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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
公平會今天表示，在329檔期與520檔期都派人到全國40個建案現場訪查，再查獲8件建案疑涉及違反公平交易法，並已主動立案調查，未來若認定違法，最高可開罰新台幣2500萬元。 公平會今天發布新聞稿，為維護不動產交易秩序，查處違法不動產交易行為向來是公平會重大施政計畫之一，平時就已運用科技搜尋軟體、關鍵字查詢、網路各平台瀏覽各建案廣告及銷售情形，不定期辦理建案實地訪查，或跟內政部等單位共同辦理聯合稽查。
公平會表示，今年除了已經查處11件不動產銷售違反公平交易法的案件，更啟動年度實地訪查計畫。近期因應329檔期及520檔期，更加強查核，訪查項目包含銷售現場所有廣告內容、預售屋銷售時應揭露事項，以及建案現場與行銷方式是否有飢餓行銷或營造熱銷假象等情形，希望有效遏止不動產的不實廣告及不當行銷。
公平會指出，訪查結果發現8件建案疑涉違法，主要違規事項包括建案廣告內容疑有違法夾層、公共設施法定使用用途疑與事實不符，以及疑有不當行銷等情形，分別涉及違反公平交易法第21條不實廣告或第25條欺罔或顯失公平之規定，公平會已主動立案調查，未來如果認定違法，最高可開罰2500萬元。
公平會進一步說明，舉凡具有招徠客戶效果的資訊，不管是銷售現場提供，或是以實體、線上、書面或口頭的方式呈現，都是公平法不實廣告規範的對象，將持續緊密監控不動產交易情形，呼籲業者切莫心存僥倖破壞交易秩序與市場公平競爭，共同努力建構健全的不動產交易秩序。公平會也提醒消費者，不動產交易金額龐大，購買前應多方蒐集建案資訊，多聽多看多問，切莫受預售屋現場氛圍的影響而衝動購屋，以保障自身權益，如有業者違法相關事證，也可以向公平會檢舉。
新北市市長侯友宜今（23）日出席南亞科技（2408）新廠開工動土典禮時表示，南亞科這次投資金額高達3000億元，是新北市亦是台灣北部近年最大的投資案，將帶來3000個工作機會，對泰山、林口、新莊產業發展是領頭羊，更希望能帶動更多產業到新北。
侯友宜指出，南亞科DRAM新廠是北部近年最大的投資案，南亞科願意投入這樣多經費投資，新北市府也全力配合，不管是環評、交評及環保，都在1年內審完。 其中，南亞科附近有近400公頃的塭仔圳重劃區，不僅周圍住家已順利搬遷完畢，就連周邊的五股垃圾山也已整頓好了。未來南亞科新廠區三階段蓋好後，加上五股泰山輕軌即將核定，對於泰山林口新莊地區的產業發展，將扮演領頭羊的角色。
工料雙漲，資金緊縮 ，近期傳出小建商跳票、倒閉，知名建商建案工程延宕情事。天時地利不動產總經理張欣民表示，此時買預售屋應避開風險較高的三大雷區，以免買到偷工減料、工期延宕，交屋遙遙無期，甚至淪為爛尾樓的房子，成為工料雙缺的無辜受害者。
第一個雷區是新建商的建案
由於是新設立的公司，當然缺乏蓋房子的實績，更沒有任何口碑可供民眾打聽，這就是大家常講的「無知是最大的風險」。一般而言，新建商通常財力較弱，也缺乏市場的應變能力，在房市多空交雜的情況下，很容易面臨到倒閉的命運，建案最後很有可能就會成為爛尾樓，這正是購屋人最該擔心的地方。即使很幸運的終於交屋了，施工品質恐怕也堪虞，淪為一案建商的可能性很高。
第二個雷區是小型建案
小型建案的問題在於缺乏經濟規模，小基地、戶數少，營造廠在人力吃緊的情況，通常就會先放掉，抽調人力到合作較久建商的建案去，況且一旦工料成本不斷攀升，若營造商要求調價，小型基地的建商通常也比較沒能力因應。
第三個雷區是倉促成軍的危老重建案
政府政策大力鼓勵下，近年來危老重建案遍地開花，但大部分危老案在先天上都符合上述兩種風險狀況，是新建商又是基地小建案，若是為了搶更高的時程容積獎勵，在成本面的計算有失精準，或是碰到工料突然大幅上漲，往往就會掉入進退失據的狀態。
張欣民表示，日前營建署公布調查指出，近兩年來國內營造業面臨最主要的問題是物價波動過劇，成本控制不易，以及原材物料價格持續上漲，該調查同時推估營造業勞工空缺總人數多達11萬8,102人，顯示國內營造業工料雙缺、工料雙漲的問題確實十分嚴重。
他表示，國內營建市場缺工缺料的問題，今年內可能還是很難看到紓緩的機會，購屋民眾在選購預售屋時一定要更加小心，千萬不要讓自己辛苦賺來的錢，套在看得到住不到的爛尾樓上面。
住展雜誌統計，2012年至今、近十年來北台灣新建案，房價漲幅第一名至第十名依序為新埔、平鎮、觀音、芎林、壯圍、竹北、楊梅、中壢、新竹市、竹東，漲幅從七成至一倍多不等。 住展雜誌研發長何世昌表示，過去買房大多講究地段，近十年漲幅前十強多為蛋白、蛋殼區，漲幅前五大新埔、平鎮、觀音、芎林、壯圍，更由低基期房價區包辦。十年前在這些地方買房子的屋主，光靠房子增值空間就可以減少30年奮鬥，完全不遜於都會區。
漲幅最凶猛的新竹縣新埔鎮，新建案房價由2012年的每坪14.2萬元大漲至31.2萬元，十年來漲幅高達近120％。 何世昌分析，新埔房價飆漲的主因，除了營造成本因素外，與新竹精華區供給有限關聯性更高；新埔鄰近竹北，而竹北精華區新建案售價動輒一坪五、六十萬元、且建地供給少，建商與消費者轉進新埔推案、買房，進而帶動房價狂衝，漲勢還沒有歇停的跡象。
與新埔類似的區域，還有芎林、竹東；近十年來，芎林房價從每坪13.8萬元漲至27.1萬元，漲幅約96％，竹東則由14.8萬元衝到25.5萬元，漲幅近72％。新埔、芎林與竹東，可以說都是跟著竹科發大財的區域。 桃園平鎮與觀音不遑多讓，平鎮2012年單價僅約14.5萬元，今年已漲至29.1萬元，漲幅約101％。
平鎮房價急衝，主要是毗鄰中壢市區與青埔等高價區段均價已來到4字頭，部份消費者轉至平鎮購屋，但近年來平鎮推案量不多，導致建案價格大漲。 觀音近十年來房價從每坪10.1萬元跳漲至20萬元，漲幅也逼近一倍。
何世昌指出，觀音以往房市封閉，客源以當地民眾、工業區員工為主，近年湧入不少桃園航空城徵收拆遷戶，以及看上高投報率而來的台北客，需求增加因而推升房價。 壯圍是唯一進榜的宜蘭縣行政區，房價從十年前的個位數漲至每坪18.9萬元，漲幅約94％。
壯圍房價漲幅擴大，關鍵在壯圍緊鄰宜蘭市，宜蘭市區透天總價較高，縣政特區總價動輒2千萬以上，建商轉在壯圍推出千萬內透天厝來吸引市區客，進而推升整體房價。 何世昌表示，如果十年前在上述這些區域買房，根據主計總處統計，2020年平均每戶家庭存款增加約25萬元；若10年前在新埔買一間50坪房屋，至今房屋總價增值約848萬元，能抵上每戶家庭辛苦存33.9年的錢，等於減少超過30年奮鬥。
同樣標準，十年前在竹北買房子，更能減少逾36年奮鬥。其他像在平鎮、中壢、新竹市等地買房的民眾，也可減少近30年努力。 何世昌表示，近十年蛋白區房價急漲，和房價基期低、跟進高價區上漲、營造成本轉嫁等因素有關。在薪水追不上房價與通膨的年代，越晚買房越貴，錢越存越薄，不如早點買房更為有利。
中央銀行啟動升息循環，超低房貸利率回不去了。央行今（23）日公布五大銀行新增房貸利率，受到3月升息1碼影響，5月新增房貸利率增至1.601%，連八月上漲，並創2020年3月以來、近兩年半新高。由於央行6月再度宣布升息半碼，央行官員坦言，房貸利率未來還會繼續升，且對房市確實造成壓抑效果。
央行經研處副處長蔡惠美指出，5月新增房貸利率走揚、漲破1.6%，主要是央行3月升息後，4月大部份銀行逐漸反映在存放利率調漲上，不過一部分屬於指數型房貸季調，利率會到5月才調升，因此，5月新增房貸利率為1.601%，較前一個月上漲0.04個百分點。
央行統計顯示，五大銀行5月新增房貸685.81億元，為兩個月高點，較前一個月增加71.03億元。蔡惠美表示，5月新增房貸增加，主要是5月建物買賣移轉棟數月增1.79%，且少數銀行整批分戶貸款金額增加，也會反映在購屋貸款增加上。
對於新增房貸利率步步高升，是否會造成房市景氣受到壓抑？蔡惠美回應，「其實是有的」，因為市場具有升息預期，大家就會對房市交易變得更審慎一些；且央行6月再度升息，房貸利率未來也將持續往上走。
在房價部分，央行指出，象徵中古屋價格的信義房價指數，5月台北市與新北市均較前一個月下滑，分別月減0.47%與0.14%，但較去年同期仍呈上漲，分別年增5.98%與11.01%。 蔡惠美補充說，雖然台北市與新北市房價較去年同期持續上漲，但台北市年增5.98%，較前一個月的8.24%縮減，新北市年增11.01%，也比前一個月的12.3%下滑。
另外，大台北地區5月房價年增率8.11%，已跌至去年12月以來的半年新低，顯示房價漲幅呈縮減趨勢。 央行先前連續推出四波房市管制措施，但5月新增購屋貸款為何仍較4月增加？蔡惠美分析，5月金融市場動盪較大，且全球掀起升息潮，使買家對房市趨於審慎，但即使如此，房市仍有自住剛性需求支撐，且內政部正在修法，研擬對預售屋市場進行控管，部分具自住需求的民眾可能會捨棄預售屋，轉進中古屋或是成屋市場。
去年營收首度飆破百億大關的達麗（6177），近期布局全台，氣勢如虹，並於今（23）日高雄「岡山樂購站前廣場」正式開幕，成為首度跨足收益型商用不動產的處女之作。 達麗布局商用不動產，將進入開花結果階段，位於高雄R24南岡山站區對面的「岡山樂購站前廣場」，日前開幕試營運秀泰影城，今天全區正式開幕，由高雄市長陳其邁、達麗建設董事長謝志長等人主持開幕典禮。
全案為達麗建設的得標的BOT案，土地面積12,589坪，總計投資20億元，由子公司達麗米樂公司，結合秀泰影城，打造擁有影城的複合式商場，將分為A、B兩區，A區由街邊大店組成，B區為秀泰生活岡山店，為北高雄規模的百貨購物商場。
達麗表示，為使得中、長期獲利維持穩定性與持續性，利用現有建案已存在的商用不動產結合轉投資達麗米樂開發公司，發展第二核心事業，以創造具有長期固定收益成果，並支持穩定的股利政策。 達麗表示，「岡山樂購站前廣場」自五月26日試營運以來，時尚新亮點吸引迄今超過20萬人次的來客量。
達麗去年大豐收，在三重「大景匯」、美國西雅圖「KODA」、高雄「東京」、台中12期「達麗大道」、台中北屯「達麗居山」、三重「麗水苑」等新案密集完工入帳下，全年合併營收達100.79億元，創史上最高，稅後淨利15.64億元，EPS達4.03元，為近四年新高；預計配息3元，為近四年最大手筆，現金殖利率達9.8％。 今年達麗第一季獲利持續飆高，單季營收達43.9億元，刷新23年最高紀錄，主要是來自總銷達47億元「達麗居山」持續交屋挹注，加上總銷21億元「達麗大道」開始完工入帳，首季獲利展現爆發力，EPS達1.67元。
達麗除積極全台購地、推案之外，美國也是重心之一，除了原本籌備推出總銷約60億元的商辦案「222 5th Ave N太空塔」，2021年第四季已經成功處分土地，獲利了結之外，另外還有兩筆新案，規畫2022、2023年推出，包括「500 S Jackson富士松村」，以及「310E Pike派克市場」，兩筆住宅案可售金額約近100億元。 法人估計，依達麗工程進度，自2022～2025年，每年完工交屋量可望站穩百億大關，業績能見度高。
華友聯（1436）去年EPS為5.08元，23日股東會通過配發現金股息4.16元，並通過出售楊梅15,753坪工業用地，每坪開價17萬元，一旦順利售出，成交總額約26.7億元，以9.61億元股本計算，扣除帳上成本3.2億元，可望賺2.44個股本。
華友聯董事長陸炤廷表示，15,753坪工業用地，其中15,290坪為丁種建築用地，463坪為水利用地，取得成本約1.85億元，加計地價稅及增值稅成本約1.3億元，總計帳上成本約為3.2億元。 他說，23日股東會通過同意公開出售，以目前開價每坪17萬元推估成交的話，交易總金額約26.7億元。
陸炤廷指出，華友聯今年高雄有二個大樓建案完工交屋，「I世界」住宅大樓總銷金額約33億元，「H-TIME」總銷約12億元，目前都在順利交屋中，將是今年入帳主要來源，力拚超過去年營收。
聯上發（2537）今（23）日股東會承認去年營收達23.34億元、年增58.1%，稅後純益達4.14億元、年增1.3倍，每股純益達1.38元，創下近六年來新高；會中並通過每股配發0.9元現金股利。 聯上發表示，去年在「聯上天母」、「聯上匯翠」兩大案挹注下，營運繳出不錯成績。
展望今年業績，公司指出，除了總銷近30億元的「聯上天母」持續銷售、貢獻營運外，上半年還有總銷11.4億元的「聯上3Q」交屋入帳，今年營運將持續維持穩健表現。 聯上發今年首季在「聯上3Q」開始貢獻下，單季營收達9.96億元，較去年同期0.03億元激增331倍，稅後純益達0.84億元，大幅優於去年同期虧損0.37億元，每股純益達0.28元。
聯上發表示，雖然去年至今，新屋房價持續墊高，不過這波漲勢主要是營建成本持續攀升，加上反映市場通膨所致，認為建商面對高建築成本壓力，就是轉嫁因應，現在建商能做的就是持續規劃出消費者所需產品，以及嚴控建築成本，至於景氣好壞就是產業起伏，做好建商該做的事情比較重要。
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