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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
新北市政府近年積極推動多元都市更新政策，核准件數累計超過700案，已趨近以往20年來更新案總和的4倍。新北市都市更新處長張壽文表示，新北市府大力推動如捷運場站及主要幹道沿線周邊、加速危老房屋重建等都更相關政策，希望能維護並保障民眾的居住安全。
符合條件危老案 可領5.5萬補助金
張壽文表示，以蘆洲地區為例，多元都更申請案件達22件，自2019年後已成長了2.6倍。除位於水湳街的海砂屋重建案，該地區亦有中央路與中山二路舊市場用地申請獎投暨多目標的改建案，近日陸續有長安街舊倉庫活化案件，及民族路申請原建築容積的危老重建案等動工案例。
此外，新北住都中心也已跟長安街193巷社區簽約。 張壽文補充，除了在行政審查程序上的簡化與高效，市府亦有相關減輕負擔的措施，經核准後尚未取得使用執照的危老重建案且符合相關規定者，可獲得5.5萬元的補助，若有民眾需要均可提出申請。
隨著2025年非核家園政策的拍板，台中海岸線成了風力發電重點區域，包括丹麥商、德商等風電開發商，西門子歌美颯離岸風力再生能源、永冠集團、天力離岸風電、世紀樺欣風能等風電產業都先後落腳台中港區。「在台中港特區內的三井OUTLET、周邊陸續開幕的星巴克、露易莎咖啡，和周邊公園綠地，看到老外的機會，不只比七期高，甚至還比台北大安區多。」在地仲介業者表示，這波風電政策帶來的是「國際級」的商機，擁有風電、能源技術的老外紛紛進駐，看準外商高階外派的居住需求抬頭，讓台中港重劃區置產買盤在近幾年熱度不斷升溫，以黑馬之姿成為台中房市的「海霸王」。
在台中港重劃區一連推出八期建案、一棒接一棒完銷、熱銷的「遠雄之星」系列，最能見證台中港區熟成的速度，最新推案「遠雄幸福成」同樣持續受到市場青睞。 能引進國際大廠的風電能源產業政策一拍板，整個中部海線躍升亞洲第一風場，台中港未來有望囊括1／2風機市占率。
台中港特定區因為風電大廠進駐「起風了！」三井OUTLET加碼的二期2021年12月也風光開幕，對消費市場嗅覺敏銳的星巴克也來設點。「人來了店才會開，學校也是。」地方民代直言，原本2016年梧南國小才蓋好九間教室及三間術科教室、全校共12班，才五年時間，已經不夠用了，現在是政策要追台中港區沙（鹿）、清（水）、梧（棲）的發展腳步。
2021年，國內航運業豪發40個月年終獎金後再加碼十倍年中分紅，台中港區房市既有的港區就業人口購買力大增，而風電能源產業更帶來外商企業的居住需求。 對此，「遠雄幸福成」現場專案指出，近三、四年以來，台中港重劃區成交均價從每坪19萬多起漲，到了2022年每坪站上31萬的實力，顯見該區前景樂觀，在區域前景有撐的前提下，對照台中市區2021年一夕間4翻5、5跳6、6漲上7，豪宅動輒見8見9的房價飛漲幅度，台中港重劃區相對親民且持續穩健緩漲的行情走勢，更吸引市區首購、首換買盤。
民間投資熱絡，財政部促參司昨（29）日公布上半年公共建設招商成績，總簽約件數共56件，簽約金額1,954億元，已超越去年整年，今年全年可望創下新高，至少達2,400億元以上水準。各縣市表現方面，高雄市今年可望奪下「招商王」寶座。
促參司長李建賢表示，上半年投資動能充沛，交出亮眼成績單，截至6月底，包含促參、非促參廣義民間參與公共建設案件，已簽約近2,000億元，超過去年全年的1,888億元。 除了部分案件是去年因疫情遞延到今年簽約，李建賢分析，招商如此熱絡，可能與中央政策明確有關，包括長照設施等案件，經過近幾年醞釀，慢慢看到成果，中央、地方招商朝向民生所需或產業所趨，使上半年投資大爆發。 此外也看到地上權、都更案件簽約，大幅挹注到投資金額，創下佳績。
李建賢表示，樂觀預期到年底，今年民間投資公共建設簽約金額可望寫歷史新高，目前據掌握，已徵審、或在議約中案件，約有400億元左右，換句話說，若招商順利，到年底可望達到2,400億元左右。 觀察六都上半年表現，高雄市政府共簽約三件、合計620億元，金額遙遙領先其他縣市，其中光是由興富發投資的「特貿三都更案（北基地）」，投資金額就高達397億元，不僅如此，高雄下半年還有不少案件推出，可望穩坐招商王。 台北市則以311億元位居上半年亞軍，最大案件是北投士林科學園區T16街廓設定地上權案，由金仁寶總部資產開發公司奪下，光此案投資額就達到309億元。
新北市上半年簽約金額183億元，位居季軍。其中新店寶高智慧產業園區簽約金額約162億元，吸引特斯拉、鴻海進駐。至於其他三都，台中市以164億元緊追在後，其中市立老人復健綜合醫院BOT案簽約金額達157億元；桃園市、台南市分別為55億元、0.8億元。
近年房價上漲、資金外溢至都會區外圍蛋白、蛋殼區，造就不少「鬼城變黃金」。據591調查，第一季七都不少行政區交易量翻倍、房價最高漲幅達七成，包括新北八里，桃園大園、觀音、龜山，新竹芎林，台中梧棲、龍井，台南麻豆，高雄大社、前金等地區，成為全台房市新興熱區。
調查顯示，新竹芎林五年來交易量從12件爆增至130件，增幅近十倍，此外，台中梧棲、新北八里也增加了逾四倍，桃園海線的大園、觀音也都增加逾三倍。 格漲幅部分，這些過去量增明顯的行政區多為1字頭房價區，如今全站上2字頭，芎林、大園、前金、龜山更站上3字頭，大園房價漲幅69％最高，芎林、龍井也都在六成以上。
591指出，新竹縣芎林鄉因鄰近竹北而受惠，吸引科技新貴及竹北換屋族到此置產，交易多集中在綠獅與金獅等重劃區，房價從1字頭上漲到3字頭。 交易量大增的逾四倍的區域，還有台中梧棲與新北八里。前者受惠於台中三井OUTLET在2018年底開幕，加上捷運藍線與海生館題材，使區域內的台中港重劃區推案大爆發；後者則因近年有淡江大橋、八里輕軌及台北港特區土地變更案等，交易多集中在台北港重劃區，兩地皆靠著親民的2字頭房價，主攻小資首購族。
桃園航空城計畫啟動，大量拆遷戶選擇鄰近的大園客運園區以及觀音草漯區域購屋，使大園與觀音受惠，首季交易量均較五年前成長逾三倍，大園受惠近年青埔特定區推案火熱，助攻房市交易量，房價從不到2字頭漲至3字頭，漲幅近七成；觀音則為北部最大工業區，近年受惠台商回流、人口持續流入。
本土疫情趨緩，促參商機不減。
財政部促參司29日指出，將於7月1日舉辦促參招商大會，預計將釋出2022下半年～2023上半年促參案共82件，商機約2,245億元、年增一成，以交通建設三大案最受矚目。 今年促參招商大會前三大案依序為新北環狀線十四張站暨南機廠土地開發案（商機約520.14億元）、台北捷運萬大線金城機廠暨莒光站用地土地開發案（商機約220億元）、高雄捷運衛武營站土地開發案（商機約183億元），三大案合計商機就高達923.14億元。
促參司長李建賢指出，近三年我國促參招商成績皆相當亮眼，2020年促參簽約金1,449億元創十年來新高，2021年則為1,888億元，不僅再刷新近十年新高紀錄，同時也是歷史次高，近年有台商回流投資、產業需求回升，且招商大會又有大型案源，預料可創歷史新高紀錄。
李建賢表示，今年促參簽約金有望再創新高，上半年完成簽約56件、簽約金額約1,954億元，已提前超越2021年水準，甚至可望問鼎史上全年促參簽約金額最高紀錄（2010年2,241億元）。 以上半年招商統計觀察，高雄市政府簽約金額為620億元領先群雄，預料可奪下今年地方招商王寶座，而台北市政府簽約金額為311億元居次，新北市以183億元居第三。
在中央部會方面，交通部上半年以簽約金額461億元居冠，其次為經濟部87億元、教育部20億元。 若觀察上半年大案，李建賢指出，以高雄經貿園區特貿三都更案（高雄市政府主辦、簽約金397億元）、台北市北投區地上權案（台北市政府主辦、簽約金309億元）、高鐵桃園站開發案（交通部主辦、簽約金273億元）為前三大案，下半年則持續觀察招商大會案件簽約狀況。
知名YouTuber阿滴近來因網友質疑代言的建案「長群享享」為工業住宅，被批接代言是不是要有點良心，雖然阿滴本人也回應了，所代言的建案確實位在乙種工業用地上，且廣告上就有標示說明，而其拍攝的影片片頭也有解釋『乙種工業』的用途是工作室，不能拿來當作住宅使用。
不過，我們認真去看開箱影片，片中介紹的空間有廚房、開放式吊衣空間、浴室，浴室裡頭還有浴缸，以上這些並非一般工作室或事務所，常規會有的格局及擺設，網友們認為有誤導購屋民眾將其認為是一般住宅的嫌疑，近日引起高度網路討論度及媒體輿論報導。
新北市城鄉發展局已於23日派人前往稽查，城鄉局開發管理科科長張記恩表示，該案辦公室符合土地使用分區規定，但現場有玻璃隔間，將由工務局了解室內裝修是否合法，並要求一個月內限期改善，後續將調閱稅籍資料，釐清是否有違法做為住宅使用。
其中惹爭議的浴缸，工務局表示，衛浴設備方面自2019年6月起核發的建照不能放浴缸，只能蓋集中式廁所，若二次施工或住戶若把原本核准的室內圖更動，就會立即查處。而建案是否違反公平交易法，公平會表示舉凡具招徠客戶效果的資訊，不管是否在銷售現場提供，或是透過實體、線上、書面或口頭的方式來呈現，都屬於公平法不實的廣告。
賞屋拍照 交屋有保障
不管前述案例工業住宅是否廣告不實，或有意誤導，想買房的民眾若沒有做足功課，恐怕也難在第一時間就窺探出可能潛藏的購屋風險。住展房屋網企研室認為，以「長群享享」的案例來看，雖然在其廣告上有標示「本案地目乙種工業區」，但購屋者是否都能完全明白工業住宅的使用限制？還是一個願打一個願挨？ 以其影片中的情境式銷售手法，確實容易讓人腦洞大開，直接與住宅案混淆。不過，這種情境式銷售手法確實難以判別是否違法，恐怕主管機關在認定時也有難度。
這種狀況就類似保健食品、或者某些茶飲廣告一樣，以「暗示」方式讓消費者聯想到可以增進身體健康、或者喝茶就能瘦，但實際上廣告宣傳內容又沒有明白這麼說，縱使主管機關想罰也難以成立。 住展房屋網企研室建議民眾，前往賞屋如果有不清楚，或一點點質疑的，就要問清楚。但若是貪圖工業住宅比一般住宅便宜而購買的民眾，日後就要冒著被稽查、檢舉，甚至是罰鍰的風險，可不是一句「我不知情」就能裝無辜、安全下莊了。
冠德企業集團董事長馬志綱29日表示，冠德將攜手藍天電腦、華泰投資，三方合組企業聯盟，參與交通部台鐵局史上規模最大的公辦都更案「台北車站特定專用區E1E2街廓公辦都市更新案」，預計9月底正式簽約，未來總銷規模將超過750億元，打造未來「國門」住辦新地標「明日台北埕」，屆時也會是集團創辦以來規模最大的開發案。
馬志綱29日主持冠德股東會並進行董事改選，會中股東對於冠德股利頻頻放炮，因為冠德去年營收251.91億元，已連續兩年站上200億大關，稅後純益35.1億元，突破歷年新高，EPS達6.47元為歷年次高，但配息僅2.5元，股東質疑為什麼盈餘配發率僅39％。
對此，冠德總經理洪錦欽表示，冠德近幾年陸續買了不少土地，取得不少公辦都更、捷運聯開案，並陸續動工，再加上全球輸入性通膨隱憂、營建成本攀升及政策更迭，都必須用到大量資金，因此配發盈餘要做更多層面的思考；不過現金殖利率有7.3％左右，跟同業相比還不錯。
冠德近幾年連番在公辦都更、捷運聯開案競標奏捷，最大的亮點，正是北車台鐵E1E2大案。
馬志綱29日也首度暢談E1E2案，早自今年農曆過年之前，就開始接觸藍天電腦董事長許崑泰，著手兩大集團合作備標，角逐E1E2案，因為藍天電腦和宏匯集團先前已取得C1D1的「台北雙子星」捷運聯開案，冠德和許崑泰對E1E2的區域發展和定位，理念相同，且有一定共識，雙方信譽、品牌、實績及經驗都有相當的實力，因此一拍即合，決定合作投標。 如今冠德建設、許崑泰的藍天電腦及其個人投資的華泰投資公司，分別依51％、49％的出資比例，成立合作聯盟，正式獲選為E1E2最優申請人。
馬志綱表示，若議約順利，9月底可望正式簽約，三家公司成立專案公司，預計投資300億元開發為「明日台北埕」，計畫興建地下4層、地上28樓和29樓的商業辦公大樓，及地上10樓的商業住宅大樓，其中地上1～2樓設置商場，共三大棟，總計64,000坪，未來總銷售金額達750億元。未來產品定位將與「台北雙子星」互補並帶動企業群聚效應。
冠德每年都會針對集團「五年計畫」滾動式微調，馬志綱表示，最近房市景氣出現變化，消費者信心下滑，轉為觀望，不過父親集團創辦人馬玉山早已規劃集團朝向多角化經營，從建設跨足到營造工程、百貨等事業體，以因應景氣周期變化，所以對冠德集團的未來滿有信心的。
台肥（1722）29日召開股東會，通過配息2.8元。股東質疑，政策補貼農民造成本業虧損，台肥董事長黃耀興指出，為了即時反應原料成本改以滾動式計價，向農委會爭取補貼，若國內肥料供應有餘，也會提高外銷量。此外，化工、電化、朱肥、不動產等事業穩定發展，不動產租金收入可望從14.5億元，今年成長至18億元。
黃耀興並強調，農民是台肥最大客戶，一旦肥料漲幅過高，反而有農民棄耕風險，照顧農民有更深遠的社會責任，轉投資朱肥應視為整體肥料事業群的一部分，以此來看，肥料事業料並沒有虧損，今年前五月已向農委會爭取了4.16億元補貼，下半年還會持續爭取，此外若國內肥料淡季供應有餘，也會提高外銷量，今年肥料外銷已有7,000噸。黃耀興表示，台肥經過這幾年的體質改善，比起2007～2008年，來自不動產及化工品的收益高出當時約20億元，即使原物料價格劇幅波動衝擊，整體營運支撐性較當時好了許多。
台肥近年也穩步開發閒置資產，創造「永續財」，台肥指出，今年底南港C2案A棟取得使照，漢來飯店將進駐，預估明年第一季底產生租金收益，C棟旅館在疫情趨緩後展開招租，C4案也應因台北市府需設置空橋連結的要求而變更設計，預估今年可望動工，隨南港發展趨成熟，未來C4租金可望超越C2商辦的水準。 整體不動產租金收益，隨著C2的B棟商辦、新竹D6地上權加入收租行列，預估今年不動產租金收入可達18億元。
至於新竹，台肥約有14公頃土地可供開發，以D7b土地來說，若自行投入開發需80億元，但在不大量出資、創造收益的策略下，可建商辦土地以找建商合建、可建住宅土地以合建附買回的模式推動，預估未來D6竹科三棟軟體大樓完工，將使鄰近土地價值提升。
台積電旗下光學封測廠采鈺（6789）晶圓級微結構光學元件前段封裝接單滿載，29日舉行龍潭新廠落成典禮，預計於第四季進入第一階段量產，期能增添長期營運動能。同時，采鈺30日將以每股290元掛牌上市，法人預期采鈺今年營收及獲利將創下歷史新高。
采鈺上市承銷案以部分競價拍賣及部分公開申購進行，競拍得標加權平均價格333.43元，約為競拍底價254.39元的1.31倍，公開申購價為290元，總計吸引18.5萬人參與申購，中籤率約2％，在近期台股盤勢波動下，市場反應相對熱烈。
采鈺提供晶圓級微結構光學元件前段封裝代工，應用終端涵蓋手機等消費性電子、車用感測等，營收來源包括應用於CIS元件的晶圓級彩色濾光膜及微透鏡（Micro-Lens）製程，以及應用在飛時測距（ToF）、屏下指紋感測、環境光感測器等晶圓級光學薄膜製程。法人指出，光感測器已逐漸成為多種終端應用的標準配備，且單機搭載數量與半導體含量持續提升，終端應用蓬勃多元化發展趨勢明確。
法人表示，采鈺光感測技術觸角自感測器延伸至發射端，並朝微型顯示器發展，技術領先且產品布局完整，預期未來各個應用領域對光感測器的需求持續增加，微型化和多樣化的感測元件為發展關鍵，采鈺光學半導體的優勢核心技術和特殊寡占市場地位，具成長動能。
除股票上市外，采鈺29日舉行龍潭新廠落成典禮，正式啟用投產。采鈺因應市場需求，打造龍潭新廠，導入智慧生產，提供客戶先進的製程技術和充足產能。龍潭新廠是采鈺未來發展新技術、新應用的重要據點，新增產能的加入，將協助公司掌握未來市場成長動能。
近來包括俄烏戰爭及中國疫情封城等外在環境變數，衝擊智慧型手機及筆電等消費性電子銷售，市場法人關注手機出貨恐下修及庫存拉高等議題，采鈺表示，公司營運及接單已經有看到情況慢慢好轉，第三季會迎來手機的傳統旺季，整體狀況符合預期並維持平穩。
上市建商「EPS獲利王」華固29日召開法說會，今年半年報可望開紅盤，在台北市兩大住宅案陸續交屋下，法人估計，上半年獲利有機會大噴出。 已第九度大賺一個股本的華固，今年起未來七年，將有1,197億元新案陸續完工交屋，平均每年完工量達171億元。其中，今年有兩筆住宅案、總銷逾111億元，會陸續完工交屋；另外新成屋銷售也將挹注業績，天母「華固天鑄」目前待售僅2.5億元，目標今年底前宣告完銷。法人估計，全年有機會再賺一個股本。
華固表示，今年主要完工交屋的兩筆住宅案，為台北市「華固馥儷」及「華固翡儷」，其中銷68.1億元「華固馥儷」，3月開始交屋入帳，衝高單季獲利到6.85億元，EPS達2.48元；第二季「華固馥儷」持續入帳，5月營收達46.68億元，年增11.6倍，累計前五月營收直逼百億大關、達95.57億元、年增2.6倍。另外總銷43.2億元「華固翡儷」將接棒交屋，為下波業績的亮點。 日前華固因有價證券達公布注意交易資訊標準，公布5月稅前純益11.9億元，歸屬母公司業主淨利9.23億元，EPS為3.34元。
另外，目前華固手中還有部分新成屋可供銷售入帳，包括「華固敦品」、「華固天鑄」 及「華固創富中心」部分樓層，待售金額不到30億元，華固已訂出銷售目標，希望今年底前要全部去化完成。
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