|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
王詠樂(Zora#230) 陳盈如(Becca#235) 葉庭妤(Tiffany#212)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
科技大廠全台布局，不僅帶進當地就業機會，更帶動當地房市榮景，台北市土地更是寸土寸金，素地難尋，繼上個世紀內湖科技園區、南港軟體園區開發成功之後，最新開發的北士科土地，更成為建商鎖定目標，近3年地價屢創新高，增幅約5成，被譽為北台灣下一波經濟引擎。 北士科面積逾94.38公頃，在台北市政府以「新內科」模式的規畫下，設定「智慧健康醫療」及「數位技術服務」產業為主要發展方向，近年來成為台北市的土地買賣熱區。
信義全球資產統計，2018至2021年北投區土地交易實價登錄已揭露資訊，連4年交易規模都達100億元以上，2021年更一舉衝上200億大關，來到210億元。北投區各地段中，軟橋段因具有北投士林科技園區的發展題材，帶動建商與企業投資，已成為這4年間北投區土地累計交易最熱絡的區段。
在科專區方面，指標交易包括華固建設2019年，以17.34億元取得898坪土地，換算土地每坪約193萬元，已推出「華固創富中心」廠辦大樓；另外2021年，長虹也公告以總價15.37億元，買下軟橋段約627坪含容積移轉的土地，換算單價飆破200萬元。
住宅區的指標購地買賣，則有2021年4月，華固建設以總價18.07億元，買下北投軟橋段40地號約695坪土地，換算每坪單價260萬元，寫下北士科住宅區新高。 達麗建設也在同月跟進，斥資13.21億元，買下軟橋段33地號約508坪土地，換算單價亦為260萬元。
此後包括力麗集團、遠雄建設在內，購地價碼都在200萬元以上。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，觀察建商購地脈絡，可發現購入地價連年成長，從土地的取得價碼、營造成本及容積率估算，北士科的新廠辦價位基本上從6字頭起跳，甚至還有成交價碼飆破7字頭的案例，顯示在首都廠辦、商辦供不應求下，企業對北士科的產業群聚發展前景樂觀，讓北士科的商用不動產頗具創價空間。
至於住宅區方面，由於北士科可興建住宅的土地，基準容積率介於160%至225%之間，據此推估，建商的住宅推案單價將從百萬起跳，買盤應以在地就業的醫療人員、中小企業主、科技廠中高階主管等自住客群為主。
張旭嵐指出，科技產業是台灣重要的經濟發展命脈，在科學園區增加就業機會下，周邊的住宅需求也跟著湧現，且受科技業高薪族支撐，園區周邊的房市漲幅相對鮮明，讓不少民眾瞄準園區做房地產佈局。
她分析，目前北士科周遭，以社子地區的房價最為親民，現今輕屋齡物件行情多半落在5、6字頭，屋齡20年以上的中古大樓華廈及公寓物件，也有4字頭撿便宜的機會，加上區段未來還有環狀線的設站利多，對預算較有限的買家來說，不失是卡位北士科概念宅的入門選擇。
房價直漲，蛋黃區素地有限，近年外圍房市興起一波開發潮，據591新建案統計，目前全台共有12件大型造鎮案正在銷售中，總銷挑戰3,000億元，其中規模最大的為甲山林集團旗下「宏道新竹帝寶」，總銷不僅逾千億元，總開發面積更達18萬坪，為近年全台造鎮規模最大的建案，相當驚人。
591新建案分析，造鎮案需要大面積基地，還要興建道路、公園等大量公設，開發時程通常較長，對建商財力要求更高，因此前幾年房市反轉時相對罕見。 不過這兩年在房價飛漲及捷運網絡延伸等帶動下，不少財力雄厚建商考量土地取得成本、建案總價等因素下，會捨近求遠到新興區塊推案，也是造鎮案再度興起主因之一。
以北台灣來說，台北市由於開發飽和，近幾年造鎮案幾乎集中在新北、桃園一帶的重劃區內，像新北淡水新市鎮重劃區，由於土地供給充沛，房價相對親民，近年成為雙北首購族購屋熱區之一，加上有輕軌議題加持，吸引建商競相砸下大筆銀彈開發，像是「名軒海樂地」、「湯泉台北灣7」兩造鎮案社區規模就超過3,000戶。
新竹縣方面，受惠竹科買盤支撐，但精華地段也逐漸飽和，像鄰近竹科周邊的關埔、竹北，地價與房價雙漲，因此不少業者開始向外拓展，像是甲山林集團開發，基地面積高居各都之冠的「新竹帝寶」，就選擇過往關注度相對有限的寶山鄉。 「新竹帝寶」預計第一期總銷高達400億元，可售約1,000戶，待第一期銷售狀況差不多後，預計第3、4季續推第二期，預計下半年總銷可達600億元，該案主力為別墅、透天，開價分別是每坪65萬、每坪45萬元，開價也創下區域歷史新高。
專家分析，新竹近年來人口成長、人均所得提高，但新竹精華地段供給量嚴重不足，加上科技業景氣旺盛帶動房市，因此買方只能被迫追價，或輾轉到周邊區域購屋，讓各區房價墊高。 南台灣方面，大型造鎮案以高雄為主，包括原華王大飯店改建的「港灣1號院」，戶數達1,115戶，是鹽埕區最大規模千戶造鎮案，開價「5」字頭更是挑戰當地新高，「艾美國際城」、「首席大院」也都挑戰「4」字頭。房仲分析，高雄自住剛性需求仍高，惟升息、打炒房、疫情、高房價等因素讓買方觀望，倘若物件優、價格合理，預計還是會湧入不少買盤。
中國大陸爛尾樓風暴持續擴大，外界憂慮，政府採取一系列打炒房措施，加上貨幣政策持續緊縮，恐導致財力不夠雄厚的小建商掀起倒閉潮，進而釀成爛尾樓危機；對此，公股行庫主管認為，目前台灣不至於發生這樣的情況，因為國內土地還是很值錢，如果建商財力不夠，只要轉給其他建商接手即可。
行庫主管說，儘管金管會、央行等財經部會打炒房措施，確實會墊高建商向銀行申貸的資金成本，不過建商會倒閉，多半還是和自身的財務體質不佳有關，如果是因為無法獲得足夠的融資而無力興建，可將建案與土地轉給其他建商，不至於爆發像中國大陸那樣的爛尾樓風暴。
「如果真有爛尾樓，那應該是建商本身的問題，而不是因為政府的房市管制措施，房市連環倒的前提，通常發生在房屋價格大跌、量能緊縮的時候，但如今房價不僅沒跌還居高不下，成交量也維持一定水準」，行庫主管說。
另一家公股行庫主管說，過去部分民營銀行用低利率甜頭搶走土融客戶，等到建商要興建房屋時需增貸，民營銀行卻無法給予足夠的資金，「如果是我們的土融客戶，未來申請建融有增貸需求，公股行庫都會全力支持」，建議建商要慎選銀行。
銀行主管還說，央行規定購地貸款18個月內需動工興建，確實讓建商「動起來了」，部分建商因推案較多，時間壓力會比較大，但按央行規定，如果建商無法在18個月內動工，銀行需收回部份貸款本金或提高利率，需有懲罰意味。
財經官員解釋，央行雖明定18個月內須動工，但此規定並非「鐵板一塊」，銀行可視建商推遲動工興建的理由是否可歸責於借款人，如果不是歸責於借款人，該法令也授權借款人可有和銀行協商的空間。
桃園市桃園地政事務所日前分析實價登錄資料發現，2019年2021年間，在桃園區購屋的首購族，多選擇31至40坪的房屋，至於退休銀髮族，比起透天住宅，更多人選擇入住中古大樓養老。值得不動產業者關注的是，桃園區內各生活圈男、女購買不動產比例，除經國地區外，各生活圈以女性購買不動產的意願較高。
千萬內入手桃園3房 這些地區有機會
據桃園地所統計，31至40坪的中坪數產品，佔首購族總交易量約29％，41至50坪的產品也佔有27％，都遠高於20坪以下小坪數產品的交易量。可見桃園首購族並沒有特別偏好小宅。而據統計，約有40％首購族年齡在35歲以下。
要在桃園區買到31至40坪的房產，平均得花多少錢？桃園地所指出，交易平均總價從高至低分別是藝文特區2,790萬、中路重劃區1,214萬、經國重劃區1,189萬、藝文特區周圍1,045萬、站前地區896萬、龍安地區805萬、大有地區775萬，最後是中平地區的735萬。
透天非首選 銀髮族偏好中古大樓
桃園地所統計，桃園區銀髮族選購養老宅偏好非透天，而是6年以上的中古大樓。據統計，有35％桃園區銀髮族，購置6年以上中古大樓產品。各類產品中，最不受青睞的是公寓型房產。 至於最受歡迎的中古大樓產品，平均總價同樣以藝文特區1,170萬元為最高，後依序是大有地區758萬、龍安地區703萬、中平地區637萬，以及站前地區548萬。
國產署今（18）日共計9宗土地、7810坪地上權案開標，其中高雄市釋鹽埕區、台南安平區皆釋出逾千坪商業區土地，是否再度引起大企業大手筆買入，引發市場關切。國產署官員表示，目前對於地上權開標展望持平，標脫率大約可以達到5、6成。
國產署公告，今年第2批地上權標案，共計有9宗土地，總面積7810坪，總底價14.5億元，雙北地區罕見無土地招標。其分別為桃園市桃園區1宗、苗栗縣1宗、台中市有3宗分別是大甲區、東勢區、梧棲區。
南部釋出精華區大面積土地，高雄市有3宗，分別為三民區、鹽埕區、前鎮區土地；台南市安平區1宗。 專家透露，隨著房市景氣趨穩、地方政府積極釋出大面積土地，加上政府對於房市的管制措施，即便國產署的地上權土地可以標脫，溢價率也不會太高，預估大約在3％到5％之間。
集團在高雄擁有飯店、百貨的國揚建設總經理彭邵齡指出，國揚並未參與這次標案。她並建議，地上權標案若是住宅案，須政府提供完整配套，才能照顧到一般百姓。因地上權住宅案成本低，價格便宜，但因銀行貸款成數低，須準備較高自備款，貸款利率也相對較高，第一手買家已很辛苦，第二手買家會更辛苦。
至於適合商業的地上權案，彭邵齡指出，手上握有的商業地已足夠，暫不須向政府標地。她分析，現在許多廠商計畫在高雄投資擴廠，但尚未落實，辦公人員尚未進駐，且政府設定權利金等條件上，通常對業者來說較嚴苛，特別是在目前營造原物料高漲下，業者對標地等項目評估更嚴謹。
彭邵齡直言，政府要繁榮地方，要讓開發商有利可圖，當然開發風險上會各自承擔。 國產署官員表示，由於國產署所釋出的土地，權利金底價大約是市價的3成到7成，較不受房市景氣干擾，對土地標脫率看法持平，預估大約5成到6成之間。
值得注意的是，國產署第3批地上權土地將在8月中旬公告，預計也將釋出大量的中南部土地，包含台中的干城、高雄市的茄萣、前鎮等，受到外界矚目。
近期國際燃料價格高漲，台電虧損嚴重，為解決公司負債比，台電拿出17筆精華地段土地重新估價，讓台電土地市值增加362億元，進而增加資產，未來仍有多筆土地將重新進行市值重估。據透露，17筆精華地規劃都更或招商開發，開發完成後價值利益，可望超過1,000億元以上。
根據資料顯示，台電17筆土地大多坐落在北、高，其中高雄最有價值的就是亞灣特貿三，而資產重估市值增加最多是台北市電力修護處土地，原先84年土地價值估算僅24億元，最新鑑價後飆漲成184億元，增加160億元。
台電主管透露，這17筆土地都已陸續規劃開發，台北電力修護中心土地北市府已完成都市計畫變更，預計明年首季對外公開招商，另一塊南港北儲中心土地，去年完成和冠德建設簽約開發。嘉興街公辦都更案及仁愛路500坪土地，都正進行活化開發。
這次進行重估17筆土地分別屬於首長宿舍、電力修護處、修理工廠、變電所剩餘空地、縣市老舊營業處、舊澎湖電廠及印刷所舊辦公室，最大面積位在高雄及台北市鬧區當中，以現在附近新建案興起，重估土地市值差異甚大，地方人士對土地開發展現濃厚興趣。
伴隨台積電高雄廠8月即將動工，市場再度掀起「料工雙漲」與「缺工搶人」風潮，目前鋼構原料成本增加2％～11％，且因專業技術工嚴重缺乏，工資水漲船高，包括電焊工、吊裝工及綁鐵工等，今年工資較去年大增10％～25％不等，尤其模板工的工資漲幅更是翻倍。
■高雄缺工搶人將會加劇
此外，因台積電南科現在仍有四個廠加緊建廠中，台南地區缺工嚴重，如果高雄廠短期內動工，市場預期高雄缺工搶人的情況將會加劇，可能重演台南提供優渥酬勞來挖人、留人的戲碼，以降低衝擊。
在料工雙漲方面，鋼界人士透露，去年以來受到原物料成本上漲影響，鋼構主要用料鋼板和H型鋼產品，截至7月，鋼板一年期料漲幅達11％、型鋼漲幅約2％，且鋼構的起重工(吊裝工)今年一天的工資達到4,000元，較去年增加25％，尤其電焊工一天工資達到5,500～6,000元，漲幅10％左右。
鋼筋料價方面，相關人士指出，今年初以來，隨著國際廢鋼原料成本大漲，3～4月間每公噸的購料價格達2.5～2.6萬元，但最近隨著廢鋼原料走跌，鋼筋售價走軟，目前每公噸購料價降到2.2～2.3萬元左右，但仍較去年料價漲了四成左右。
鋼筋漲價外，工地的「綁鐵工人」因相當欠缺，炙手可熱，工資節節高漲，業者透露，目前「綁鐵工」一天工資達3,000～3,500元，較去年上漲20％～25％左右，據傳台積電建廠的工資可能高一些。
■模板工的工資今年翻倍
另模板工的缺工也相當嚴重，不僅工人難找，而且工資高漲，目前每平方米收費在1,600～1,800元左右，較去年增加一倍左右，台積電廠房工程模板施工可能略高一些。 業界指出，鋼構、鋼筋原料成本上漲，業者都會設法反映成本，但鋼構吊裝工和電焊工工資上漲部份，通常交給下包商去傷腦筋。至於模板工和綁鐵工工資上漲部份，則對營建業的衝擊較大。
對此，業界籲請政府，能考量疫情等因素，讓業者能展延工期，且因申請外勞手續過於冗長，影響工程推動，也希望能協助縮短程序，來解決缺工困擾。另通膨和工料雙漲部份，則希望亦能適度補償業者損失。
升息效應加上台股大跌，桃竹苗地區商用不動產市場跟著退燒，根據第一太平戴維斯統計，今年上半年桃竹苗大型交易規模為248億元，比去年同期減少四成，不過近年在壽險業投資、製造業持續擴大布局下，新竹商用不動產交易規模更首度超越桃園。
隨著可供開發的建地、可供設廠的工業土地價格高漲，桃竹苗地區上半年大型商用不動產及土地的交易規模回到2020年的水準，其中金額3億元以上商用不動產交易金額133億元、年減32％；土地市場萎縮幅度更大，交易金額114億元，更較去年腰斬，為近四年新低。
值得注意的是，過去受惠台商回流紅利、製造業擴點、建商搶地大宗的桃園，今年更被新竹超車，人口、產值及房產交易規模均不及於桃園的新竹，大型商用不動產交易規模126億元，躍升為桃竹苗地區的新龍頭。
今年新竹地區最受矚目的二宗交易，均為壽險業出手，分別為全球人壽以58億元買下新竹市的國賓飯店整包資產，以及富邦人壽以26.5億元向大三商國際貨櫃儲運買下湖口近2萬坪工業土地，不僅壽險業加碼布局新竹不動產，晶豪科、力成、昌元光電也各自投資逾7億元取得湖口、竹北、新竹市廠房。
第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，全台近年不動產價格上漲，加上升息後壽險業取得不動產租金收益率門檻提高，在雙北及台中等核心都會區能符合條件的資產難尋，不少壽險業者將投資目光轉向二線城市，高產值產業匯聚、人口及消力費持續成長的新竹，成為主要目標，自去年以來，已有新光人壽56.4億元買下公道五「萊恩廣場」、中國人壽23.3億元買下關埔「雲智匯」商辦等大型交易，今年也可見富邦人壽開始布局物流地產。
不僅各大壽險業者出手積極，獲利能力佳的科技業在擴點需求下也加碼不動產，二年前緯創、智邦、義隆取地竹北AI智慧園區地上權，今年聯發科以37.7億元取得竹北高鐵站5,252坪地上權打造商辦地標。
彰化縣政府和彰化市公所攜手催生縣內第一座百貨公司，中友BOT案將利用0.7公頃停車場用地開發，彰化縣都市計畫委員會審議「土地使用分區管制要點案」已通過，並經市公所修正計畫書報府核定後，7月11日發布實施，突破管制限制，進度邁前一大步。
彰縣府委託市公所代辦彰化市第二停車場BOT案，興建複合式商場，已經招商成功，4月20日縣長王惠美、彰化市長林世賢和中友百貨公司總經理劉嘉誠完成簽約，王惠美引以為政績，林世賢也成了中友代言人，鄉親引頸等待，期盼「這次應該不是狼來了」，但簽約不代表即可動工，還有多道行政程序要完備。
首先，要提高停車場後續開發使用效率及提高財務可行性，得透過都市計畫程序，擬定停車場用地土地使用管制要點、增加附屬事業使用面積和使用項目，才能使停車場用地調整附屬設施樓地板面積由1/3提升為1/2，並增加「批發及零售業」、「影片及電視節目業」及「藝術、娛樂及休閒服務業」，提升百貨引入產業別及使用空間。
王惠美表示，彰化市第二停車場鄰近南瑤宮及彰化基督教醫院周邊商圈，現有停車位不敷需求，採促參方式引入民間資金改建為立體停車場使用，中友百貨彰化館將打造地下2層、地上12層、樓地板面積達3萬坪的百貨商城，並提供近1000席汽車位、1500席機車位，除滿足百貨商城停車需求，亦可解決鄰近區域停車不足問題。
林世賢也指出，中友百貨預計興蓋樓地板面積達3萬坪的百貨商城，包括購物、美食與看電影等，至少投資25億元以上。 建設處長湯國榮表示，停車場用地多元利用，規定停車空間要達70％，這次變更商場和停車空間各占50％是一大突破，已經發布實施，接下來開發商要申請建築使用執照等，縣府再針對其申請開發內容、圖照等進行審查。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，懇請來信告知，將從系統作處理。
