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房產新聞

  1. 新北、台中 議價空間縮小

  2. 房屋稅基評定 五縣市調升

  3. 重購退稅3情形 留意設籍規定

  4. 開發土城司法園區 侯拚2027完成

  5. 中市推「工程智慧選址系統」 提升開闢效率

  6. 修正違建處理規定 明年起修繕就拆除

產業新聞

  1. 行庫拚信託2.0 成立專責部門

  2. 旅館改建夯 亞太投資人重押405億卡位

  3. 家樂福:今年聚焦楊梅倉重建 新品牌超市營運

  4. 出售廠辦 皇鼎H1獲利躍進

 


1、新北、台中 議價空間縮小

2022/06/23 經濟日報 朱曼寧

升息前後買賣方心態出現變化,房仲業者統計今年第1季和第2季六都銷售天數和議價空間,銷售天數僅新北、台中天數增多,其他區域都呈現縮小,且議價空間不增反減,顯見在重大建設加持下,新北、台中屋主最強硬。 住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示,升息讓買方緊縮購屋力,也讓交易相對遲緩,新北與台中呈現議價空間縮小,銷售天數增加狀況,顯見買方態度轉為強硬,一旦屋主不願降價,自然就賣得久。

統計資料顯示,議價空間方面,台北、桃園、台南、高雄屋主姿態軟化,其中以高雄屋主最軟,議價空間從第1季13%,到第2季已來到19%,且上述四都銷售天數也都縮短。 若以銷售天數來看,僅新北、台中銷售天數增加,顯見屋主不讓價,也會讓銷售天數變長,六都中北市最慢,平均銷售天數達80.3天,台南與高雄銷售天數也破70天,其餘區域都在二個月上下。值得注意的是,桃園議價空間增加,銷售天數卻大幅減少,顯見除在地買盤外,雙北買盤也成為生力軍。另外,新北與台中因為議價沒有減少,推估銷售天數也因而增加。

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2、房屋稅基評定 五縣市調升

2022/06/23 經濟日報 翁至威

賦稅署昨(22)日表示,今年應重新評定房屋稅基的13縣市,目前已有八縣市公告,其中彰化縣、台東縣、雲林縣、南投縣、屏東縣等五縣的房屋標準單價,都較前次調高,尤其彰化縣從過去近40年文風不動,此次一口氣調增六成。

至於花蓮縣、連江縣及近期房市熱絡的台南市,今年並未調整房屋標準單價;另外基隆市、新竹縣市、嘉義縣市目前尚未公告,財政部表示會督促地方政府必須在今年6月底前完成公告。 房屋標準價格每三年評定一次,今年共有13個縣市政府應重新評定,為使稅負合理,財政部持續督促地方合理評定稅基,主要觀察重點在於與基準年1984年的平均增幅,是否達合理水準。

根據財政部掌握,在13個縣市中,八縣市已公告評定結果,共五縣市調高、三縣市不變。 其中,彰化縣房屋標準單價原本自1984年起從未調整,但今年已公告上調,較基準年增幅來到60%。 另外,台東縣約較前次調漲8.6%。

若與基準年比較,調整前較基準年平均增幅84%,調整後平均增幅為100%,成長16個百分點。 雲林縣較前次調漲約12.7%。縣政府指出,財政部要求自2021年起,未來三次重行評定後的標準單價,相對基準年的平均增幅應達100%,此次進行調整,從原本較基準年增幅81%,調整後達到104%,增加23個百分點。 南投縣較前次調漲3.7%,從原本較基準年增幅61%,調整後較基準年增幅67%,增加6個百分點;屏東縣較前次調高10.7%,從原本較基準年增幅76%,調整後來到95%,成長19個百分點。

財政部表示,這些調整後的房屋標準單價,是2022年7月1日後新建、增建、改建房屋適用,以使照日期認定為完成日期,既有建築不受影響。 至於台南市今年並未調整房屋標準價格,外界質疑,近年台南房市熱絡,工程物價持續飆升,為何沒有反應在標準單價?財政部官員表示,原則上尊重地方評定結果,財政部也會持續督促各地方政府合理評定。

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3、重購退稅3情形 留意設籍規定

2022/06/23 工商時報 林昱均

財政部賦稅署22日指出,個人要適用房地買賣的重購退稅,可分為綜所稅財交所得、房地合一稅以及土增稅等三種,需留意其戶籍規定,土增稅與舊制財交所得是本人、配偶或直系親屬(子女、父母、祖父母),但房地合一稅僅限本人、配偶或未成年子女。

若個人出售舊房地、購入新房地且為自住用途,多數民眾會申請適用土增稅(土地稅法第35條)、房地合一稅(所得稅法第14-8條)或舊制綜所稅財交所得(所得稅法第17-2條)重購退稅優惠,其共同條件是必須在買賣新舊屋兩年內適用,不論是先買後賣,或是先賣後買,都必須在兩年內完成。 若新房地較舊房地價值更高,可退還綜所稅、房地合一稅、土增稅款。反之,若新房地價值低於舊房地,綜所稅、房地合一稅按比例扣抵,但土增稅則無法退稅。

如果是適用土增稅重購退稅者,其他附帶條件包括本人、配偶或直系親屬需設籍在新舊屋(土地),而且舊房地在簽約買賣前一年內皆無出租或營業情形,另新房地的所有權人與舊房地持有人需為同一人、且地上房屋也是土地所有權人持有,新購入土地若為都市土地需小於300平方公尺,若為非都市土地需小於700平方公尺。

此外,買賣後五年內不能出售或做其他用途如出租、營業。 至於房地合一稅的重購退稅,其附帶條件必須是本人、配偶或「未成年子女」設籍在新舊房地,設籍對象上明顯趨於嚴格。另房地合一稅的舊房地無出租、供營業或執行業務使用即可適用,無「出售前一年內」期間限制,買賣後五年內也不能出售或出租營業等。

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4、開發土城司法園區 侯拚2027完成

2022/06/23 中國時報 王揚傑

新北市長侯友宜22日至土城區公所主持行動治理座談會,會中里長們對土城彈藥庫變更為土城司法園區議題討論熱烈,侯友宜表示,新北都市計畫委員會上周已審議通過園區細部計畫,區段徵收預計於今年底公告,2027年完成開發。總結時侯友宜拿自己為例勉勵同仁,之前民眾收不到居隔書時他每天被罵,但他只能負責,最重要是把事情解決。 昨日上午座談會中就土城司法園區、捷運建設及捷運媽祖田站公共藝術裝置等議題討論,其中土城彈藥庫開發案最受關注。

土城區里長聯誼會長邱顯俊表示,土城彈藥庫將變更為司法園區,對地方發展影響重大,期待和平路以南近78公頃的土地能納入立院遷址地點或開發為科學園區,促進在地再發展。 城鄉局指出,土城司法園區擴大都市計畫,範圍包含取得司法園區及北土城交流道工程所需用地,北土城交流道預計於2023年底施工,2027年完工通車,未來交通機能將大幅提升。此外,除土城區和平路以北未來規畫司法單位進駐,和平路以南屬非都市土地,市府也已在6月初彙整相關資料,提請立法院納入未來國會遷建地點。

侯友宜表示,市都委會已於17日審議通過土城司法園區細部計畫,區段徵收預計於今年底公告,2027年就能完成開發,除透過TOD帶動周邊環境發展,土城暫緩重劃區及土城行政園區也規畫打造大型公園及水圳等藍綠帶,結合土城醫院進駐及永寧、頂埔兩大科技園區,創造在地就業機會。

至於三鶯捷運線工程,頂福里長顏義信、頂埔里長林忠謀建議加強道路工安措施,捷運局表示,路面與人行道除定期刨外,施工過程若有破損也會隨時修復,私設斜坡道部分,已針對里長同意的路段進行拆除,持續加強路面與人行道修復作業,維護人車安全。 捷運媽祖田站公共藝術裝置,頂新里長許元皇建議與地方生態、文史連結,凝聚在地認同,捷運局表示,將與里長持續溝通,開放站內適當空間設置圖片、文史燈箱或導覽資訊等,推廣與深化在地文史生態。

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5、中市推「工程智慧選址系統」 提升開闢效率

2022/06/22 住展房屋網

為建構台中市為「智慧城市」,台中市建設局透過結合各項資訊系統,打造「工程智慧選址系統」,以系統分析方式,節省人工篩選標的時間,提升各業務推動效率。 運用系統分析 快速篩選標的 台中市建設局長陳大田表示,過去在開闢公園、道路開闢或是燙平專案選址,大部分建議來源是從各級民意代表、1999通報或是同仁自主巡查等管道錄案推動。

這次推出「工程智慧選址系統」,只要運用系統分析,即可初步篩選出公園、道路開闢效益高的標的,再進行詳細評估;此外,還可針對使用頻率高、挖掘次數多且路況較差的道路,優先規劃燙平專案。

陳大田指出,自從「工程智慧選址系統」建置後,該局可依目標性設定條件進行快速篩選,依據開闢效益及可行性先排出優先順序,大幅減少人工整理資料的時間,截至目前為止,未開闢公園土地筆數,計有16,424筆,合計面積約1,358.96公頃。

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6、修正違建處理規定 明年起修繕就拆除

2022/06/22 住展房屋網

台北市建管處公告,「台北市違章建築處理規則」修正作業,將於明(2023)年1月1日正式啟動,明訂自1994年12月31日以前存在的違建建築,不得進行修繕,若有修繕行為將優先查報拆除,以加速違建拆除。

加速違建拆除 整頓台北市容

台北市建管處長劉美秀指出,依現行「台北市違章建築處理規則」規定,除有危害公共安全或專案計畫將優先查報拆除外,其餘違建建築得以拍照列管,暫免查報拆除,且既存違建在原規模無增加高度或面積的修繕行為,也可拍照列管,無須優先查報拆除。故該規定有礙都市更新、整頓市容觀瞻或預防危害公共安全,因此透過修正作業,加速台北市違建拆除作業。 劉美秀補充說明,既存違建的建築結構,未經《建築法》或「建築技術規則」等相關規範檢討,其危害程度較一般合法建築物高,若發生火災,在建築結構已有受損情形下,仍有市民持續居住、使用,易陷入危險情形,因此台北市政府自2021年9月起,經消防局通報有發生火災者,建管處將依「違章建築處理規則」第26條規定專案查報優先拆除。

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1、行庫拚信託2.0 成立專責部門

2022/06/23 工商時報 孫彬訓

各銀行信託業務過往以基金理財為主,隨著信託2.0興起,公股銀行積極調整組織架構以因應信託業務轉變,包括第一銀行、合庫銀行成立相關委員會,華南銀行則是成立信託2.0跨部門小組。 一銀主管指出,為改變過往信託業偏重理財的信託型態,而能發展量身訂作之信託商品,成立「全方位信託推動專案督導委員會」,由總經理擔任委員會召集人,個人金融事業群副總經理、法人金融事業群副總經理擔任委員會副召集人兼專案小組召集人,建立跨業及內部資源整合單位,並依銀行特色信託業務發展重點。

委員會轄下設有「高齡金融暨傳承信託小組」、「企業員工福利信託小組」、「資本市場信託小組」、「客製化信託小組」及「不動產(融資)信託小組」5個專案小組。 華銀則以「總行推動、通路輔導、分行執行」為方向調整組織架構。

華銀信託2.0跨部門專案小組由個人金融事業群副總經理擔任召集人,負責各項推動策略主軸及執行方案,透過跨部門資源結合,落實專案推動,發展符合民眾需求的全方位信託服務。 為能全方位服務客戶,華銀信託部行銷單位也透過功能性分組方式,分成個人、法人信託行銷組加強客群行銷,並擴編信託部的專業人員,引進財稅、法律、地政等相關背景之人員,建構信託業務專屬推廣團隊。 另外華銀也在各通路管理中心設立信託輔導人員,同時已於全國186家分行設置信託專責人員,提供客戶即時的信託服務。

合庫銀行表示,「信託2.0計畫推動委員會」由總經理擔任召集人;合庫銀為提升信託部門行銷職能,也增設「商品行銷科」專責整合信託商品、跨業合作,並開發與市場接軌的新種商品,量身打造符合客戶需求的信託規劃。 為強化地區服務機動性,合庫於區域中心增派「信託業務輔銷專員」,也在分行設置「信託業務專員」。

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2、旅館改建夯 亞太投資人重押405億卡位

2022/06/22 非凡新聞 徐芷婕、吳國豪

疫情衝擊觀光業,不少旅館業者因經營不易選擇退場,飯店也成為投資人的新寵,商用不動產專家指出,過去一年亞太區投資人,包括台灣、新加坡、首爾、香港等業者一共投入約405億元買下旅館,並改造成其他類型不動產。投資人看好建物面積大、土地價值高,也讓旅館交易市場明顯升溫。疫情籠罩讓觀光業飽受衝擊,但旅館業因經營不易退場,卻成為建商轉型的契機,像是獵地王興富發、遠雄都趁機斥資,大舉購入旅館,看準的就是建物的改造用途。

世邦魏理仕資本市場部主管林敬超指出:「 土地購入成本非常高昂,現在地價非常貴,第二整個工程造價原物料不斷攀升,第三目前疫情導致建案工期不斷延長,第四央行升息的議題在,導致很多投資人比較難繼續購入土地去自行興建。」 不只台灣建商、開發商投資動作不斷,過去一年多包括亞太區新加坡、首爾、香港,共投入約新台幣405億元買下旅館,並改造成其他類型不動產;在台灣也有媚登峰以新台幣5.88億元入手皇家季節酒店,及盛弘醫藥斥資近11.8億買下翰品酒店桃園。

世邦魏理仕資本市場部主管林敬超表示:「轉而去評估一些原本老舊商旅有一些改裝的彈性在,反而去購入已經有建物的標的,再去把它改裝為比較符合市場投資人需求的產品。」 統計到今年第一季,旅館交易金額就達74.5億元,旅館交易明顯升溫,許多老舊飯店就算沒轉手,也利用危老都更獎勵紛紛轉型,面對工程造價 和原物料不斷攀升,地價飆漲土地購入成本高昂,也讓建商重新包裝、轉型,也引發亞太地區飯店市場的洗牌潮。

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3、家樂福:今年聚焦楊梅倉重建 新品牌超市營運

2022/06/22 中央社 曾智怡

家樂福楊梅倉3月發生火災,至今尚未重新啟用,總經理王俊超今天表示,今年將優先聚焦在楊梅倉重建,以及JASONS超市更名Mia C'bon新品牌營運。 家樂福楊梅倉3月14日發生火警,但已於當天啟動桃園大園、高雄岡山倉庫改為24小時運作,且開放廠商直送到店,因此全台量販超市與線上購物出貨均未受影響。

王俊超今天出席記者會,被問及家樂福展店計畫,他表示,因先前遭遇楊梅倉火災,因此今年優先聚焦在楊梅倉重建,以及JASONS超市更名Mia C'bon新品牌轉型。家樂福補充,展店規劃會滾動檢討,畢竟牽涉地主談判進度等因素。

家樂福前年收購高端超市JASONS,品牌授權今年底到期,將改名為Mia C'bon,網羅超過82國、破萬種進口商品,更首聘「虛擬店長」機器人,穿梭店內推薦選物;首家門市位在台北市天母西路,預計年底展店至少20家。 家樂福於2020年收購Dairy Farm集團在台惠康百貨全部股份,包含199家頂好超市、25家JASONS超市;JASONS品牌授權今年底到期,王俊超年初便透露,將改名、推出新品牌,朝「比高端超市更好」的方向前進。

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4、出售廠辦 皇鼎H1獲利躍進

2022/06/23 工商時報 蔡惠芳

Line Weibo Twitter Telegram 複製連結 字級設定:小中大特 皇鼎(5533)耕耘科技廠辦市場邁向開花結果期,今年上半年業績表現有機會大豐收。在汐止廠辦「富鼎科技大樓」以總價13.98億元整棟成交,貢獻第一季獲利,及住宅新成屋去化順利下,前五月營收38.4億元已超越去年全年,年成長逾2.04倍;預料上半年獲利可望大躍進,優於去年同期。

皇鼎去年大舉收割多年耕耘廠辦和飯店事業的成果,連續處分三座飯店、廠辦大樓及工業土地,獲利改寫八年最高,稅後純益達10.61億元,EPS達3.72元,配息1元,日前除息,尚在填息階段。 皇鼎受惠汐止「富鼎科技大樓」整棟處分入帳,今年第一季獲利大爆衝,EPS達2.14元;另外汐止「聯合科技中心A棟」、「台中富信飯店」兩大案,去年已陸續處分,預計今年陸續入帳認列,汐止「聯合科技中心B棟」於第二季又被廣錠(6441)以3.31億元收購二樓層,市場預期今年皇鼎業績可望明顯成長。 展望全年業績,還有已完工成屋銷售個案可供入帳,包括「南科名門」、「環宇科技」、「富鼎科技」、「聯合科技B棟」、「富貴名邸」、「皇鼎富邑」。

另外皇鼎預計2022、2023兩年,還有四筆新案陸續完工交屋,包括「聯合科技A棟」、「皇鼎一品」、「皇鼎麗園」、「財星科技」,挹注業績來源無虞。 皇鼎表示,未來發展策略仍以購地自建為主,合建及都更為輔,地區方面將更集中於蛋黃區,以雙北市、台南市舊市區為主、重劃區為輔,並以質代量,追求穩定的獲利成長。

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