|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
王詠樂(Zora#230) 陳盈如(Becca#235) 葉庭妤(Tiffany#212)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
根據財政部統計資料庫最新資料顯示，今年個人房地合一稅收 5 月共 35.6 億元，年增率高達 1.24 倍，並創下歷史單月的次高紀錄，前五月個人房地合一稅收累計 140 億元，年增 1.1 倍，且創下歷史同期新高，反映 2016 年以來買進不動產的民眾，今年出售不動產都出現明顯增值，其中台中市連當 10 個月的稅收王。
信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去一年全台房價普遍都呈現上揚走勢，不少區域的房價甚至寫下歷史新高，加上新制針對年限與扣抵方式都進行調整，同時預售案也已納入房地合一 2.0 的課稅範圍，帶動房地合一稅收大幅增加，尤其房價基期低漲幅大，區域內又有許多重劃區的縣市，房地合一稅收都相對較高。
財政部統計資料顯示，2022 年的 5 月單月個人房地合一稅達 35.6 億元，年增 1.2 倍，統計前五月六都房地合一稅收變化，稅收最高的是台中市的 28.9 億元，年增 86%，主要因為短期漲幅明顯，加上有許多重劃區供給，同時間市場短期交易興盛，帶動稅收增加，其次則是新北市的 19.9 億元；新北市今年前五月房地合一稅收年增 149%，是六都增幅最高的區域，反映過去房價漲勢較為落後的新北市，房價漲勢也逐漸顯著。
今年桃園市前五月稅收也達 15.7 億元，年增幅度也高達 135%，高雄市前五月稅收 18.8 億元，年增近 1 倍，台北市則為 14.8 億元，年增約 9 成，不過台北市的房地合一稅收在六都僅排行倒數第二。
曾敬德指出，市場景氣越熱，短期交易越多，都會帶動房地合一稅收走揚，尤其預售換約也被納入房地合一稅後，景氣越好稅收增加越為顯著，稅收金額幾乎與景氣呈現同步走勢，不過近期市場交易因為疫情而降溫，但五月的房地合一稅收還在高檔，主要是因為個人申報時間為房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日起算 30 日內，時間上與簽約交易有 1-2 個月的落差，因此觀察未來的房地合一稅收可能會逐漸減少。
過去不少民眾會用遺產中的公設保留地抵繳遺產稅。但財政部台北國稅局表示，目前公設保留地僅能按「公設保留地價值占遺產總價值比例」抵繳稅額，無法全額抵稅。 若親屬過世，遺產稅納稅義務人（主要為繼承人）必須在六個月內申報遺產稅，必要時可書面申請延長三個月。
若遺產稅額在30萬元以上且繼承人無法一次繳清全額稅款時，可在遺產稅繳稅期限內申請實物抵繳。 部分民眾在繼承或贈與時選擇以公設保留地做為實物抵繳稅負，但該類土地通常變現不易，也造成國稅局行政稽徵成本大幅提高。
所謂公共設施保留地，主要是各級政府依都市計畫指定部分地區土地，以備未來作為公共設施如道路、公園、綠地、學校、醫療衛生機構、上下水道等用地，但可能受行政程序或其他因素，政府尚未啟動計畫也未徵收該土地，因此僅由各級政府先行指定保留，民眾在政府通知前仍可繼續使用。
依都市計畫法第42條規定，公共設施保留地由「配偶」、「直系血親如子女、孫子女、父母或祖父母」等以遺贈方式取得，可免課遺產稅或贈與稅。但如果是遺贈給他人，一律依土地公告現值計算遺贈稅。 為了解決過去以公設保留地抵繳案件過多，變現不易，造成課稅困難的情況，我國在2010年修正遺贈稅施行細則限制抵繳比例。
在2010年1月14日前發生的繼承案件，繼承人申請以遺產的公設保留地抵繳遺產稅款時，可依照公設保留地價值全數抵繳遺產稅。 但是在2010年1月14日之後，因應我國增訂遺贈稅施行細則第44條，公設保留地僅能按比例抵繳遺贈稅，其上限為遺贈稅額*（公設保留地價值／所有遺產總額）。 例如A過世留下遺產3千萬元，繼承人為配偶，約需繳遺產稅100萬元，若以其中的價值300萬元公設保留地抵繳，只能抵10萬元遺產稅〔100萬*（300萬／3,000萬元）〕。
新北市有不少重劃區，其具備街廓整齊、排水設施完善及公共設施豐富之優點，在不動產交易市場中一直是個熱門的話題，新北市新莊、三重地政事務所在Youtube影音頻道推出影片，詳細介紹新莊區的「頭前重劃區」及三重區的「二重疏洪道重劃區」兩大區域。
新北市新莊地政事務所表示，因早期新莊、三重移民拓墾係由西向東漸進開發，因此原來的頭前埔部分範圍現發展為「頭前重劃區」，二重埔部分範圍現為「二重重劃區」，兩重劃區不僅區位接近，且區內規劃皆以住宅區為主，不僅有捷運線及台64線快速道路通過，重劃區內公園綠地多且與舊市區相鄰，交通便捷、生活機能佳，為區域房市交易熱區。 影片中也介紹到，頭前重劃區開發較早，目前全區約半數社區屋齡界在8至11年間，近幾年有零星新建案，而二重重劃區則在103年才重劃完成，目前全區多為興建中的新建案。
另從實價登錄近五季統計資料顯示，單價部分兩個重劃區價格差異不大，但主推產品及鎖定之客群略有差異，二重重劃區熱門交易物件落在1000-2000萬之間的2-3房，且更鄰近臺北市，交通便利，對首購族或有預算考量的消費者而言是相對友善的區域。 頭前重劃區預售屋熱門交易物件則落在2000-2500萬之間的3-4房，因周邊緊鄰發展成熟區域，適合需要生活機能相對成熟、預算較為充裕之族群。
國有非公用不動產租金減收2成紓困措施，考量疫情延燒，延長至12月底；國有財產署今天表示，受益承租人約19.8萬戶，半年減租金額約新台幣3.16億元，由各分署主動辦理扣減，承租人無需提出申請。 財政部國有財產署今天召開例行記者會指出，因應COVID-19影響，為減輕民眾負擔，財政部先前報奉行政院核定出租國有非公用不動產，109年至今年6月應繳租金減收2成，受益承租人約19萬3000多戶，減租金額累計約15.39億元。
同時，各機關經管國有公用不動產，依國有財產法等規定，財政部也核定109年至今年6月應收對價可由管理機關視個案情形，予以減收或緩收；依規定出租案件，累計已減租約2.55萬戶，減租金額約14.2億元。 考量本土疫情持續影響民生經濟，財政部今年4月29日報奉行政院，6月6日核定延長國有非公用不動產租金減收2成措施至今年12月31日。
基於衡平性考量，財政部6月8日核定國有公用不動產紓困措施也延長至12月底，減輕民眾及企業負擔。 國產署表示，國有非公用不動產租金減收措施由國產署各分署主動辦理扣減，承租人無需提出申請；措施延長後，受益承租人約達19萬8000多戶，半年減租金額約3.16億元。 國產署指出，至於委託經營及設定地上權業務部分，也報奉財政部同意減收經營權利金及地租2成。
新莊區頭前庄站千坪工業土地今（13）日公開標售，該案位於新莊區中正路與思源路上，鄰近捷運頭前庄站，土地面積1,460.82坪，土地使用分區包括乙種工業區1,456.04坪及道路用地4.78坪，基地雙面臨路，臨路面寬約48公尺，地上坐落舊廠房屋齡逾30年，並且已申請基準容積加給獎勵10%，未來可透過都市更新、增額容積與容積移轉等獎勵，最高上限可達基準容積的2倍，大幅提高開發強度，預期將吸引建商、汽車業等投資人積極評估。
新北市是著名的工商城市，包括新莊、中和、新店、三重、汐止等行政區內皆有多個科技與製造業的重要聚落，廠房與廠辦林立。根據第一太平戴維斯統計自2020年至今年五月，新北市的大型工業不動產交易金額累積達593億元，在全台灣之中排名第二，僅次於桃園市的743億元。
有別於其他區域以科技業與製造業為主要買方，新北市的工業不動產則以建商最積極，近3年投入將近200億元，其次為科技業與保險業，分別購置137億元與73億元。 這股建商積極挺進新北市工業不動產的趨勢，主要受益於新北捷運路網逐漸完備，例如新北環狀線通車，交通便利大幅提升，提供廠商遷入與擴大營運的意願。
此外，多數現有廠辦與工廠屋齡大多已超過20多年，使用空間已飽和，與面臨建物汰舊換新的週期，再加上政府大力推動工業區都市更新與工業區立體化，帶動新北市的工業區由平面式的廠房轉變到立體式科技廠辦規劃。 知名建商包括長虹、德林、皇鼎、國揚與遠雄建設都大舉布局新北市的工業土地庫存，未來將興建科技廠辦銷售。
建商除了鎖定自用廠商需求外，保險業與專業投資人也是潛在買方之一，例如全球人壽於去年投入41億元購入藍天電腦三重舊總部大樓，南山、中壽與中華郵政等保險業近年積極增購工業不動產，不僅可透過購置廠辦搭上這波科技業發展榮景，廠辦的租金投報率高於市區辦公室的特點，在這波升息循環中同步受到投資人關注。
沃仁方表示，該案距離捷運頭前庄站僅100公尺，擁有雙捷運線優勢，透過捷運中和新蘆線與環狀線的雙捷運交匯站-頭前庄站，能快速抵達台北市區，或與五股、三重、中和、新店等主要工業聚落連結；標的正坐落在新莊主要幹道的中正路上，中正路沿線更是車商的一級戰區，Porsche、Volvo、Audi、Jaguar Land Rover等豪車品牌經銷商紛紛在此打造新北市的旗艦展示中心，廣告與曝光效果強。
根據指標大型行庫最新的評估報告指出，當前建商除了被央行管制令，要求最晚必須在土融案開始後18個月限期開工，由於新台幣貶值，建商現在如同「蠟燭兩頭燒」，財務壓力面臨更大考驗，影響所及，建商已向行庫表達未來沒有太多的空間投入「整地」，因為整地不完全而留下的「畸零地」恐怕愈來愈多。
大型行庫最新的評估結果顯示，新台幣貶值使國內產業受到進口原物料價格上揚的衝擊，這些產業也包括營建業；該報告指出，新台幣貶值使原本就因為缺工缺料等問題上揚的營建成本，後續向國外進口原料的成本將更高。
根據大型行庫向建商訪查所得到的最新結果，建商也明確表示，由於建商現在被央行信用管制措施要求「必須在18個月之內動工」，也因此會壓縮土地整合的時間，尤其是過去建商習慣以整合鄰近土地來進行更大面積的開發，現在恐怕因為時間不足而壓縮整合的土地面積，因此未來剩餘的畸零地將會更多，長期恐怕更不利土地整合。
主要指標大行近來主要是訪查中部建商，了解其對不動產景氣的最新看法，但除了中部建商之外，也有不少北部的建商有此看法，因為18個月內必須開工，是建商不論大小、地區都必須一體適用的規定，時間到了即使來不及整合也必須開工，因此未來更沒有空間去投入更大面積的興建開發，也因而會有更多不利整合的畸零地出現。
中部地區建商也向行庫指出，政府先前推出「投資台灣三大方案」，使房地產市場湧入大量資金，帶動土地及房價上漲，但現在已出現轉折，由於缺工缺料情形日益嚴重，營建成本漲幅超乎預期，已使建商開發風險大幅上升，評估購入土地時將更謹慎，新台幣貶值更拉高建商營建成本，未來可能有更多的建商在購地時會縮手。
內文科技廠辦工程建案已成達欣工（2535）主要營運動能；達欣工指出，目前手中在建工程建案300億元中，有六成五為科技廠辦案量。另外，投資房地產興建入帳，也將為今年營運獲利加分。
達欣工今年第一季合併營收37.76億元，年增23％，稅後淨利2.7億元，年增27％，雙創同期歷史新高；累計今年前五月營收66.32億元，年增12.86％。 台積電仍是達欣工科技廠辦工程建案的最大客戶；達欣工表示，另有知名的電子科技企業、醫療生化、食品業等也都有建廠需求。
根據達欣工統計，目前在建300億元案量中，除科技廠辦占65％，公共工程占22％，商辦及住宅建案則占13％。 今年營造業挑戰，達欣工認為，營造市場人力短缺，缺工、缺管理工程師，加上缺料且原物料及工資大漲、供應鏈及違約風險增加。 今年以來，達欣工的毛利率、營益率仍維持正成長；達欣工指出，除受益於公司近幾年有效營運管理、成本控制外，先前投資興建房地產陸續入帳也是原因之一。"text-align: center;"> TOP
台中七期毛胚屋每坪衝上92萬元，為市場產生激勵效應，據市調統計，七期今年下半年豪宅「重案齊發」，包括豐邑、興富發（2542）、寶璽等，初估總銷金額超過500億元；其中豐邑市政、河南路口案，推估開價每坪將達90萬至100萬元。
目前已知，進入建照審查階段的豐邑市政、河南路口案，基地面積2,500餘坪，規劃兩棟51層大樓建築，總戶數約600戶，坪數在50、60至70坪間，總銷達300億元，此案未來也將是台中最高的住宅大樓。 近年來漲幅有限的七期，在外圍重劃區齊漲的擠壓效應下，各界目光重新聚焦，尤其新市政中心更被業界普遍視為最被低估的區域，近年不斷有重磅新案接力進場。
今年以「由鉅惟上」、「大陸豐蒔」、「聯聚方瑞大廈」等三案最受矚目，每坪均價「坐7望8」。其中「大陸豐蒔」4月24樓戶每坪單價衝上86萬元；5月「由鉅惟上」32樓兩戶總面積逾百坪交易，分別以總價8,859萬、9,122萬元成交，每坪單價約88萬元。
另外，「寶輝SKY TOWER」28樓總面積64.35坪，也出現一筆總價4,546萬元交易，換算每坪單價77.7萬元， 七期下半年也有不少重量級個案規劃進場。除豐邑外，以「寶璽天讚」進度最快，此案由日本知名建築設計集團NIKKENSEKKEI操刀，規劃100至130坪，總銷約120億元。業界推估開價每坪約在85萬至95萬元。 而興富發位於市政路、近河南路口的900餘坪基地，規劃年底進場，以20至30餘坪小坪數格局為主力，每坪開價7字頭起跳，上看8字頭，總銷約90億元。
全球建築界矚目的全球卓越建設獎FIABCI World Prix d'Excellence Awards，今年頒獎典禮日前在法國巴黎舉行，臺灣以4金7銀優異成績，再次閃耀國際不動產建築界。中華民國不動產協進會暨世界不動產聯盟臺灣分會理事長張麗莉，與桃園市政府、花蓮縣政府、日勝生活科技公司等獲獎單位及臺灣代表一同出席頒獎典禮，分享榮耀。
臺灣自2007年迄今，已獲得全球卓越建設獎共85座獎項，包括33件金獎及52件銀獎。臺灣建築作品透過國家卓越建設獎嚴謹評審作業，進而獲得推薦參賽全球卓越建設獎，分別在不同類別拿下金、銀獎的殊榮，證實臺灣建築水準與世界看齊，深獲國際不動產業界同儕肯定。
張麗莉表示，感謝臺灣公私部門貢獻優良的建築作品為臺灣爭光，並期望未來有更多作品參選國家卓越建設獎，取得參加全球卓越建設獎的資格，透過全球層級的評選，提升整體建設品質，以促進臺灣不動產業的蓬勃發展，也期許透過良性競爭，讓「追求卓越！榮耀全球！臺灣發光！」的精神持續在國際舞台展露光芒。
臺灣獲得2022全球卓越建設獎的4件金獎作品包括：日勝生活科技公司-日勝幸福站（A6）、桃園市政府工務局-大有梯田生態公園、經濟部能源局-沙崙綠能科技示範場域、桃園市政府新建工程處-橫山書法藝術館；7件銀獎作品是：桃園市政府住宅發展處-桃園市中路二號社會住宅、將捷文創實業公司-滬尾藝文休閒園區、臺南市政府文化資產管理處-水交社宿舍群、花蓮縣政府-布農族佳心舊部落地景再現計畫、日勝生活科技公司-日勝幸福站（A6）、新北市政府捷運工程局-淡海輕軌運輸系統、桃園市政府水務局-中原生態埤塘公園及滯洪池。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，懇請來信告知，將從系統作處理。
