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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
台灣面臨40年來首見「工料雙缺又雙漲」的困境，內政部次長花敬群憂心，這恐會讓目前有點成績的都更危老重建案毀於一旦，他說，政府除調控鋼筋水泥鋼材等價格外，也研擬兩大措施，一、開放民間住宅可使用移工，二、思考對在台做滿12年的技術移工，給永久居留證，推「留才久任」來解決人力問題。
經濟日報與華南金於6月29日共同舉辦「2022年邁向城市新風貌─都更危老推動與挑戰」論壇。由華南金董事長張雲鵬致詞，邀請內政部次長花敬群、華南銀總經理黃俊智、文心建設總經理葉曉甄、政大地政系主任孫振義，共同分享推動都更危老的經驗與面臨的挑戰，透過產官學界討論促進都更危老重建的發展。
黃俊智說，「工料雙缺」讓鋼筋水泥人工等營建成本平均漲了三成、興建工期延長，導致營造廠向建商重新要求議價，也讓重建案的完工日一延再延。 葉曉甄也說，房價漲又加上工料雙缺，建商是承受第一線壓力，現階段住戶會猶豫，都更之後會比較好嗎？其次，都更案有政府的造價標準，但這標準與實際情況已有很大落差，營造廠喊價高漲，建商根本「吃不消」了。
花敬群則憂心，工料、房價漲跌，是都更危老重建案的兩大不確定因素，目前3,000多件危老申請案，大家都鎖定了價格，一旦房價漲了，所有權人可能會要求建商重新簽約，又或是工料漲了，建商也可能不想玩了，「這會讓好不容易塑造的成績毀於一旦，這是我很擔心的事」。
那麼，有什麼方法可以因應工料雙缺又雙漲，讓重建案可順利進行？政府端部分，花敬群說，政府已對鋼筋水泥鋼材等做了一些調控，但因雜項材料浮動，平均還是有三~五成不等漲幅，目前看起來原物料價格有一定回檔，政府很謹慎及時因應這件事。
缺工部分，花敬群說，過去政府已允許都更危老可用在地移工，之前也放寬民間商辦，下一步正規劃，讓民間住宅也可以使用移工。其次，政府也正建立「留才久任」機制，希望把在台灣學到技術、有營造能力的技術工留下來，另外也要求營造廠可給這些技術工較高薪資，並規劃當這些技術工做滿12年後給在台永久居留證，讓他在台灣做到退休。
銀行端提出三大協助方案，黃俊智說，一、依每坪造價來融資，根據實際成本提高需求，二、調整融資期間，如因應工期延長，建商可申請展延，避免違約。 三、彈性融資架構，例如將未使用的周轉金額度，轉做建融使用，或搭配可動用的預售屋價金信託，讓建方可提前運用銷售價金來彌補資金缺口。
為吸納抗通膨的游資進場停泊，7月將有底價逾200億元的不動產標售案，密集登場，商用不動產和土地市場，也因此醞釀新一波的換手潮。 據調查，下半年將有不少商用不動產和土地標售案，陸續登場，政府公部門也將進入大型房地產開發案的招商高峰。
接下來，除下周將有三商美邦人壽的內湖「精英電腦大樓」，將公開標售之外，7～9月還有不少商用不動產和土地的標售案，陸續釋出。 主要標的包括：新北市新莊中正路和思源路口1,460.82坪工業區土地、高雄鼓山商業區土地、高雄路竹工業廠房、花蓮新城北埔住宅區土地、基隆土地等公開標售案，陸續登場；其中單單是7月，就會有底價超過200億元的不動產標售案，密集登場。
業者指出，近期政策面、貨幣政策面都傾向空方，6月2日泰豐輪胎桃園中壢舊廠土地2.69萬坪，以底價95億元公開標售，最後無人投標，已拉出警報，6月8日高雄前鎮「金銀島購物中心」以底價43.05億元標售，結果也以流標收場；接下來，如果「精英電腦大樓」成功標脫，意味游資仍積極物色擁有不錯租金收益率的資產停泊，但若標售成績不如預期，則可示警不動產市場已變盤，資產調節策略宜即早進行。
不過也有業者認為，通膨保值需求興起，具有防禦型潛力的不動產，可望是游資避風港，尤其帶有長期租約的資產，因租金收益穩定，而較易獲金融保險業的青睞。 隨著升息腳步，目前保險業的最低租金收益率門檻已由年初的2.095％，提高到2.47％，因此紛紛向中南部移物色適當標的。
公平會指出，本業建設股份有限公司與龍義廣告事業有限公司，在銷售「本業好漾」預售屋過程中，要求購屋人須先給付定金，才提供預售屋買賣契約書攜回審閱，此行為影響交易秩序的顯失公平行為，因此分別處本業公司70萬元罰鍰、龍義公司35萬元罰鍰。
公平會接獲民眾反映，參觀「本業好漾」位於高雄市苓雅區的接待中心時，銷售人員要求購屋人須先給付定金，才提供預售屋買賣契約書審閱，因此公平會派員訪查銷售現場，並發現確實照民眾所陳述。
公平會表示，預售屋未具體成形，且與其他消費性商品相較，交易金額較高，大多數消費者並無頻繁購買的經驗，因此購屋人在交易前可取得的資訊相當有限；而建商及代銷業者若利用所擁有的資訊優勢地位，要求購屋人需先給付定金或一定費用，才提供契約書攜回審閱，收取定金的行為，將陷購屋人處於資訊弱勢的不利地位，影響購屋人作成交易決定。
公平會呼籲，建商及代銷業者在銷售預售屋時，應預先提供買賣契約書予購屋人充分審閱，並注意不可以有不當限制契約審閱權的行為，以保護購屋人的權益，減少將來的交易糾紛。
在台灣，針對房屋產權可分為三種類型，大多數民眾擁有的是「所有權」的房子，隨時間增長越有價值，就像酒越陳越香；而「使用權」和「地上權」的房子則像牛奶，不僅具有效期限，價值也會隨著時間慢慢向下遞減。今天教大家清楚分辨「使用權」、「地上權」及「所有權」三種類型房屋之間的差異性！
第一種「使用權」的房子，指的是具有房屋和土地的使用權，但沒有房屋和土地的所有權。
曾經有建商以458萬元的價格出售12至14坪大小的房子，為期25年的使用權，如同長期租約概念。然而因房子的所有權屬於建商，因此無法向銀行貸款，買方只能以全額繳清或向建商貸款的方式購買房子。
當時建商貸款的利息為2.39%，房子使用權的價格為458萬元，頭期就得付2.5成，20年的貸款期限，所以平均每個月需繳1.8萬元左右。以區內精華地段做比較，周邊行情每月平均可以租到2.5萬元，所以每個月繳1.8萬元就類似於拉長了租約，用25年去兌換較低的月租金。若中途想要轉賣使用權，如同賣房一樣，只需要找到下一手承接人，轉移的過程須由擁有所有權的建商協助，一樣能把使用權轉賣出去。
第二種「地上權」的房子，則是指有房屋的使用權及所有權，而土地只有使用權，沒有所有權。
由於地上權沒有土地所有權，因此大約用市價7成的價格就能買到地上權的房子，若想和銀行貸款，也可以貸款約3至5成。一般來說，地上權的房子會有約50至70年的使用年限，隨著時間慢慢遞減，房價也會越來越低。假設今天A買了50年的地上權，25年後A想要賣給下一家，那他只剩下25年可以使用，因為可用時間變短，所以房價才會越來越低。
宅妹要特別提醒大家，使用權和地上權的房子因沒有土地權狀，所以購入此類的房產都需要繳「地租」，而地租會隨著公告地價的漲幅變化。一般的房子需要繳的地價稅大約是0.0001%，可地租卻要繳約3.5至5%，因此當初政府的美意，出現許多「業者廣告不實」、「民眾以為買到便宜卻藏著地租的危機」、「公告地價漲幅太高繳不起地租」等案例。但曾經也有個成功案例，已購客與政府商議後，以3.5%的地租中固定其中2.5%，其餘1%隨著公告地價漲幅收取。
第三種「所有權」的房子，指具有房屋和土地的使用權及所有權。
總得來說，所有權包含了房屋權狀及土地權狀，也是目前台灣9成民眾所擁有的房屋類型。在此宅妹整理了一份總表，讓大家一目瞭然！ 而究竟為何會有不同類型的房屋產生？起初由於房價大漲，居民開始捍衛自己的居住正義，而政府為了解決問題，開始了這項策略，讓所有人都有能力居住在精華地段。
結合以上，針對使用權及地上權的房子，我們歸類出四大點。
第一點：貸款不易，自備款高。地上權和使用權的房子很難與銀行貸款，因此需要更多的自備款。
第二點：成本向上，價值向下。地租只會越漲越高，向建商貸款也不能夠抵稅，而房子會隨著時間價值越來越低。地租越漲越高的原因在於，基本上只有精華地段才會推出使用權和地上權，公告現值會根據地方調漲，若地方沒落後或許會有降低的可能，但正因為是精華地段所以目前都在緩漲。
第三點：解決方案尚未明確。目前沒有任何的房子已經到期50年，政府目前也沒有明確的解決方案。
第四點：使用權與地上權的房子獲利享400萬免稅，超過部分另繳10%稅。雖然如此，但以目前的資料上看，除非房子是坐落在超精華地段，否則仍是空談。 如上所述，你還會購買使用權及地上權的房子嗎？宅妹認為這樣的房子或許會更適合單身、不打算生小孩，且沒有後顧之憂的人，建議大家一定要精打細算後再做決定！
根據實價登錄，北市府標得一筆1.4萬坪土地，得標金額4.5億元，換算每坪「土地」的得標價格僅3萬元，價格只有一般土地的零頭，進一步查詢備註資料，該土地屬於2022年北市政府以容積代金基金採購私有公共設施保留地，並不具有興建開發效益，因此才以低價成交。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，若是市府徵收的土地可能價格達公告現值的2倍以上，但發生的機率甚低，通常這些公設保留地的地主多參與政府收購，得標價格約為土地公告現值的15%~20%。按現行機制北市府會編列預算，標購特定的私有公共設施保留地，包括道路用地、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場用地等，由政府當莊家且價低者得，而通常公設保留地的地主受限土地開發限制，與其放著不能兌現，有些會選擇就低價賣給政府。
根據北市實價資料顯示，該筆土地視為於金湖路旁的大面積綠地，土地面積高達1.43萬坪，交易時間為今年5月，成交金額為4.5億元，備註特殊交易標的類型，（包含）公共設施保留地（用地），2022年臺北市政府以容積代金基金採購私有公共設施保留地。
曾敬德指出，根據北市府徵收的公告內容，政府招標時會要求所有權要完整，沒有設定他項權利與限制登記，同時會公告每標的價格為土地公告現值的15%或20%等，同時還可能設定持有時間5年以上，除非是繼承取得，手上有公設保留地要處分的民眾，需要特別留意相關規定。
新光金(2888)子公司新光人壽南東大樓將進行拆除，該棟大樓是1972年標購自台灣省政府，興建地上14層、地下3層商辦大樓，1979年7月30日落成啟用至今已43年，是新壽成立以來，第一棟自有大樓，可稱為新壽的「起家厝」。
新南東大樓規畫興建基地面積591.69坪，總樓地板面積9867.18坪，比原南東大樓增加2760坪，地下5層為停車空間，地上1層為銀行及餐飲空間，地上2層至22層為商業空間，預計2028年10月興建完工。
新壽董事長潘柏錚表示，為落實ESG，新南東大樓設計符合生態、節能、減碳、安全及健康等環保與生態永續概念，並達到綠建築銀級標章、智慧建築銀級標章及耐震標章等認證標準，減少建築能源耗用，實踐低碳健康生活，且為銜接後疫情時代生活，空調設備配合新鮮空氣交換調節，達到有效避免室內空氣交叉感染，整體設計展現綠色低碳城市新風貌。
近年新壽積極布局不動產，隨著傑仕堡系列旅館級商務住宅陸續完工，南東大樓、纖維大樓危老重建案，將規畫完成舊大樓資產活化，此外，還有高雄舊總圖地上權案、南港BOT案、北投士林科學園區兩筆開發案，完工後可增加坪數，並提升公允價值及租金收入，未來整體資產增值可期。
這兩年台灣企業受惠貿易戰轉單效應、國際供應鏈重組、台灣產業國際戰略地位提升、出口強勁成長，不少上市櫃公司和「隱形冠軍」企業的營收、獲利都衝新高，加上大台北捷運路網帶動企業板塊大挪移，遠雄指出，新北產業的「總部化」時代已來臨，採取「量身定製」、取得「冠名權」的客製化企業總部，將成為企業置產的新趨勢。
遠雄廠辦行銷經理蕭文星表示，近幾年接觸過許多企業主客戶，隨著企業版圖擴大、員工規模擴大到一定規模，既有總部設立已逾二、三十年，空間已無法滿足辦公需求，尤其位於板橋、中和的商辦與科技工業園區，開發得又早，不論出售或分租，釋出的樓層單位都很零碎、零散，難以滿足大型企業的發展需求，因此導致有許多部門被迫要另覓他處租廠辦公，「整合勢在必行，企業新總部的需求也同時應運而生。」
商仲業者指出，在大台北商辦市場供不應求之際，有些企業也採取「預購」方式，為企業長期發展保留彈性因應之道。 且近幾年有不少企業動輒一次收購半棟致整棟，甚至大手筆購地自建，設立總部。包括：萬海航運2020年砸下37.67億元，打包內湖「長虹新世代科技大樓」A棟和B棟，作為企業總部；威剛及大股東去年和今年，前後豪擲45.92億元，買下內湖「長虹雲端科技大樓」共13個樓層；另外，金仁寶集團許勝雄斥資260億元買下北士科占地1.36萬餘坪的50年地上權土地，計劃打造為旗艦總部；浩鑫電腦9.8億元標下內湖潭美段914坪土地，規劃自建總部。
此外，中和也是企業設立總部大樓的熱區，指標企業光寶科技，5月上旬就以都更方式啟動舊廠重建，廠辦市場「總部化」明顯已成趨勢。
近期誠品信義遲未獲房東統一續約，在百貨業界蔚為話題；微風廣場股東、也是房東的黑松集團6日宣布，與微風租約再延長三年至2032年，且租金不調漲。據悉，黑松提前七年公告續約，主要是部分廠商需要長約。微風集團真正要面對的，還是最大獲利金雞母北車微風續約案，該案續約期至2025年4月，預計最快2024年此台鐵ROT案將重新開標，目前包括微風、誠品、京站與冠德環球均有意競逐。
北車微風食尚廣場在微風集團旗下是獲利最大的金雞母，外傳最高年營收曾逾26億元，獲利在13～15億不等，也因為台北車站是全台人流最大的三鐵站，在微風接手七年豐收下，以考核成績優秀而續約，接著第二次2018年因有優先續約權而再續六年，然而近兩年多因疫情導致人流大減，加上依ROT規定無法再續，已確定全新開標。
根據業內人士表示，疫情這兩年多來北車商圈根本就是「重災區」，人流大減之外，百貨商場從微風北車、京站、到新光三越站前店等，人潮少掉三～四成、業績均減一～二成，業者租金照付，又要對應廠商的現金流調度「壓力比山大」。
據統計，京站前五月營收還有近14％減幅，新光三越站前店前五月減幅則近18％，微風北車因餐飲居多，沒有人潮就沒有錢潮，4～5月減幅近二成，6～7月有人潮逐步回溫景象，京站等業者估回流至八成以上了。
除了北車商場必須重新開標外，稍早誠品站前店亦在進行提前解約調解中，也因疫情人潮少三成所致，而新光三越站前店多年前亦因租金爭議而鬧得沸沸揚揚，房東新光金控強調，站前店租約還未到期，目前沒有這個問題。
至於有意競逐業者，除了微風、誠品外，京站緊鄰北車旁轉運站，有機會都不排除拓展版圖，而多次參與北車商場競標的冠德集團旗下環球Global Mall，此次胸有成竹，主要是環球與台鐵、機捷合作總計有六個案子，深耕「軌道經濟」已久，包括台鐵部分有南港車站、板橋車站、新左營車站，機捷則有A8、林口A9與甫開幕半年的A19，北車一直是目標鎖定。
對投資置產族群來說，與股市比較，房地產相對穩健，不僅能出租，若未來房屋增值，轉手還有利差，北市各行政區中，又以老公寓投資報酬率表現最佳，據房仲業者統計實價登錄，台北市各行政區租金投報率多數落在2.0~2.4%，有高過半數的行政區公寓的租金投報率優於大樓。
專家分析，包租公、包租婆通常偏好公寓、小宅、大廈等，作為出租使用，又以老公寓表現最佳，顯見投資置產族群看好不少老公寓鄰近捷運站優勢，受租屋族青睞，且房價低於大樓，還擁有都更價值，故投報率較佳。
在租金投報率表現上，台北市過半的行政區，公寓的租金投報率優於大樓，大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，一般而言，同區域大樓的房價遠高於公寓，但租金水平未必有巨幅落差，故公寓的租金投報優於大樓，不少包租公、包租婆也因此鎖定公寓租賃。不過，北市中山區、萬華區、北投區因小坪數及套房的供給量大，租客反而選擇大樓住宅比較多，意願也較高，因此大樓租金投報率高於公寓。
全球居不動產情報室總監陳炳辰認為，以數據顯示投報率較高的地段來看，大多為老屋較多的行政區，像是萬華區、中山區，這些區域充斥小坪數物件，多半又老又小，除了預算有限的自住客，大多就是投資出租方，因此購入總價低，自然也會拉高投報率。
他舉例，以租屋熱區林森商圈、萬華區塊來看，老而小的物件，平均單價約5字頭，租在均價每坪1,500元，投報率就可來到3%，以投資角度而言，這類物件入手價低，若附有帶租約或含裝潢，轉手還有賺頭，也成為置產誘因。
台灣央行今年升息1.5碼，加上原物料因戰爭漲價，台新金控首席經濟學家李鎮宇今（6）日提出警訊，對今年下半年北部先賣再蓋的小建商擔憂，尤其今年下半年到明年上半年，因財務報表都在惡化當中。
北威論壇今天談「停滯性通膨的可能性與傷害」議題，包括台灣大學財務金融系兼任教授劉憶如、寬量國際策略長谷月涵、台新金控首席經濟學家李鎮宇、台灣大學經濟系名譽教授林建甫主講。 李鎮宇指出，南北建商蓋房、賣房策略不同，南部是蓋好再賣，北部是預售屋性質，還沒蓋好就賣，收到的錢再拿來蓋房子，蓋完再賣給購屋族，過去原物料平穩時期沒有甚麼問題，但這兩年原物料上漲速度很快，常常蓋完就會賠錢，因此今年下半年到明年上半年，對北部中小建商非常擔心，因為財務報表都在惡化中。
林建甫則認為，台灣現階段房地產的確受到經濟震盪影響，不是很好，房市政策面都要相當小心，但現在台灣房地產價格已經炒到天價，對年輕人不公平，必須要靠財政政策而非貨幣政策，稅務合理化，房價合理化，年輕人才有希望。
李鎮宇認為，台灣央行6月僅升息半碼，與市場原本預期1碼幅度不同，市場以為央行苦民所苦，但沒多久，現在電價又要漲價，平均上漲8.5％，將會帶動物價上漲壓力，這與央行6月升息半碼政策不太協調。
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