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房產新聞
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今年下半年房巿面臨政府組合拳打房、新冠疫情等多隻黑天鵝！銀行業者更指出，央行調整存準率、仍會繼續升息至少1碼（0.25％）、以及銀行尚未完全掙脫《銀行法》72-2緊箍咒，市場資金緊縮，勢將衝擊不動產巿場。
值得注意的是，2022年適逢13個縣市調整房屋稅基的年度，已有8縣市公告，多數作法是調高標準單價或地段率，其中彰化、雲林兩縣分別提高房屋標準單價60、12.7個百分點調幅較高，至於尚未公告的新竹縣市、嘉義縣市、基隆市等5縣市，也會朝調高稅基方向調整。台南巿雖未調整，但之前早已宣布要實施囤房稅。
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，雖日前央行僅升息半碼，也未如預期祭出第5波信用管制，但是此次央行卻出乎意料之外調升存款準備率1碼，等於宣布要銀行直接收水，迫使銀行在放款縮手，間接影響房貸的量能。加上金管會幾波針對各銀行的房貸專案金檢，等於是前幾波信用管制「升級版」，掐住資金咽喉，使自住客、投資客都有縮手。
公股銀主管認為，市場普遍預期，美國聯準會下半年還會升息7碼，台灣也不太可能不動，下半年至少再升息1碼，屆時房貸平均利率恐達2％，房貸族、自住客都要精算成本壓力，購屋上就會更謹慎小心。
令銀行融資綁手綁腳的是《銀行法》72-2規定，要求銀行不動產貸款不可超過存款與金融債3成緊箍咒仍在，根據金管會統計，到4月底止，超過29％的銀行有1家、介於28％到29％有10家、27％到28％間有7家，瀕臨警戒線的銀行仍不在少數，加上不動產風險權數規範，使得銀行不動產放款更加謹慎小心，釋放到不動產的資金感受到緊縮的壓力。
對於下半年房市的看法，銀行主管表示，現在建商仍面臨缺工、缺料的情況，成本壓力相當高，所以房價要走跌並不容易，預期下半年的房市上漲與下跌空間都有限，應是持穩的走勢。至於成交量方面，通膨仍會造就房市需求，不過對升息預期、資金逐步緊俏，抑制民眾購屋意願，成交量恐怕會逐步下滑。
升息加打房，建商縮手土地市場，據信義全球資產統計，今年上半年全台土地市場上市櫃公司交易規模為491億元、年減27％，亦為四年來最低，更僅為2020年房市景氣熱絡期的四成不到，尤其單件土地交易規模縮減，顯見開發商對於資金運用更謹慎。
根據信義全球資產調查顯示，今年上半年上市櫃公司土地交易規模491億元，並未出現單件超過40億元的大型購地案，其中建商購地占其中72％，上半年建商以國揚25.9億元買下高雄農16土地、遠雄建設21.7億元買下台北北投土地、興富發以20.4億元購入桃園中路路土地規模最大。
除了建商，也有大型企業投入地上權開發，其中以聯發科手筆最大，以37.7億標下高鐵新竹站地上權案。 信義全球資產總經理柯宏安表示，上半年土地交易共56件，件數並沒有減少，甚至還是近15年來次高，但總金額比去年減少近三成，反應了營建成本居高不下，使建商開發成本提高，加上打炒房、信用管制、升息等因素，澆熄住宅炒作，使建商建商獵地腳步放緩。
以交易熱區來看，新北市的三重、新莊、板橋，台北市的北投、內湖、信義，以及高雄市的鼓山、楠梓、新興，為上半年交易金額熱區中的熱區。若以交易面積來看，近九成交易落在大台北以外，如桃園有3.6萬坪、新竹縣2.2萬坪、台南1.4萬坪，在北部可取得土地較少且成本較高下，大型建商南下購地仍是主流。
柯宏安表示，第三季土地市場觀望氛圍仍較濃厚，未來建商購地開發策略對資金運用勢必更謹慎，若出手購地，將更聚焦精華地段；中南部的重點發展區域因土地成本較低、大面基土地供給較充足，更具開發效益，將是建商重點鎖定目標。此外，企業對辦公室需求強勁，部分建商將會調整產品比重，增加開發辦公大樓，藉以穩定營收。
升息使市場資金緊縮，近期房市已明顯修正，業界示警「爛尾樓」風暴將來襲。銀行業認為，建商雖有資金流疑慮，但目前反應資金不足的建商還不多，只是預期市場資金持續緊縮下，房市預計到明年都是「量縮價盤整」，銀行在不動產放貸上須更謹慎。
北市建商公會理事長陳勝宏公開預言，未來恐再現「爛尾樓」風暴，引起市場側目，也恐拖累銀行不動產授信。台灣銀行高層說，考量整體市場環境較不利於開發，台銀去年底就針對不動產授信進行管控，對於新的土建融案會較審慎評估；而原本的土地融資客戶後續要申請建築融資，台銀則還是會給予支持、讓開發案完成。
台銀高層強調，會慎選客戶，對於較邊緣的小型建商或一案建商都沒有承貸，主要選擇承擔風險能力強的大型建商，即使出現爛尾樓風暴也不至於會被拖累。 另有大型公股銀行高層說，目前升息幅度對銀行資金體系尚無太大影響，正常建案融資或自住剛性需求，銀行仍有能力正常承作，「還沒有出現建案爛尾樓這樣嚴重的地步」。
遠東商銀總經理周添財指出，不動產授信一向須考量借款人背景、區域地段和貸款成數等，遠銀整體在放貸上會更謹慎承作，並配合央行緊縮政策。 實務上，若小建商若面臨爛尾樓壓力，多會將建案盤給其他建商。但台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐提醒，若將建案盤給不正當對象，假設過去沒有預售屋履約保障，很可能出現新建商不履約的窘境，買家很可能權益受損，建議消費者若要買預售屋不要找太小的建商，且盡量要有預售屋履約保障，以免未來發生消費糾紛，至少錢可暫時存在履保專戶。
高雄市長陳其邁任內攜手住都中心，規劃投入270.9億元，興建10,636戶社宅，已動土2,274戶，將從2025年陸續完工，高雄社宅跟其它縣市社宅，同樣面臨缺工缺料、物價飆漲的預算偏低、難脫標的挑戰，因此，包括「亞灣一期」的社宅都採自建，不過「亞灣二期」精華基地，預定今年下半年採取公辦都更模式招商。
位於亞灣特區的原集盒園區，距離高雄捷運紅線R7獅甲站，步行只要三到五分鐘，對面就是IKEA，斜對角正是國城建設的豪宅建案「定潮」，基地位置屬於蛋黃中的蛋黃核心區，高市府將把總面積1.51公頃的基地，分二期開發作為社會住宅。 據指出，「亞灣社宅一期」0.9公頃，將由高市府編列預算約31.6億元，發包自建577戶，正準備招標作業，預定2027年完工，而「亞灣社宅二期」1.42公頃，則採公辦都更模式招商，興建850戶，今年下半年將啟動招標作業。
業界表示，高市府自建社宅，在時機上吃了大悶虧，因為近年的缺工、缺料，導致工程造價成本大漲，但政府根據採購法編列預算的工程費用，則是參考中央政府主計處未更新的前一年物價和造價成本而定，自建社宅招標乏人問津，可以預料。
這就是為何已經多次發包的625戶「岡山社宅」和406戶「大寮社宅」一再流標的主因；業界人士說，「亞灣社宅二期」招商雖然同樣面對成本高漲的難題，但建商會根據招標文件的共同負擔比評估、調整回饋市府的比例，因此「亞灣社宅二期」脫標的機率將大幅提高。
還好，高市社宅還有住都中心的力挺，順利動工崇實安居、鳳誠安居、鳳松安居、明仁安居、美都安居、以及福山安居這六件共2,274戶的社宅工程；業界說，住都中心屬於行政法人，在不受採購法的規範之下，工程預算具彈性調整空間。因此，住都中心在高雄已決標、設計中、招標中的鳳翔安居、仁武安居、清豐安居、水秀安居，甚至評估中的七賢安居、梧州好室等，脫標並不是問題，住都中心招商自建的8,178戶社宅，可以順利從2025年開始完工。
新北市城鄉局近日公告，雙溪都市計畫第二次通盤檢討通過新北市都委會審議，整體計畫內容發展需求及都市發展內容得到新北市都委會認可，後續將遞送至內政部都市委員會審議。
新北市城鄉局表示，雙溪都市計畫區位於新北市東北角的雙溪區東側偏北位置，計畫範圍有雙溪里及共和、魚行、新基、牡丹、平林里等地區，合計面積為138.52公頃。本次通盤檢討內容包含都市計畫整體規劃、既有發展現況等內容，除辦理計畫圖重製外，還提高執行準確性及發展現況，另建立計畫管制層次提升行政效率。
第二次通盤檢討 確定發展水岸低碳小城
新北市城鄉局指出，這次通盤檢討主要是依2021年公告的「雙溪水道治理計畫及用地範圍線（第一次修正）」雙溪水系主流的河川區範圍，經調整後，將利用約0.54公頃的公有土地劃設一處「水資源回收中心用地」，並補充約0.1214公頃的綠地用地，以提升當地環境品質；此外，解編1處約2.02公頃的墓地用地為保護區，以解決都市計畫公共設施保留地長期未取得的問題，達到還地於民目的，後續將調整土地使用分區管制要點，以落實計畫管制與執行。
呼應產業升級、健康創新趨勢，台塑集團近年開展閒置舊廠升級轉型大變身。繼台塑高雄仁武廠設置醫材、新材料研發中心及兩位創辦人紀念公園；北中南建置五大樂活園區後，後續將由台塑企業管理中心常委王文潮主責督導下，啟動宜蘭威士忌酒廠、文創園區大開發。
台塑企業透露，台化在宜蘭龍潭湖畔紡織舊廠共有53公頃土地，2018年已有台塑生醫於現有醫材廠據點規劃建置宜蘭龍潭湖畔樂活園區（占地3.1公頃）；如今，將再透過與台化承租20公頃土地方式，推動威士忌酒廠、文創園區二階段開發計畫，預估合計投資總額約達30～40億元。
威士忌酒廠 拚年底通過環評
其中，一期國際等級威士忌酒廠投資案現正進行環評，預計年底取得環評通過，明年啟動為期一～二年興建工程；完工後，擬以部分產能支援自有品牌，其餘產能外銷方式營運。二期開發將依據法規支持，以40％開發土地進行觀光、文創園區開發。
隨著產業轉型、外移，台化宜蘭舊廠、彰化廠與台塑高雄廠等總計有上百公頃，在堅持不炒作不動產原則下，台塑企業管理中心常委、台塑生醫董事長王瑞瑜率先支持，啟動活化舊廠區策略，要讓台塑企業更親民。
台塑2018年宣布仁武廠轉型計畫，規畫成立複材、醫材中心，打造仁武廠成為低碳及循環經濟材料與能源革新的研發和生產基地，促進地方就業機會。
結合當地景點 推動旅遊經濟
台塑企業發源地高雄廠內兩位創辦人辦公室等建物，業經高雄市政府登錄為歷史（紀念）建築，原址2.5公頃將設立「台塑王氏昆仲公園」。後續將結合大高雄地區周邊知名景點，推動生態旅遊經濟。
此外，台塑集團也結合高雄、桃園林口、彰化、雲林、及宜蘭等廠區，配合台塑生醫健康養生發展，建置觀光工廠等五大樂活園區，整合社區周邊資源，訴求地方共榮。
其中，台化宜蘭紡織廠一部分廠區已改為「Herbelle龍潭湖畔悠活園區」，過去原先因發現溫泉資源，有意由王文潮主導規劃興建溫泉飯店及威士忌酒廠開發計畫。不料疫情干擾，目前決定修正為不蓋溫泉飯店，專注推展威士忌酒廠、觀光文創園區開發計畫，盼兼顧產業創新、助力發展宜蘭觀光遊憩。
堪稱全台最大企業自辦都更案的台塑敦北總部都更計畫，繼去年11月擬爭取增加3,600坪容積獎勵，重新申請遞件後，日前更因已達100％地主支持，符合市府「168」快速審查條件，該都更計畫全力加速推進；為此，台塑敦北總部都更搬遷計畫也正式啟動！
台塑集團透露，企業早已自行購入的內湖「T．CBD」三棟商辦大樓為臨時新總部，目前相關建築、系統架構認證及公用消防等審查均獲准通過，將在7月開始，針對各公司需求，展開內部整修、隔間、裝潢等作業，預計明年下半年開始搬遷，年底完成總部近5,000名員工搬遷撤離事宜，2024年正式著手敦北總部都更拆除計畫。
據悉，考量集團運作前後端以及後續AI、綠能、儲能等新事業項目開展，台塑敦北總部都更新大樓完成之後，屆時規畫企業管理中心、行政中心以及四大公司決策、營運等核心單位重新回歸進駐新大樓，部分後端運作事業單位則續留內湖「T．CBD」據點。
如此一來，亦即後續僅約一半原先台塑敦北總部員工回到敦北新總部上班；台塑敦北新總部大樓空出的辦公室資源將規畫出租，兼具企業、資產運作效率雙重提升。
「台塑企業敦北總部大樓都更案」向台北市政府重新申請遞件，前端二棟商辦大樓、後端一棟住宅大樓的主架構、樓層數不變，只是將多出的獎勵空間微幅放寬至商辦大樓規畫。 換句話說，台塑都更案總坪數約可增加6.6％，亦即從5.4萬坪提高至5.8萬坪；其中，兩大公益空間回饋從660坪擴大為近700坪；更因已獲得100％地主支持，獲得主管機關加快審查、縮減流程18個月的獎勵。
因應敦北總部都更，台塑集團原有意尋覓合適的市中心商辦大樓承租或出手買樓自用，惟受制台北市中心要符合集團總部至少2.5萬坪的商辦大樓實在不多，而採取辦公室分散模式，恐影響開會、協商事務效率。
為此，台塑集團轉而出手買進美孚建設內湖「T‧CBD」三棟商辦大樓，作為敦北總部4,000～5,000名員工的辦公新基地，取得包括一棟地上14樓、二棟地上12樓，地下2～3樓及逾百個停車位等完整配置，合計建物面積近3萬坪。
中央銀行6月再升息半碼（0.125個百分點），壽險保單分紅利率7月反映後預計升上1.25％，創2016年4月以來的76個月新高，但影響壽險業經營最大的利率，還是不動產投資最低收益率，已從去年底的2.095％拉上2.47％，壽險公司要買不動產出價能力將少15％。
壽險業者表示，近年不動產價格拉高，原本就已經很難符合最低收益率要求，今年央行至今已升息1.5碼，壽險業投資不動產將「更困難」。業者表示，在升息趨勢下，希望向金管會爭降調降最低收益率門檻，即現行中華郵政2年定儲機動利率加5碼，爭取加碼幅度下降。
7月13日要截標的三商美邦人壽出售內湖精英電腦廠辦大樓案，將成為近期指標案例，由於精英電腦售後租回的10年租約將在明年到期，若沒有拉高租金，則依現行2.47％的收益率來看，壽險最高出價約在80億元左右，與去年最高能出價95億元相差約15％，亦與底價75億元相近，扣掉稅款等，三商美邦人壽能認列的獲利會減少。
若有壽險公司要作為自用大樓，則出價免受2.47％的限制，不過就無法出租，須大部分自用。
利率牽動壽險業經營，首當其衝是債券利率先行反應升息預期，壽險手中舊有的債券出現大量評價損失，但新錢投資海外債券利率則從去年的3.5％～4％，近期已拉高到4.5％～5％，經常性收益率可望比2021年高。 其次是保單宣告利率有望拉高，利變壽險保單買氣有機會提升，一解前五月新契約保費衰退雙位數的窘境。
保單分紅利率依台灣銀行、第一銀行及合庫銀行2年定儲固定利率算出，7月將會進一步上升到1.25％左右，創76個月新高，但仍未回到金融海嘯前2.26％水準，若保單要強制分紅，可能要回到4％以上，才會有影響。
史上最大公辦都更案－「台北車站特定專用區E1、E2街廓公辦都市更新案」，昨（24）日確定由冠德建設（領銜）、藍天電腦、華泰投資之合作聯盟拿下該案最優申請人資格，為台北市西區軸線翻轉再下一城。全案最快今年年底完成簽約，2025年第1季開工，2030年完工。
台北市住宅即都更新中心表示，該基地位於鄭州路、塔城街、西寧北路及忠孝西路二段所圍街廓內，緊鄰捷運松山新店線北門站3號出口，以公辦都更方式徵求出資人，後續採權利變換方式辦理，預計投資金額達300億元以上，總銷售金額約達750億元，出資承諾共同負擔比例39.75%（實際數值依後續審議結果為準）。
本案最優申請人規劃北側興建地下4層地上28層、29層商業辦公大樓及地上10層商業住宅大樓，地上1~2層設置商場，總計提供約64,000坪量體，另承諾取得鑽石級綠建築標章、黃金級智慧建築標章及耐震標章白金級LEED認證。
為達減少都市熱島效應、減碳目標及田園綠屋頂政策，預計採綠化設計，導入節能及生態系統，並因應疫情建構智慧化系統，承諾回租商場部分串聯文資廣場，希望商業活動由台北車站透過地下連通系統，及地面上規劃設計提供友善舒適人行空間，使商業軸線穿越C1D1雙子星大樓延伸至本基地，進而串連台北車站商圈及西門商圈，完成西區門戶計畫的最後一塊拼圖。
冠德指出，該案後續將進入簽約程序，將待全案確定與北市府簽約之時，再對外公開相關規劃內容、細節。房產專家指出，由於「台北車站特定專用區E1、E2街廓公辦都市更新案」開發量體龐大，且需配合「中正忠孝橋引道拆除及周邊平面道路路型改善計畫」，以及「北門廣場改造計劃」等重大政策，認為整體開發案完成至少需耗費五年以上時間。
「台北車站特定專用區E1、E2街廓公辦都市更新案」位於台北市西區節點，並緊鄰台北車站六鐵共構、C1D1 雙子星大樓、台北轉運站、台北郵局公辦都市更新案等重大建設，深具文化底蘊且區位優異。
該案更新計畫書顯示，「台北車站特定專用區E1、E2街廓公辦都市更新案」為扮演台北市西區軸線翻轉之輔助性角色，因此計畫區內將劃設特定專用區，規劃提供鐵道博物館、文化地景廣場、商辦、住宅、商場等之運用生態設計之綠建築開發案，北市府希望全案能與周邊環境發揮互補效益及相乘效果。
遠雄港投控旗下遠雄航空自貿港區全球招商大有斬獲，砸逾150億元增建加值園區、冷鏈物流倉等二期工程，將迎來國內外電子業大咖進駐，將大陸產線移回台灣；另與跨境物流服務商台灣順豐速運在6月簽訂重大契約，擴大區內低溫冷鏈倉使用，建構為大陸快遞貨物集散地，轉進亞太市場的樞紐。
遠雄港董事長葉鈞耀指出，二大利多因素有利台灣發展航空貨運商機，包括產業界持續增加在台產能，加上疫情轉單商機，可望帶動台灣出口成長；另桃園航空城計畫加密航網及航線布局，伴隨亞洲經濟體成長，將以遠雄航空自貿港區連結國內產業園區供應鏈，促進兩岸分工、國際接軌，預期帶來可觀貨量。
目前遠雄航空自貿港加值園區一期有華碩、鴻海等電子業進駐，並為洋基（DHL）、近鐵（KWE）、艾司摩爾（ASML）、星宇航空運籌中心等量身訂做專倉，加速佈建高附加價值產業聚落，是全台最大貨物集散地。
葉鈞耀表示，因應台商持續回流、電子業產線移轉來台，正加速增建遠雄航空自貿港加值園區二期，四棟大樓預計年底完工，已經滿租。還有貨運站二期預計年底完工、冷鏈物流倉明年第一季完成，及快遞專用倉、運籌加值專區陸續開發，預計2024上半年完成全區營運。
遠雄港股東會通過去年財報，每股賺2.48元、配息1.6元、配息率64.51％，並通過增加遠雄航空自貿區持股從76％增至89.4％，明年起增建工程陸續分區使用，挹注遠雄港營收獲利。
遠雄港今年營運也有三利多加持，被法人看好。首先，擴大自動化倉儲設備投資，包括理貨倉儲、升降盤機、自動化儲位等，貨物快進快出可推高處理量，較長榮航、華航倉儲面積小且人工操作具優勢。
再者，受惠同業永儲退出市場的轉單效益，遠雄港透露，承接來自永儲七至八成貨量，營運進補；還有去年9月起出口倉儲貨品強制加收X光過檢費，隨著貨量增，收入跟著提升。 遠雄港今年第一季獲利2.51億元、年增105.73％，EPS為1.03元，累計前五月營收13.55億元、年增48.3％。法人估，遠雄港今年EPS有機會挑戰5元以上，翻倍成長。
疫情炒熱電商消費需求，進而締造運輸業榮景，但貨櫃塞港儲存空間告罄下，物流業者開始在港口附近搶地設置倉儲設施，意外推高相關租金及房產價值，成了不動產市場的新藍海。 物流公司和港口營運商爭相在貨櫃碼頭附近租賃空地，帶動租金及房產價值上漲，掀起沿岸戶外倉儲不動產投資熱。
人口稠密的都會區寸土寸金，都會區港口附近的租金行情飆得最快，加州長灘（Long Beach）即是其中一例。全球最大商用不動產公司世邦魏理仕（CBRE）指出，今年第一季洛杉磯工業不動產空置率僅0.5％。
疫情期間民眾防疫宅在家，商品的消費需求強勁，進而締造運輸業榮景，物流業者為了倉儲空間搶地盤，也意外讓不動產業重新洗牌。電商爆炸性成長下，倉儲與履行中心（fulfillment centers）成了最炙手可熱的地產類型。如今可供作堆放貨櫃之用的空地，需求料將激增。
管理薩凡納港（Savannah）的喬治亞港務局透露，在喬治亞州、阿拉巴馬州、北卡羅萊納州租了六塊地，這些地方將化身為臨時貨櫃存放設施。薩凡納港是全美成長最快的大型港口之一，但貨櫃蜂擁而至，已經沒有足夠空間存放。 物流諮詢機構IMS Worldwide執行長史賓塞（Curtis Spencer）預期，貨運量大增及缺乏土地的根本問題仍在，臨時貨櫃存放設施會成永久現象。 物流業者已被業務激增及缺工的壓力搞得焦頭爛額，貨櫃無法及時離港，又讓問題更棘手。
卸貨完畢的空貨櫃無處可放，是全美港口面臨的另一道難題。 此外土地區劃（zoning）也是一大隱憂，地方法規常對重工業使用土地有諸多限制，堆放貨櫃被視為違法。 有業者為找地方存放貨櫃另闢蹊徑。貨櫃倉儲公司Chunker 執行長萊特（Brad Wright）透露，已和西爾斯百貨（Sears）簽約，要利用該老牌零售商空置的賣場及其在加州港口附近的停車場來卸貨櫃。
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