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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
今年以來S&P500指數受到科技股漲多回檔影響呈現大幅下修，而REITs資產相關的「全球入息不動產與基礎建設指數」則因股性較為貼近價值型，加上投資科技股相關不動產比重較低，因此表現相對抗跌。從各投資區域來看，今年以來，亞太區又較歐、美不動產指數抗跌，法人看好具穩定收益特性的REITs產業可望在抗通膨題材下吸引中長線資金進駐。 富邦入息REITs+經理人蘇筱婷表示，目前富邦入息REITs+追蹤的「全球入息不動產與基礎建設指數」因持有5成以上亞太區不動產，包含約3成的新加坡不動產、1成的香港不動產及近1成的澳洲不動產，因此當亞太區不動產有向上表現，可望受惠。 該指數主要特色是投資全球16國高殖利率的不動產與基礎建設標的，依細項產業分類來看，投資比重較集中在多重資產、醫療保健、零售及辦公室不動產上，屬性較偏價值型，由於持有5G電塔及Data Center等科技相關的不動產比重較低，因此較不受科技股下修影響，指數表現因而相對其他不動產相關指數、S&P500指數抗跌。
過去受惠科技類股所出現的資訊中心（Data Center）、數據（4G、5G）電塔公司等新經濟型態之特殊型不動產，隨著美國科技股出現波段性修正，但蘇筱婷認為，隨著部分國家開始啟動與疫情共存下，各國經濟陸續朝向產業復甦之路邁進，特別是之前受疫情影響的醫療保健、零售、商辦、多樣性等不動產投資價值將浮現，可望獲得市場資金流入，預期將有向上表現空間。 近期由於原物料上漲，美國又缺工，商業不動產、次產業工業不動產新增數減少，然而，電子商務盛行，廠家擔心供應鏈斷鏈，必須租用倉庫存貨，物流不動產REITs需求攀升，廠房空置率已達歷史低點，帶動房租上漲。
目前各個次產業房租漲幅不一，工業物流不動產增幅高達2成，有些城市漲幅更是高達7成，企業租賃空間多以三到五年的長約進行，用作倉庫、資訊中心（Data Center）、數據（4G、5G）電塔，新REITS供給2023年才會開出，若不續約，廠家沒有地方營運，因此，廠房空置率很低，目前房東還有優勢。 群益全球地產入息基金經理人楊慈珍表示，通膨議題升溫，在通膨隱憂牽動市場情緒下，也讓全球股市波動加劇，一般而言不動產租金會隨通膨走升而提升，因此可將REITs視為抗通膨資產。從地產景氣循環角度來看，許多區域和產業正處仍在復甦軌道上，加上市場消化全球債券利率彈升的波動逐漸減小，有利REITs後市表現。
信義計畫區商業版圖改變，豪辦搶當主角，近幾年台商回流、產業擴編，商辦供不應求，但在疫情衝擊、觀光客銳減下，零售空間反被壓縮，像是從世貿大樓縮減餐飲面積，部分區域改做商辦，未來的富邦D1、富邦A25，也改做頂辦，不做商場、飯店。 專家分析，信義計畫區百貨業已經飽和，且商場租金無法超越商辦租金行情，兩者相較，收益性高的產品勝出，且商辦管理更為簡單，易獲壽險業青睞，可預期的是，舊商場不會退，但接下來新大樓幾乎不會再給商場留位置。 誠品信義店續租卡關，首度曝光租金條件，引起外界討論信義區商業概況，其實近幾年先是陸客觀光退潮到電商崛起，後又碰上疫情爆發，零售業格外辛苦。不過另一方面，在外資、台商回流及企業辦公升級與擴廠需求推升下，近幾年商辦市場火熱，空置率不斷下探新低，精華地段頂辦更是稀缺，連帶推升租金衝高，也影響到企業的投資布局。
從企業布局概況來看，不難發現商辦崛起態勢明顯，2019年底世貿聯誼社重新開幕，營業面積縮減一半，改為高級辦公室，信義計畫區第三高摩天大樓「富邦A25」及有最貴籃球場之稱的「富邦D1」開發案，未來也都是要做商辦，顯見壽險業者看準國內商辦租賃帶來的支撐。 仲量聯行報告指出，北市信義計畫區A辦今年第2季平均月租金為每坪3,543元，其中頂辦租金更高，包括台北101、南山廣場、國泰置地等，在每坪4,000-5000元間，在剛性自用、擴充需求穩定、新供給釋出不足下，今年頂辦租金更有望站穩5,000元頂標大關，甚至可能成為常態。
在商辦市場租金持續走揚下，商場優勢被弱化，商仲透露，一直以來商場租金概況是業界機密，但可以肯定的是，約在三、四年前，商辦租金就超越商場租金了，以現在情況來看，商場租金約在3,000元左右，很難超越每坪4,000元水準。 瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，信義計畫區既有的零售百貨依然會健在，只是未來新建大樓，恐怕不會再規劃百貨的面積，值得注意的是，在疫情爆發前，為了因應電商來勢洶洶，實體百貨調高餐飲比例，卻碰上一場疫情，大吃閉門羹，在觀光客有限下，未來百貨業勢必得重新調整，或許會壓縮商場空間也不一定，只能說在信義計畫區商場招商得更靈活，才能在後疫情時代突圍。
房地合一稅2.0自去年7月1日起上路，迄今已滿一周年。檢視成效，財政部統計今年第1季，在2.7萬件個人交易中，有將近三成被課到45%最高稅率，且占比首度超過無應納稅額案件；此外課35%重稅案件占比也有近兩成。 財政部官員表示，房地合一稅2.0修法目的是希望增加短期交易成本，讓該課的稅被課到，從目前個人案件來看，確實有更多案件落入重稅範圍；至於營利事業房地合一，是與營所稅分開計稅、合併報繳，甫於6月底申報結束，情形仍待統計。 房地合一稅2.0延長短期交易時間，持有兩年內出售要課45%稅率，逾兩年、未逾五年適用35%稅率，並將營利事業交易房地，以及預售屋及特定股權交易等，都納入房地合一差別稅率機制，自去年7月1日上路。
為檢視房地合一制度成效，財政部定期公布個人房地合一稅統計，並按照交易時間、而非入帳時間來統計。 比較房地合一稅1.0與2.0徵收情形，在2.0上路前，無應納稅額（免稅）案件皆占多數，不過占比遞減，從2016、2017年免稅案件約占六成四，到2020年占比剩四成，去年上半年占比再降到三成三，2.0上路後則，去年下半年跌破三成，今年第1季再降到27%左右。 反觀重稅案件，課45%稅率者，在房地合一稅1.0階段，占比約在一成到兩成之間，不過今年第1季已接近三成，達28.06%，這也是歷次統計以來，課45%重稅案件比率首度超過免稅案件。 另外課35%案件，1.0階段件數占比多在一成以下，2.0上路後，去年下半年占比達到兩成，今年首季也有兩成。 也就是說，45%、35%的重稅案件，在房地合一2.0上路後，合計占比將近五成，近半數適用房地合一案件，都被課到重稅。
政府推出的「300億元租金補貼專案」自7月1日開放受理申請，內政部營建署指出，開辦首週申請戶即達18萬8,369戶，截至7月8日17時止，含舊戶帶入試算14萬7,205戶、新戶4萬1,164戶。 跟據統計，其中4大族群加碼補貼1.2倍至1.8倍以上，經濟或社會弱勢家庭13萬5,350戶，約占總申請戶7成，育有未成年子女家庭5萬623戶，約占總申請戶3成，初入社會青年申請戶數4萬1,475戶，約占總申請戶2成，新婚家庭申請戶數也達2,288戶，顯示民眾對租屋補貼政策的支持；申請期限至今年8月31日17時為止，請民眾多加利用線上申請方式，以利加速審查。 營建署表示，目前新戶申請共有4萬1,164戶，線上申請率約97%。
若進一步分析租屋地，台北市5,680戶，新北市8,256戶、桃園市3,767戶、台中市7,631戶、台南市3,538戶、高雄市4,923戶，其餘縣市7,369戶，整體而言，6都約占8成。 營建署說，擴大租金補貼政策透過跨部會合作及政策工具來落實對經濟弱勢及各族群的照顧，也用數據告訴大家，這項政策租屋族看得到也吃得到，實質減輕租屋負擔。租金補貼申請為期2個月，身邊如有親朋好友在租屋，歡迎大家一起分享此訊息，並鼓勵所有租屋族把握申請時間通通來申請，享受政府的照顧。 另外，營建署提到，為簡政便民，除了電腦、平板，手機也能申請，只要先將身分驗證需要的身分證字號及健保卡卡號準備好，租約及存摺封面先拍好放在手機裡，隨時隨地都能上網申請。強調線上申請步驟相當簡單，只要5步驟，包含身分驗證、填寫資料、上傳文件、核對資料、完成申請。
觀光業可望在疫情趨緩後復甦，觀光重鎮宜蘭過去一年來至少四件大型旅館不動產易手，交易規模超過20億元，據最新實價登錄顯示，水類運動服飾供應商「薛長興工業」以5億元買下宜蘭五結光營北路的萊茵汽車旅館和鄰近廠房。 實價登錄顯示，宜蘭五結鄉出現兩筆億級交易，光榮北路上占地1,310坪，建坪409坪的萊茵汽車旅館，今年以2億元易主，同路段建坪1,111坪、地坪1,739.1坪的廠房，也以3億元轉手，而新買家皆為薛長興工業。 台灣房屋羅東林場文化加盟店店長江裕隆表示，近年因疫情影響，部分宜蘭旅館屋主、地主釋出不動產意願提高，而這兩筆五結鄉光榮北路的交易，坐落土地為乙種工業用地，比較適合規劃廠房、廠辦、展示中心、賣場等用途，加上區段距離羅東後站不遠，特力屋、HOLA特力和樂、燦坤等連鎖賣場都進駐此地，VOLVO汽車展示中心也遷移至光榮北路上，吸引買家進場置產卡位。
現今羅東後站工業區土地單價約每坪15～17萬元、住宅區土地單價約40～50萬元、商業土地單價70～80萬元，因土地資源愈來愈稀少，將來此區土地價格可望持續緩漲。 宜蘭去年至今已有至少四位買家，大手筆買下汽車旅館或旅館，交易規模逾20億元，其中，福客家企業今年3月砸3.37億元買下「礁溪鴻月莊溫泉客棧」、「礁溪禾漾」；而去年連善投資則是以約3億元，買下羅東箴園小鎮汽車旅館；葛瑪蘭飯店集團相關企業「鼎鈺國際開發」，去年以11.88億元創高價買下「鳳凰德陽川泉旅」。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，旅宿業雖然遇到疫情寒冬，不過隨著疫情流感化，不僅國內旅遊逐漸復甦，加上國門開放可期，許多投資者重現對旅館業的興趣和信心，而對原經營者而言，有人願意接手，也算是獲利停損的時間點。
將以半導體、電動車為發展主力產業的橋頭科學園區，為解決廠房需求，已獲准或有意進駐的廠商，9月可開放與公共工程同步進場興建。據統計，目前已有11家廠商獲得科技部審查通過進駐，另有3家南科廠商表達了擴廠意願，預估橋科滿租時，每年產值達1,800億元。 南科管理局表示，截至7月1日止，橋頭科學園區共核准進駐廠商11家，總投資額約83.85億元，包含半導體產業4家、智慧機械產業3家、產業創新3家、以及精準醫療產業1家。高雄經發局長廖泰翔指出，除已獲科技部審查通過進駐的11家廠商，另有3家南科廠商，已表達擴廠意願。 他還說，橋頭科學園區未來在滿租的情況之下，預估可創造年產值大約1,800億元，創造11,000個就業機會。
橋科2019年12月獲行政院核定籌設，面積約261.29公頃，園區可供設廠用地164公頃，為了橋科的設置，2021年7月30日發布「高雄新市鎮第二精發展區開發案」，並採區段徵收模式進行。 高雄新市鎮二期開發案總面積352.44公頃，最大地主為台糖的237.97公頃，約67.52％，除了261.29公頃的橋科，另有39.79公頃的住宅和商業區。 廖泰翔表示，橋科開發採取公共工程、與建廠同步的方式，針對有迫切廠房需求的廠商，9月即可進場興建廠房。 據了解，包括日月光、鴻海等指標廠商，都將是橋科的新客，鴻海董事長劉揚偉6月在高雄一項活動指出，將進駐橋科打造國家級自駕車聯網試驗場域，推動高雄電動車產業鏈的發展。
在利率與通膨勁揚、經濟前景不明之際，許多美國企業決定重新審視空間需求，進一步縮減辦公空間，包括顧問公司Korn Ferry、商家評價網站Yelp與政府承包商Leidos Holdings等，目的在於節省成本支出。 受到新冠疫情爆發影響，許多公司改成遠距辦公模式，令這些企業得以轉租閒置空間或延後更新租約。即便疫情趨緩，許多員工仍選擇繼續在家上班或是混合辦公模式，而這有助於企業節省成本。 商用不動產服務商世邦魏理仕（CBRE）最新調查顯示，約52％的企業，計劃未來三年內縮減辦公空間，高於一年前比重44％。另有39％公司打算擴張空間，高於一年前的29％。無意調整的企業約佔9％，低於一年前的27％。此研究共調查185家設有美國辦公室的企業。Yelp便計畫關閉紐約、芝加哥與華府辦公室，同時縮減鳳凰城辦公空間。這相當於合計縮減42萬平方英尺面積，剩餘辦公空間約18萬平方英尺，遠高於2019年底疫情爆發前佔有的87.6萬平方英尺。
Yelp財務長施瓦茨巴赫（David Schwarzbach）不願回應，關閉辦公空間能為他們節省多少成本。Yelp亦轉租紐約與舊金山辦公空間，並將收入用於補貼員工福利。 Korn Ferry亦打算今年底前將旗下85間辦公室合計約90萬平方英尺空間縮減10％～15％，減幅依員工回報使用面積數據而定。在疫情爆發後，該公司共縮減23萬平方英尺辦公空間、節省逾千萬美元成本。 Leidos Holdings6月時表示，該公司計畫減少25％的辦公空間。截至去年底為止，Leidos Holdings約佔據890萬平方英尺空間。縮減辦公空間能帶來長期成本效率，包括節省租金與辦公室設備支出等，但臨時終止長年租約可能須支付一次性罰金。
由工商時報主辦的「2022居住安全博覽會」，8日起在台北圓山花博爭艷館盛大登場，台灣金聯在會場設置的攤位，以危老都更為主軸，吸引民眾熱烈參觀，該公司總經理郭文進表示，台灣金聯是我國唯一、也是第一家政策性資產管理公司（AMC），順利達成處理不良資的階段任務後，積極轉型投入危老都更，期再創民眾、業者、政府三贏的成果。 郭文進表示，台灣金聯成立後，成功協助金融機構加速降低逾放比，並防止金融資產賤價出售，順利達成政策性任務，隨時空背景的轉變，現在進入一個新階段，就是政府鼓勵的危老都更，一樣兼具政策性任務，同時又能創造更多獲利給廣大銀行股東，並貢獻國庫。 政府在加速危老都更時，實無法照顧到所有的人，還是必須透過民間建商的參與。
台灣金聯認為，可從五大方向進行，一是建立公開透明的轉讓平台，讓有能力者繼續接手推動；其次是培訓並媒合技術勞力，鼓勵研發節省人力工法；三是定期調整建築物造價標準單價，立法正名整合人及衍生費用；四是簡化危老都更審查程序，宜納入公會外部資源協審；最後是放寬高層危險建物的容積獎勵。 長期以來危老都更還有一個最關鍵的問題，就是屋主的資訊與建商不對稱，直接影響都更的效率。台灣金聯強調，該公司因為具公營色彩，取得屋主信賴，至今例如台北市龍江路、北投復興崗、新北市板南線新埔站等，與鄰地老宅或空地整合，在權益獲得充份保障下，都能圓滿解決。 根據內政部不動產資訊平台統計資訊，截至今年第一季，全國30年以上屋齡的住宅約448萬戶，占整體比例近50％，六都就有277萬戶，占所有老宅近62％，每年只要六都有1％進行都更，以平均房價1,000萬元計算，就有高達2,770億元的商機，約占GDP（國內生產毛額）22兆元的1.25％。
由工商時報主辦的「2022居住安全博覽會」，8日在台北市花博爭豔館正式登場，其中參展「亮點」之一鄉林建設，為推動居住安全和提升居住品質，悄悄滑水多年，迄今儼然躍居為「都更大戶」，光是在雙北市，至少耕耘有20筆以上的都更案在手；其中，規劃在2022年下半年完成的都更案，就預計有台北市吉林案、及台北市萬華案。 鄉林建設集團董事長賴正鎰表示，鄉林多年來向來高度重新都市景觀和風貌，目前台北市已有吉林和萬華2筆都更案，陸續接近整合成功，有機會今年下半年推出；接下來，鄉林將持續耕耘雙北市，爭取更多的都更和危老重建案，以配合政府大力推動的都更政策，做好都市風貌更新與居住安全的社會責任。
賴正鎰表示，台北市已是都更和危老重建案，「重中之重」的重點推動都市，目前全台住宅平均屋齡達31年以上戶數，總共有896萬宅，其中以台北市平均屋齡36.2年，高居全台最高齡的都市，而且台北市有高達71.2％的住宅，屋齡已超過30年，再加上土地價值高，因此成為都更合建的兵家必爭之地。 鄉林建設不動產研究室分析，通常都更合建案，都位於蛋黃區地段，擁有地段優勢，如果是知名品牌建商推出，則更能吸引購屋民眾目光，往往會成為當地房市的指標個案；以台北市中山區來說，就是發展最早的區域之一，生活機能相對豐富而成熟，且捷運與快速道路等交通便捷，相對的，房價保值性強。 以中山區南京東路二段的「鄉林京華」來說，鄉林建設多年前已完工交屋，該案為都更合建案，目前屋齡約13年，基地格局方正，戶數單純，加上建築設計前衛，更講求生活美學，迄今還是買家「指名度」相當高，成交行情站穩該區段較高行情的社區。
鄉林建設指出，今年鄉林的重點，將在下半年。除上半年已推出的彰化市「鄉林圓頂」一案，已掀起熱銷之外，下半年預計推出台北市吉林區都更案及台北市萬華區都更案等，合計三筆新案，估計推案總銷金額為108億元，並將持續進行都更、合建及購地自建推案。 鄉林表示，在長期經營都更或危老地主合建案，目前手頭上已經有超過20筆台北市和新北市的都更、危老合建案，正在進行整合，預計土地庫存，可望提供未來5年內的推案需求。 鄉林也透露，目前央行已緊縮建商土地融資和建築融資的放貸條件，但是，對於都更案和危老重建案，則可排除在銀行放款上限約束範圍之外，因此行庫放款更具彈性，利率也比一般的土建融貸款優惠，而鄉林建設長期經營都更或危老地主合建案，更能凸顯企業競爭的優勢。
鄉林在「2022居住安全博覽會」現場中，也展出鄉林去年首度插旗三重的首發案「鄉林恆美」，當時就創下預售案三個月完銷的佳績，成交單價，更創下當地新推案的最高紀錄，預計明年可望完工交屋；另外新莊副都心「鄉林淳真」，則在2021年底完工交屋。 此外鄉林建設也展出目前握有的最高單價開發案-台北市中山北路鄰近捷運士林站的「鄉林士林官邸」，該案座落地點緊鄰士林官邸，具備帝王風水，加上擁有士林官邸萬坪公園綠地的高綠覆率及親水景觀，不但引進「涵碧樓扣兒美學」打造無邊際鏡面水池景觀、總裁級空中Tea House，更有大器27米面寬的落地窗，可抗17級強風，吸引台企、港商看屋、搶租，甚至有意包租整棟或購買，最近將以企業集團總裁運籌唯幄指揮中心之姿，對外招租。 賴正鎰也分享今年房市的展望，他分析將朝向五大趨勢發展。首先，各國央行紛紛升息，調控通膨，流動資金將影響股市、房市；第二，政府若修訂平均地權條例條文，禁止預售轉約，未來自住置產比例將提高，投資客改長期佈局，轉進「包租代管」市場；第三，金管會提高金融土建融及房貸管制，將不利中小建商布局；第四，建商參與土地標售意願減低，反觀參與都更與合建土地，勢必將更搶手，競爭相對會更激烈；第五，土地價格推升未來房價，建商減少預售，新成屋更為搶手，供需失衡。
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