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房產新聞
產業新聞
近兩年房市大噴發，建照、使照皆維持高點，但到了今年前四月建照呈現衰退，惟開工數量仍大幅成長，據內政部資料，今年前四月建照共5.29萬戶，年減7.8%，前四月開工數量4.48萬戶，年增25.6%，專家分析，反映去年的大量推案，今年已經陸續開始動工興建，房市有機會挑戰連續三年13萬戶的大量興建期。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去兩年建照連續爆出16萬戶與17萬戶的大量，一方面反映市場景氣相當暢旺，開發商有感銷售狀況順利，也積極推案，另一方面，在2016、2017景氣低迷時，市場供給量明顯縮減，買氣從那幾年慢慢累積，等到景氣復甦買盤回流，開發商大舉買地推案。
值得注意的是，據內政部統計資料，2021年核發住宅類建築物建造執照計17萬465戶、使用執照10萬4,872戶，雙創近10年新高，顯見市場景氣暢旺，開發商卯足勁推案，但觀察2021年申報開工數為13萬822戶，年減2.6％。
曾敬德分析，主要原因可能是去年下半年建商買地推案熱絡，加上疫情與缺工影響，導致部分去年的預售案到今年才開工，因此統計顯示今年前四月的建照量少7.8%，但住宅類建築開工4.5萬戶，卻年增25.6%。
統計顯示，2021年核發使用執照總樓地板面積以桃園市、新北市及台中市分別為116萬坪、108萬坪及105萬坪居前3位，顯示這幾個區域在去年有最多的新大樓產品完工，2021年開工部分，則以台中市197萬坪、桃園市148萬坪、台南市125萬坪居前3位。
曾敬德指出，許多開發商因為過去兩年造價大幅上揚，有些寧願選擇先開工，把成本確定下來後再銷售，尤其是小面積、巷弄狹窄的基地，受造價大幅上揚的影響最為劇烈，等待疫情較為穩定後，推案狀況應該會逐漸恢復活絡，另外，政府也預計將推出預售禁止換約，可能讓過去雙北以外大漲的市場，預售案銷售進一步降溫。
政府近年來為民眾權利，祭出購屋低利率，然而國際通膨衝擊，央行宣布升息，連帶影響到房貸族，本文提供升息對房貸運作影響，如何保障我們的購屋權益。 奧地利首相梅特涅曾說過「法國一著涼，全歐洲打噴嚏」，說明歐洲各國唇亡齒寒，沒有人可以自立於外。但是，現在更貼切的狀況是，世界上某個國家一著涼，全世界就會跟著打噴嚏。所以，其實央行升息帶動房價上揚，也跟國際局勢的演變有關。
央行升息 看齊老大哥決策
央行日前進行睽違逾十年以來首度升息，來自於美國聯準會「溫和偏鷹」的升息策略，聯準會率先宣布升息一碼，之所以會啟動升息循環，來自於國內偏高的通膨率，在決定升息之前，美國二月的消費者物價指數（CPI）年增七‧九％，已創下四十年來新高，當時俄國與烏克蘭之間已陷入交惡狀態，為了安撫市場情緒，啟動升息勢不可免。
一海之隔的台灣，也面對和美國同樣的通膨困境，上任後首度決定升息的央行總裁楊金龍說明決策原因，國內物價情勢、主要國家升息動向和產業復甦狀況三項升息要件已經符合，加上二月消費者物價指數（CPI）年增率為二‧三六％，已經連續七個月超過通膨警戒線，面對這樣的狀況，「有必要抑制民眾的通膨預期心理」，於是最終決定跟進聯準會升息一碼。
目的不在打房 房貸族仍受波及
雖然楊金龍強調，升息的目的是抑制通膨預期，「不是說要打房市」，但是他也承認，即使目的不在於打房，升息波及房貸戶在所難免。根據央行內部計算，以全台去年第三季新承作房貸金額平均七六三萬元來說，如果升息一碼，會使一年利息負擔增加一九○七五元。
事實上，不僅楊金龍承認升息會波及房貸族，專家學者們也同樣認為升息對於房貸族會造成衝擊。國立清華大學計量財務金融學系教授林哲群認為，升息一碼對於整體房市運作並不會有太大的影響，但基準利率漲到二‧五％或三％，對於購屋會產生比較大的壓力。
市場預測，聯準會今年將會有六次的升息動作，雖然楊金龍明確強調，不會跟進聯準會的升息動作等幅升息，但升息次數與升息幾碼，要視經濟情況決定，對於未來是否再升息並未說死。身兼央行理事的合作金庫董事長雷仲達表示，在全球升息的環境之下，央行這次升息一碼，未來還有幾次升息的機會，所以要貸款購屋的民眾要有房貸負擔會加重的心理準備，在貸款的時候，也要將央行可能還會再升息的可能性納入考量當中。
購屋貸款金額多寡會決定升息對於房貸族是否產生影響。尤其一間房價動輒千萬以上，對房貸戶而言，升息產生的借款，長久下來就好像「溫水煮青蛙」，累積下來的壓力重擔不小；租屋一族也不能倖免，隨著房東成本增加，租金也會有水漲船高的可能性。換句話說，短時間之內升息看似對於房貸族來說影響不大，但是對於負擔高額房貸的民眾來說，再小的利率變動，都會對房貸產生影響。 當指標利率一經正式調升，升息對於房貸族帶來的衝擊就會變得很有感。
彰化銀行在二○二一年第四季法說會上表示，以其占比最多的定儲指標利率房貸季調型作為例子，下一次季調指標利率在今年四月十五日，彰銀的預測一語成讖，現在各銀行已調整新利率。 央行也曾經提醒民眾，低利率狀況不會一直持續下去，因此，對於已經習慣於房貸利率偏低環境的房貸族來說，必須得提前因應升息所帶來的衝擊。
升息半碼 青安貸款樓地板候選
央行宣布升息一碼，八大公股行庫與民營銀行也跟著同步調升新台幣存款牌告利率，以房貸來說，在央行尚未升息之前，房貸利率地板價為一‧三一％，調高○‧二五個百分點之後，若十足反應央行升息調高零‧二五個百分點，則房貸利率地板價會上升到一‧五六％。
「青年安心成家購屋優惠貸款」（下稱青安貸款），雖然跟進升息但加碼減半，從原定的一‧○九五％減為調升○‧九七％。以中華郵政公司的「兩年期定期儲金額度未達新臺幣五○○萬元機動利率」（下稱基準利率）加碼計息，基準利率自今年三月二十三日起，由○‧八四五％調升一碼為一‧○九五％。如果再以青安貸款三方案之一的一段式機動利率方案來說，升息半碼會從原先的一‧四％調升至一‧五二五％，比起公教人員房貸利息的一‧五六％還要更低，因此，青安貸款可望一拚首購房貸的最低樓地板利率。
為荷包止血 找最適地板價低利
對於房貸族來說，地板價一．三一％的房貸利率已成明日黃花。找尋相對較低利率的方案，是房貸族為荷包止血的最高指導原則；購屋族可以嘗試以下幾個方案，以降低利息負擔。
方案一：「申請青安貸款」。由於青安房貸利率僅升半碼，較一般銀行房貸方案優惠，如果房貸族屬於符合借款人與其配偶及未成年子女無自有住宅，抑或是單身無自有住宅的首購族，可申請青安貸款；其中，一段式機動利率將從一．四％調升至一．五二五％，比一般銀行祭出的房貸方案還吸引人。
方案二：「申請優惠房貸」。銀行往往會針對特定族群祭出優惠房貸方案，例如公教人員的「築巢優利貸」方案，即可適用「地板價」利率一‧五六％。如果非公教人員，但屬於「三師」等高收入、優質客戶，或是房屋位於精華地段的房貸族可主動爭取一‧五六％的地板價。
方案三：「抵利型房貸」。房貸戶放在銀行的存款可以折抵房貸本金，雖然存款本身沒有孽息利息，但同時也不會增加貸款利息；假如存款金額較多的民眾，可利用抵利型房貸節省利息。但缺點是房貸起始利率較高，存款金額較低者較不適合。
方案四：如果上述方法皆不適用，房貸族可從建案下手，找尋跟業者合作的銀行申請房貸，即使利率較前述兩者高，但整批房屋貸款的利率仍比一般房貸方案來的低，對於節省荷包仍是不無小補。
興富發建設董事長曹淵博14日指出，升息不是影響房價的絕對指標因素，而今年3月出口總額創史上最高，5月創第三高，可謂是「看不到不好的可能性」，加上台積電資本支出連續五年成長，帶動南部剛性需求，預期6月底至7月後疫情緩和時，房市應會有「修復式的反彈！」 全球通膨壓力升高，央行即將在本周四召開理監事會議，各界紛紛為升息定調，也牽動未來房市，對此曹淵博表示，房價走勢要看很多綜合性因素，而利率並非絕對指標；觀察2009～2015年進入央行升息週期，房價不但穩定上揚，全台建物買賣移轉棟數每年也都在30萬棟以上，所以房市剛性需求仍在。
曹淵博表示，俄烏戰爭進入持久戰，本土疫情持續，房市來客量減少、成交也出現鈍化，但是國內出口總額在3月創下史上新高、達445.03億美元，5月也高達420.8億美元、為史上第三高，所以目前看不到不好的可能性；再加上台積電連續五年資本支出成長，今年更高達420億美元，帶動台中、台南和高雄房市剛性需求成長，今年第一季以來新竹以南的新案，開價就比去年同期成長一至二成，甚至有些還供不應求，因此預期如疫情緩和後，估計6月底到7月初，房市應會有「修復式的反彈！」
談到近年央行持續緊縮購地貸款，對每年動輒豪砸200～300億元「掃」地的「全台購地王」興富發建設來說，自有一套應變之道。曹淵博指出，興富發一年多前就超前部署，加強合建、都更案，既可配合政策、又可取得優質土地，目前全台北中南已取得六筆開發案，包括高雄特貿三、汐止工建段、北市北投、台中惠民段、台中惠國段、台南安南，未來六年可陸續分回總銷1,000億元，提供業績穩定成長。
另外這波疫情，也導致興富發集團跨足商場的處女作「高雄悅誠廣場」，即將於8月31日熄燈，興富發建設副總廖昭雄表示，「高雄悅誠廣場」是這波疫情中受害最大的事業體，預計8月31日前完成解約和廠商搬遷，不過興富發持有其中二分之一土地產權，現址不會閒置，日後另有進一步的開發計畫，未來興富發不會再開發大型的商場，而會朝向小型社區型商場來開發，提高社區附加價值。
近兩年建照爆量，推案量卻未同步跟上，甚至連豪宅都遞延販售，也成為房市上罕見狀況。 專家分析，缺工、料漲、央行限縮等因素下，讓籌資能力較弱的中小型建商轉至市場上盤售，而出現「房市盤案潮」的現象。所謂盤案，即中小型建商籌資能力弱，在工料雙漲的情況下，無力負擔建構成本，因此把手上的案子「盤」給大型建商。其中，「盤」意指價格相對不漂亮。
住展雜誌研發長何世昌指出，主要原因還是在缺工、缺料、營造成本居高不下，使得建案工程難以發包，加上近年央行持續限縮土建融，中小型建商面臨造價高漲，但是銀行不願增加土建融額度，導致籌資能力較弱的建商建案無法推出、轉而至市場上盤售，因此才會出現建照大爆量之下，「沒有推案潮，卻有盤案潮」的現象。
另外，昨日舉行動工典禮的桃園經國特區「鴻築水汴頭段32地號」也是受此影響，該案尚未取案名，預計10月正式公開，但已經先動工。 鴻築建設總經理吳裕國指出，由於原物料上漲、工資上漲、缺工、疫情等因素，價格實在難以拿捏，因此決定採邊建邊售策略，等到快開案時再看成本狀況調整價格，不過近期推案時程雖然受疫情影響，但預計8、9月後就能恢復正常。
新北市土城彈藥庫將變更為司法園區，因園區將朝低碳永續生態規畫，並未納入和平路以南近78公頃的土地，地方里長近期接獲9成私有地主反映，希望市府建議立院遷建至以南土地、或是開發科學園區，市議員黃永昌說，目前大多數地主都已簽署同意書，土城多數工業用地都已變更為商業或住宅地，為了在地就業機會，呼籲市府納入規畫，勿使該塊區域變成邊陲地帶。
土城彈藥庫為國防部管轄用地，因應司法機關腹地不足，內政部提出司法園區計畫，預計將台北看守所、新北地方法院及新北地檢署等機關搬遷至土城彈藥庫內，司法園區占地約84.07公頃，其中約64公頃為區段徵收，城鄉局去年底也已辦理公開展覽，目前全案仍在內政部審議。
土城區埤塘里長邱顯俊表示，和平路以南土地所有權人有民眾、國防部、市府，當初因為有綠色環保團體遊說私有地主稱，土地徵收價格過低，因此沒有多少地主有意開發，如今司法園區已進入審議程序，考量到以南土地若未完整開發，恐會淪為荒地，因此近9成地主現在希望整體開發，也已簽署相關同意書。
市議員黃永昌表示，未來司法、矯正機關都遷移後，地檢署、法院、女子監獄將朝公園用地變更，台北看守所現地則被列入未來立法院搬遷地點，不過該塊地周邊道路狹小，土地面積又不大，而和平路以南土地面積大，又鄰近司法園區，也是立院遷址的好地方。
黃永昌說，土城現況雖有眾多住宅區、商業區，但是都是從工業用地變更而來，為了當地就業機會，市府應該考量設置科學園區，剛好和平路以南土地面積相當大，又鄰近土城行政中心等機構，市府也可納入評估。 城鄉局表示，和平路以南土地現在是非都市計畫土地，目前還是被列為未來發展區，未來不排除辦理都市計畫，不過市府目前並未有相關計畫，後續將會視地方發展評估，仍會優先進行司法園區計畫。
交通部鐵道局的高鐵新竹站專二區開發案，由聯發科得標，14日鐵道局與該公司設立的專案公司「旭源投資」完成簽約作業。鐵道局表示，聯發科未來預計投入90億元打造企業辦公空間，估計2027年完工啟用，預計引進3,000個就業機會。
高鐵新竹站專二區為高鐵站旁極少數未開發基地，屬附屬事業用地、土地利用彈性，採取設定地上權方式辦理、經營期限為70年，土地面積17,363平方公尺，最大樓地板面積達59,700平方公尺、建蔽率60％。 專二區由聯發科得標，鐵道局14日與旭源投資完成簽約作業，契約期間預估可收取土地租金近7.6億元，權利金至少收取22億元。
聯發科未來預計投入90億元，以「城市共享、城市綠軸、城市匯聚、城市低碳」等四個城市概念，打造「以人為本」的企業辦公空間、成為科技城市新地標，全案預計2027年完工啟用。 鐵道局原先規劃，新竹具高科技成長動能的區域發展潛力，以及穩定增長的人口數，加上專二區地理位置臨近竹科，附近有生醫園區及台鐵六家站等，因此打造中大坪數辦公大樓，可提供竹科、生醫園區等產業擴廠需求。
鐵道局指出，此招商案順利引入科技大廠聯發科投資高鐵站區，預計引進3,000個就業機會，可提高地區消費力，促進高鐵站周邊經濟及商業活動發展，配合生醫園區，可串聯城市軸線，吸引高科技人才，實現生態綠廊。
鐵道局旗下另有「新竹專一區」一案正在公告招商，2月舉辦招商說明會時一度吸引壽險、百貨、飯店等超過50家業者參與，有望打造辦公大樓或是中大型商場，預計在8月中截止投標，估計可引資160億元。下半年鐵道局要將開發腳步移往嘉義高鐵站的附屬事業用地，預估最快在7月將公告招商。
三陽工業（2206）加速資產活化腳步，14日董事會通過出售新竹三陽安駕中心1.5萬餘坪土地建物，處分利益高達10.85億元，每股獲利貢獻度估達1.1元，若順利於年內入帳，加上今年本業獲利成長，全年EPS有望突破2019年創下的2.71元歷史次高紀錄。
三陽近年改革有成，去年本業獲利（營業利益）衝上22.22億元歷史新高，今年汽機車業績更上層樓，5月機車內銷量超車對手稱冠，推升前五月合併營收達191.1億元，改寫同期新高；在其他上市車商今年業績普遍下滑之際，三陽逆勢成長，格外受到市場矚目。
三陽第一季營業利益8.29億元、稅後淨利9.87億元，均改寫同期新高，EPS達1.25元。第二季營收持續成長下，法人樂觀全年EPS有機會超越去年的2.3元。 除本業改革有成，三陽董事長吳清源自接手以來，將資產活化視為重要業務，公司並成立資產開發部門推進相關業務。
三陽14日董事會通過，以總價12億元出售新竹縣新豐鄉榮華段12筆土地，總面積15,085.55坪（含榮華段00128建號面積1,196.09坪建物），也就是原本的新竹三陽安駕中心，交易對象為當地建商全興工程，處分利益估10.85億元，預計應交土地增值稅1.98億元。 法人估，三陽此次資產處分可望貢獻8.87億元的業外收益，以三陽目前股本79.76億元計，每股獲利貢獻約1.11元。不過三陽表示，實際入帳時點將視後續買賣流程而定，今年不一定來得及認列。
三陽海內外資產都有開發、活化的規畫，包括過去舊廠所在的北市內湖，有多筆土地出售或與建商合建開發，轉投資越南VMEP河西廠與當地業者合作開發商城，位於南越的同奈廠也已完成搬遷，土地規畫都更開發；此外，三陽轉投資大陸廈門廈杏機車廠也位於廈門精華地段，也持續尋求開發活化的機會。
三陽這次處分新竹安駕中心土地後，目前在國內最大的資產就屬內湖「T.CBD台北企業總部大樓」兩棟策略性辦公室大樓，目前部分自用、部分出租予星宇航空等企業，也持續尋求買家整棟出售。
日勝生（2547）今（14）日宣布與中鼎集團（9933）合組的「寶鼎再生水」特許公司已順利完成「桃園北區水資源回收中心再生水BTO計畫」正式簽約，該案是台灣規模最大、且是北部首座萬噸級再生水廠，第一階段預計2025年完工，未來全期每日可提供11.2萬噸再生水的「城市水庫」。
日勝生董事長暨寶鼎再生水董事長林榮顯今日親自參與「桃園北區水資源回收中心再生水BTO（興建、移轉、營運）計畫」簽約儀式，他指出，日勝生與中鼎兩大集團，目前分別肩負桃園北區及中壢地區汙水下水道系統建設，將進一步執行桃園再生水BTO計畫。
林榮顯表示，日勝生集團將以子公司日鼎水務運營的桃園北區水資源回收中心，與BTO計畫再生水廠做最佳整合，目標將該案打造成台灣規模最大的再生水廠，未來該案全期完工後初估每日可成為提供11.2萬噸的「城市水庫」；日勝生持有寶鼎再生水公司股權約七成。
「桃園北區水資源回收中心再生水BTO計畫」基地位於桃園北區水資中心北側，桃園市蘆竹區南青段，面積約2.5公頃。許可期間自計畫用地交付之日起至營運期間屆滿之日止，包含興建期三年及營運期15年，合計共18年。 該案第一期預計2025年興建完成，每日計畫可提供4萬公噸以上再生水，建設輸水管線約29.92公里 (含航空城輸水管線擴建約3.3公里)，分別供水至觀音工業區、中油桃園煉油廠、南亞塑膠(管線自行埋設)。
日勝生指出，該計畫第二階段執行將由桃園市府規劃，不過全案計畫總供水量將達每日11.2萬噸，未來輸水系統計畫預期可延伸至航空城產業專區及大園工業區。 日勝生、中鼎兩大集團合作成立的特許公司寶鼎再生水公司，主要負責規劃運營桃園再生水BTO計畫，將以日鼎水務汙水回收處理技術做基礎，整合再生水技術做整體系統規劃與設計，包括汙水BioNET、MBR與再生水前處理、UF及RO雙重保護、水質預警系統、強化排放監測、導入能源回收與AI智能系統，預期可節能10%以上。
同時該案將保留埤塘創建生態浮島公園，設置太陽能板及保留綠地25%，建設銀級智慧綠建築廠區；該案目標提升桃園市水資源調度彈性，穩定產業用水，增加大桃園區就業機會與經濟發展。兩大集團將與桃園市政府，攜手打造水再生城市，達到社會大眾、桃園市府與民間企業三贏。
全球邊境解封，台灣亦預計9月國境開放，遠東SOGO百貨董事長黃晴雯14日指出，看好疫後報復性消費商機，兩岸展店加速，包括大陸重慶隆鑫案預計2023年第四季百貨、購物中心同步開出，而台灣目前至少有三個案子評估中，看好下半年國境開放後消費市場，但也有部分回到旅遊市場，SOGO預估境內消費相對保守，全年目標上看增長1％。
SOGO百貨與其所屬控股公司太流14日同日進行股東會，SOGO受惠去年下半年政府發放振興五倍券及數位行銷激勵下，周年慶營業額再創新高，挹注全年營業額412億元，稅前淨利達14.6億元，年成長逾二成，股東會中通過發放每股現金股利1.21元，優於上一年的1.1元；而太流持有SOGO百貨股權78.6％，全年淨利亦受惠SOGO賺錢而有逾10％成長，配發現金股利1.02元。
黃晴雯強調，大陸市場正積極趕工的重慶隆鑫廣場，在遠東集團大家長徐旭東眼中是「挑戰性極高」的開發案，近期因封城可能會影響工期，加上通膨與原物料上漲難免墊高成本，但按表定預計明年第四季有望開幕，隆鑫案是遠東集團在大陸打造的最大百貨購物中心，且首度以購物中心、百貨同步新型態店呈現，被視為集團在大陸發展新里程碑。
SOGO大陸去年業績受疫情及合約到期店閉店，總店數減少，但整體大陸營運費用節省有成，營業利益並無衰退。儘管大陸購物商場競爭激烈，但黃晴雯仍看好大陸零售市場前景。 對於台灣市場，黃晴雯表示，目前境外人士進一步放寬防疫限制，加上9月有望開放國境，對零售業都是正向訊息；SOGO忠孝店外觀改裝預計第四季完成，加上捷運連通工程預期完工，將迎來重要檔期周年慶，加上忠孝商圈有新商場Diamond Towers開幕，聚客效益期把商圈做大。唯下半年國境一旦開放，精品業恐因大家出國受影響，所以即使看好百貨零售景氣，仍保守以待，目標今年總體營業表現成長1％。
繼5月收購伊甸生醫竹北廠後，保瑞藥業14日再度宣布，以60億元併購安成國際藥業（簡稱安成），取得100％股權，展現成為全球重要CDMO企圖心；而安成聚焦開發的特殊學名藥產品，未來也成為保瑞集團旗下子公司保瑞聯邦，發展成為全球化的藥品研發與銷售公司的強勁動能。 保瑞表示，該併購案從財務面來看，保瑞取得安成的土地、廠房、藥證、通路、團隊及營運資金；安成今年首季營收22億元，後續年度三季的穩定獲利，可為保瑞挹注可觀營收貢獻。
保瑞認為，持續強化CDMO（委託開發暨製造服務）水平整合，是集團長期策略目標之一，安成具備高門檻藥品研發及製造技術，成功商業化具高度市場利基之特殊學名藥及505B2新劑型藥。此次併購案迅速壯大CDMO與經銷代理兩大營運事業，也將大幅助益產品發展、量產能力與國際客戶拓展。
保瑞集團董事長盛保熙指出，全球CDMO市場仍有高度成長空間，當中小分子藥物就占91％市場，除發展大分子領域，水平整合拓展小分子量能，亦是保瑞發展主力。安成為國際性全方位學名藥廠，專注北美、台灣、歐洲、大陸市場，熟悉美國醫藥法規、市場競爭與技術分析，研發量能充沛，可強化保瑞CDMO研發實力，安成也具備保瑞所缺乏的眼藥水CDMO、雷射穿孔的控釋劑型，進一步完整保瑞劑型生產線。
盛保熙說，安成已將旗下景德眼藥水製造廠國際化，並申請美國FDA查廠，預計第四季查廠通過後，將成為台灣首座符合美國FDA規格的處方用藥眼藥水製造廠。此外，安成具備高困難學名藥技術的雷射穿孔控釋劑型，已有產品上市，將拓展保瑞布局成為全方位CDMO。 保瑞集團副總陳世民強調，併購安成後將進行策略性整合，旗下在美學名藥之後續量產規劃，可與保瑞既有CDMO量能整合，轉移至竹南廠繼續生產，提升成本及量產優勢、擴大市占以提高競爭力。
安成旗下包括針對美國利基市場與高難度劑型產品，及既有與即將授權大陸的多個藥品品項，其高技術門檻學名藥產品已有穩定獲利能力，加上北美業務團隊，將是子公司保瑞聯邦邁向全球化藥品研發與銷售的重要助力。
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