款之覆蓋率為 814.67%，較上月底 817.25% 略為減少 2.58 個百分點，整體備抵呆帳提列情形仍屬穩健。
若以國銀放款用途別來看，以企業周轉金占比達 62% 最高，其次才是購置不動產占 32%。 若以放款前三大銀行，中信銀 4 月單月放款增加 1486 億元，主因是進出口、及國內客戶相關資金調度需求所致；第一銀行放款增加 613 億元次之，主要對公營事業增加放款較多；國泰世華則增加 335 億元居第三。
彰化市喬友大樓去年6月底大火釀4死，經鑑定為危樓，縣府近日上網以2千萬元發包拆除，預計年底完成；喬友所有權人已成立自辦都更會，規畫重建綜合大樓。員林黃金帝國大樓也規畫拆除、都更重建，已經內政部同意，將以540萬元委外規劃。
喬友大樓位於彰化火車站前，1993年完成，樓高15層曾是彰化地標，但是連同去年6月底大火，喬友大樓已4度浴火，經鑑定為危樓，縣府發包強制拆除，將以挖土機等傳統方式拆除。縣府表示，已經編列2千多萬元拆除經費，近日上網招標，拆除經費將會向喬友業主索取。 縣府去年底公告劃定喬友大樓座落土地為都市更新區，土地有權人已自組更新會，112名所有權人在5月召開成立大會，82人出席過法定門檻，成為彰化第1個自行發起、組織更新會。
據了解，所有權人傾向重建綜合大樓，重新打造彰化火車站前的新門戶地標。 與喬友大樓同被譏為「廢墟」的員林黃金帝國大樓，昔日也是當地地標，因921地震後受損淪為廢墟。彰化縣府向中央爭取黃金帝國都市更新案，今年5月獲內政部同意，將中央補助432萬元、縣府配合款108萬元委外規劃，為重建黃金帝國大樓跨出一大步。
建設處長湯國榮說，縣府會積極辦理，加快速度，早日完成喬友、黃金帝國都市更新案，重塑彰化、員林新地標，翻轉舊市街區空間，創造都市再生新契機。
為期落實居住正義，日前於立法院財政委員會討論提案修正所得稅法，多位立委要求提高房屋租金支出扣除額；財政部基於職責所在，以稅收損失為由而持保留態度，但同意研議並審慎評估，可能最快於下一會期提出修法。此一事關眾多租屋族權益的課稅問題，已引起社會普遍關注。針對此議題及未來如何修法，可從以下幾個層面來觀察。
首先，就稅收損失言，此乃財政部所關心的問題。依據財政部提供立法院的書面報告，房屋租金列舉扣除額由每戶上限12萬元，提高至30萬元，預估稅收損失約7.1億元。若改為特別扣除額，提高上限金額至18萬元，並設有排富條款，稅收損失約23.2億元；若是調高上限金額至30萬元、但未設排富，則稅收損失近56億元。由這些數字顯示，在方式上，列舉扣除額較特別扣除額的稅收損失小；設定排富條款之稅收損失自然也較小。
第二，就政策實惠言，當為租屋族之納稅人所關注。依據2020年人口及住宅普查資料可知，全台租屋族共計87.6萬戶；然而依據財政部財政資訊中心所編「綜合所得稅申報核定統計專冊」資料知，2019年度申報房屋租金支出扣除額者，僅2.7萬戶。或許兩者界定範圍不盡一致，然相差極為懸殊則為不爭事實，顯示稅制安排對租屋族的協助有限。當然也有許多租屋族是採標準扣除額者，財政部在推動政策上可謂「惠而不費」；然對租屋族之納稅人而言，則是缺乏具體實惠。
第三，就租稅公平言，此乃稅制設計核心所在。依據前揭財政資訊中心所編「統計專冊」，2019年度每戶平均申報房屋租金支出為9.9萬元。財政部長蘇建榮在立法院即表示：平均每戶申報近10萬元，並未達上限的12萬元；而列舉房屋租金支出達到12萬元上限者，大多是所得總額在3,000～4,000萬元以上的納稅人。由此顯示，租金列舉扣除額多是高所得者享用，一般納稅人受惠並不多，已經背離課稅的垂直公平原則，也難感受到政府降低中產階級稅負的誠意。故而提高列舉扣除金額，顯得並不公平，還不如將其改列特別扣除額，讓年輕的租屋族納稅人能夠具體享用，反而公平合理。
第四，從居住正義言，不宜厚此薄彼。購屋與租房雖然均可達到「住者有其屋」之政策目的，然在稅法上對購屋借款利息支出提供每戶每年30萬元的扣除額，房屋租金支出扣除額卻只有12萬元，大有「厚購屋、輕租房」之嫌。何況在經濟能力上，租屋者往往較購屋者相對居於劣勢。其實，稅法規定應該要同等對待，至少要縮小租稅優惠上的差距。
第五，從稅務行政言，應強化房市稅務勾稽功能。由於房屋租金支出與房屋租金收入具有對應關係；政府若能提供房屋租金支出特別扣除額，加強誘因來補強勾稽功能，將有助於房屋租金收入之申報，進而降低房東隱匿不報之情事，並可健全租賃市場的發展。相對的，若是財稅機關對房租收入掌握不清，提供的房屋租金支出扣除額又不具實惠，在稅務行政上就有改進必要。
綜上所述，為期與行政院主計總處2020年全台家戶平均每月租金為1.5萬元相呼應，房屋租金支出改採以特別扣除額方式，每戶每年扣除金額提高至18萬元，並且設定排富條款，則是相對較為妥適的方案。
近年來，隨著社會發展及多元化，列舉扣除額及特別扣除額的項目及金額，均有不斷擴大之現象，所得稅基受到嚴重侵蝕，以致各項扣除額占綜合所得總額的比重，始終超過70％以上。如此有如一個大肉桶，受到類似「競租行為」與「示範效果」的交互作用影響，招引各方利益團體來競食，嚴重影響綜所稅制所應發揮的功能。
如前所述，財政部已同意最快在立法院下個會期，提出所得稅修法草案，值得期待。但為避免綜所稅基侵蝕現象持續惡化，政府若無法在扣除額項目及金額上法推陳出新、合理調整，就只有期待財政部拿出魄力來，提出一套制衡方案，能夠將稅基維持在綜合所得總額的一定比率之上，針對申報戶設定統一的總扣除金額上限（總量管制），在配合各項政策目的之際，也能促使高所得者合理繳稅。
台北港將打造三大定位為北部貨物進出港、綠能產業港及產業物流港。交通部航政司副司長韓振華指出，在2041年前將規劃填築陸域面積1,038公頃，包括物流倉儲區、第一貨櫃中心、東碼頭區、南碼頭區及遠期用地，其中南碼頭區將作為離岸風電及智慧車輛產業物流園區使用。 交長王國材7日視察台北港指出，台北港具優越地理位置，鄰近淡江大橋也將在2024年底通車，可串連大台北核心商業發展區，並指示港務公司串聯陸海空物流運輸能量。
台北港規劃填海造陸、陸域面積為1,038公頃，目前已填築完成471公頃土地，進度約45％，其中第一貨櫃碼頭及東碼頭區已全數完成，南碼頭及物流倉儲區仍有部分土地待填築，遠期用地則未動工。
「南碼頭」分兩區塊。東立物流預計在此規劃60公頃的智慧車輛產業物流園區，引進5GAIoT、車聯網等技術，預計2026年底營運，目標年進出口量達50萬輛。。另一部分作為離岸風電區域，世紀風電將該區域作為離岸風機水下基礎生產基地。
中央銀行規劃針對特定族群限縮30年房貸。公股銀行內部評估，近幾年鎖定首購、自住或政策房貸，因此相關的政策影響層面小；至於相關央行受限戶貸款部分，因目前的承作量較低，影響有限，公股銀將持續依相關規範審慎評估擇優承做。
央行日前曾指出，規劃未來「限縮30年房貸」的措施，主要針對公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款、自然人特定地區第二戶購屋貸款、自然人第三戶以上購屋貸款。
合作金庫銀行指出，合庫銀辦理屬央行規範的購屋貸款占比約2.85％，且首購占比約七成，如未來央行貸款年限限縮措施實行，對銀行購屋貸款影響應屬有限，因此合庫銀將持續配合政府房市政策，遵循央行管控措施，惟為維持個金放款營運量成長，將加強拓展首購族群及非屬72條之2放款。
一銀統計，針對公司法人購置住宅貸款，借款期限多為10～20年，因此限縮30年房貸的措施對公司法人影響甚微。而央行未來若調整不動產貸款針對性審慎措施，對投資客資金來源限縮，預估未來整體房市將以自住買盤為主。
彰銀分析，以今年4月數據分析，無論整體放款餘額或新承作購屋貸款，逾六成為無自用住宅民眾購屋貸款，受限房貸占銀行的整體房貸餘額不到2％，本次管控措施主要針對兩戶以上購屋者的信用，預估對投資客及換屋族的影響較大，首購族並不會有所影響，因此對彰銀房貸業務的影響有限。
臺灣企銀指出，銀行力挺行政院「健全房地產市場方案」政策，為利信用資源合理配置，避免過度流向不動產放款，因此房貸承做是以首購族為主，所以政府控管房地產市場相關政策措施，對銀行的影響甚微。
新北市捷運工程局近日公告，經雙北捷運工程局達成共識後，由新北市政府委託台北大眾捷運公司的捷運環狀線經營權，將於明（2023）年1月30日契約到期後，移交回新北市捷運公司營運，屆時將啟動實質交接程序。
台北市捷運局指出，依契約規定，環狀線第1階段先由台北市捷運局營運3年，到期後便交回新北市捷運局接手營運，交接程序有人員移轉、契約權利移轉及財產移交等作業；環狀線第2階段部分，在南、北環段完工前，則由新北市捷運局負責營運。
原物料上漲 南、北環段估延後完工
按照目前進度，台北市捷運工程局主任秘書王君惠表示，環狀線第2階段的南、北環段，合計共18個車站，目前僅有北環段北機廠在今年3月動工，剩餘些許未招標完成，且7個有關路線、車站標案陸續招標，加上原物料上漲的因素，預計原定2028年底完工的工程，不排除會延後至少1年才得辦理模擬演練及提報初、履勘，到時在完工的前1年，再決定由雙北其一方，營運南、北環段捷運路線。
力積電在銅鑼科學園區新建12吋晶圓廠，力拚明年加入量產行列，台積電竹南先進封測廠預計第三季落成啟用，加上友達光電宣布在中科后里園區擴廠，加碼投資逾千億元，這些科技建廠熱潮，都帶來巨量混凝土需求，而國產建材實業苗栗廠往北可與新竹廠相互支援，往南可與台中廠協同作業，撐起高階半導體「護國群山」擴廠的剛性需求，因此榮獲2021「出貨達標王」與「同期收款王」，業績顯著成長。
看好半導體先進製程產能持續增加，帶動成熟製程的周邊IC需求，力積電銅鑼12吋晶圓廠工程正加緊趕工，希望在今年底前完成無塵室建設，進行設備裝機作業，並於明年夏天加入量產行列。力積電表示，銅鑼新廠第一期產能已有多家客戶爭取長期合作，2023年量產後，將視市場需求推升到每月5萬片的滿載產能，並於2025年啟動第二期建廠，達到力積電銅鑼廠月產10萬片12吋晶圓的目標。
大量澆築高供應力，強供銅鑼科八成廠辦
在苗栗地區，國產建材實業苗栗廠是在地唯一的品牌混凝土廠，廠長譚國川表示，國產苗栗廠位於銅鑼鄉，可就近供應銅鑼科學園區，園區占地349.7公頃，目前已開發七成，約有八成廠辦都是由國產苗栗廠供應，包括特斯拉動力系統供應商的富田電機、國內醫療耗材龍頭太平洋醫材、半導體封裝大廠盟立自動化、LED封裝龍頭億光電子，以及達邁科技、日商福吉米、台灣納美仕等。
去年力積電在銅科擴建新廠，第一期廠房占地11公頃，混凝土需求30萬立方米，等同1.5棟台北101，就是由苗栗廠主力供應，由於地基相當厚實，使用國產巨積混凝土，透過國產建材實業獨占鰲頭的高端技術與優化配比，可降低心表溫差，避免混凝土龜裂，主體結構則使用6,000磅高強度混凝土，以達到高端科技廠房所需的最佳品質，動工之前還特別要求廠拌，讓混凝土達到需要的設計強度，一天最高澆築達5～6,000立方米，考驗廠區大量澆築的高供應力。
光是力積電銅科新廠，就占了國產苗栗廠出貨量的六成，加上協助台積電竹南先進封測廠一期建廠，混凝土需求高達20萬立方米，「護國群山」科技建廠巨量的出貨量，讓國產苗栗廠業績顯著成長，出貨達成率27.6%，同期收款為平常的四倍，因此榮登2021年「出貨達標」與「同期收款」雙冠王。
靈活調度協同作業，支援竹南與后里科大廠
在地理位置上，國產苗栗廠往北可與新竹廠相互支援，往南可與台中廠協同作業，撐起竹南科學園區、中科后里園區的廠辦需求。以台積電竹南先進封測廠來說，基地面積總計14.32公頃，混凝土需求20萬立方米，由新竹廠與苗栗廠合力供應，目前一期廠區已接近完工，預計今年第三季落成啟用進入量產，成為台積電3D先進封裝最大生產基地。
美商科技大廠預計在中科后里園區擴增二座晶圓廠，總開發面積達30公頃，投資金額估達4,000億元，則是由苗栗廠與台中廠供應，友達光電也宣布在中科后里園區擴建新世代廠房，加碼投資逾千億元，混凝土需求估計達20萬立方米，也是苗栗廠積極爭取的目標。另外，世界先進也有意在銅鑼科興建首座12吋晶圓廠，諸多高階半導體建廠熱潮，都有助於國產苗栗廠未來的業績成長。
後龍高鐵特區房市旺，供應區域指標建案
隨著半導體科技大廠擴廠，苗栗房市也跟著熱絡起來，尤其是後龍高鐵特區，吸引不少外地建商進場，包括區域內最高11樓的「新站帝寶」、「苗栗全樂齡居宅」，以及指標透天宅「傳家寶」系列，目前已經推案到32期，都是由國產苗栗廠供應，而麗寶集團買下苗栗高鐵特定區11筆縣有財產開發基金土地，最受矚目的莫過於位於苗栗高鐵站後方、客家圓樓對面，共約8,245坪空地，傳聞將興建五星級飯店與住商大樓，還有位於後龍市區的大片土地，開發後都將帶來龐大的房建需求，也是國產苗栗廠積極爭取的目標。
由上市建商達麗建設（6177）投資興建、北高雄市最大百貨商城的「岡山樂購站前廣場」將在6月23日全館正式開幕；其中進駐「岡山樂購站前廣場」四樓的秀泰影城明（8）日試營運，秀泰集團影城事業處協理陳庠凱指出，秀泰影城今年啟動深耕高雄計劃，看好當地消費者對影視饗宴的需求，繼去年11月秀泰在台鋁新據點開幕後，今日第17家據點「岡山樂購站前廣場」也同步啟動13個廳試營運。
陳庠凱初估，「岡山樂購站前廣場」接下來年度來客可達70~80萬人次(非疫情期間)，首年業績約1.4~1.8億元；接下來第4季、第18家位於夢時代的據點也會接棒開幕。 達麗米樂執行特助陳冠印表示，「岡山樂購站前廣場」屬社區型美式商場，公司目標「岡山樂購站前廣場」年度業績要衝10億元。
5月26日試營運的樂購廣場，是北高雄首家結合影城的大型購物商場，結合各類流行時尚品牌，3C科技、兒童親子樂園及大型生活主題店，擁有流行時尚、餐飲風格、電影文化三大元素組成，目前各大品牌以已陸續進駐。
另外將在在明(8)日試營運的秀泰影城，總斥資1.5億打造影廳環境，其中光是南台灣地區最大15米高的雷射4K「超級巨幕廳」就花了超過3,000萬元，讓民眾享受大銀幕的震撼效果；秀泰影城特別推出6月8日至10日首三日看電影只要100元，勢必將引發一波搶看熱潮。 2018年達麗建設拿下的「岡山樂購站前廣場」，占地約達1.25萬坪，該商場由達麗建設成立子公司達麗米樂專事負責，其中達麗建設握有六成股權、四成則由有經營商場實績的田米樂公司持有，並在今年加入達麗建設營運貢獻。
去年營收創新高的隆大營建（5519），7日召開股東常會通過配發現金股息2元，董事長陳武聰表示，由於今年入帳的建案，受惠高雄房價去年飆漲，獲利有機會勝過去年，目前隆大庫存土地有1.5萬坪，其中七塊土地陸續動工，但因工期和成本難以掌握，全都要等成屋之後再銷售。
隆大去年營收47.4億元，創下歷史新高紀錄，EPS為2.73元，股東常會7日通過配發現金股息2元。 陳武聰表示，隆大庫存土地有13塊，大約1.5萬坪左右，如果全部動工，總銷可達230億元，目前除了已經動工五塊土地，今年下半年將再動工二塊，共將興建1300戶住宅，總銷約150億元，作為未來的營收來源。
但因工期和成本難以掌握，房屋造價已上漲50％，「鋼構預約半年，不一定有貨」，加上預售到交屋的過程，購屋者常常提出不合理要求，因此，陳武聰指出，隆大未來的建案全都要等成屋之後再銷售。他說，由於台積電前來高雄設廠的效應，高雄房價從去年8月開始上揚，去年10月台積電宣布在高煉廠舊址建廠之後，再快速大漲一波，「累計大樓房價每坪平均漲了10萬元」。
陳武聰表示，隆大今年將有「鳳凰天畝二期」和「隆大鳳凰」等多個建案可供入帳，下半年會比上半年好，全年營收雖然可能會比去年少了一些，但因受惠高雄房價去年大漲的效應，今年獲利將力拚勝過去年。對於未來高雄房價走勢，陳武聰認為，台積電設廠效應推升房價之後，高雄房價將維持高檔，「郊區大樓每坪3字頭、市區4字頭」將成常態。
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