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房產新聞

  1. 土地交易急凍 上半年近腰斬

  2. 房市交易熱不熱?土地增值稅會說話

  3. 預售屋交易 急劇下降

  4. 繼承不動產與房貸 2招減負擔

  5. 若土地是共同持有怎麼辦?4解方避免家族糾紛

產業新聞

  1. 中小型建商 恐現退場潮

  2. 看好台中 亞昕集團加碼布局 近期再購入800多坪土地

  3. 長虹備妥未來5年推案庫存土地 案量將達1500億元

  4. 台灣辦公室空置率全亞洲最低!今年租金有望破歷史新高

 


1、土地交易急凍 上半年近腰斬

2022/06/29 工商時報 蔡惠芳

政策打房大刀斷金流,加上升息、疫情、通膨帶動營建成本飆漲等因素衝擊,建商購地紛打退堂鼓,全台土地市場吹起冷風!調查顯示,今年上半年全台土地成交量較去年同期接近腰斬、僅802億元,大幅衰退43%;其中以台中「退燒」最嚴重,成交額萎縮至108億元,僅去年同期的26%,土地交易急凍。

連續五年高速狂飆的土地市場明顯大幅降溫,高力國際副董事總經理黃正忠表示,第二季全台土地市場成交量僅291億元,創下2018年後近18季以來單季新低量;累計上半年全台土地成交802億元,幾近「腰斬」、年減幅達43%,創近五年同期新低,顯示土地市場在面對央行管制貸款措施、貨幣緊縮及升息趨勢下,買氣已明顯由追捧競價轉為觀望保守。 仲量聯行董事總經理趙正義表示,上半年全台土地市場有感降溫,其中主要是住宅用地交易量降溫,從393億減少為135億元;反觀工業用地依然強勁,成交占比季增24個百分點至49%,工業土地成為支撐土地市場的要角。 黃正忠表示,最近土地市場交易熱區,已移轉到新北市、高雄市及桃園市;反觀這兩年最具話題性的台中市,今年買氣明顯退燒,交易金額萎縮至108億元,只有去年同期414億元的26%,不過有些建商是把取得土地方式改為合建、或合作開發,繼續在七期及水湳經貿園區卡位。 最近不少大型建商買地策略,都傾向保守謹慎。

長虹建設董事長李文造直言,現在長虹除買新莊、梧棲等有剛性需求的土地外,傾向暫緩購地,因為現在是「賣房子容易、蓋房子難」,地買了之後,要思考的是能不能蓋好,尤其現在營建成本又再漲一波,這一年又漲了三到五成,在高通膨、高成本之下,長虹還是會買地,只是會暫緩、放慢腳步。 興富發建設副總廖昭雄表示,在政策緊縮購地貸款下,興富發早在一年前就超前部署,雖然土地原料持續進貨,但已開始提高合建、公辦都更案的比重。 展望下半年,黃正忠認為,台北市蛋黃區土地和不動產還是建商的最愛,包括合建、都更、或捷運聯開案等,都會成為建商最青睞的選項。

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2、房市交易熱不熱?土地增值稅會說話

2022/06/28 房產網 葉思含

根據財政部最新統計,累計今年前5個月土增稅實徵淨額451.7億元,較上年同期減少13.5億元,減幅達-2.9%,但綜觀各縣市表現,件數部分僅有新北、苗栗、南投、金門與屏東增加,其餘皆減少;金額部分除北市、台中、高雄、苗栗、彰化、南投、屏東、基隆、金門與連江等縣市增加,其餘部分減少。分析數據變化,專家認為,近年長期持有者移轉降溫,短期交易當道,加上地方政府調整公告現值腳步趨緩,民間節稅有其規劃等,都是重要原因。 住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示,綜觀件數與稅額表現多較去年弱勢,六都之中,新北是唯一件數增加;在金額部分,以台北、台中、高雄呈現成長,其中北市增幅達18%,最為亮眼。但新北件數增,金額卻減少,除與交易標的所在現值增加有限外,交易個案土地持份小、短期交易也是原因之一。

在六都以外,較值得注意的是,南投、金門、苗栗、屏東與金門在件數與金額均呈現成長,顯見區域仍有一定交易熱度,反觀花蓮與宜蘭過往交易火熱,土增稅收入搶眼,但最近表現較弱,其中花蓮在件數減少27.2%,金額減少47.8%,綜合表現上最為差強人意,推估區域價格高漲,影響交易意願有關。 土地增值稅與不動產交易關係密切,統計至今年1~5月六都整體交易量合計為110,201棟,較去年同期微增0.7%,其中台北市年增0.8%,新北市年增1.1%,桃園市年減0.6%,台中市年增4.1%,台南市年增0.7%,高雄市年減2.7%,但六都土增稅卻不一定和買賣移轉呈現正相關,推估與短期交易增加有關外,近年民眾針對不動產移轉積極提前規劃稅務,若稅額過大可能透過繼承方式取得,土增稅大戶減少,也或多或少產生影響。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡提醒,對於長期持有者來說,土地增值稅會成為交易時的一大負擔,建議家中若有長期持有,需要處分的不動產,一定要預先算好土地增值稅,並做好相關規劃,避免屆時成為一大負擔。 屋比房屋總經理葉國華表示,今年房市交易雖仍維持不錯,但可能因為買氣已開始略有降溫,加上短線交易較多,因此,土增稅實徵淨額較去年減少。以今年房市來看,隨著政府打炒房力道擴大,積極推動平均地權條例修法,加上國內升息與肺炎疫情暴發…等,種種的黑天鵝變數,都讓房市買氣較去年成長有限,而不少短線的投資客眼看變數驟升,也紛紛開始調節資產並加速出場,特別是近年房市火熱的主要都會區,近期房市降溫與投資客調節資產狀況更為明顯,也導致土增稅徵收額與件數都出現衰退的狀況。

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3、預售屋交易 急劇下降

2022/06/29 03:37:49 經濟日報 記者朱曼寧/台北報導

永慶房產集團昨(28)日發布房市前瞻報告,今年前四月預售屋交易量約3.1萬件,與去年9~12月相較大減37.9%;另在通膨、升息、經濟、打炒房政策四大變數下,預估2022年房市交易量約32萬到33.7萬棟之間,年減3到8%,恐出現六年來首次衰退。 根據永慶房產集團統計,今年前四月預售屋總銷金額4,675.3億元,減幅31.6%,其中,台中、高雄交易量甚至腰斬。 永慶房產集團總經理葉凌棋表示,去年國內經濟表現佳,出口暢旺、景氣燈號連亮九顆「熱絡甚至過熱」的紅燈,讓房市交易增溫,民眾樂觀看待房市後市,預售屋交易也受到激勵,同時也讓投機炒作死灰復燃,讓內政部於去年12月推出「平均地權條例修正草案」,經由行政院拍板,送進立法院審議,衝擊市場信心,讓投機客縮手,淡出預售市場,是今年前四月預售屋交易件數、總銷金額雙減的主因。 觀察七都預售交易市況,台中、高雄減幅較大,今年前四月台中交易件數僅剩5,001件,較去年9~12月的10,769件大幅減少53.6%,交易量已腰斬,而高雄更是瞬間轉冷,不論是交易件數或總銷金額均衰退超過六成,交易量能甚至不到去年9~12月的四成水準,顯示五大修法重點精準打擊,讓預售市場冷卻的狀況相當明顯。

展望今年,葉凌棋指出,目前看來,全球高通膨的現象短時間內難以緩解,各國升息仍將持續,台灣也恐難置身事外,而不少經濟學家預期在快速升息與通膨危機的衝擊下,全球經濟有衰退風險,而國內尚有房市政策不確定性,且國內疫情仍在高原期,不可掉以輕心,即使疫情趨緩,預期下半年房市表現難有以往疫後的激情表現,預估2022年房市呈現「價平量縮」格局。 葉凌棋表示,俄烏戰爭仍未有消停跡象,因戰事引發的全球高通膨危機恐將持續,而全球央行將藉由升息、貨幣緊縮來抑制通膨的目標不會改變,金融市場出現大幅震盪的狀況也可能持續一段時間,全球經濟表現恐面臨下行風險,衝擊民眾信心。 此外,國內尚有五大措施修法等房市政策變數,加上疫情仍未能看到終點的狀況下,下半年房市表現充滿挑戰,因此,通膨、升息、經濟情勢與房市政策將是決定下半年房市交易量的關鍵。

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4、繼承不動產與房貸 2招減負擔

20220629・林昱均/台北報導

如果是個人繼承親屬的房地合一不動產與房貸,可採兩措施減輕負擔。KPMG安侯建業指出,個人可適用非自願出售條款,持有五年內出售可適用20%優惠稅率,另可併用財政部2020年函釋,將房貸超過房地現值部分扣除、免計所得。  

KPMG安侯建業稅務投資部協理陳信賢指出,依房地合一稅規定,若為遺贈取得房地,其出售適用取得成本為遺贈時的公告現值,並非原本取得價格,多數案件的課稅所得都相當可觀,需課較重稅負。  依房地合一2.0規定,個人2016年後取得的房地、房屋使用權、預售屋及其坐落基地,若持有兩年內出售適用45%稅率,二至五年出售課35%,五至十年適用20%,至於十年以上皆適用15%。  不過,考慮到「不得不賣屋」困境,我國也設定非自願售屋條款,持有五年內出售也能適用20%優惠稅率。  

依財政部2021年規範,個人非自願售屋包括七種,其中,若個人同時繼承房地與不動產擔保債務(如房貸)且無力償還房貸,可變賣房地還債並適用優惠稅率。  陳信賢建議,除適用非自願售屋條款外,繼承不動產時,其房貸餘額超過房地現值,可依財政部2020年函釋認列成本,也就是繼承的「房貸餘額」超過「房地現值」的金額可列為成本減稅。

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5、若土地是共同持有怎麼辦?4解方避免家族糾紛

2022/06/28 18:08 文| 財富管家

據財政部2021年統計資料,全台有914個自然人大地主,土地被課徵地價稅第6級之最高稅率,查定稅金高達40億元。 資料分析顯示,重劃區越多的地方,大地主就越多,且男性多於女性。年齡分布來看,適用地價稅最高稅率的地主,男性年紀多在55歲以上,其中介於65~74歲多達226人,34歲以下僅有7人,可以看出土地絕大多數還是登記在年長父輩名下。 國人的理財,祖先「有土斯有財」已是刻劃很深的觀念,而「傳子不傳女」更是家族流傳的遵循思維,近年來常有家族傳承案件新聞上版面,不乏看出家族承繼的規劃不夠及時或完善,在稅源準備或是遺產分配的安排上,沒有考量到時代的法律保障及政策的調整改變,繼承辦理有不少糾紛,「稅務風險考量」、「規劃妥善分配」儼然成為新時代必修的課題了!

案例1》西門商圈楊桃冰 2022年5月,北市西門商圈經營超過半世紀的知名楊桃冰店所在之店鋪,傳出執行法拍,原因是店面所有權為十餘位鄭姓家族成員共同持有,由於分配產生分歧,且難以實質分割,選擇以「變價拍賣」之現金分錢,將於6月執行一拍。當年由6位共同繼承、共同經營店面,後來共有持分關係轉成複雜,含第二代、第三代子孫共達十餘人,對持有店面的想法不一,有的想要安穩收租過活就好,有的因自身財務狀況不佳,只想分得大筆錢才得以度日,連怎麼賣、賣價多少都有爭議,才有法院至少價格公開的「變價拍賣」決定,想來非當年鄭姓祖先的期望呀!

案例2》晶華酒店商圈透天店面 5月份,北市晶華酒店商圈一棟3樓透天店面也將法拍,該案為變價分割共有物,因建物屋齡久遠,每一樓層面積不大,位在精品商圈,若不動產分割難妥適利用,有損土地價值及經濟效益,請求法院准予以變價方式分割。此不動產由蔡、許兩姓多人共同持分,乃繼承而來,因商圈蕭條影響收租銳減,最後有部分持分人向法院提出變價拍賣。如這樣的變相拍賣,幾乎多是家族談判撕破臉,且家族成員間沒有互信基礎,誰也不相信誰,也就管不了土地是否要保持傳承,讓法院拍賣,由市場機制決定價值,大家把錢分一分,想來也一定不是當年蔡、許兩姓先人打拼的期待。 很多大地主離世後的繼承,因為繼承人數眾多,一筆或多筆土地上有好幾位甚至幾十個共有人,房屋也多有相同的狀況,因每個共有人對於土地處理或房屋利用意見都不同,在精華地區坐落的房屋不乏常見到老舊卻無加以整修運用,或是空地淪為菜園或停車場,就很可能是處理不清或是共有人之間談不攏所造成的產權閒置。一旦,當其中一名共有人想要賣掉自己的應有部分,除非找得到接手人願意與其他人繼續共有,否則一般多數人遇到這種恐人多嘴雜的情形,會是敬而遠之。當紛爭還是無解,搬到法庭上裁定,每次的開庭、每次雙方往來的書狀,都讓子孫們重複經歷著彼此過去的恩怨。

這些都是常見繼承案件在分配不動產時,發生過的真實過程經歷!試問這一代的父母親,還想讓孩子們未來繼承時,再次經歷這些令人難過難解的過程嗎? 如何有土真的有財富,我們只要花一點時間來了解規劃的途逕,就可以避免重覆祖輩的後路,讓財富成為子女或孫輩的禮物,讓這一代辛苦積累的「祖產」受到子孫們的愛戴與追捧! 分財產就只有兩個思想、兩個時間:共有或分割(單獨)、生前或繼承!

共有也有轉機——先向法院申請「共有物分割」 不動產中常見的「持分房屋」,是指兩人以上共同持有房屋或土地。

不過,當要買賣、處分房屋或土地的時候,經常遇到共有人意見不合情況,此時想針對自己所持有的部分財產出售,就是「房屋持分買賣」。也常見繼承的個案,辦完過戶之後,繼承人都拿到房產持分,也才發現除現金很好分配,其他的房屋、土地因持分關係或分割考量,大家對分配多有不同意見。 提醒,記得買賣持分房屋時需要先通知其他持分人,詢問是否要優先購買。係依據土地法第34條之一第4項「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」

另外,依民法第823條規定「各共有人,得隨時請求分割共有物。」如公同共有的部分不好出售,共有人可向法院申請「共有物分割」。分享4種買賣個人持分不動產的方法: 第一、賣給其他共有人~也是最簡單省事的方法 第二、用共有房屋的持分拿去抵押借款 第三、說服多數人一起賣掉共有房產,之後再按比例分錢 第四、只有少數持有人想要賣房屋,可以選擇賣掉自己的持分,向法院申請共有物分割(變價分割) 最簡單的方式,以一紙合法有效的遺囑,按照你的心意來分配,可指定繼承人單獨繼承遺產項目,或做好分配交代,避免繼承人發生共同持有的難題,有智慧地達成分配遺產目的。如要繼承人自行解決,容易產生忘了家族最重要的團結家風,影響了家族最美的情感傳承,有資產的這一代長輩們,是否可以考慮多了解一下呢?

(本文由「moneybar」授權轉載,原文:國人有土斯有財的傳承之道~傳子不傳女之歷史劇

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1、中小型建商 恐現退場潮

20220629・朱漢崙/台北報導

營建成本大幅上揚,加上政府各部會打炒房,中小型建商從北到南掀起「退場潮」,影響所及,不僅一般的土建融案,連都更或危老改建都掀「換手風」,轉由具有資金實力的大型建商接手,使得整個土地開發乃至於都更危老市場全面大洗牌,金融圈人士預期,未來恐怕難有小型建商生存空間,市場將「大者恆大」。

行庫主管坦言,從北到南的中小型建商,不但都已停購新土地,甚至在央行打房緊縮成數及鋼筋水泥原物料等營建成本大舉上揚的雙重夾擊下,使這些中小型建商更進一步直接賣出手上尚未開發的土地給大型建商。 也有建商向行庫反應,缺工缺料的情況不僅未改善,現在由於通膨問題,反而更嚴重,尤其是發包工程價格漲幅太快,甚至出現一日三市的情況。行庫高層分析,大型建商口袋夠深,因此較有財力空間可「先建後售」或延遲推案,但中小型建商推案速度如果變慢,就會影響金流,加上缺工缺料導至其成本升高,會使其財務壓力更大。

從事不動產授信多年的金融業者也觀察,近幾個月因為造價成本太高,使得都更危老建案已在中小建商和大型建商之間掀起「換手潮」,其中去年底立偕建設位於吳興街尾的大面積都更案轉由昇陽建設接手,可說其中最具代表性的案例。 業界人士舉例,以台北市及新北市的平均行情來看,三、四年前原本一坪造價成本大約10萬元,但近來的造價成本已傳出接近每坪30萬元,等於足足漲了2倍,讓很多中小型建商無力負荷,紛紛尋求大型建商轉手,把目前持有的都更危老建案給「盤」出去。 行庫高層分析,中小型建商所以把都更危老案「盤」給大型建商有三大考量,一是未來造價能在建案定價反應多少,倘若定價太高賣不出去,建商到時會賠錢;二是都更危老建案時間變數太大;三是由於建材價格漲太厲害,倘若採取合建的方式,以往的分配比例恐不敷成本。

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2、看好台中 亞昕集團加碼布局 近期再購入800多坪土地

2022/06/29 工商時報 王妙琴

亞昕國際(5213)日前召開股東會,公布2021年營收30.49億元。亞昕集團今年有四案將完工入帳,總銷約120億元,預估獲利有望超越2021年。 亞昕集團董事長姚連地指出,今年在推案產品類型上,依舊會鎖定低總價、小坪數住宅,總推案量約300億元。 包含新北市新莊「森中央」、「昕銀座」,台北「亞昕敦南」、「亞昕華威」新成屋案,台中預售新案「亞昕一沐」、第三季將推出「亞昕一境」。 亞昕集團董事長姚連地於股東會後表示,由於開發成本並無下降趨勢,房價將會呈緩漲格局,並強調看好台中前景,持續加碼布局台中建案。

亞昕集團鎖定北屯14期,繼「亞昕一緒」完銷「亞昕一沐」熱賣中,第三季將推出「亞昕一境」總銷30億,對台中布局積極加碼中,近期在近14期又購入800多坪土地,展現長期深耕台中的決心與魄力。

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3、長虹備妥未來5年推案庫存土地 案量將達1500億元

鉅亨網記者張欽發 台北2022/06/28 12:27

長虹建設 (5534-TW) 今 (28) 日召開股東會,通過股利分配案,董事長李文會後指出,長虹已備妥未來 5 年推案土地庫存,預估可推案量將達 1500 億元,並以商辦、住宅各占 5 成的產品規劃配置推案。 長虹今日股東會由總經理李耀中主持,董事長李文造會後出面提出長虹營運展望,長虹持續入帳個案包括「交響苑」、「長虹雲端」、「長虹帝璽」,下半年仍將有新屋完工挹注收益,以此估算,長虹今年業績有望優於去年,明年也將持續處在入帳高峰,業績有望重回高檔水位。

李文造指出,2022 年影響台灣房市的有打房、升息、疫情、國際局勢變化等四大因素,造成整體房市今年「量縮」,後續發展上,只要疫情緩和,市場量能可望慢慢增加;至於房市價格走勢,通膨因素讓成本漲增加 30-50%,因此看房價走勢會是緩漲。 長虹建設今天股東會通過配發去年股利每股現利 4.41 元,目前長虹於台中、彰化、新北市、台北市等共約 13 個建案正在規劃、申請建照中

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4、台灣辦公室空置率全亞洲最低!今年租金有望破歷史新高

2022/06/28 17:59:33 經濟日報 記者朱曼寧/台北即時報導

仲量聯行今(28)日發布第2季商用不動產報告指出,北市商辦仍然供不應求,今年第2季台北A辦空置率維持2%,為歷史新低,平均月租金為每坪2,953元,年增4.4%,值得注意的是,台灣的辦公室場空置率,也為亞洲中最低。 仲量聯行董事總經理趙正義表示,國內商用不動產市場在疫後的表現十分穩健,交易量回到疫情前水準,顯見市場看好不動產作為防禦型投資的潛力,並將其視為資金避風港,帶租約資產因收益穩定特性易獲壽險業青睞,逐漸成為市場投資顯學。 統計資料顯示,本季南港及內科市場穩定,南港區維持極低空置率0.8%,受惠東區門戶計畫進行,大坪數需求、全棟企業總部大樓需求,帶動南港市場租金,平均租金為每坪1,400-2,500元 ; 內湖區因市場釋出量少,空置率破4%,平均租金為每坪1,200-2,000元。

此外,在剛性自用及擴充需求穩定下,仲量聯行研究顯示,台灣的辦公室場空置率為亞洲最低,主要是科技業、製造業經濟表現良好,產業擴張持續對辦公室需求,在疫情衝擊下,辦公室市場韌性居冠亞洲。 仲量表示,第2季適逢疫情高峰,房東開始改裝辦公室以符合LEED、WELL等認證,以增加市場競爭力,雖然辦公室搬遷計畫多稍有推遲,但優質辦公商品需求力度仍強。 展望後市,仲量指出,未來三年市場穩定,辦公室維持2-4%的健康空置率,儘管有新供給釋出,但因應製造業、科技業剛性自用需求,老屋重建帶來的搬遷需求,新供給去化速度可期。 趙正義表示,由於市場供不應求,疫後就業與消費市場也持續復甦,在剛性需求帶動、新供給有限下,預計今年平均租金可望於年底將突破3,000元的歷史高點,另,隨著台北大巨蛋、富邦A25及寶豐隆敦南等大案釋出,預估未來5年可新增10萬坪供給,租戶可選擇標的增加,市場預計將持續熱絡。

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