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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
營建成本漲勢未歇，加上升息循環確立、經濟成長率下修及平均地權條例修法，四大利空籠罩房市，導致近日台股狂瀉，房地產業者憂心，這五隻黑天鵝中，「台股下跌影響房市因素，恐怕比升息還來得大！」房市提早變盤，下波推案高潮恐將直接跳到928檔期。
達麗建設董事長謝志長直言，疫情期間房市儘管來人、成交量縮，但最近疫情稍緩，有效客變多了，買氣逐漸恢復；展望後市，營建成本飆升，「下半年房價一定漲！但會呈現緩漲」，另外經濟成長、政策打房，也是影響房市的變數，不過「台股下跌，或許會比利率提高影響來得大。」近兩年上市櫃公司總體獲利連創高峰，各公司普遍配息豐厚，買房置產出手也大方，不過台股這波重挫，有可能會影響民眾買房動能。
愛山林建設董事長祝文宇表示，這兩年很多年輕人開戶進場買股，甚至作當沖、融資，現在台股從18,500多點跌到不到14,500點、跌了22％，一定很多散戶套牢，這類不是真正有能力買房的有錢人，到時付款、交屋都會是考驗，所以會影響房市買氣。
最近營建業上市櫃公司董事長在股東會中，頻頻釋出預期下半年房市將「價緩漲、量縮」的訊息，甚至有業者私下開玩笑指出，今年329檔、520檔，在政策和疫情干擾下，推案量急凍，房市幾乎直接放暑假，接下來馬上又要進入農曆民俗月的淡季，依當前種種變數觀察，看來今年恐怕會「直接跳到928檔」。
住展雜誌研發長何世昌表示，最近疫情稍緩，北台灣線上不少新案持續醞釀中，預計第三季才公開，不過營建成本高掛，預售新屋開價依然沒有回頭的空間，形成緩漲趨勢。 冠德建設副總張勝安分析，近期房市受疫情、國際局勢和升息等因素影響，第二、三季應仍持續，但從中長期來看，疫情會過去，房市在政策調控後也會更健康，台灣總體經濟表現穩健，在物價波動大、潛在通膨隱憂下，中長線房市還是會量縮、價持穩，甚至條件好的個案還會有小幅往上走的空間。
六都昨（1）日公布6月買賣移轉棟數，共21,304棟，月減6.7%、年減14.9%，統計今年上半年六都買賣移轉數共13萬1,505棟，年減2.2%，整體交易明顯走軟，專家分析，6月已經開始反映疫情擴散的影響，預期7月移轉數據也不會好。 統計六都資料，台北2,452棟，月減20.1%、年減17.4%；新北5,394棟，月減5.7%、年減3.8%；桃園3,665棟，月減4.4%、年減13.5%；台中4,191棟，月減3.4%、年減11.8%；台南2,244棟，月增0.5%、年減31.2%；高雄3,358棟，月減7.9%、年減20%。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，以去年經驗來看，去年5月19日疫情升級為三級管制，但移轉棟數真正大幅衰退時間是落在7月份，月減幅度高達三成，而今年4月28日新增確診人數開始破萬人，以之前的經驗推估，最快6月開始反映疫情擴散的影響，預期7月移轉數據也不會好。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，由於政府的打炒房政策尚未利空出盡，加上升息的不確定因素仍持續籠罩房市，且許多消費者評估現今房價處於高原期，在升息循環下購屋壓力較大，因此暫時收手觀望，所以不僅6月的買賣移轉棟數較先前明顯下滑，今年上半年的累計買賣移轉棟數，也因6月量能驟減，宣告由正轉負。
原本六都前五個月的買賣移轉量還年增0.7%，如今前六個月的買賣移轉量變成年減2.2%，房市量縮格局愈來愈鮮明。 張旭嵐說明，由於買賣的行政流程耗時約一個月，所以央行今年6月的升息效應，最快下個月才會呈現在數據上，對房市的牽動值得進一步留意。
此外，去年5月中旬至7月底，處於防疫三級警戒期間，當年6月下旬到8月的買賣移轉量，也陸續反映嚴格防疫影響，尤其是7、8月量縮更明顯，在比較基期相對低的情況下，下個月的數據表現興衰，可說是房市起伏的重要觀察指標之一。
展望今年，永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，雖近期國內疫情已逐漸趨緩，但大環境的改變下，下半年房市要恢復如去年後疫情時代的激情表現，恐怕並不樂觀，預估全年房市應會呈現「價平量縮」格局。
上半年商用不動產市場「灰犀牛」亂跑，成交量有感降溫。據外商不動產顧問公司最新統計，基泰建設位於北市鄭州路的「國產實業大樓」，6月30日以65億元成交的貢獻下，推升上半年全台商用不動產總成交金額達740億元，但仍比去年同期下滑12％。
第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，國際升息聲響起，全球景氣復甦的不確定，再加上台灣政府多重打房措施，今年第二季大型交易表現疲軟，連帶使得上半年土地與商用不動產交易金額雙雙萎縮。
上半年大型土地交易金額下滑42％至776億元，創下2018年以來最低之外，同期全台大型商用不動產交易金額僅740億元、年減11.7％。 其中65億元成交的基泰建設「國產實業大樓」案，直接衝上上半年商用不動產交易案第二高排名，僅次於中國人壽砸120.5億元買下的「台中豐邑市政核心大樓」，合計第二季全台土地成交金額為331億元。
展望下半年，第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，商用不動產市場由於壽險業要求的租金報酬門檻拉高，科技業縮手下，交易規模放大不易，租金投報率將是買方的關注重點。 除此之外，前辦公室、廠辦，以及廠房租金行情，仍保持緩步上升，有助於商用不動產價格維持穩定。
房市景氣出現轉折，上半年買賣移轉棟數出現衰退，多數明星房市交易熱區交投退燒，但過去二、三線的低價蛋白區異軍突起，在全台上半年買賣移轉超過500棟的行政區中，桃園海線的觀音、大園分別年增87％、83％，分居一、二名，新北八里、台南安南及桃園龜山也有超過5成的年增率。據內政部資料統計，六都上半年買賣移轉棟數成長最高的行政區，分別為台北南港、新北八里、桃園觀音、台中西屯、台南安南、高雄楠梓。
大家房屋企研室副理郎美囡指出，諸多區域房價拉升力道強，買方居高思危，不輕易出手，各大都會區普遍呈現高房價、精華地段的蛋黃區交易量持續萎縮，然一些近年建商積極搶進的新興低房價重劃區，受惠交屋進入高峰期，加上自用及置產買盤追價進場，在房市景氣轉折階段，交易量仍逆勢成長。
以雙北市來看，台北市南港、北投等蛋白區受惠相對較低的房價水準，交易量年增率均逾三成，新北市二重疏洪道、央北重劃區、台北港特定區等重劃區交屋暢旺，帶動三重、新店、八里交易量較突出。
值得注意的是，過去幾年上半年買賣移轉僅約500、600棟的桃園觀音、大園，今年上半年均有逾1,100棟的交易規模、年增率均逾八成，桃園海線二個行政區成為上半年全台房市交易擴量最明顯的行政區。此外龜山受惠於A7重劃區進入交屋高峰期，上半年達4,144棟，交易規模僅次於台中北屯區，也有超過五成的年增率。
郎美囡指出，相對低價重劃區在鄰近比價效應下仍吸引買盤進場，大園客運園區、草漯重劃區原本即屬桃園房價較低的重劃區，在航空城計畫啟動後不少拆遷戶在此購屋，加上青埔特區發展漸趨成熟、高房價的外溢效應，使大園、觀音房市熱絡。
各地方政府標售抵費地炒高地價，近來備受批抨，內政部今表示，已在6月27日起預告「平均地權條例施行細則」第84條及「市地重劃實施辦法」第54條修正草案，規劃修正放寬抵費地處分方式，除原有的公開標售外，亦得不待清償重劃負擔總費用，即以標租或招標設定地上權方式辦理，不僅可讓縣市政府穩定回收開發成本，同時可減少政府標售土地，而引發帶動地價上漲的質疑。
內政部說明，市地重劃屬自償性的開發方式，各縣市政府重劃後取得的抵費地，依現行規定，應優先以公開標售方式回收開發成本，在清償重劃負擔總費用後，才可以公開標租或招標設定地上權方式處分剩餘的抵費地。
不過，目前縣市政府於標售抵價地時，受到整體不動產市場價格上漲導致常以溢價標出，引發外界認為政府大面積標售土地，帶動地區地價上漲等質疑。 內政部表示，市地重劃目的主要為透過土地整體規劃開發，提供都市發展所需的公共設施或可建築用地，並讓民眾能享有更優質的居住環境。
抵費地若得以標租或設定地上權方式處分，同樣可以穩定收取權利金或租金償還重劃總費用，且政府亦可藉此方式引入策略性產業加速地區開發，或儲備留供未來重劃區發展需要，增加抵費地使用彈性。
內政部指出，這次修法是與縣市政府研商取得之共識，未來完成修法放寬抵費地處分方式後，縣市政府將可以評估個別抵費地條件、重劃區發展需要或地區地價情形，更為彈性靈活決定以公開標售、標租或招標設定地上權方式處分抵費地。
本次修法草案，於6月27日起辦理預告20日，民眾對修法內容如有任何意見都可於預告期間提出，預告期滿後，內政部將進行檢討並儘速依法制程序完成修正發布，也盼地方政府未來能多加運用設定地上權或標租方式處分抵費地，以穩定回收重劃投入成本，避免政府公開標售抵費地，影響區域土地交易行情。
雖然俄烏戰爭及全球通膨影響終端需求，半導體生產鏈已進入庫存調整階段，但晶圓代工龍頭台積電仍然加快擴產腳步，在上周召開的技術論壇中指出，2022～2023年將在台興建11座12吋晶圓廠，並擴大竹南封測廠3DIC產能建置，主要是看到客戶端在7奈米及更先進製程的新晶片設計定案（New Tape-Outs，NTOs）大幅增加。
■先進製程產能大幅成長
台積電今年資本支出400～440億美元創下新高，預期明年資本支出維持400億美元以上，去年啟動的3年大擴產計畫總投資金額將超過原訂的1,000億美元規模。台積電擴產主力仍以先進製程為主，2018～2022年的7奈米及更先進製程產能年複合成長率（CAGR）高達70％，且2022年5奈米產能已達2020年量產第一年的四倍。
■特殊成熟製程大力擴產
為了解決車用及工控等晶片產能短缺問題，台積電今年投入高壓及電源管理IC、微機電及CMOS影像感測器、嵌入式快閃記憶體（eFlash）等特殊成熟製程擴產的資本支出，已達過去三年平均支出的3.5倍，不僅今年特殊成熟製程產能會較去年增加14％，占整體成熟製程比重亦將提升到63％。
由於俄烏戰爭及全球通膨導致終端需求轉弱，雖然車用及工控、伺服器等需求維持暢旺，但包括筆電及手機等消費性電子銷售明顯疲弱，半導體生產鏈近期開始進入庫存修正階段，市場法人已預期晶圓代工廠可能下修資本支出，但台積電仍在技術論壇釋出對市場樂觀看法，2022～2023年將在台灣興建11座12吋晶圓廠及1座3DIC先進封裝廠。
根據台積電技術論壇資料，位於南科Fab 18廠區的P5～P9廠等共5座12吋廠興建計畫已啟動，將成為3奈米主要生產重鎮。為2奈米量身打造的Fab 20廠區確定落腳竹科的寶山園區，包括P1～P3廠等共3座12吋廠會在明年前啟動建廠，P4廠預期2024年之後開始興建。
台積電高雄Fab 22廠區將興建P1～P2廠，支援28奈米及7奈米製程，投資建廠計畫如期進行，2024年量產預估不變。至於南科Fab 14廠區P8廠亦開始建廠，將支援特殊成熟製程。台積電持續看好5G及高效能運算（HPC）大趨勢，竹南AP6封裝廠將擴建以支援3DIC先進封裝需求。
據法國巴黎保險集團「2021全球保障型保險消費者調查報告」指出，台灣消費者願意申辦貸款之首要原因是「購屋需求」，而罹患重疾、殘疾、意外事故是台灣消費者擔心無法償還貸款的主因。
法國巴黎人壽身為房貸壽險領導品牌，致力為社會帶來正面影響，瞭解國人的擔憂與迫切的保障需求，與華南銀行於7月1日共同推出目前市面上唯一同時結合「重大傷病」保障之房貸壽險商品─「法商法國巴黎人壽享福貸定期壽險」，以期幫助國人在實現人生目標的同時，也能為無法預見的未來提早做準備，給予自己和家人最完整的保障。
隨著醫療科技的進步，許多健保不給付的新型醫療方式或用藥使得醫療費用逐年增長。法國巴黎人壽表示，重大傷病如腫瘤、慢性腎衰竭之療程期間長，若不幸罹患相關疾病，龐大的治療及照顧費用恐讓家庭生計陷入困境。因此建議民眾在經濟許可的狀況下，將重大傷病險納入保險規畫中，讓保障更全面。
華南銀行與法國巴黎人壽共同合作房貸壽險業務至今已超過13年，共同協助了近470個家庭轉移不可預測的意外和疾病風險，總累積理賠金額逾新台幣6億元，幫助客戶「留屋、留愛、不留債」，免於事故突變造成經濟危機；凡於華南銀行簽訂房屋貸款之客戶，即可選擇是否一併申辦投保法商法國巴黎人壽享福貸定期壽險，不僅投保手續簡便，保障多元，同時也開放特定年齡在一定保額額度內免體檢。
法國巴黎人壽身為房貸壽險的領導品牌，致力於成為客戶保障的守護者，不斷推陳出新打造滿足保戶各式需求的商品。房貸壽險商品不僅能提供房貸客戶人身保險保障，同時也能保護客戶長期累積的資產，展現對家人最具體的承諾，並進而建構更完善的社會保障安全網。
上半年房市在政策打房、疫情、升息等因素牽動下，呈量縮價揚格局，展望下半年，業界普遍預期房市恐將「價量背離」；反觀商辦市場，儘管升息趨勢確立，但租金收益與抗通膨能力可望持續吸引資金停泊，將躍居為建商的心頭好。
興富發布局商辦市場來勢洶洶，近五年積極獵地，加碼商辦。今年下半年興富發將會有總銷近50億元的台中「TOP環球經貿中心」，及「高雄CBD」完工，可售30.54億元；另外內湖安康段60.6億元商辦案、復興北路長安東路口總銷102億元的商辦大樓案、汐止總銷231億元的商辦和飯店案、新莊總銷近250億元的商辦案、台中七期惠國段93.8億元、300億元兩筆商辦案，及七期中港惠民123億元商辦案等，正在興建或規劃中，合計全台有多達九筆商辦案，總銷達1,240億元，占目前存量3,722億元約33％的比重，力拚朝向資產倍增目標再邁進一大步。
長虹建設也舖天蓋地在雙北市開發商辦案，今年以內湖總銷56億元的「長虹雲端科技大樓」去化為主，明年後將陸續有內湖總銷27億元「長虹豐匯商科大樓」、南港80億元「虹創科技大樓」、林口30億元「林口MVP企業廣場」、承德路50億元「士林商辦」、及200億元的捷運永寧站「土城廠辦」等共六大案完工，占在手存量近四成。
向來靈活布局的華固，近年也加碼配置商辦產品，包括總銷79億元的新莊「華固國家置地」、北市51.2億元「華固樂富中心」、47億元中和「華固中原置地」，及儲備中的109億元南港玉成案、54億元信義路光復北路案、64億元內湖堤頂大道案，比重幾乎與住宅案相當。
此外，遠雄也在中和、北士科籌備至少100億元以上的廠辦新案；國揚日前甫動工興建內湖「國揚洲際企業總部」，加上高雄特貿三、三重、土城、新店，已儲備五筆廠辦和商辦案在手；冠德則從住宅跨足純辦市場，近年卡位民權東路、中和秀朗橋捷運聯開、台電南港北儲、及台鐵局北車E1E2，加碼商辦比重，分散住宅市場的風險。
疫情緩和後，包括Anytime、Planet及Basic-Fit等全球前八大健身俱樂部開始展店。其中，美國Planet計畫今年底將展店觸角擴至紐西蘭，主力器材供應商的喬山、Life及Precor均提前布局。歐洲最大健身俱樂部Basic-Fit在德國第一家店，預定下半年開幕，喬山及Technogym等業者，忙著搶商機卡位。
另外，喬山及岱宇今年搶攻電商通路及大型量販店市場，展開台灣健身器材兩強在虛實通路卡位戰。其中，喬山的Horizon健身器材，已陸續重回大陸迪卡儂量販店，加拿大最大零售業集團-加拿大輪胎（Canadian Tire），及美國知名通路商Dick’s。
同樣地，岱宇取得格鬥品牌UFC的國際授權，推出旗下格鬥重訓品牌UFC產品，今年新增美國大型零售商Walmart的線上通路銷售；同時，岱宇旗下Sole品牌產品，已在美國Dick’s通路銷售，加上旗下Xterra品牌家用健身器材，已在Amazon電商平台銷售，強化美國的通路布局。
力山也替Life、Technogym、Precor及True等廠商代工商用健身器材，對公司營運也有助益。 據了解，Planet在美國、加拿大及墨西哥等國均有設點，前幾年拓展澳洲之後，今年又計劃跨足紐西蘭。 對此，喬山總經理羅光廷透露，Planet紐西蘭健身俱樂部希望今年底前開店，喬山旗下澳洲行銷子公司，預定第三季與Planet紐西蘭團隊討論器材供貨事宜，依過去雙方合作經驗來看，喬山Matrix有機會成為Planet紐西蘭健身俱樂部的主要供應商。
喬山副總羅雅芳說，Planet新開的健身俱樂部，喬山Matrix產品占比都很高，是主要供應商；尤其，疫情期間，一些小型健身房或競爭力較弱的健身房，倒閉後被併購，健身房市占重新洗牌後，可以看到健身生意都集中在有競爭力的大型連鎖健身房，因此，全球前八大健身房都對未來營運成長，持積極、正向看法。
全球前十大的健身房中，包括Planet、 Anytime、Basic-Fit、smart fit、Pure Gym、SATS、McFit與旗下Gold’s Gym，及Migros Fitness Club等八家連鎖健身房，都是喬山的客戶。
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