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房產新聞

  1. 房地合一重購退稅 條件鬆綁

  2. 央行16日再打炒房?銀行看法五五波

  3. 北台灣1字頭房價 面臨絕版

  4. 松山民權東都更案 蓋2棟黃金級大樓

  5. 北市祭千坪地上權案 即日起辦理招商

產業新聞

  1. 統一買下企業股權 誠品續租恐無望

  2. 銀行不動產金檢 揭六大缺失

  3. 聯邦銀貸款給3炒房團 恐遭重罰

  4. 尚騰砸4億 直搗車商一級戰區

 


1、房地合一重購退稅 條件鬆綁

2022/06/10 工商時報 林昱均

財政部賦稅署9日發布函釋指出,個人適用房地合一重購退稅優惠,原本新舊屋必須要有個人、配偶或未成年子女持續設籍做自住用途。惟考慮到個人派駐海外、死亡或未成年子女因學區遷移等三種戶籍變動情況,本次適度放寬,比照適用自住優惠。  在房地合一稅制中,個人把自住舊屋賣掉、轉購自住新屋,原本符合四大條件即可適用重購退稅優惠,只要舊屋出售前一年未做營業或出租、出售舊房地與重購新房地的移轉登記日在兩年內、新屋購入五年內未作其他用途或再移轉就可享退稅優惠。  

而根據財部昨日最新函釋,針對戶籍部分,個人、配偶、未成年子女在新舊屋皆持續設有戶籍並居住,就可享有優惠。  重購退稅優惠可依照新舊屋成交價格比例認定抵稅,如小屋(低價屋)換大屋(高價屋)則全額核退舊屋的房地合一稅;大屋換小屋則依比例退稅。

我國所得稅法規定,適用重購退稅者如果在五年內將重購房地改作其他用途或再行移轉者、未符合設籍規定等,國稅局將追繳原退還或扣抵的房地合一稅款。  

不過,日前立委鍾佳濱在財委會指出,我國1994年土增稅的重購退稅函釋明訂因子女就學需要、公務派駐國外、土地所有權人死亡等原因遷移戶籍,該土地仍屬自住,惟房地合一重購退稅無類似規定,部分民眾被迫遷籍時可能導致權益受損。 朝野立委鍾佳濱、羅明才、張其祿等也提案,要求賦稅署6月以前需研議房地合一重購退稅比照土增稅適用自住條款。  

賦稅署指出,實務上確實有類似案件,尤其近年受疫情衝擊,部分民眾派駐海外無法返台遭除籍,以及學校的學區限制等,因此財政部以函釋放寬規定。  不過,有關房地合一稅類似條款的自住減免,賦稅署本次因考量無類似案件、未併同處理,等於未做放寬。所謂自住減免為本人、配偶或未成年子女自住且設籍達六年以上,在出售該房屋時,其課稅所得400萬元內免稅,超出部分適用優惠稅率10%。

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2、央行16日再打炒房?銀行看法五五波

2022/06/10 工商時報 呂清郎

央行16日將召開第二季理監事會,是否五度出手進行房市管制,備受關注。對於選擇性信用管制調整或不調整,銀行受訪的結果看法各半,部分銀行認為,央行可升息取代選擇性信用管制,也有銀行認為央行仍應雙管齊下。  

銀行主管指出,央行2020年12月開出政府打炒房的第一槍以來,去年接著連出三招,累計四度調整管制,最近的一次是去年12月第四季年終理事會,將自然人豪宅及第三戶、第四戶以上房貸,再降貸款成數,且均無寬限期,同時供給側的購地、餘屋、工業 閒置土地也降成數,今年1月中旬再搭配限制土建融後18個月內必須動工興建,否則收回貸款及加息的限制,可說是史上最嚴厲的房市管控。  

房市四度調整管控以來,逐漸顯現成效,尤其大環境不利房市表現,意外的對打炒房造成實質助力。 銀行房貸主管認為,去年底房市管控來到最高等級,今年3月央行升息1碼(0.25個百分點),使得房市買氣有一定的負面預期心理作用,加上疫情升溫,4月底單日確診數破萬,5月以來一路衝高,這些現象,均使房市有效降溫,因此,暫時應無五度調整管制的急迫性。  

但也有銀行房貸主管表示,政府健全房市專案,主要針對房價炒高,讓一般真正有購屋需求的民眾,及年輕無殼族「非常有感」,大嘆不知要不吃不喝多少年才能買房。但觀察一年多來,相關部會全積極出手,祭出抑制炒房的措施,民眾卻感覺「打炒房完全沒打到高房價」,央行3月已按兵不動,下周會議應該要「有所做為」。  

由於這次央行再跟進聯準會(Fed)升息的可能性高,以升息搭配調整房市管制,更可發揮抑制房價的力道。銀行房貸主管強調,央行總裁楊金龍也說,升息主要是因應通膨升高,對打炒房有一定的附加效果,但升息會造成全面的衝擊,不宜拿來當做健全房市的工具,凸顯「正宗招數」還是回到選擇性信用管制,但現在正好進入升息段,雙管齊下,成效更明顯。

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3、北台灣1字頭房價 面臨絕版

2022/06/10 工商時報 蔡惠芳

房價驚驚漲,越晚買越貴,住展雜誌9日最新調查指出,北台灣預售新屋市場每坪「1字頭」新案,已面臨絕版,只剩下新竹縣關西、湖口,為平均房價最平易近人的兩區。  住展雜誌統計,北北桃竹今年1至5月預售新建案每坪「1字頭」房價區,快速消失,竟只剩下2個區域,比去年驟減4個。  

住展雜誌研發長何世昌表示,北北桃竹四大都會區近年每坪「1字頭」房價區銳減,預估下半年可能只會剩下一個;主因是營造成本水漲船高轉嫁至房價所造成,以致於低單價區域漲幅比市中心來得大。未來購屋族即使到蛋殼區購屋,恐怕也得適應2字頭、3字頭起跳的房價。  住展雜誌統計,2018年至2020年北北桃竹新建案房價1字頭區域,還有13~14個;但2021年,營造成本飆漲、缺工與通膨等因素愈演愈烈,建商普遍將增加的成本轉嫁至房價上,使1字頭房價區只剩下6個;2022年前5個月,雖有本土疫情大爆發,但1字頭房價區仍快速消失,竟然只剩下新竹縣關西、湖口。  

何世昌指出,今年前五月,湖口新案成交均價約每坪19.6萬元,距離2字頭只剩臨門一腳,預期下半年就會跟1字頭說再見;目前買盤多仰賴在地人與工業區員工,外來客極少,往年價格變動幅不大,但受到新竹房價飆漲帶動而出現跟漲效應。  

至於關西,前五月預售新建案成交均價每坪約16.4萬元,預期下半年將是北北桃竹唯一新建案房價1字頭的區域。由於關西房市較為封閉,外來客買盤比例極低,且因位置較偏、各項機能相對不足,而在地需求偏低,房價上漲力道較弱。  

何世昌表示,目前更讓人傻眼的是,竟有四大黑馬,今年前五月房價漲幅竟達二位數,包括桃園觀音、楊梅,及新竹縣新豐、寶山,揮別「1字頭」房價區。其中,觀音漲約15%、楊梅漲約18%、新豐漲約21%,而寶山漲幅竟高達31%,在台積電進駐設立研發中心和先進製程廠題材下,宛如脫胎換骨般躍進,且漲勢似乎還沒有煞車的跡象,預期會延續至第三季。

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4、松山民權東都更案 蓋2棟黃金級大樓

2022/06/09 住展房屋網

台北市都市更新處公告,鄰近松山機場、捷運文湖線的「松山民權東公辦都更案」近日正式動工,興建2棟黃金級、銀級綠建築大樓,並以智慧生活實驗室理念,打造開放工作空間、展覽場域及圖書館等公益設施,預計將於2025年完工。 台北市都更處表示,本案位於松山區敦化四小段363-1地號等5筆土地,合計面積約1,329坪,期望藉由都市更新整體規劃,強化當地都市生活機能,增進土地使用效益。

冠德加碼1億資金 修復海軍將官官舍

台北市都更處指出,為未來新地標的「松山民權東公辦都更案」,分別興建A、B兩棟綠建築大樓,其中A棟規劃地上15層、地下4層的辦公大樓,並將15樓作為公益回饋空間供公眾使用,回饋期限為期10年;B棟則規劃地上10層、地下1層的住宅大樓。

此外,擔任實施者以及投資者的冠德建設,額外加碼1億元協助修復位於中正區泰安街1巷,於日據末期興建的海軍將官官舍,實踐「公益空間回饋」、「優先考量大稻埕容積移轉」、「歷史建物修復再利用計畫」等策略,再創區域發展與都市再生。

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5、北市祭千坪地上權案 即日起辦理招商

2022/06/09 住展房屋網

台北市地政局近日公告士林區6筆、北投區9筆市有土地,採「興建出租型地上權住宅,及提供部分比例戶數作為社會住宅」方式開發並分為4件辦理招標,有興趣的投資者,可自即日起至今(2022)年9月8日前提出申請。

根據資料顯示,本次4件地上權案,土地面積皆超過千坪,地上權存續為期55年,由台北市政府提供土地,透過公開招標設定地上權予得標人後,得標人投資興建建物,並提供一定比例的社會住宅,且視基地條件規劃房型比率為1房型70%、2房型20%、3房型10%,後續則負責營運管理及維護。

奇岩、官北AB案 詳細資料公開

根據台北市地政局資料,這次公開的地上權案分為奇岩A案、奇岩B案、官北A案、以及官北B案等,其中奇岩A案位於北投區三合段9、10、27、52及55地號等5筆市有土地,合計面積約1,465坪;奇岩B案則在北投區三合段62、65、72及76地號等4筆市有土地,總基地面積約1,581坪,該2件屬第三種住宅區,建蔽率45%、容積率225%。

而在官北A、B案方面,官北A案位於士林區福林段二小段578、583及584地號等3筆市有土地,基地面積約1,402坪;官北B案範圍在士林區福林段二小段596、604及605地號等3筆市有土地,合計面積約1,713坪,屬第二種住宅區,建蔽率40%、容積率160%。

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1、統一買下企業股權 誠品續租恐無望

2022/06/09 住展房屋網

位於統一國際大樓商場的誠品信義店,租約將於2023年底到期,續約議題深受大眾關注。統一集團於今(2022)年6月8日公告,集團以地產交易方式,回購環泥建設及坤慶國際持有的22.98%股權;對於誠品信義店相關事宜,董事長羅智先說明,最遲將於2023年6月30日作出回應。

統一集團公告,環泥建設及坤慶國際持有統一國際大樓商場股份,分別為16.57%、6.42%,交易物件為第22、24、25樓建物,總面積約1,994坪,以及30個地下停車位,合計折算金額約58.96億元。換言之,未來誠品信義店是否能夠續租,由統一集團、統一超商、太子建設以及台南紡織有限公司決定,目前則按合約與商業慣例來施行。

誠品發聲挽留 提4大聲明 對於誠品信義店續租一事,誠品生活日前發出4大聲明,

其一,雖租賃合作無法強求,但盼顧及股東有形及無形權益;其二,誠品信義店每年人流量達1,200萬人次、合作出版社4,500家、合作品牌專櫃超過百家,未來是否要續約,對於顧客及經營者意義甚大,期望股東在決定是否要續約時,視市場趨勢告知,給予充分的因應時間。

其三,誠品生活在2年前已著手進行重推演與準備,若無法爭取誠品信義店,未來仍有其他選項方案;其四,誠品信義店取得成本高昂,無論未來是否續約,不會造成誠品生活重大財務影響。誠品生活指出,該企業願意以公開透明方式進行租賃條件比較,謹請股東們維護權益,同時考量全球最大中文書店存在的社會效益,給予誠品生活一個公平考試的機會。

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2、銀行不動產金檢 揭六大缺失

2022/06/10 經濟日報 廖珮君、紀佳妘

金管會昨(9)日宣布2021年底第二次不動產金檢結果,與2020年最大差異是,發現各銀行違反規定情節增多,主要有六大缺失,包括寬限期、核貸成數控管、動工款、調整期處理方式與執行、不動產限額控管、風險權數計提不符等,檢查局將移給央行和銀行局做裁處。

檢查局2021年金檢十家銀行、七家信合社及三家票券商,已在3月底完成,又以銀行缺失最多,其中包括核貸成數控管及風險權數計提不合規,各有四家,違規家數最多,其他如寬限期、動工款、不動產限額都各被抓到二家違規。

檢查局副局長張子敏說,核貸成數控管的缺失,例如是借戶本身沒超過,但卻用其他關係人跟銀行再借周轉金,加總後核貸成數超過央行規範;風險權數計提則是應該以「商業用」的較高權數計提資本,但銀行卻用「住宅用」來計提。

其他還包括寬限期,例如央行規定對法人戶禁止給寬限期,但檢查發現,法人戶竟用短期擔保、一年期續約來做,等於永遠繳息不還本。 其次,央行也規定,土建融的未動工款需保留一成,檢查也發現有些銀行根本沒做,甚至央行也要求,舊貸款不合規,需在一年內拉回到原貸款成數,但銀行卻依然用原貸款成數。

張子敏說,還有其他一般作業上缺失,也是比較通案發生,包括借戶短期買賣不動產,銀行未查明資金用途,或是給借戶無限展延土地興建計畫,或是餘屋貸款也給建商原貸款一再展延等,有養地囤地疑慮,這部分會函請銀行公會做通案轉達缺失,要求各銀行自行檢視改善。

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3、聯邦銀貸款給3炒房團 恐遭重罰

2022/06/10 工商時報 彭禎伶、魏喬怡

同一家銀行貸款給三個炒房團。金管會9日宣布,去年底到今年3月的第二波不動產專案金檢,再度發現同一家中型民營銀行的不同分行,有行員到炒房團的講座現場進行簽約對保,貸款給財力明顯不足的投資客,共24戶、貸款金額1.45億元等情況。 該銀行2020年底~2021年3月,即金管會第一波不動產專案金檢時,就被抓到貸款給炒房團的會員,同樣有行員到講座現場對保簽約,當時有20戶、貸款金額3億元。

金檢報告年初送到銀行局尚未開罰,又被抓到貸款給另外兩個炒房團,涉及內稽內控及核貸過於寬鬆,恐會被金管會「重罰」。據了解,這家銀行即聯邦銀行,仍在陳述意見,向銀行局解釋當中。金管會去年底啟動第二波不動產授信專案金檢,包括十家銀行、七家信用合作社及三家票券金融公司,3月底完成檢查。  

檢查局宣布,再度發現炒房團誘導民眾向銀行融資炒房,且是去年同一銀行其他分行行員,到另二個炒房團的不動產投資講座或說明會場,簽約對保,借戶還款繳息能力偏低、買賣契約與貸款契約簽名字跡不同、特定人在貸後代理提領大額現金、繳息資金由特定第三人現金存入ATM、售屋款匯入借戶帳戶後由特定人提現等。  

這次發現的二個炒房團,主要在新北市,以投資小套房、中古屋為主,因此每戶約500萬~700萬元,投資客會不斷買賣房屋、賺取差價,也會向銀行申貸周轉金,用來投資不動產等。 金檢還發現,部分金融機構違反中央銀行選擇性信用管制及金管會規定。張子敏表示,如法人不得有房貸寬限期,但有二銀行利用短期擔保放款到期續貸,讓法人只繳息不用還本金等。

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4、尚騰砸4億 直搗車商一級戰區

2022/06/10 工商時報 陳信榮

台北市內湖舊宗段倉儲物流工商展售專區,已成為首都汽車商圈中的「超級蛋黃區」,不僅雙B、奧迪、特斯拉等豪華車品牌進駐,連非豪華品牌車商也看準該商圈的高人氣,尚騰集團宣布砸4億元搶進,開設全台最大的Skoda汽車旗艦中心。  

汽車經銷業者指出,近年來,各汽車品牌總代理對於營業據點的投資規模愈來愈高,但台北市寸土寸金,要想找到合適的地點,且能同時經營汽車維修服務,難度愈來愈高。  尤其車商雲集的南港區,近來房地產行情飆高,地主陸續申請變更開發,造成原本汽車一條街的汽車商圈,開始移動到鄰近的內湖舊宗段倉儲物流工商展售專區。  

該區主幹道舊宗路上,包括BMW經銷商鎔德、賓士最大經銷商中華賓士、馬自達經銷商標達汽車等進駐,開設旗艦全功能展售服務據點。 特斯拉、奧迪經銷商奧迪北區,標下區域內北市府的產學合作專區,開設旗艦級展售服務中心,坐享低租金成本與商圈人氣。

速霸陸、起亞、BMW汽車的總代理台灣意美汽車、台灣森那美起亞、汎德公司,更是直接在該區內設立營運總部,開設直營據點進駐。 此外,區域的集客效益,更外溢至鄰近的內湖五期重劃區,上市汽車經銷商汎德永業就在該區砸下十位數重資,開設全台目前為止規模最大的保時捷中心。 

由於該區的高集客力,附近土地租金行情節節攀升,還是能吸引各車商搶進。尚騰集團執行長吳睿弘分析,該區位於內湖最精華的購物商圈,在此設立汽車據點,可以讓客戶專程來賞車或維修之餘,也能全家大小一起順道在附近享受美食或逛街購物,吸引車商搶進插旗。  

看好Skoda汽車在台灣市場發展前景下,尚騰集團宣布斥資4億元,進駐舊宗段倉儲物流工商展售專區,設立Skoda展示暨服務據點,基地超過800坪、開發後樓地板面積超過1,470坪,預計明年底完工開幕後,將成為全台最大、功能最齊全的Skoda旗艦據點。

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