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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
近年房市短期交投熱、房價漲勢強勁，房地合一稅收遠遠超過政府編列預算，過去四年房地合一個人稅收達成率從168％～427％不等，使去年預算編列從前一年度的27.9億元、大幅拉高至87.2億元，不過去年個人房地合一稅收仍有高達245.7億元超標水準，房地合一稅堪稱所有稅收中預算達成率最高的類別。
財政部統計顯示，2018年房地合一稅收較預算高出11億元、2019年高出40億元、2020年高出91億元、去年高出158億元，即使政府年年調高房地合一稅收編列預算，不過房市短期交投熱絡、實徵稅額遠遠超乎政府預期。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，雖然政府編列預算通常採取保守方式，不過近年房地合一稅收每年以倍數增加，恐怕超過主管機關的意料之外，近年以2020年差異最大，預算數為27.9億元，結果超徵三倍以上，最後稅收近120億元，去年更一舉增加到246億元。
曾敬德表示，房地合一稅收屬於所得稅，有獲利才需要繳稅，稅收大幅增加代表房價也出現明顯漲勢；2016年以後買進的不動產，短期出售增加，以及預售市場交投熱絡，預售換約也納入房地合一稅申報，均帶動稅收大幅成長。目前房地合一稅收處於高檔，不過未來景氣是否反轉，房地合一稅收變化將是重要的觀察指標。
去年房地合一稅收最高的來自是台中市，全年稅收50.3億元，占全國稅收金額近二成，反映台中房價漲勢強勁、短期交易數量多，也與當地重劃區與預售案多、房價一路上揚有關，至於全台交易量最大的新北市，房地合稅收僅29.8億元，約為台中不到六成，顯示過去幾年房價漲勢相對溫和、買方自用比例偏高。
房價越漲越高，過去冷門的使用權住宅，反掀熱潮，永慶房屋根據永慶房仲網網路物件點閱資料，統計今年6月台北市各社區的點閱數，第一、二名分別是「京站花園廣場」、「華固新天地-YOHO特區」，兩者均是使用權住宅，專家分析，使用權住宅因有年限限制，通常能以6-7折行情進駐精華地段，在高房價年代受到置產族喜歡。
永慶房屋業管部協理陳賜傑分析，近年房價快速飆漲的環境下，使用權住宅憑藉著地段和價格優勢，贏得了不少預算有限又偏好市中心的購屋族青睞，以及看好投報率的置產客群目光，市場關注度相當火熱。 點閱數第一的「京站花園廣場」是相當具指標的使用權住宅，位於大同區台北車站旁，坐擁北市交通軸心機能，目前該社區每坪成交單價約落在40萬元，相較周邊住宅單價動輒百萬以上，低門檻入手精華地段，成為不少人的購屋選擇。
「華固新天地-YOHO特區」位於北市重要交通幹道的羅斯福路六段旁，距離捷運景美站不遠、公車班次也多，往來各區都很便利，生活機能也有景美夜市商圈，滿足日常採買、飲食需求，各項機能都十分成熟，相較周邊社區的7字頭成交單價，目前華固新天地的成交均價在49.6萬，以市價6-7折行情進駐精華地區，令不少購屋族大為動心。
不過，需要注意的是，無論是地上權住宅或是使用權住宅，兩者都有使用年限的限制，年限期滿土地都必須歸還政府，地上權住宅無法取得土地所有權，但購買後會取得建物的所有權；使用權住宅無法取得土地所有權，也無法取得建物所有權，換言之，購屋者僅擁有房屋使用的權利，並無法擁有土地及房屋所有權，「京站花園廣場」與「華固新天地-YOHO特區」均屬於此類。陳賜傑指出，地上權、使用權住宅，因有使用年限的限制、缺乏土地所有權、貸款條件差、需繳交地租等情事，都將導致未來增值、轉售空間受限，有意購買這類型住宅的民眾還需多加留意。
另外，觀察10大熱門點閱社區可以發現，除了內湖區的「瓏山林藝術館」、萬華區的「潤泰萬囍」、文山區的「信義18號」平均單價高於行政區之外，其餘7個社區平均單價都較行政區親民不少。 陳賜傑解釋，台北市寸土寸金，高房價壓力讓不少購屋族望其項背，因此當高房價的行政區有實惠親民的中古社區可入手時，就會深獲買方青睞。
其中，也可以看到不少熟面孔，如「大直美堤花園」、「瓏山林藝術館」、「大安國宅」、「觀星台北」、「成功國宅」，一直都是台北市的熱門物件，雖然普遍屋齡偏高，但因多位於條件優異的地段，週邊生活機能成熟、完善，價格又較容易入手，「高性價比」的優勢就成為了民眾入住市中心的首選。
高雄市政府都市發展局表示，為加速推動老舊社區改善居住環境，今年5月起，2022年度中央都更基金整維補助，開放受理申請。屋齡20年以上合法建物得申請擬訂都市更新事業計畫規劃及工程費，都市更新會、依法成立的管委會或都市更新事業機構，可向都發局申請整建維護事業補助，即起提供專人專線服務。
高雄市都發局長吳文彥表示，都市更新包括重建、整建維護，重建涉及所有權人和實施者間權利變換，從委託實施者、擬定事業及權利變換計畫到核定實施，往往動輒10年以上。如改朝整建維護，改善既有建物機能、內外部公共景觀環境等方向著手，可省去所有權人與實施者談判重建權利變換分配的時間。只要80％區權人同意，並完成規劃補助申請、擬定事業計畫、工程補助申請後，最快1至2年即可核定動工。
依樓地板面積計算 規劃費補助達百萬
高雄市建築學會執行長廖慧萍表示，中央補助要求立面屋突修繕，招牌鐵窗違建拆除及空調外部管線美化等3項為必須施作項目，其中最困難是管委會說服住戶願意配合辦理。不過，高雄市目前已有4棟整維成功案例。
高雄市都發局說明，規劃費依總樓地板面積級距計算額度，約可補助50至100萬，工程費依建築物地上層總樓地板面積每平方公尺1,000元，補助上限45％。市府設有專人專線服務，民眾平假日皆可撥打服務專線洽詢。
最新統計指出，投資客急下車，全台預售屋轉售量已達1.99萬件。不少人摩拳擦掌，準備接手，但此時該出手嗎？ 天時地利不動產總經理張欣民建議民眾最好不要接手預售屋轉售，真的想買，也應慢一點，「讓子彈飛一下」，等到9月以後再出手。
至於出價，他表示，可從投資客買進成本85折殺起，大約9折成交，現在應該買不到，但若修法過關，投資客慌了，就有機會。 房市投機炒作嚴重，行政院今年4月通過史上最強打炒房修法，規定除了配偶、直系或二等親內旁系血親外，預售屋不得轉售第三人，建商也不可以同意或協助買賣契約轉讓，違規者按每戶開罰50萬至300萬元。
此一修法直擊投資客要害，原本預計7月上路，但因立院上半年會期未排審，延至9月再審，內政部已宣示全力推動，力求修法過關。 張欣民表示，雖然還沒修法通過，但從預售屋轉售近期快速爆量，可知預售屋炒房客已經開始慌了，手上有太多預售屋的人，先拋一些出來分散風險，以免9月修法通過後，大量物件拋到市場求售，屆時轉手困難，甚至無法及時跑掉，被迫交屋。 他認為，現在預售換約案件大量釋出市場，雖然選擇性多，但民眾最好不要接手。
一來內政部次長花敬群日前接受媒體訪問表示，修法主要是禁止預售屋換約，杜絕炒作管道，「就像小偷沒有地方賣贓物，偷東西就沒有意義」，形容預售屋投機客有如小偷，換約案件有如贓物。官方都已定調是贓物，當然不要幫忙銷贓。
二來，這波預售屋投資客又凶又狠，先前拉高房價轉手，毫不手軟，姿態硬到不行，他們口袋賺飽飽，卻害慘有自住需求的人。如今形勢反轉，當然要給這些投機炒作的人一點教訓，一方面為居住正義盡點力量，另一方面，讓自己省荷包，另外也遏止這些捲土重來。
張欣民表示，現在釋出的預售屋換約案件，大多還在平轉以上，如此價格，沒有接的價值，因為接了很可能面臨賠售，要等到接近9月時，價格在平轉以下，才能撿到便宜，至於出價則建議從85折殺起，有機會在9折左右買到。
為活化文化資產利用，財政部國產署11日宣布推出首宗文資標租案「台北市陽明山美軍宿舍」，得標廠商需支付年租金23.5萬元、履約保證金47萬元外，另需自行負擔文資修復再利用費用等，預計8月5日開標（資格標），再選出實際得標人。
「台北市陽明山美軍宿舍」案位於北市士林區格致路與建業路口，為獨棟建物（一層樓），房屋面積約94坪，土地面積約338坪，鄰近陽明山國家公園，得標業者有望效仿花蓮市的「松園別館」打造文創新景點。
國產署表示，投標人參加投標應檢附企劃書，載明投標人專業能力、文資修復再利用及管理維護計畫等內容，並繳納2.4萬元投標保證金，國產署將於8月5日以資格標方式進行第一輪篩選。若通過首輪者將進入國產署第二輪評選，由標租機關、文資主管機關及專家學者組成評選會，選出最後得標人。國產署也指出，今年7月20日及7月25日下午皆開放看屋，有意投標者可至現場參觀。
截至今年上半年，我國有315處文化資產由財政部國產署管理，有多達20間以上廟宇或宗祠，堪稱全台最大廟公。 但近年老舊文資損壞，維護經費相當龐大，且部分文資仍受人占用，國產署以兩大方式解決文資修復費用負擔，包括認養條款與本次的標租活用。所謂文資認養條款也就是文資占用人首次簽約且認養五年以上，可豁免繳納補償金，期滿後採免費認養。而本次的文資標租，得標業者同樣也要負擔文資修復再利用成本。
國產署副署長游適銘指出，文資標租為首次公開辦理，期待對文資保存維護有興趣專業人士參與投標，共同達成文資活化利用目標。另國產署也同時公告光電標租「彰化社頭案」，面積約0.6公頃，使用地為山坡地保育區交通用地，臨路且日照充足，8月3日開標。
金管會公布最新「以房養老」成果。金管會銀行局統計至6月底止，以房養老核貸件數達6,104件、核貸金額達350億元，較第一季的5,864件、337億元各增4％、3.9％，今年上半年的核貸件數增加478件、核貸金額增加29億元，穩定成長。
就個別銀行辦理情形來看，目前共14家銀行承作以房養老業務，且逾五成都是公股銀行。據銀行局統計至6月底止，以房養老業務核貸件數最多的前五大為合庫2,349件、土銀1,830件、華銀939件、一銀560件和台企銀243件。
至於核貸金額前五大銀行也清一色是公股行庫，分別為合庫142.26億元、土銀89.48億元、華銀48.07億元、一銀38.14億元、台企銀17.98億元。 民營銀行承作最積極的是中信銀行，核貸件數達30件、核貸額度3.07億元。
就區域來看，仍以北北基居民接受度較高，件數達3,114件，占比達51％，核貸額度也最高、達244億元，平均核貸額度783萬元；其次為中彰投居民，件數達892件，占15％，核貸額度35億元；桃竹苗名列第三，件數達691件、核貸額度約27億元。
中南部因房價低，民眾「以房養老」意願低，雲嘉南、高屏地區總件數才1,144件，僅占19％。 就核貸件數增幅來看，第二季宜花東季增幅最大，雖只增加了16件，但增幅達7.1％，其次高屏、中彰投、雲嘉南地區增幅都有5％以上，北北基增加件數雖多、季增107件，但增幅僅3.6％。
性別方面，女性承作以房養老者較多，核貸件數達3,435件，占比56.27％；男性核貸件數僅2,669件、比重為43.73％。至於平均承作年限有拉長現象，較上季的20.42年略增到20.49年。
金管會指出，鼓勵金融機構適度調整資源配置，開發及提供符合高齡者需求的商品及服務，也鼓勵銀行提供商業型以房養老貸款服務，目前商業型以房養老貸款，除一般貸款方案，也結合信託及保險商品，年長者可依實際需求選擇適合的貸款方案。
即便今年房市買氣不及去年台積電效應所產生購屋熱潮，然而指標建商購地仍不手軟，《蘋果新聞網》掌握訊息，上市建商欣巴巴事業董事長黃烱輝以個人名義，購入瑞豐夜市商圈，基地鄰近美術館特區位於中華一路19巷千坪土地，成交金額約13.13億元，該訊息已獲證實。
專家分析，土地具台鐵地下化後沿線綠園道首排景觀，未來若規劃超高景觀宅，房價站上4字頭成交行情不難。 該筆土地位於鼓山區中華一路19巷與中華一路29巷，基地鄰近瑞豐夜市，至美術館特區僅中華一路一路之隔，土地1075.38坪屬建蔽率60%、容積率420%住5用地，成交金額約13.13億元，換算每坪地價122萬元，而土地上方還有一棟老舊鐵皮工廠，可規劃危老住宅，針對該筆土地開發計劃，黃烱輝指出，區段緊鄰美術館且具永久棟距視野，但目前仍在整合周邊土地，短期不會進行銷售。
該筆土地正對綠園道，具備永久景觀視野，未來房價評估將坐穩4字頭。翻攝google map 近年來欣巴巴無論是以董事長個人名義或公司名義，購地量大幅提升，如2020年以19億元購入南市北區和緯路二段、育德二路3805坪鄰近花園夜市土地，同年3月以13.39億元購入位於高市農16特區明誠三路、龍德路口644坪商4角地，每坪成交達208萬元，在區段均屬中高購地行情。
高雄房屋市場調查協會榮譽理事長蘇永仁分析，高雄市目前精華區段新屋房價多數在挑戰4字頭，以此次欣巴巴事業董事長以個人名義購入的綠園道首排土地為例，當美術館下一個階段如城揚建設推案都將挑戰5字頭成交行情，綠園道宅挑戰4字頭成交價機會極大，而隨著台積電將在下半年動土興建廠房，推估是看重高雄未來城市發展，才會以單坪122萬元購地。
台北國賓與華泰王子飯店可望在第四季正式啟動改建工程，配合飯店改建進度，台北國賓飯店館內米其林一星餐廳「A Cut牛排館」將營業至7月15日，而川粵合併的餐廳與麵包房「Corner Bakery 63」則將營運至9月15日，飯店改建期間，中西餐廳均將暫時遷移至台北富邦遼寧大樓繼續營業。 至於精品烘焙「Corner Bakery 63」則已在台北市中山北路與民生東路的轉角再開新店，並自7月起開始營業；換言之，現有二家「Corner Bakery 63」營運中。
華泰王子大飯店內的烤鴨粵菜餐廳「九華樓」，以及義式爐烤料理餐廳「驢子餐廳」，已自5月30日暫停營運，預計7月下旬遷址至台北大直商圈「春大直」三樓以嶄新面貌開幕。而華泰王子大飯店的官網訂房目前暫時開放至9月底，實際停止接受訂房日期會依照營運計畫進行滾動式調整。
台北國賓飯店因應危老改建計畫，於去年7月1日起暫停客房營運，惟館內各餐廳與宴會業務不受影響繼續營運迄今。計畫走都更的華泰王子大飯店粵菜餐廳「九華樓」及義式爐烤料理餐廳「驢子餐廳」，則營運至今年5月30日止，住房則持續營運。如今二家飯店各自訂出餐廳或住房營運最新進度，預料將自第四季啟動改建。
國賓2020年12月4日公告，公司取得使用權資產，與富邦人壽簽約，承租位於遼寧街富邦人壽大樓一樓、二樓，折合1,727坪，租期共計15年，租期屆滿後享有一次為期三年之續租權。該處即是用來作為台北國賓飯店改建時，館內餐廳遷址暫時營業之用。
華泰王子大飯店「九華樓」及義式爐烤料理餐廳「驢子餐廳」，在改建期間進駐台北大直「春大直」商場，新店已積極趕工中。據透露，中餐廳將捨去繁複炫目的裝飾，讓顧客更能專注於美味。「驢子餐廳」設計風格將保有原本的驢子餐廳意象，以馬賽克磚、義大利手工玻璃吊燈、石材拼貼的長桌展現，賦予空間濃厚的故事性，秉持「手工現做自製」的原則。
近年政策打炒房強度提高，升息和通膨環境增添市場更多的變數，多家建商快速採取應變策略，掀起建商同業合作聯盟、合資開發的風潮。 近期興富發建設集團首度和台中二家建商分別開發台中二塊土地；冠德建設則攜手藍天電腦及華泰投資公司，計畫合組公司；達麗建設和海悅國際合組公司開發多筆大案；鼎固控股也和宏璟建設親上加親；國揚更與集團公司、中壽，分別合作開發全台五筆商辦，聯姻蔚為風潮。
第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，近年政策強力緊縮購地貸款和建築融資，再加上營建成本快速攀升，升息趨勢又在眼前，面對住宅市場氛圍的轉變、土建融緊縮以及營建成本上升，今年上半年已可看到建商紛紛放緩購地與推案速度，不過還是有多家建商同時快速調整策略，採合建或合作聯盟等模式，以因應市場變動。
丁玟甄表示，最近建商因應市場變動，與以往大多是建商和地主的合建模式，大異其趣的是，最近掀起的風潮，為建商與建商之間的合建、或合資，結合各家建商優勢，達到資源和專業互補、分散開發風險的效益。
例如興富發建設旗下的博元建設，分別與地主精銳建設及鉅本建設合作，分別計畫共同開發台中水湳經貿園區兩筆合建案。 另外，台北車站的E1E2公辦都更案，日前宣布由冠德建設、藍天電腦、華泰投資共組合作聯盟，成功拿下，預計全案總投資金額高達300億元，三方將合資成立專案公司著手開發。
達麗也和房地產「代銷天王」海悅國際，合作開發台中北區、台中烏日、高雄橋頭台糖案、台南東區等，以合資或共同投資興建等方式，聯盟插旗。
鼎固控股也和集團自家人宏璟建設親上加親，分別以50％、50％出資比例，買下台中兩筆土地；此外國揚實業則與集團公司、中壽，分別合作開發全台五筆商辦案。
另外，潤泰創新國際和日商三菱地所、國泰建設和日商三井不動產，更採跨國強強合作模式出擊，其中國建和三井預計下半年推出新北市中和大案，該案為泰隆鋼鐵和大倉久和大股東位於板南路的土地，國建和三井再合作參與合建，四方的合作實力雄厚。
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