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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
美國聯準會（Fed）一口氣升息3碼，央行16日啟動防禦性升息半碼，同時搭配調升存款準備率擴大緊縮資金，引來房地產業高度重視。瑞普萊坊公司分析指出，房市面臨了升息、限貸與限期開發、打炒房、疫情、通膨狂飆、囤房稅，六隻犀牛同步報到，恐將逼空土地市場，住宅市場也將降溫，步向七年一循環的趨勢。 不過，反觀商用不動產，因抗通膨效果佳，價位相對有撐。 瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，從央行第二季理監事會議後宣布的措施來看，投資民眾不可忽略升息產生的影響，宜謹慎調整進出場時機及策略。 黃舒衛表示，3月央行升息1碼，利率相比於去年同期、史上超低1.349％，增幅已近兩成，逼高資金成本；再加上土建融貸款成數下調、工料成本飆漲、限期開工禁令、內政部打炒房虎視眈眈、地方政府開徵囤房稅，上述六隻黑天鵝、灰犀牛環繞房市，使得原本最具防疫概念的土地市場，開始重摔。
瑞普萊坊統計，2022年截至6月15日為止，全台土地市場交易額來到五年新低，至716.6億元，年減四成；尤其升息後的成交量220.4億元，只剩去年同期642.4億的1/3，為2017年以來新低。預期連續升息後，土地市場會更冷，惟有收租抗通膨的商用不動產交易，僅微幅下降。 黃舒衛分析說，商用不動產兼具抗通膨及自用題材，比起土地相對有撐，瑞普萊坊統計今年至6月15日止，全台成交金額588.1億元，年減6％。預期升息後，較受影響的是受保險業「金八條」租金收益率限制，買樓門檻從2.345％將調升到2.470％，在股債雙跌之際，避險資金將持續轉進收益率較高的工業地產、開發型投資及中南部低基期物件。 黃舒衛也示警，連續升息若軟著陸，房市景氣恐將衰退，增加自住、自用負擔，影響生活品質、排擠消費購買力；但硬著陸則破壞建商、買方支付能力，形成爛尾樓、斷頭、倒帳等現象，即使房價不跌，但金融機構也難置身事外。今年升息、疫情，不但已毀了329檔、520檔，6月再次升息，預期將出現五窮六絕，直接挑戰928檔期，而往年七年一輪景氣循環的魔咒，恐怕成真。
未登記工廠在家庭即工廠的年代，曾為投入地方經濟努力；如今時代演進，衍生土地使用分區、環保及消防等風險課題。為利永續發展，108年中央針對工廠管理輔導法進行重大修法，提供未登記工廠就地輔導合法轉型的完整機制，也帶來徹底解決問題的契機。未登記工廠轉型合法需經歷4個階段，包括申請納管、提出工廠改善計畫、實質改善取得特定工廠登記、申請用地變更，最終取得合法工廠登記。
在轉型合法化的過程中，業者與地主均扮演關鍵的角色，期盼雙方可攜手合作，加速新北產業邁向永續經營的目標。 新北市經發局長何怡明表示，第一階段納管申請期限已於今(111)年3月21日截止收件，新北市目前已有3978家廠商申請納管審認程序中，同時已有逾千家業者陸續進入第二階段「提出工廠改善計畫」。105年5月19日前有製造加工事實之未登工廠，具有申請納管資格，而已申請納管廠商最遲應於明(112)年3月19日前提出工廠改善計畫，並進行第三階段廢污水處理及排放、建物安全、消防安全及水土保持等實質改善，兼顧環保及產業發展。申請特定工廠登記期間，廠商可安心就地繼續經營；第四階段，廠商取得特定工廠登記後申請用地變更，土地更可獲得轉型合法的機會。
未登記工廠取得合法化的過程中，最重要的就是取得地主的「土地使用同意書」，獲得地主支持廠商就地合法持續經營，不僅可維持地主既有的租金收入，土地變更為特定工廠專用區合法供產業使用，將產業發展合法化及土地價值發揮最大效益。樹林區詹姓地主表示，因為政府提供工廠管理輔導法之輔導機制，讓符合資格的廠商可以在原廠址繼續營運，不會面臨拆遷及罰款的困境，還因提出改善計畫改善環境及提升土地條件，所以在第一時間即同意與業者合作，甚至出面協助整合多家工廠，包括螺絲、鍊條及風管金屬製品、金屬剪裁、木竹製品板材等約計16家業者一同申請。盼地主大力支持工廠永續合法化經營，把握合法化的關鍵時刻，共創產業發展、經濟繁榮、環保安全三贏。 為協助廠商地主合作及申請文件整備，經發局預計於6月至12月前往五股、樹林、林口、淡水、八里等未登記工廠申請納管密集區辦理改善計畫說明會，主動輔導廠商提出應備文件，及提供地主諮詢服務。如廠商及地主對於申辦特定工廠有相關疑義，皆可撥打經發局諮詢電話：(02)29603456分機5407或至經發局官網查詢。
營建成本推升房價驚驚漲，住展雜誌16日最新統計指出，醞釀升格的第七都新竹，在供給稀缺下，最近房價表現就像一碗蛋花湯，蛋黃、蛋白打成一片，甚至出現蛋殼區開價直逼蛋黃區的情況，香山、寶山等地，都出現6字頭以上的新案，超越不少新北市區域。 市場人士形容此一現象，宛如「吊嘎仔當成西裝賣」，把房價天花板一口氣推高好幾層，以致於天花板都不天花板了。 住展雜誌統計，新竹各區開價最高的預售案，每坪已飆到4～6字頭，傳統蛋白、蛋殼區如香山、芎林、新埔、寶山、新豐等地，開價直逼蛋黃區。
住展雜誌研發長何世昌表示，近年來，新竹房價漲勢凌厲，讓人更訝異的是，不但菁華區房價飆上6字頭，而是連蛋白區都開到蛋黃區的價位，整體房市瘋狂程度超乎外界想像。 住展雜誌調查，新竹市東區開價最高的建案，為關埔重劃區「豐邑一綻」，每坪開價達67.5萬元；北區最貴的是「昌昕森林CASA」，開價59萬元，雙雙刷新區域史上新高。 何世昌表示，去年以來，香山多數透天案開價、成交單價普遍在2字頭，未料透天廠辦案「大竹科景觀科技園區」，每坪開價達68萬元，價位竟直接跳空漲停；更讓人震驚的是該案規劃19戶，全數已完成實登揭露，如此天價又快速售完，令人驚訝。
北大特區因具有優質的學術及生活空間，近年人口成長快速，為滿足生活需求，新北市政府辦理「台北大學特定區停二用地」招商案，透過引進民間投資以及土地變更方式，提供多元化的機能設施。
新北市城鄉局表示，「台北大學特定區停二用地」位於北大特區學成路與大成路路口，基地面積約0.62公頃，透過個案變更方式調整土地使用規定，配合BOT案招商，容積率由400％調整至500％、放寬停車場空間免加倍設置規定及非停車場使用容積樓地板面積放寬為2分之1。 滿足民生需求 規劃主題商場 新北市城鄉局長黃國峰指出，本案透過個案變更方式，調整停二用地的土地使用規定，未來引進托老、托幼等公益空間，並結合主題式商場及親子運動空間提供公益、停車、購物、餐飲、休閒等多元機能，滿足各年齡層居民生活需求。
新北市捷運頂溪站周遭生活機能佳，是永和的「蛋黃區」，在捷運站後的文化路9巷16弄至30弄之間，有大片兩層樓舊房，占地5.5公頃有近半個四號公園大。但巷弄狹窄，最窄僅1.5米，汙水無法接管，導致環境惡臭，救災車輛無法進入更成公安問題，目前只能靠都更。新北市府城鄉局表示，目前只能先評估並透過說明會協調，也不一定要等整片，若有一塊區域可以就先來做。 新北市府城鄉局多名人員昨與議員連斐璠前往會勘，連斐璠說，巷道只有2米寬左右，民眾都憂心消防及就醫安全，汙水接管成問題；附近民眾見狀也當場陳情，說都更等了好久，無法接管，也導致巷弄惡臭難聞。
新北市府水利局汙水下水道工程科長蔡建立說，當地巷道本身就窄，底下不只有雨水箱涵，還有台電、自來水、瓦斯及中華電信管線，要開挖也沒空間安置，只能等都更。新北城鄉局長黃國峰說，除管線及救災問題外，最重要是該地區跟都市計畫倫理不一樣，很多計畫道路上方就是房屋，光靠住戶整合或開發可能有難度，必須靠大面積開發，才能讓道路還原，可能會以半強迫方式讓住戶參與，朝畫定策略性地區更新處理，但面積要夠大，至少要1公頃左右。
新北都更處更新事業科表示，該地區計畫道路上有建物，策略性更新地區來做也相對複雜，目前先評估，也希望召開說明會盡快整合住戶意見，不一定要等整片，若有一塊區域可以就先來做。 連斐璠說，現在關鍵在於計畫道路上的住戶，所以市府應該祭出容積獎勵，或者透過公部門主導，以策略性發展地區提高都更獎勵，才較有可能解決。 另外，該區還發現有一木造磚瓦房，住戶秦女士表示，現在下雨就漏水，自己做頂棚還被鄰居檢局。新北工務局回應，該建築為44年永和都市計畫實施後的既存違建，已規畫會勘，看在不違法情況下盡量協助住戶。 事實上，不只永和區，隔壁中和、新店及三蘆地區也都有類似問題，更怕有些長者社區找不到住戶，難以整合。 事業更新科說，其他地區較少計畫道路上有建物，一般還是以住戶或建商發起為主，若有住戶找不到人的情況，會有民政局列冊管理，都更同意計算上也會扣除，未來相關價值及補償金也會等到繼承出現返還。
中央銀行今天宣布升息半碼，有商仲認為，升息無論軟著陸、硬著陸，都會對市場或建商帶來衝擊；但有國內建商認為，近期大環境對營建業來說宛如一場「健康檢查」，考驗建商對成本控管、營銷布局的功力。 央行今天並未祭出選擇性信用管制等房市管制措施，但不動產仲介顧問公司瑞普萊坊認為，連續升息若軟著陸，則造成景氣衰退，進一步增加自住、自用負擔，但硬著陸則破壞建商、買方支付能力，形成爛尾樓、斷頭、倒帳等現象，即使房價不跌，金融機構也難置身事外。
國泰建設發言人林清樑接受中央社記者電訪時表示，對於體質穩健的建商來說，升息半碼其實衝擊有限，反而是COVID-19疫情、國際原料成本上漲等問題，帶來的影響更直接。 他指出，近一年半來，房價漲幅大多源自營建及土地成本，前者因原物料價格是波動的，未來仍有望下調；但土地價格則難有大幅下降的機會，土地成本僵固，因此要期待房價大幅修正，也不容易。 至於近期傳出有小建商倒閉、可能出現爛尾樓等問題，林清樑認為，當前市況對建商來說是一場考驗，如果建商本身對於成本控管、營銷布局沒有充分規劃，近期的確很容易遭逢挑戰，甚至無法拿出因應策略。 至於升息對房市的影響，有國內營建業者認為，央行啟動升息後，雖然拉長購屋者的考慮時間，但畢竟是剛性需求，建商行銷策略需要配合調整，仍是有客源，對具有一定規模的建商而言，衝擊有限。
央行第二季理事會除升息議題，是否加碼房市管制，也備受各界關注，央行總裁楊金龍對此表示，先前四次調整選擇性信用管制已見成效，今年以來因緊縮及疫情影響，加上央行3月升息1碼均有一定的作用，使得房市顯現降溫，因此，「不要一下升息又管制加大，讓焦點分散」。 楊金龍表示，這次理事會主要聚焦通膨，「有優先順序」，所以未針對調整整選擇性信用管制再做調整，因為央行從2020年12月以來，經四度調整管制措施，實施至今全體銀行建築貸款與購置住宅貸款成長趨緩，不動產貸款集中度大致穩定，有助銀行授信風險控管。 「優先順序是先對付通膨，選擇性信用管制暫時沒有再調整，未來會觀察整個銀行的授信狀況，包括集中度還有呆帳率控制的情況」，他說。 楊金龍認為，先前有關30年期房貸限縮，及第二屋貸款成數限制，均是未來進一步管制的可行性方向，未來仍將持續關注不動產貸款情形，並滾動式檢視管制措施執行成效，適時檢討調整相關措施內容。 央行2020年12月第一次調整選擇性信用管制，包括法人第一、二戶，及自然人第二戶降貸款成數，且無寬限期，還有購地及餘屋貸款降低貸款成數。第二次調整是2021年3月，進一步調降法人所有購屋及自然人第三戶以上貸款成數，加上高價住宅及工業區土地限制貸款成數。 第三次是2021年9月，增加指定八熱區（六都加新竹市、縣）自然人第二戶無寬限期，購地及工業區土地貸款再降成數。第四次是2021年12月對自然人豪宅及第三戶、第四戶以上再降貸款成數且無寬限期，且再降購地、餘屋、工業區閒置土地貸款成數。
華固建設（2548）今（16）日公告旗下位於新北市新莊「華固國家置地」商辦案，買方瑞祺電通將以6.56億元購入該案12戶、39個車位；華固指出，該案預計明年完工後入帳貢獻營運。 總銷高達90億元的「華固國家置地」基地近3,800坪、正對近千坪生態公園，為地上12層、地下二層之辦公大樓，該案位於新北市新莊區，在緊鄰新北市旗艦計畫、「國門之都－塭仔圳」之下，加上又近輔大捷運站，且在美式賣場「好市多」旁，儘管仍在興建當中，已被國內不少企業相中購入、將搬遷入住。 華固建設今年上半年為營運高峰期，不僅將有總銷68.1億元「華固馥儷」完工交屋，總銷43.2億元「華固翡儷」也進入交屋程序，在兩大新案挹注下，上半年新案完工金額就突破百億元大關，加上今年持續維持高配息，每股將配出7.5元現金股利，並在下周三（22日）除息，近期股價表現相對強勢、抗跌。 華固建設董事長鍾榮昌先前在股東會表示，今年房價不可能向去年一樣大漲，但價格部分將因反映原物料價格大漲，呈現緩漲情況，可能會出現溫和上升5~10%幅度，加上政府抑制房市的調控政策，以及升息、疫情等影響，認為今年房市將呈「量縮價緩漲」格局。
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