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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
據聯徵中心資料統計，今年首季全國住宅平均建物面積為44.5坪，創近13年同期新低，與2017年同期相比短少2.7坪，也就是說，「晚五年購屋少買一間臥房（面積）」。
大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，近兩年因疫情衝擊，各國祭出寬鬆貨幣政策救經濟，惟資金潮、低利環境，加上疫情造成供應鏈供給吃緊等衝擊，讓全球通膨問題不斷惡化，並進一步推升房價顯著走高、民眾購買力下降，造成買方購屋朝愈買愈小、愈買愈貴的趨勢發展。
據聯徵中心資料顯示，五年來全國住宅的貸款鑑估值一路走升，今年首季平均鑑估值為1,215萬元，較五年前多出176萬元；再對照平均貸款建物面積資料來看，2017年第1季民眾房屋購買面積約47.2坪，但到今年第1季只剩44.5坪，讓民眾購屋面積縮水2.7坪。 郎美囡指出，利率進入升息軌道趨勢下，購屋人的房貸成本料將有感增加，使購屋人的房價負擔力更為弱化。
房價攀高年輕人難買房，今年1至4月高雄市不動產贈與登記超過1600棟，增幅居六都之冠。 根據內政部統計，今年前4個月高雄市不動產贈與共1634棟，數量雖低於台北市、新北市、台中市，但對比去年前4個月，高雄市不動產贈與的件數增幅達17.3%，則是六都最高，受贈不動產男性占51.2%、女性48.8%。 房
仲業者指出，過去南部民眾對於生前贈與的接受度不高，贈與移轉件數偏低，但近兩年南部房價漲勢超過中北部，年輕人購屋壓力大增，使得南部民眾逐漸接受生前贈與的資產配置，提早協助下一代取得不動產，贈與件數的增幅也超過中北部。 隨著贈與件數增加，高雄市不動產繼承的件數則微幅衰退，今年前4個月的繼承件數為2390棟，比去年同期減少3.59%，是六都衰退最多的城市。
台北市出現了許多新時代「寄居蟹」？根據內政部資料，全台1宅設有2戶以上戶籍的縣市，台北市高達20.74%全台最多，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，北市雖然因高房價被戲稱天龍國，但明星學區、社會福利好也是不容爭的事實，推測應是吸引不少人至北市設籍的主因。
根據內政部不動產資訊平台統計，今年第一季全國共有728萬戶房屋設有戶籍，一宅一戶的比例高達83.4%，另有16.6%屬於一間房屋有多戶戶籍的狀態；而六都之中，一戶一宅的比例都在82.5%以上，只有台北市不到8成，逾2成的房屋設有戶籍的數量在2戶以上。
曾敬德分析，台北市因為房價水準較高，可能有些新婚夫妻結婚，在買到自己房子之前，會把戶籍先放在原生家庭中，另外，台北市因為資源較多，有些在台北上班但住外縣市的家長，也會因為學區因素，寄戶口在學區之內，同時過去幾年台北市的社會福利一直都比鄰近區域佳，有些規劃要領取補助的，也會提早將戶口遷到台北市中，都可能導致北市出現一宅多戶的現象。
今年第一季統計資料顯示，全國設有戶籍住宅平均戶數為1.23戶，其中北市數量最高，平均每宅有1.29戶，其中北市有79.3%屬於一戶一宅，比例是六都最低，2戶一宅比例則為16.23%，六都最高，3戶一宅比例為3.42%，同樣也是六都最高，四戶一宅與五戶一宅比例都是北市居冠，反映北市多戶一宅現象相對其他區域更為普遍。
曾敬德指出，跨出北市房價就相對親民，近年北市以外的區域同樣有許多新學校成為明星學校，但通常有需求的家長可能就直接買在學區內，另外北市以外區域，可能成家後購買自己房子的壓力較輕，也會產生分戶遷出的現象，而這幾年各縣市政府的社會福利差距也逐漸拉近，都可能是一宅多戶數量較少的原因之一。
央行周四升息半碼，高力國際董事總經理劉學龍昨（17）日表示，央行調升半碼也拉高投資方報酬率要求，壽險業收益率從2.345%拉高到2.47%，在雙北物件相對難尋，預料桃園、新竹及台中等較具有產業支撐議題的地區廠辦、廠房及倉儲物流，將持續吸引投資布局。
高力國際研究部董事梁儀盈指出，3月央行升息1碼，加上先前政府信用管制發酵且本土疫情大爆發，以及全球政經局勢動盪，今年前五月商用不動產投資、土地交易市場各較去年同期減少26%和47%，整體商用市場交易明顯較去年大幅萎縮。
據高力國際統計，今年前五月商用不動產累計交易金額約500億元，較去年同期減少26%；土地交易部分，更因為政府先前一連串信用管制措施發酵，交易額腰斬，今年前五月土地交易金額約700億元、年減47%。 梁儀盈表示，在全球經濟環境不佳，且各國政府啟動升息抑制通膨，已讓商用不動產買方轉趨保守且評估期拉長，但賣方對價格依舊堅持，買賣雙方進入價格認知差距期，市場觀望氛圍再起，投資人對不動產投資市場明顯轉冷。
世邦魏理仕台灣認為，由於銀行端放款態度轉為保守，且政府依舊緊盯房地產市場，不排除可能再祭出打炒房措施，將讓建商對土地投資交易更加謹慎；梁儀盈分析，央行再升息半碼動作，利率的調升將影響民眾購屋意願，今年土地交易市場勢必較去年大幅降溫。
新冠肺炎疫情嚴重加上俄烏戰爭影響物價飆漲，公共工程和營建業缺工、缺料，施工受影響。南投縣政府公告，縣府核發建照且仍有效者，除原核准建築期限外，自動增加建築期2年，協助營建業度過疫情難關。 新冠疫情前年爆發，影響全民健康，今年又因俄烏戰爭，導致全球原物料飆漲，國內營建業再受衝擊。
南投縣營建業者說，這波物料上漲相當全面，光是鋼筋從去年至今就上漲一到二成，都讓成本大增，加上外籍移工引進受影響，就算備齊物料，叫不到工更麻煩，無法如期完工或違約都要燒錢，讓業者哀嘆不已。 南投縣建設處長李正偉說，因為接到建築、營造業者反映，擔心疫情關係無法如期完工，影響營建業經營困難。尤其，國內Omicron疫情大爆發，工程進度受影響，從前年縣府就放寬建照展延1年，今年則展延2年。
不過，公共工程還有契約，除非颱風、地震、豪雨、洪水等不可抗力災害可展延外，仍要如期完工，因此，廠商得預先調度材料、人力，如期完工，否則會依契約規定扣款。 南投縣建設處公告，民國105年12月1日起至110年12月31日止核發的建造執照或雜項執照，且仍有效者，依南投縣建築管理自治條例自動增加建築期限1年外，准予再自動增加建築期限1年合計2年，無須另行申請。 今年1月1日起至12月31日止核發的建造執照或雜項執照，且仍為有效者，依南投縣建築管理自治條例自動增加建築期限2年，無須另行申請。
桃園市二大土地標售案將陸續登場，桃園航空城產專區九標總底價335億元土地，將於6月底陸續開標；7月19日則將標售觀音草漯、機捷A20興和特區等82標土地，桃園大規模的產業專用及住宅可建地釋出，將是產業與不動產市場的指標風向球。
其中，各界矚目的桃園航空城計劃啟動招商，首次釋出的桃園航空城產專區，九標土地總面積達16萬坪，西側六筆土地鄰近國道二號，各標土地面積在2,269～9,339坪、底價約在每坪21.7至23萬元；東側三標鄰近國一甲線，土地面積較大，各標土地面積在2.5～5.7萬坪間，底價每坪20.5萬元，使用分區均為產四，建蔽率70％、容積率320％。
航空城產專區土地鎖定生技、綠能產業、5G智慧製造、國際物流、航空輔助、5G智慧製造等產業進駐，將6月23日至29日陸續截標，日前招商說明會吸引星宇航空、大聯大、鴻海等廠商到場評估，由於標售規模最大一筆逾百億元，各產業擴廠需求殷切下，是否出手頗受矚目。 此外，桃園市也將在7月19日標售包括觀音草漯、興和特區、桃園經國特區等重劃區建地，以及楊梅仁美近萬坪產專區土地，總底價約40億元。
中央銀行再升息，使得房貸差別化訂價的「地板價」利率也將跟著再調高。3月央行升息1碼而拉高的房貸「地板價」，根據一房、二房、三房或豪宅的不同，利率已分別調至1.56％、1.85％、1.97％，這次央行升息半碼（0.125％），但金融圈人士指出，新的地板價應該會增加0.13百分點，上述三級制最新的地板價應會分別來到1.69％、1.98％、2.1％，等於三房或豪宅利率的最低起跳價正式破2％。
其中，首購族房貸利率起跳價來到1.69％，對此銀行主管指出，首購族的房貸利率1.69％的起跳價，等於是十年前央行首度採取選擇性信用管制措施時的房貸利率水準，因此央行此次升息之後，可說把房貸利率拉回十年前的水準。
至於盯著中華郵政基準利率的公教人員的築巢優利貸房貸利率，如何調整將視本周中華郵政利率調幅而定，不過預計將和各大行庫同步，築巢優利貸的利率應也會從現行的1.56％提高至1.69％；至於青安房貸利率，若中華郵政也將基準利率調升半碼，青安房貸利率將從現行的1.525％增至1.65％，將成為各類房貸起跳價最低。
行庫主管指出，3月各國銀的房貸利率實際調幅，其實大多數房貸戶都在0.27個百分點以上，有些甚至超過0.3個百分點，但比起給一般房貸戶的利率，國銀仍會給予央行可接受底限的「地板價」房貸給財資力條件優厚的客戶。
倘若是首購族，則即使銀行用新的基準利率加碼之後所得的利率水準超過1.56％，仍會以所謂央行「地板價」的利率1.56％作為這類優質客戶的訂價，上述最新的三級制房貸報價，即是央行升息之後所屬意的最新地板價結果。
儘管央行此次未再採取第五波房市管制措施，據了解，央行、金管會兩大監理機關將會加強房貸業務的金檢，因此不少銀行已自行採取「自律」措施，免得在金檢時被「盯上」，包括房貸最長期限，不少銀行內部已決定，未來30年期的房貸只給首購族，至於「二房」的借款戶，借款年期最多只給到20年。
中央銀行第二季理事會未再祭出新打房措施，但據了解，以各大行庫為首的多家國銀，已主動收緊對中南部房貸業務的授信，包括桃園、台中、台南、高雄等六都，先前邊緣地區因為高鐵、科學園區、工業區、市地重劃等價格炒作熾盛，現在都已列為銀行內部警戒區，並且直接透過「估價從嚴」，借款戶能借到成數大降0.5～1成。 隨股市重挫及央行連續升息，銀行開始對房貸風險有「憂患意識」。
金融圈人士指出，銀行放在網站上的最高成數仍是8成或8成5，但銀行在拿捏成數時，「並非以成交價，而是以銀行內部對該房屋的估價結果為基準」，因為銀行內部鑑價時從嚴，已使估值直接比市價降了0.5～1成，因此最後房貸戶實際能拿到的成數等於縮水0.5～1成，等於央行雖未再出手，但銀行自身已開始實質限縮成數。
銀行業者指出，5、6月房市交易量因為疫情而慘淡，比起預售屋，中古屋受衝擊更大，最主要是散客民眾不敢要房仲帶看中古屋，儘管有通膨加持房價，但銀行評估後認為股市重挫及未來經濟隱憂，已構成國人買房的不確定性，會對房價造成不利影響。 尤其是中南部在都會區之外比較偏遠地帶，受到影響會最大，因此銀行開始估價從嚴，甚至因此使貸款戶能夠拿到的實質成數縮水。
據公開資訊觀測站最新資料顯示，今年上半年上市櫃公司在商用不動產交易金額達701億元，創統計以來次高；不過信義全球資產總經理柯宏安指出，央行升息動作已衝擊市場，第2季交易規模已出現季減逾35%，顯示自用買方投資縮手，第3季商用市場恐瀰漫觀望氣息。
據公開資訊觀測站最新資料顯示，今年上半年上市櫃企業在商用不動產交易金額達701億元，雖是年減6.2%，但規模仍創下統計以來次高紀錄。 產品部分，上市櫃企業投資最多的是商辦，交易規模達243億元，其次為工業地產，而關鍵買方就是保險公司。
信義全球資產總經理柯宏安表示，上半年商用不動產市場主要有三大支撐力道，第一，疫情爆發促使民眾消費習慣改變，讓電商運輸業對物流倉儲購置布局轉為積極；第二，台商回流與產業升級營運，除設立工廠外，對辦公產品需求更明顯；第三，有了前述產業需求實力為後盾，保險業更能勇於布局收益型標的，光是上半年保險業者就砸了254億元在商用不動產，也刷新業者歷年同期新高。
不過，3月央行升息1碼，敲響房市警鐘；柯宏安指出，第2季市場交易規模收斂至273億元，較首季428億元大減36.2%，顯示央行升息動作，加上一連串信用管制措施、本土疫情爆發，讓上市櫃企業投資開始縮手並產生觀望。
柯宏安認為，國內外政經環境波動，加上央行升息等相關動作，已為下半年商用不動產市場投下變數，並可能出現四大趨勢。
第一為通膨壓力加上穩定經濟考量，央行邁開升息步伐，將讓第3季商用市場觀望氛圍大幅升高。第二政經環境變化，企業資金運用將更注意營運成本、股匯利率風險衝擊，讓目前市場主力買盤的自用型買方在購置不動產更加謹慎。
第三在利率持續看升下，對壽險業者這類收益型買方在不動產投資區位上，可能轉往房價相對較低、報酬率較高的中南部市場，或高投報的物流倉儲類等工業地產；第四若第3季國內整體經濟狀況未惡化，且疫情降溫，商用市場實質需求可望在第4季出籠。
一場疫情不僅改變民眾餐飲消費習慣，亦推動餐飲業轉型，洞察外帶外送帶動「懶人經濟」與「宅食經濟」崛起，中西式速食兩大霸主麥當勞與鬍鬚張，未來展店策略大轉彎，將改以「3D」及小坪數店點出擊；王品集團與聯發國際餐飲集團則將推出「純外帶」餐飲品牌應戰。
因應內用消費者減少的食趨，指標品牌帶頭Down Size縮小門店規模，勢將引起市場同業跟進，引發搶點卡位戰。 台灣麥當勞於5/29日一口氣結束基隆愛三、台中新興，台中復興、中和連城等四家門店，在市場投下震撼彈並引發市場高度關注。
據了解，麥當勞此舉其實是「汰弱選新」，閉店除考慮門店合法合規與租金合理性，以及營運績效等面向，未來展店更深層的規畫是將以「3D」（Digital數位化、Delivery外送， Drive-thru得來速）為立地主要考慮因素。 麥當勞高層透露，防疫期間麥當勞「得來速」與自家外送平台業績各成長30%，全年有六成營收來自此兩區塊，且即便疫情趨緩後仍維持，為此麥當勞決定以「3D」展店。 麥當勞目前全台有398間門市，其中162家有「得來速」，有六家店改裝後不再提供內用座位，只能提供外帶服務；後續將以「該大的大、該小的小」為原則展店。
鬍鬚張目前69家門市，年底目標75家，疫情前業績外帶外送六成，內用占四成，5月本土疫情升溫，內用剩二成、外帶占八成，因應疫後生活新常態，未來展店坪數會縮小，過去平均50坪未來將改30至35坪，以前40坪將降到25坪，後疫時代希望內用與外帶各占五成。
王品集團繼成功開出「來滋烤鴨」純外帶店後，主打百元現點現煮小火鍋「12MINI」，原以百貨商場美食街為主要展店地點，為迎合食趨將朝純外帶店方向展店，且目前已在台北與台中開出二家純外帶店。
聯發國際餐飲集團繼以「Sharetea歇腳亭」全球發展連鎖並成功上櫃後，將推出茶飲新品牌「好一點」（HOWEDAY），產品主攻「純茶」，頂多只加珍珠，出茶速度快且不設座、純外帶，今年目標開出三至五家直營店。
台灣4、5月確診人數激增，加上中央疫情指揮中心祭出健身房指引的雙重影響，讓健身房上半年展店不如預期，但6月下旬起，因疫情趨緩每日確診人數下降，World Gym及健身工廠重啟展店計畫；其中，World Gym下半年規劃店數9～10家，健身工廠規劃5家搶市。
中央流行疫情指揮中心4月22日增列顧客進入健身房，應提供至少接種三劑疫苗證明，原本還規定運動時須佩戴口罩，但遭業者強烈反彈後，指揮中心5月27日起，取消相關規定，不過，如尚未完成接種三劑疫苗者，運動時仍應全程佩戴口罩，並保持社交安全距離。
4、5月疫情嚴重，加上指揮中心的上述健身房限制，影響健身俱樂部上半年展店腳步，但6月下旬確診人數每日有下降趨勢，國內兩大健身房業者將重啟展店計畫。 World Gym表示，今年上半年每1.5個月～2個月，就有1家新據點設立，開放會員運動，包括台北民生圓環店、台中東海店、台北通化店及台中沙鹿店，總投資額超過7億元；同時，World Gym上半年還出手相挺營運陷入危機的二家健身房，提供優惠方案，協助會籍轉移。
World Gym指出，今年展店計畫約12～15家，展店步伐受疫情影響而稍緩，下半年規劃中的家數，包括台北、新北家數約5家、新竹2家，及中南部也有2～3家，展店地點仍集中六都。 World Gym強調，新據點的開發包括地點優缺整合、周邊市場分析、消費需求評估，及行銷投放等經營策略，讓展店計畫越趨精準謹慎。
柏文指出，健身工廠今年上半年展店，包括台中市福科廠、新北市龍安廠及蘆洲廠等3家，已陸續營運；展望下半年，健身工廠將有新北市林口廠、汐科廠、彰化縣金馬廠，及另2個北部據點、共計5處，為下半年營收持續挹注成長動能。
柏文認為，健身工廠今年除持續提升「會員續約率」及「購課滲透率」外，並積極經營「女性健身」的粉紅經濟，及「樂齡運動」的銀髮商機，下半年將全力衝刺「新店動能」及「同店成長」，柏文今年營收及會員人數均會有顯著增長。
大陸封城、強化房地產調控、煤炭等能源價格飆漲，加上全球通膨造成的原物料價格上漲，國內西進水泥廠台泥、亞泥；玻陶廠台玻、中釉；建材廠桓鼎-KY、不織布廠南六等公司，今年上半年大陸市場面臨近五年來營運最低潮。法人預期，台泥、亞泥等廠上半年大陸市場獲利，會出現二位數的衰退。
■台泥亞泥大陸獲利劇減
受到封城，各類工程停工，台泥指出，今年前五月大陸水泥市場呈「價跌量縮」，台泥大陸市場營運自然無法避免，無論是出貨量、獲利能力，都遭遇到近10年最嚴厲的挑戰。
受到大陸市場貢獻度大減的影響，台泥今年累計前五月合併營收389.98億元，年減6.12％。此外，受到主要生產原料之一的煤炭價格在近一年飆漲超過一倍的壓力下，台泥今年首季獲利僅有12.04億元，年衰退63.72%。 大陸市場主要在華中地區的亞泥中國，今年首季獲利也較去年同期大幅衰退近七成。
■封城及房市低迷衝擊大
台玻表示，疫情所造成的塞港，讓全球物價持續上升，2月底發生的俄烏戰爭，導致原油、天然氣、原物料價格走高，加上大陸當地政府對疫情堅持社會面動態清零政策、各地因疫情封城，加大房地產市場景氣低迷，平板玻璃價格回檔、需求降緩，預期上半年營運將比去年同期衰退。
台玻今年首季的營業毛利率較去年同期下滑近八個百分點；而稅後淨利也年減35.85％。 主要生產輕鋼架龍骨、金屬隔間牆體、金屬天花板的桓鼎，主要生產基地位於大上海地區；在上海封城，以及塞港產品出不去，導致今年前五月大陸市場營運出現衰退。
去年大陸市場銷售占整體營收達四成左右的南六，大陸生產基地位於平湖，受到當地疫情影響，產能受到波及，加上主要原料及能源成本上漲，讓南六今年前五月合併營收23.26億元，年減22.68％，更因各項成本的增加，稅後淨利呈大幅度的衰退。
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