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歐亞不動產估價師聯合事務所
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歐亞估價實績
據財政部資料，今年上半年各縣市房地合一稅稅收大增，六大都會區中，稅收最高的是台中市。另外，今年上半年六都以外有10個縣市稅收破億，其中苗栗縣、南投線、宜蘭縣及花蓮縣房地合一稅稅收更首度破億。 大家房屋企劃研究室副理郎美囡今天透過新聞稿表示，房地合一稅以不動產交易增值部分課稅，顯示今年上半年價格持續上漲，由於不動產交易的主力都會區價格已走高，買盤外溢至其他區域，出現許多房市黑馬，加上疫情揚起國旅、休閒宅風潮，讓觀光勝地也入榜。
觀察六都上半年房地合一稅稅收情況，台中市以進帳新台幣35.46億元居冠；新北市上半年稅收年增120%，為成長幅度最高的縣市，稅收為24.69億元。另外，六都中成長幅度居次的台南市為100.3%，上半年稅收達17.98億元。
郎美囡分析，六都為不動產市場交易主力，資金潮及置產型買盤讓六都房市價量齊揚，高端買方手握大筆資金挹注市場，各都新建案價格向上堆疊，帶動房價走升；新北市雖也是高價區，不過房價相對台北市親民，近幾年重劃區、新市鎮推案量不小，吸引資金充裕買方入手；台南市過去房價基期低，這幾年受惠科技園區議題價格翻漲，因此房地合一稅收也大幅躍進。
六都以外縣市方面，今年上半年房地合一稅稅收破億的地區除了既有的新竹縣市、彰化縣、雲林縣、屏東縣及嘉義市外，增加苗栗縣、南投縣、宜蘭縣還有花蓮縣；其中，苗栗縣今年成長幅度大增282.5%，達2.34億元， 郎美囡分析，苗栗縣部分區域鄰近新竹科技園區，當竹科帶動新竹縣市價格大幅上漲，買方開始沿通勤便利地段找更低價的區域，苗栗縣因此受到帶動，成交價格拉升許多，從破億縣市也可觀察出，資金潮帶動各區域不動產的效果驚人，尤其可吸引就業人口、區域發展可期的低價區，價格能有高度表現。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，7月房地合一稅新制上路，持有1年以上、5年內出售的稅率大幅拉高，壓縮投資盤的操作空間，不過房地合一稅收豐厚，意味短期持有屋主仍有獲利空間，但中央銀行啟動升息，買方資金成本拉高，因此下半年交易表現未必能延續高檔。
囤房族（持有非自住房屋）人數持續增加，但囤房大戶（持有十戶以上）人數逐年下降。財資中心近期公布最新2022年非自住房屋稅籍歸戶統計，排除共有等情況，今年囤房族人數約為52.59萬人、年增4.7％，連五年成長，但囤房大戶為1,659人、年減2.7％，已連五年下降。
個人自住房屋上限為三戶，也就是個人、配偶、未成年子女可分別居住在三間房屋且未做出租或營業使用皆屬自住範圍，可適用1.2％房屋稅優惠稅率。若持有第四戶住家用房屋則屬於「非自住」範圍，也就是俗稱的囤房族，其適用稅率多為1.5％～3.6％，由地方政府自行制訂差別稅率（囤房稅）。
據財資中心統計，囤房族人數日漸增加，近五年觀察，從2018年43.11萬人逐年成長至2022年的52.59萬人，年複合成長率約5％以上，主要為近年股市、房市景氣升溫，不動產買氣增。 近五年統計也顯示，約76～80％囤房族是持有一戶非自住房屋者，12～14％為持有兩戶者，持有三戶以上者約7～9％。
值得一提的是，囤房大戶（持有非自住房屋十戶以上者）從2018年的1,791人逐年下降至2022年的1,659人，年複合成長率約為負2.5％。 據悉，可能為囤房大戶年事已高，提前規畫傳承不動產給子女，避免落入囤房稅課稅範圍，加上財政部自2021年初啟動全面查核，包租公群組風聲鶴唳，也加速其移轉不動產腳步。 財政部官員也表示，我國從去年下半年針對持有十戶以上非自住房屋者約1,734人啟動租賃所得專案查核，今年三月已完成，其中有1,006人需補稅，合計補稅金額為1億元，平均每人補稅9.9萬元。
走過兩岸烽火歲月，目前是「小三通」貨運集散地的金門料羅港，今（13）日舉行北碼頭區圍堤造地工程開工典禮，預定2025年完工，可增加17公頃新生地，做為發展物流倉儲中心的用地，進一步奠定小三通快遞貨運中轉港地位，並打下發展兩岸經貿特區，帶動產業升級的基礎。
楊鎮浯縣長說明，料羅港早期為軍民共用的港口，目前是台金航線的貨運港口外，更是兩岸小三通主要貨運分流中心及中轉港口，在推動海運快遞及電商物流上占有重要樞紐地位。但近年港口受到自然回淤影響，航道水深不足日趨嚴重，船舶進出偶有觸底情事發生。縣府雖經常疏浚維護，但浚挖土方因環保等因素無處堆置，致港口無法全面疏浚，已嚴重影響料羅港區航安與未來發展，期待此案的推動可改善這些問題。
楊鎮浯說，該工程已於今年5月完成訂約，縣府責成港務處督促廠商趲趕工進，全力達成2025年完工之目標。完工後除可提升料羅港區之船舶航行安全外，未來將持續收容港口浚挖土方，並採分區填築方式，將增加港區近17公頃的新生土地，以發展物流倉儲中心、奠定小三通快遞貨運中轉港地位和建構兩岸經貿特區之發展基礎，並進一步帶動相關產業升級為目標。
縣港務處長何佩舉表示，總經費高達12.4億元的「料羅港區北碼頭區圍堤造地工程」是目前地區主要推動之海事工程，由台灣工程顧問股份有限公司設計監造，禾宏營造股份有限公司承攬，預畫為未來海運快遞及物流倉儲之基地，整個過程歷經近10年之規畫、環境影響評估、水下文化資產調查、海岸管理法審議、港區範圍擴大及工程設計等作業，期間與地方鄉親及專家學者積極討論溝通，並排除各界對開發所造成影響的疑慮。 在整體規畫目標方面，該處將通過新生地的運用，建構便捷的兩岸三地海運網絡，完善料羅港區的港埠條件，帶動金門的人流、物流，也讓金門的優質產品透過跨境電商平台，往邁向國際市場的方向大步前進。
實價揭露，陽明山今年出現第二筆億級別墅交易，位於永公路296巷的一處45年三層樓別墅，建坪457坪，地坪1207坪，土地使用分區為保護區，4月成交總價3.8億元，買家為「大無畏國際開發」，陳姓負責人曾為有線電視副董事長。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，陽明山因許多土地屬於限建保護區，新的透天別墅有限，許多早年別墅雖然看似屋齡已高，不過其中不少已重建裝修，內部頗為現代化，尤其土地持分大更是吸引人，適合半退休狀態的高資產族購置作為度假宅之用。
台灣房屋集團趨勢中心觀察雙北市山區別墅，今年成交總價1億元以上的別墅共有3筆，包括陽明山莊頂路別墅，總價約1.6億元；新北新店豪墅聚落的大台北華城，「青山鎮」4層樓別墅在4月以1.08億元成交，買家為「尼盛投資」，前屋主持有8年轉售還小幅增值約800萬元。
張旭嵐指出，陽明山和新店華城是大台北地區最著名的兩大頂級別墅區，早年對於許多企業主而言，擁有山區度假別墅是一種財力和生活品味象徵，不過近年大多數的豪宅社區提供豐富又豪華的公設，以及五星飯店級的服務，也讓高資產族逐漸轉向蒐集市區頂級豪宅，因此豪墅交易量不如往年。
台灣房屋華城特許加盟店店長蔡志成表示，「青山鎮」開車不到五分鐘就可以到碧潭橋，且可連結北二高、信義快速道路，可謂離塵不離囂，因為有警衛崗哨把關，具有高度隱密性，吸引中小企業主和藝人自住使用，不少康橋國際學校的家長為子女就學而置產，也形成一個菁英聚落。今年或許因為股災，帶看量不如以往，但還是有鍾情獨棟別墅，渴望大片庭院綠地度假宅的客層。
第一建經研究中心副理張菱育指出，過去以私法人購置不動產，大多是為了節稅、資產配置之用，將來若以股權分配的方式出脫，或是移轉給子女，可節省土增稅，因此以法人名義購買不動產，會比起自然人更能彈性運用。
不過房地合一稅2.0已將私法人短期交易調高至35%、45%，且央行打炒房對於私法人購置住宅貸款，降至4成，還無寬限期，這些政策對於短期買賣的公司會有所影響，但是對於有長期經營、資產配置需求的客群來說，影響較輕，若有遇到合適標的仍會選擇進場購置。
惠譽信評13日表示，全球高通膨及經濟不確定下，各國央行積極回收資金，金融監理單位透過新措施遏制銀行業的貸款增長，使得銀行業面臨放貸減少的壓力，恐加重經濟放緩的疑慮，歐洲各國考慮祭出「逆週期資本緩衝」(CCyB）措施，讓銀行業不要雨天收傘。
台灣部份，惠譽信評指出，央行政策利率續升，對房貸戶帶來新增利率的壓力，但有鑑於央行和財金部會祭嚴格審查條件，已提前放緩房貸與建築放款抵押貸款的增速，2022年起的升息循環，預計新增房貸的LTV比率（房貸價值比）可望穩定，2022年第一季度約71％，2022～2023年整體LTV比率將保持在55％左右。
不動產放貸向來是台灣銀行業的主要業務，惠譽信評指出，LTV比率上揚，多數與房價上漲有關，過去幾年台灣新增抵押貸款的LTV略有增加，惠譽指出，原因出在2016～2021年的偏低利率，以及2019年以來台商回流刺激商業、住宅物業的需求上升，推動了房價上漲。
依據惠譽的標準，及至2022年4月底，房貸與建築放款分別佔整體放款的28％與9％。惠譽預測，台灣的基準利率將由2021年的1.125％，在2022年、2023年分別調升62.5、25個基點（1基點是0.01百分點）。雖然升息循環不停，惠譽預期，不動產放款品質的韌性將有助維持銀行業經營環境的穩定，以及銀行的信用體質與評等。
被視為2022年第三季商用不動產市場指標大案的台北市內湖三商美邦人壽「精英電腦大樓」全棟，13日以底價75億元正式開標，最後由中國人壽以83.5億元得標，不但二樓以上辦公室每坪創下86萬元的區域單價新高，更刷新今年以來公開標售的商用不動產交易案件最高金額紀錄，為市場開出大紅盤。
最近兩個星期，陸續有中信金子公司台壽保、國泰金子公司國泰人壽、開發金子公司中國人壽等，在公開資訊觀測站公告要購置國內不動產。市場專家當時就臆測，「精英電腦大樓」成功標脫可能性頗高，決標總價可能「見8」、突破80億元；果然13日開標結果，由中壽以83.5億元得標，溢價率11.33％。
第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，依中壽得標金額觀察，二樓以上辦公室每坪成交單價達86萬元，追上西湖段屋齡全新大樓的身價，依每坪月租1,800元推估，每年租金收益率達2.51％、十分貼近金管會規定保險業購置不動產租金收益率門檻2.47％；而三商美邦持有「精英電腦大樓」近九年期間，增值達25％，堪稱大贏家。
丁玟甄分析，中壽買下「精英電腦大樓」已躋身今年以來交易金額第二高的地位；合計今年排名第一高的最大手筆-台中七期「豐邑市政核心大樓」120.5億元，及「潤泰金融大樓」32億元，累計中壽已砸下236億元購置不動產，包辦今年排名第一、二高的商用不動產交易案，占金融保險業購置不動產金額340億元，貢獻度達七成。至於在公開標售的商用不動產市場上，中壽得標「精英電腦大樓」，則刷新今年以來金額最高紀錄。瑞普萊坊董事長劉美華表示，中壽得標精英電腦大樓分拆，一樓每坪約125萬元、二樓以上約86萬元，符合目前金管會對於壽險業投資不動產的收益規定，可舒緩屋主財務壓力，更創造買方資產收益條件，是雙贏結局。
劉美華分析，這次順利標脫，為第三季商用市場開紅盤，除內科這塊金字招牌之外，主要原因有三。首先、原業主回租期只剩一年半，未來租金有調升空間，深具抗升息、抗通膨的利基；第二，目前台北市商辦一屋難求，A辦只租不售、老舊純辦交易單價頻頻破百萬，連蛋白區新商辦都站穩百萬，內湖、南港行情肯定出現比價優勢；第三，精英電腦大樓條件特別有賣相，基地、臨路、建築設計條件絕佳，且租戶單純，有利未來招租及價格塑造。
土城也有誠品了！誠品生活積極開展社區創新店，今天宣布，16日將在土城青福街開展新據點，目標全台將開出100店誠品社區店，如「螞蟻雄兵」般服務過去無法深入的縣市。 誠品生活今天發布新聞稿宣布，於新北市板橋開展的Villa風格「誠品生活時光」後，16日將在土城青福街開展新據點，先以創新實驗店型與讀者見面，為期4個月，未來也會在此開展「誠品生活時光」正式店。
誠品說明，土城誠品店內挑高5米、採用清水模設計，以大面書牆和逾500片黑膠迎接讀者，陽光從窗格灑落也讓書店隨著光線變化展現不同風貌，書區一旁的吧檯則提供黑膠聆賞，讀者可以自由搭配書籍、咖啡、輕食及酒品。 誠品生活迎合社區生活經濟，積極深入全台拓展社區創新店，誠品首家社區創新店位於內湖，在去年10月開幕，社區創新店2號店月初已在新北市板橋登場。
誠品近年調整展店策略，董事長吳旻潔先前表示，誠品過去以「大店」為主，目標族群聚焦觀光客、展店家數少，未來會開出新戰線，讓「百坪社區店」如同螞蟻雄兵般，服務過去無法深入的縣市，預計全台將達100店誠品社區店。
近期半導體產業面臨庫存去化問題，有網友發文指出，這次科技業很明顯要走下坡了，是否會對新竹周邊房價造成影響引發關注，他認為竹北房價雖然不至於跌，但確定要盤整多年。其他網友則認為，如果科技業開始裁員或是放無薪假，對房價影響比較大。
一名網友在PTT房屋板發文指出，這次科技業很明顯要走下坡了，舉例像是臉書母公司今年招募工程師人數預計大幅減少3成，三星更是庫存爆炸，連龍頭廠台積電都傳出被客戶砍單，引發其他網友討論，科技業走下坡是否對新竹房市造成影響。 網友紛紛表示「如果大廠要裁員才會有影響」、「走下坡？開始裁員還是放無薪假了」、「科技廠今年獲利一定沒有去年好，但是也不置於很淒慘，會修正持平幾年吧，至於房價，考驗蛋黃蛋白區的時刻到了」、「當初也沒人料到台積電會跌到450元以下」、「覺得科技業會一直這麼爽的，應該沒經過08年金融海嘯那波」、「打通膨最有效的手段就是先打消費需求，科技業在這波也不是衰落，就是逐漸回到原本那樣而已」。
也有網友分析「升息+科技股大跌+價格來到高檔，房價回檔個10%差不多」、「如果聯發科有裁員，房價至少跌20％」「竹科目前是沒到很慘，但很多人因此不敢出手是真的」。 好房網引述全球居不動產情報室總監陳炳辰說法指出，目前整體房市受升息、疫情等利空罩頂，分析竹北、新竹市這類過熱區塊，房價過高甚至有建案喊到6字頭，未來恐有回檔空間，下修一成都有可能，值得留意。
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