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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
住展雜誌最新統計，今年第2季北台灣預售、新成屋推案量約2,001億元、季減高達35%，主因房市受疫情爆發、升息、股市重挫、全球經濟放緩等利空襲擊，建商保守以對，多採延後推案因應；惟在延推浪潮放大下，下半年推案量恐飆升至7,000億元的高水位。
住展雜誌研發長何世昌分析，第2季國內疫情爆發、房市進入「隔離期」，下半年推案量恐飆升至6,500億至7,000億元的高水位。 至於房價，何世昌表示，儘管房市買氣降溫，且上半年推案量減少、延後推案，但絲毫不見開發商在新案開價上有降價的趨勢，當然營造成本上漲是主因，不過高房價確實也讓不少購屋族下不了手，部分案場來客數並無回溫，4月中旬疫情嚴峻的遞延性買盤沒有看見，倘若持續這樣膠著的狀態，預期也得到明年第2、3季才能見到新案開價有下修的現象。
住展雜誌統計，今年第2季北台灣預售、新成屋推案量約2,001億元，累計今年上半年北台灣新屋推案量約5,090億元、年減8.4%；不過，由於案量縮減、建案競爭壓力不大，所以漲價現象仍相當普遍。
何世昌指出，按照過去經驗，上下半年推案比重約1：1.2左右，通常北台灣半年推案量約五、六千億餘元左右，但今年房市因多項利空干擾，建商多延後推案因應，估計將推升下半年推案量上看7,000億元，讓今年全年北台灣推案量估達約1.16兆元至1.2兆元左右，量能將與去年約1.19兆元並列史上第二高推案，僅次2020年約1.3兆元的天量。
以區域來看，北台灣各縣市中，今年上半年只有台北、桃園等兩大都會區推案案量呈現正成長；其中，台北市上半年案量約1,318億元、年增約8.2%，而桃園上半年推案量約1,253億元、年增約6.6%。新北市案量僅約1,826億元、年減約16%，再來是新竹縣市上半年推案量約565億元、年減幅約23%。
何世昌指出，北市今年上半年因小宅建案多，這類房型主要瞄準剛性需求，受大環境影響相對低，包括中正、中山、大安、內湖、北投與南港等六區，推案量均逾百億元以上，支撐區域推案量；桃園則以龜山、八德、桃園、大園與蘆竹等五區案量較大，推案量均逾百億元以上。 何世昌分析，新北市上半年因傳統推案大量區如中和、林口、淡水、板橋等地全都熄火，讓推案量萎縮；新竹則因區域供需失衡問題惡化，推案量能持續減少。
市調機構統計，北台灣今年Q2新建案推案量約為2,001億元，較今年Q1銳減逾千億元，季減幅高達約35％。累計今年上半年，北台灣推案量約5,090億元，較去年同期減少近500億元，年減幅約8.4％。
住展雜誌研發長何世昌表示，疫情、升息、股市急殺，以及全球經濟放緩等利空因素，對市場信心衝擊極大，不只買氣轉為保守觀望，建商也索性提早放假，放緩推案腳步，不過，目前漲價現象仍相當普遍。 主要原因有二，一是雖然買氣觀望，但因推案也減，競爭壓力並未加大。
第二，中古屋因房地合一2.0上路，不少投資物件被鎖住，市場供給減少，價格明顯上揚，不少熱區中古屋和新建案價格相差不大，消費者乾脆選擇新屋，帶動建案價格持續走揚。 北台灣各縣市中，今年只有台北、桃園等兩都上半年案量成長；其中，台北市今年上半年案量約1,318億，較去年增加100億元，年增約8.2％，桃園上半年推案量1,253億元，年增約6.6％。
何世昌指出，北市今年上半年小宅建案多，這類房型主要瞄準剛性需求，受大環境影響相對低，包括中正、中山、大安、內湖、北投與南港等六區，推案量均逾百億元以上，其中北士科第一波推案潮湧現，帶動北投推案量逾250億元最多。
何世昌表示，北士科住宅目前成交均站上三位數，下半年璞園、國泰等指標案預計公開銷售，開價將再改寫北投歷史新高。 桃園市則以龜山、八德、桃園、大園與蘆竹等五區案量較大，推案量均逾百億元以上，桃園約240億元最多；桃園推案多集中於小檜溪、中路等兩個重劃區，下半年主戰場仍不變，小檜溪新案售價多已漲至4字頭。
新北市今年上半年推案量僅約1,826億元，較去年同期減少355億元，年減幅約16％，傳統推案大量區如中和、林口、淡水、板橋等地全都熄火。不過，讓人訝異的是，新莊上半年推案瘋狂湧現，推案量高達587億元，囊括全新北約32％案量。
新竹縣市上半年推案量降至565億元，較去年同期減少173億元，年減幅約23％，供需失衡的狀況又再惡化。推案量最多為竹北市，案量約190億元，是唯一案量破百億的行政區。至於東區，推案量僅42億，就連湖口、新埔、竹東等蛋白區推案量，都比東區還多。
雖然新竹縣市上半年推案量縮，但下半年推案潮將至，精華區將有不少建案預計推出，缺貨問題可望暫時紓解。 何世昌認為，北台灣上半年有太多建案延推，從329檔延到520檔，又從520檔往後推遲到下半年推出。即使下半年還有選舉因素干擾，但再延下去就要過年了，下半年恐怕延無可延，推案量可能飆到6,500億元至7,000億元，將會相當熱鬧。
銀行緊縮土建融，加上營建成本大增，近期傳出建商倒閉，市場也擔心恐會出現爛尾樓潮。安信建經彙整資料指出，今年4月土建融逾放比率僅約0.05％，位處歷史新低，代表歷經過好幾波的景氣循環下，已淘汰許多財務狀況不佳的建商，整體來看，建商財務體質普遍穩定健康，除非未來央行大幅升息，以現狀推估，下半年會有爛尾樓潮的機率偏低。
安信建經表示，所謂「逾放比率」是指在一定期限未正常繳納本息的放款占總放款的比率，若數值越高，代表銀行越難收不回本息、放款品質不佳，銀行會面臨較多的風險。 安信建經彙整金管會數據顯示，自2021年年中以來，國銀整體貸款逾放比率多介於0.16％-0.21％之間，但土建融同期的逾放比率卻僅約0.05％-0.13％，整體優於其他貸款。
另外，央行於三月決定升息1碼，面臨新政策的衝擊，但出乎意料的是，4月土建融逾放比率不升反降，回到0.05％的歷史低點，顯示整體建商經營狀況似乎比外界想像得好。 安信建經總經理張峰榮表示，雖然央行連續升息，但若將時間線拉長來看，今年利率仍處於低點，建商負擔利息雖然加重，但企業資本較佳的建設公司不至於被壓垮。
他表示，2014年土建融逾放比率曾一度衝高到0.21％，當時市場上並未出現爛尾樓潮，可見建設公司在好不容易開發整合完成後，放棄建案的狀況並不普遍，遑論現今逾放比率僅0.05％，目前台灣經濟體質尚佳，央行仍採溫和升息，尚不致發生惡性通膨，因此會衍生出爛尾樓潮的機率，依各項數據顯示相對較低。
通膨居高不下，美國聯準會（Fed）拚了！6月15日一口氣升息3碼，把基準利率上調至1.5％至1.75％，是近30年來最激進緊縮。升息幅度符合預期，帶動美股隨之反彈。（編按：原文刊載於6月16日） 另一方面，房市因升息「鷹浪」來襲，急遽降溫。從5月CPI數據公布以來，美國主流的30年期固定房貸平均利率就持續攀升，已經飆破6％。利率攀高，導致房貸需求銳減。 不過，房價能就此被打下嗎？《彭博》評論甚至指出，長期來看，房市轉冷會引發更多失衡。
房屋需求趨緩中，但房價仍有撐
Compass、Redfin等房地產經紀公司都在大舉裁員，前者裁員10％、後者裁員8％。這是因為抵押貸款利率上升，加上通膨擠壓收入，導致房屋銷售不如預期。Redfin上個月的房屋需求，比預期低了17％。 根據《彭博》數據，美國30年期固定房貸平均利率超過6％，讓再融資需求下滑至逾20年來低點，比疫情高峰足足少了80％。除了裁員，Compass也把招聘、擴張與併購活動暫停至今年底。 Redfin執行長科爾曼（Glenn Kelman）坦承，房地產繁榮期間大幅成長的部門，受到最嚴重衝擊。
現在沒有足夠工作分派給房仲和後勤人員，許多協助交易的工具已完成建構，所以工程師的需求也減少。另外，公司將縮減用於分析和用戶研究的支出。 房地產網站Realtor.com最新報告預測，今年，美國成屋銷量將比去年下降6.7％，景氣出現明顯轉折。可是，房價仍會上漲6.6％，而且高於原預測的2.9％。 美國銀行（Bank of America）指出，美國房價之所以沒有跟著降價，是因建材嚴重短缺、價格飆升，推升建屋成本；《富比世》則報導，房市供需基本面失衡，也是支撐房價居高不下的因素。
短期舒緩，長期痛苦
提高貸款利率雖有望緩解通膨，壓低過熱房市，但同時是金融諮詢公司Peachtree Creek Investments創辦人的彭博專欄作家孫康納（Conor Sen）分析，未來長期住房供不應求，恐因此惡化。 擔憂在於，接下來10年會有數以萬計千禧世代投入買房，屆時，需要建造更多房屋滿足需求。可是，經濟活動現在就開始緊縮，推高失業率，那控制住通膨後，反而更難重振房市運作。
例如，貸款專員被解雇後，或許轉行到銀行等其他產業，就算房貸利率明年有辦法回落至4％，貸方也不可能馬上找到人力，填補供應端缺口；不僅如此，整個建屋關聯產業，都正在跟減少人力與需求下滑拔河，木材、油漆、窗戶、車庫門、電器業者皆然，若現在裁員，未來建屋速度就更慢。 孫康納指出，此時此刻，通膨是白宮、國會、消費者、聯準會的首要優先處理事項，衝擊今夏房市也是別無他法。然而，拉高房貸利率與減少恐慌性購買，或許能緩解短期失衡，卻無助於解決更多房屋的長期需求。
今年3月才完成現增4.3億股、增資35.26億元的三商美邦人壽，14日再度公告要辦理現增10億股，創三商壽史上最大現增規模，不到半年時間二度增資，據了解，即是6月底資本適足率（RBC）恐不到200％，金管會希望能有大幅改善。
三商壽將兵分三路強化資本結構，一是處分不動產，除已賣掉的內湖精英大樓，認列12.6億元獲利，另外將陸續處分舊總部大樓、台中等大樓；二是賣掉手中3O.71％的復華投信股權，帳面價值約15億元；三是辦理現金增資，希望將RBC一舉拉高到200％以上。 3月時三商壽是折價8.2元現增，以2月16日決定時收盤價9.3元來看，折價幅度約88.17％，三商壽14日收盤價6.8元，若股價未再明顯上揚，依上次折價率，這次增資金額恐在60億元附近。
三商壽亦發出新聞稿表示，董事會決議辦理普通股10億股現增，是開業近30年以來的最高增資規模。三商壽強調，歷年資本適足率及淨值比皆達法規標準，但為因應全球動盪的經濟變化，及接軌國際制度的監理趨勢，為使公司能擁有充足的資本及持續穩健資產配置布局，所以決定在此時再度啟動大規模增資。
三商壽強調，這次現增除可大幅強化資本適足率，並可進一步提升營運效益，同時也展現三商集團對三商壽的強力支持，讓保戶與股東可以安心。
2020年3月新冠肺炎全球爆發，造成資本市場全面重挫，當時三商壽為保障淨值，投資100多萬張台灣50反1，沒想到台股快速反彈，從2020年底開始，三商壽RBC就在210％以下的邊緣徘徊，到了2022年3月底，淨值下金融資產未實現損失仍逾111億元，因此不到半年就二度增資。
經濟部14日再添四家企業共斥資近140億元擴大投資台灣，其中以南茂科技（8150）申請第二案，擬斥資125億元在南科一、二廠、竹北一、二廠、湖口廠與新竹廠擴建部分廠房的無塵室、投入智能化、自動化生產及各廠太陽能綠電系統。
投資台灣事務所表示，這次核准名單包括台商回台方案的南茂科技、宜鼎國際，以及中小企業方案的天貴實業與隆升精密。截至目前「投資台灣三大方案」已吸引1,224家企業超過1兆7,540億元投資，預估創造13萬6,393個本國就業機會。
其中「歡迎台商回台投資行動方案」有264家台商投資約1兆652億元，創造8萬2,075個就業機會；「中小企業加速投資行動方案」則已吸引815家中小企業投資約3,727億元，帶來3萬1,064個本國就業機會，後續尚有14家企業排隊待審。
南茂科技為供應半導體後段封裝測試大廠，經濟部指出，繼2019年9月通過第一件台商回台方案之後，14日再度申請第二案斥資125億元擴大投資台灣，以因應全球供應鏈重整之競合態勢，及各國政府推動減碳排的決心。 南茂科技提出申請計畫，預計在南科一、二廠、竹北一、二廠、湖口廠與新竹廠，擴建部分廠房之無塵室、投入智能化、自動化生產及各廠太陽能綠電系統，期待以此填補韓國退出利基型DRAM市場，以及占得5G車用市場先機，將記憶體、驅動IC及混和訊號三大產品線提高核心技術，持續以領先的優勢服務顧客，也再為國內創造224個就業機會。
另外，全球工業級嵌入式快閃記憶體和動態隨機記憶體解決方案領導廠商宜鼎國際，以自有品牌「Innodisk」行銷全世界。經濟部表示，廠商近年來隨著國際經貿局勢轉變、環保法規趨於嚴謹，公司與時俱進，預計將投入數億元在宜蘭科學園區興建新廠。
防疫保單拖累？和泰產險今（14）日董事會公布三大決議，一、和泰產險總經理莊瑞德7月初請辭，由現任副總顏思齊代理總經理；二、擬處分不動產，授權董事長全權執行交易相關事宜；三、今年8月17日召開股東臨時會。
和泰汽車今日代子公司和泰產險發布重大訊息，一為莊瑞德請辭和泰產險總經理，辭職於今日生效，由現任和泰產險副總經理顏思齊代理總座一職，新任總經理職缺將另依法聘任，報請主管機關核准。
二為和泰產險董事會決議擬處分不動產，將依董事會決議內容授權董事長全權執行交易相關事宜，交易確定後再行補充公告。 三為董事會決議2022年度股東臨時會召開日期為8月17日，討論該公司「公司章程」修正案，業界推估是為日後辦理增資案提前準備，以增加資本額。
高雄近年受惠台積電設廠等建設議題帶動，加上鮭魚返鄉的資金潮，不僅住宅市場價量齊揚，工業用地交易總額和交易面積，分別從2019年的86.5億元、8.3萬坪，大幅拉升到2021年的194.3億元、25.2萬坪，分別成長125％和206％，顯見高雄工業用地需求殷切。
根據台灣房屋集團統計，高雄去年工業用地交易226筆、交易金額194.3億元、交易面積25.2萬坪，較2019年的155筆、86.5億元、8.3萬坪，分別成長46％、125％以及206％，表現相當亮眼。
台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮14日表示，近年高雄工業用地交易大增，主要受兩大因素影響，一是受中美貿易戰影響「台商鮭魚返鄉」，進入2020年再受疫情推波助瀾，促使大筆海外資金回台，為國內經濟引入活水。
她說，去年疫情趨緩，受全球經濟貿易快速復甦帶動，台灣民間投資強勁，企業產業量能旺盛，更強化工業用地需求，身為全台工業重鎮的高雄，工業用地交易也更顯熱絡。 第二個原因是「建設紅利多」，李家妮指出，高雄近年積極發展轉型為科技城市，擁有包括路竹科學園區、橋頭科學園區、仁武產業園區、亞灣區5G AIoT創新園區等重大開發建設。 她說，去年下半年，高雄再受惠台積電宣布設廠效應，科技S廊道串連成形，工業不動產整體交易表現強勁。
內文疫情重創旅遊業，有飯店業者撐不下去歇業，亦有業者乾脆「打掉重練」，並搶搭危老都更獎勵，將飯店原址打造為A辦或豪宅，以換取更大利益。究竟近兩年有哪些飯店告別了我們，走上都更之路呢？
1.神旺大飯店
位於台北市東區的台北神旺大飯店，建於1976年，自2002年由旺旺集團接亞太飯店更名迄今逾20年，結構日趨老舊，日前宣布將營運至2022年9月15日，之後歇業改建。預計2022年年底啟動改建，未來以綜合商辦結合商場的建構主體，涵蓋地上27層、地下6層，可望活絡商圈成為東區新標的。
2.台北國賓飯店
台北國賓飯店是台灣第一家五星級觀光飯店，立足市場近一甲子，因建物老舊，將進行危老重建，於2021年7月起暫停客房營運，館內的國賓粵菜廳、國賓川菜廳及 A CUT牛排館改於富邦遼寧大樓繼續營業。 改建案預計於2022年第3季啟動，未來台北國賓舊址則改由知名皇宮酒店（Palace Hotel）來經營。而高雄國賓危老重建案將最快2023年農曆年後宣布下一步的規劃。
3.台北西華飯店
台北西華飯店被譽為西華集團的「起家厝」、有32年歷史，日前宣布2月15日熄燈，為因應危老改建，西華原址將朝飯店、住宅、商辦複合式建案規劃，預期2022年動工。 業界指出，西華基地屬台北市精華核心，原址未來若老店新開，加上住宅、商辦，將成為台北新指標建案之一。
4.六福客棧
位於台北市南京松江商圈的六福客棧屹立逾48年，見證台灣退出聯合國、台灣經濟起飛等重要時刻，曾一位難求的港式茶樓金鳳廳、香客不斷的長春四面佛，都是六福客棧帶給老台北人的回憶。 因2020年疫情攪局，六福客棧提前在2020年5月底熄燈籌備重建事宜，2022年第2季動工打造六福酒店式商辦大樓，估2026年完工。
5.桃園晶悅國際飯店
晶悅國際飯店的前身為「桃園大飯店」，在地經營已經三、四十年，是桃園老字號飯店，也因為是過境旅館，接待過多國旅客與國內旅客。不料受新冠肺炎疫情衝擊營運，所有飯店業務已於2020年6月底結束營業，未來原址將改建為住宅。
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