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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
升息、打房、疫情、營建成本等利空接踵而來，全台土地、商用不動產第二季及上半年成交金額，呈現罕見的「雙降」格局；專家預期，下半年中小型建商在持續升息、營建成本攀升壓力侵蝕利潤的壓力下，不排除認賠出脫手中土地，預期土地量縮趨勢會延續到明年。 戴德梁行資深協理薛惠珍5日表示，上半年辦公租賃市場在疫情升溫影響下，需求暫緩，租金持平，全市每坪月租維持在2,620元，其中信義區平均3,220元最高，敦南區2,420元次之。
各大主要商圈零售店面市場，薛惠珍表示，西門商圈最辛苦，平均空置率創歷史新高，達23.1％，商圈核心漢中街不敵疫情，連鎖彩妝、飾品及飲料店相繼退出；中山南京商圈新增「元大方圓」一樓店面供給，已有銀行進駐，空置率微幅攀升至9.7％；忠孝東區商圈則有部分藥妝店及服飾店退出，由飲料店及鞋店替補，空置率維持16.9％，與前季持平。
戴德梁行所長楊長達表示，第二季全台商用不動產市場交易額約277億元，季減19％，交易動能萎縮，累計上半年成交約619億元，較去年同期衰退16.3％。今年央行二度升息，買家更趨審慎評估房地產資金配置，然賣家如抱持價格的堅持，買賣雙方拉鋸戰將使交易量明顯放緩，預期在央行再度升息趨勢下，下半年投資市場備受考驗。
在土地市場方面，楊長達表示，第二季全台交易量達279億元，為近五年單季最低，季減四成、年減43％，與商用不動產市場雙雙呈現衰退。 土地市場歷經2019～2021年累積9,000億元的交易量，建商獵地策略是控制營建成本及降低利潤以求得標，三年來土地成本已墊高三成。
如今營建成本漲幅也超過三成，原先設定的低利潤已被高漲的成本嚴重侵蝕，儘管升息會影響購屋能力，但未來的房價已無多少降價空間。 預期，下半年中小型建商面對持續升息及營建成本侵蝕利潤的壓力，將陸續認賠出脫手中土地，但因土地交易規模都不大，土地交易量縮的趨勢，將延續至明年。
國家住都中心今（5）日推出「台北市行二行三公辦都更案」，公告徵求出資人，受理申請至10月31日止，全案投資金額近220億元，開發價值上看600億元，將打造中央部會及北市府辦公室及高品質住宅，低樓層規畫商業設施。 國家住都中心表示，行二行三案有三大亮點。
首先是區位條件，位於市民大道、林森北路、天津街、北平東路所圍的完整街廓，面積1.8公頃，分區屬行政專用區，容積率400％，地處北市核心地帶，步行5分鐘就可達台北車站。 此案將與位於忠孝東路二段側近3,000平方公尺的住宅區（臨沂段區域）共同開發，區位條件絕無僅有。
其次，此案預計規畫中央部會、北市府辦公室及高品質住宅，打造國家級行政園區，創造國門地標建築，低樓層也將規畫商業設啟動西區門戶串聯華山特區發展契機，成就歷史定位。 據了解，中央預計分回兩棟辦公廳舍，北市府分回一棟，合計樓地板面積3.5萬坪；另住宅樓地板面積則約1.9萬坪，另外臨沂段則有6,000坪左右。
第三，此案採過去較少見的「跨區共同開發」方式，國家住都中心表示，過去行二行三案因私人產權較多，長年無法有效發展，這次招商加入臨沂段，私地主未來可選擇分回行二行三或臨沂段住宅。 國家住都中心表示，過去耗時三年逐一拜訪每一位住戶，招商前已取得超過九成住戶的參與意願。
內政部5日發布今年第一季住宅價格指數，全國住宅價格指數為121.01，較上季上升2.99％，較去年同期上升9.41％，為2014年第三季以來最大升幅。上升主因為國內經濟持續成長，貨幣面維持寬鬆與低利率，加上市場預期通膨心理等因素影響，推升住宅價格指數，進而使央行在第二季調升利率，抑制房價走勢。
另外，第一季建物買賣移轉登記棟數計8萬4,776棟，較去年同期增加4.88％。 內政部表示，第一季六都住宅價格指數與上季相較，以高雄市與台中市上升幅度較大，分別為4.70％與3.65％，桃園市及台北市則上升2.70％及1.91％，低於全國漲幅。 相較於去年第一季，桃園市、台中市、台南市、高雄市指數均上升約11％，漲勢較高。台北市與新北市年漲幅為5.67％與7.5％，漲幅相對較低。
就經濟及金融面觀察，依主計總處統計，第一季經濟成長率為3.14％，較上季的5.32％趨緩，受央行3月升息1碼影響，五大銀行新承作房貸利率，於3月調升至1.378％，但對本季整體影響較小。
此外，今年第二季全國建物買賣棟數較去年同季減少約一成，台經院公布本季1至3月營建業營業氣候測驗點由109.94下滑至103.95，顯示業者對房市前景樂觀看法趨向保守，而第二季後在新冠疫情下，對後續整體房市影響情形將有待進一步觀察，也提醒民眾在購屋時需更加注意市場風險。
至於各界關心「平均地權條例」草案修法進度，內政部強調，這次修法是為了遏止房市不當炒作，並健全市場交易管理，將有助於房市長期穩健發展，於立法院9月開議後，會加速協調推動修法，以有效排除市場不當活動的危害。
內政部5日公布今年第一季全國房價負擔能力指標，全國房價所得比為9.58倍，創下歷年新高，也就是國人平均要不吃不喝9.58年才能買房。其中，台北市房價所得比為16.22倍，較去年第四季稍降0.07倍，其次是新北市12.85倍，台中市約11.26倍。 內政部指出，第一季全國房貸負擔率為38.35％，較上季增加0.52％，較去年同期增加1.81％，變動幅度穩定，房價負擔能力維持「略低」等級。
房貸負擔率主要為計算中位數所得家庭購買住宅時，每月支付房貸金額占中位數家戶可支配所得的比率，以呈現家戶房貸負擔情形。第一季全國房貸負擔率變動原因，全國中位數住宅價格較上季上升20萬元（由820萬元升至840萬元），使負擔率增加0.92％，五大銀行平均購屋貸款利率上升0.016％（由1.352％調至1.368％），使負擔率略增0.05％。而中位數家戶可支配所得增加1.20％（由86.64萬元增加至87.68萬元），僅使負擔率減少0.45％。內政部說，第1季全國房貸負擔率季增0.52％，主要為住宅價格上升所致。
六都房貸負擔率部分，台北市、新北市為64.91％、51.45％，負擔能力屬「過低」等級；台中市為45.08％屬「偏低」等級；台南市、高雄市及桃園市為36.84％、35.59％、31.50％，屬「略低」等級。
此外，第一季全國房價所得比（俗稱購屋痛苦指數）為9.58倍，較上季上升0.12倍，較去年同季上升0.45倍。觀察六都房價所得比，新北市約12.85倍，將近13年不吃不喝才買得起房；北市約16.22倍，不吃不喝超過16年才能買房；台中市為11.26倍，台南市約9.2倍，高雄市約8.89倍，桃園市約7.87倍。較上季成長最多為台中、高雄、新北。
內政部提醒，購屋貸款為長期支出負擔，雖然房貸利率處於較低水準，升息幅度相對於房價及所得變動對負擔率影響小，民眾在購屋時仍須審慎評估整體利率調升對未來還款影響。對於投機客短期炒作抬升房價，內政部將持續推動修法予以遏止。
我國雖設置自用住宅優惠，但每年5月、11月申報的房屋稅、地價稅，還有不動產交易涉及的土增稅、房地合一稅等，自用住宅條件皆不同，民眾要看仔細。
自用住宅地價稅條件包含都市土地面積未逾3公畝、非都市土地面積未超過7公畝，另個人、配偶或直系親屬設有戶籍且未出租或營業，即可適用自用住宅地價稅率千分之2。 房屋稅自用住宅條件為本人、配偶或直系親屬實際居住使用，還要有個人、配偶及「未成年子女」設籍，且限定全國合計三戶內可適用自住房屋稅率1.2％。
土增稅多為買賣或贈與移轉對土地漲價數額課稅，其自用住宅優惠分為「一生一次」、「一生一屋」，皆適用優惠稅率10％。
一生一次包含四大要件，包括住宅用地僅限都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝部分、出售前一年未供營業或出租、地上建物須為土地所有權人或配偶或直系親屬持有並設籍、自用住宅完成未逾一年的房屋評定現值須達標土地公告現值10％。
一生一屋條件較嚴謹，包含住宅用地僅限都市土地面積未超過1.5公畝或非都市土地面積未超過3.5公畝部分、持有該地六年以上、土地所有權人與配偶及未成年子女名下無其他房屋且設籍滿六年、出售前五年內無營業使用或出租。
房地合一稅方面，自用住宅優惠為重購退稅（小屋換大屋全額退稅、大屋換小屋按比例退稅）、自住減免（所得額400萬元內免稅，超出部分適用優惠稅率10％）。重購退稅條件為個人、配偶、未成年子女在新舊屋皆設有戶籍並居住，新舊屋購入與賣出時程在兩年內，且舊屋出售前一年未營業或出租，另新屋購入五年內不能作其他用途或再移轉。 自住減免條件為個人、配偶或未成年子女設有戶籍，惟出售前六年需實際自住且無出租、營業。
全坤建（2509）5日舉辦法說會，說明下半年業績亮點將聚焦台北市衡陽路、桃源街口的危重建案「全坤衡峰」，攜手中興電工、信大水泥等地主合建，全坤建將分回總銷達20億元。 全坤建在雙北市目前握有七筆土地開發案，幾乎都是都更、合建、公辦都更案，除「全坤衡峰」外，第二季甫推出新北新莊「全坤峰碩」總銷約60億元，今年推案鎖定在雙北市蛋黃區。
展望今年業績動能，全坤建表示，主要以「全坤威峰」持續銷售，並推出「全坤峰碩」及「全坤衡峰」兩大案總銷合計80億元；另台北市都更案包括重慶南路案、貴陽街二案、嘉興街案等，也持續進行。
全坤建表示，新北市八里台北港段合建案，預計明年完工，總銷8億，將為明年度主要業績來源；去年推出銷售台北市信義三興公辦都更案「全坤X101」，已結案，並動工興建，預計2025年完工交屋，可分回約12億；「全坤衡峰」預計2026年完工；「全坤峰碩」總銷60億，重慶南路12億、嘉興街33億，三筆新案預計2027年完工，業績將衝新一波高峰。
台塑集團成立「台塑新智能科技公司」，跨入節能、儲能、新能源與循環再利用等四大領域，並規劃初期於彰濱工業區設置規模達2.1GWh（百萬度）的磷酸鋰鐵電池芯廠，運用能源產業上中下游整合的豐沛經驗，建構綠色再生能源產業鏈，為台灣新能源產業投下震撼彈。
台塑新智能科技董事長王瑞瑜表示，電池芯、模組布局將在彰濱工業區建構面積6.1公頃的綠能生產基地，採二階段推動，合計投資額達160億元。其中，第一階段設置2.1GWh鋰鐵電池芯廠與模組廠，預計2024年上半年完工量產、全產全銷；後續再視發展狀況，目標2025年投資100億元擴建第二期，預估2027年電池芯、模組總產能達5GWh。
王瑞瑜強調，台塑集團布局能源已久，如今台塑新智能成立意指要建立如同台塑石化產業上中下游布局。為此，上游礦源已規劃先從澳洲評估，電車回收也有投資韓廠取得技術支援。待電池芯、模組建制後，再結合日商、台灣夥伴合力打國際盃，希望做到上中下游垂直整合，成為台灣另一座護國神山。
台塑企業新能源發展布局近26年，已掌握多項新能源領域關鍵材料技術與量產能力，以電池芯為例，包括鋰鐵正極材料、電解液、鋰電銅箔、隔離膜用PP等，材料自製率已達70％以上。 王瑞瑜指出，台塑新智能科技除承接台塑生醫於儲能產業建構的電池電控與安全模組核心技術及產業應用實績，擴大推動家用、商用及工業用儲能系統布局，並與國內外車廠合作，開發車用電池模組。
因應電池芯廠量產前、新能源市場龐大需求，彰化廠區先設置年產200MW（百萬瓦）鋰鐵電池模組產線，正完成產線試車中，除供應台灣、日本、美國、東南亞地區各類UPS緊急備用電源需求外，也結合翰可能源、華城電機等合作夥伴，加速布局台電AFC電網調頻服務、用電大戶及風力發電等領域電網級儲能貨櫃市場。
王瑞瑜說，翰可過去儲能設備多採用特斯拉產品，鑒於在地供應與台塑產品品質，今年預計將建置的五座新案場將採用台塑產品，預計年底設置50MW儲能櫃。 此外，台塑新智能科技與日本雙日集團、協禾國際、達方及中保星生合作，啟動台灣、日本、美國家庭用儲能市場布局，規劃推出12.2度電居家儲能系統，預估每年銷量可達1萬組以上。
傳統領域土地議題長期是原住民族人的訴求與課題，台糖公司先前同意釋出花東地區總計約117公頃傳統領域土地，優先供當地原住民使用。台糖5日和花蓮縣鳳林鎮等6個部落，簽署共同合作使用土地意願書，將79公頃林造地以每年每公頃2500元租金提供族人，盼能藉此吸引青年返鄉，創造部落經濟。
台糖位在鳳林鎮的林造地有79公頃屬原住民傳統領域，經立委廖國棟屢次協調，將釋出供給當地鳳信、山興、中興、大榮、長橋與森榮等6個部落使用，昨在廖國棟的見證下，台糖農經處副處長蘇建元、花東區處經理楊長昇與到場4個部落頭目簽署共同合作使用土地意願書。
「這是遲來的正義！」廖國棟表示，台糖在台東加路蘭、花蓮鳳林鎮與光復鄉有百餘頃的土地屬原住民族傳統領域，經多年協商，3年前已釋出台東土地給加路蘭部落使用，如今再釋出鳳林79公頃土地後，將持續努力光復鄉土地，盼能逐步將原住民族傳統領域土地給族人使用，他也會持續協助族人善用資源，在自己的土地上創造經濟。
楊長昇指出，台糖基於與地方、部落共榮共好，願意提供部分土地繁榮地方，鳳林鎮79公頃部分為造林地，屆時將以每年每公頃2500元租金，提供部落族人從事林下放牧等其他使用，2年1簽、優先續約，6個部落將統一由長橋社區發展協會為代表簽約。 鳳林鎮總頭目、森榮部落頭目曾金泉感謝台糖願意釋出土地，供族人優先使用，雖然只是林下經濟，受益多少仍須評估，未來各部落會利用豐年祭等場合舉辦說明會，向年輕族人介紹，期許能藉此吸引青年返鄉，創造地方繁榮。
華南銀行（2880）統籌主辦協勝發鋼鐵廠新台幣25億元聯貸案完成簽約，本聯貸案資金將用於償還金融機構借款、充實購料及中期營運週轉金，由華南銀行統籌主辦並擔任額度管理銀行，玉山銀行擔任擔保品管理銀行，土地銀行、臺灣銀行、彰化銀行、第一銀行、合作金庫、國泰世華銀行、高雄銀行、台北富邦銀行、元大銀行及上海銀行等銀行參貸。
協勝發鋼鐵成立迄今已有56年歷史，為擁有煉鋼、軋鋼一貫化作業的鋼鐵廠，以鋼胚及鋼筋為主要產品，生產原料係以百分之百廢金屬再利用，致力實踐循環經濟，提供國內土木營建及基礎建設使用，軋鋼廠具有每年生產60萬公噸鋼筋之規模，為國內鋼筋大廠。
協勝發在第三代接班傳承下，持續投入技術研發及提升產品品質，聚焦產業發展，以創造最大價值，去年受惠國內公共建設、科技業擴廠效應以及住宅、廠辦營建需求殷切，帶動鋼筋出貨量成長，營收較去年大幅增加62%，本聯貸案原規劃籌組20億元，因反應熱烈，承諾參貸金額達41.5億元，超額認購逾二倍，最終以25億元結案。
華南銀行截至今年4月底綠色投融資金額達3,726億元，另去年至今，永續發展聯貸案承作逾20件，總金額達300億元以上，引領同業共同加入綠色及永續金融行列，根據專業機構REFINITIV公布資料，華南銀行在今年上半年聯貸市場主辦聯貸排名第三。
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