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房產新聞

  1. 去年新北辦公室交易額達162億元 新莊占比逾45%

  2. 1.86兆 不動產業 去年銷售額創新高

  3. 基地3500坪!土城頂埔大型公辦都更案動工

  4. 地價稅課稅 留意三時間點

  5. 法拍屋移轉登記後需申報

產業新聞

  1. 華映楊梅廠一拍 總底價63億

  2. 國產 全台北中南擴廠

  3. 量販超市本土雙強 統一吃下家樂福對戰全聯

  4. 金管會緊盯陸爛尾樓風暴

 


1、去年新北辦公室交易額達162億元 新莊占比逾45%

2022/07/19 自由財經 徐義平

新莊辦公室商圈熬出頭,根據商仲業者統計,去年新北市50坪以上的辦公室實價揭露紀錄,高達162億元,交易額前3大行政區依序為新莊的74億元、林口的21億元以及板橋的18億元,商仲業者指出,光是新莊一區的交易額便占整體比重逾45%,顯見新莊已躍升為新北市的辦公室交易熱點。

新莊辦公室商圈具3特色 吸引企業設總部

信義全球資產經理林建勛表示,新莊辦公室商圈具有3項特色,首先是辦公室新又大,尤其不少知名建商在新莊副都心一帶興建全新辦公室,滿足企業設置總部需求,再來則是具兩條捷運線優勢,包括機場捷運、環狀線等,還有快速道路等架構交通路網,第3則是商業機能逐步成熟,商場、飯店陸續營運,因此,吸引儒鴻、勤誠興業、四零四科技等企業陸續進駐此區,後續將營造出企業總部群聚效益。

其實近幾年多數上市櫃企業進行辦公室搬遷、升級等計畫,項目包括舊換新、小換大,甚至規劃整棟企業總部等需求,林建勛指出,放眼新北市僅有新莊等少數區域才符合企業升級辦公室條件,包括建商在此區規畫大坪數,甚至是整棟客製化的辦公總部。

林建勛補充,近年新莊也可看到不少大型商辦交易案,包含晶碩光學子公司在3月以2.75億元買下中悦IFC部分樓層;另外長虹建設也分別在1月及4月陸續買下新知段土地,合計共15.94億元,不論從企業實質需求或是建商購地布局,都仍可看出需求熱度。

不過,他提醒,未來新莊會面臨許多辦公新增供給陸續釋出,各商辦大樓間爭取企業進駐將更為競爭,至於是否能受惠企業爭相進駐而產生創價效果,或是會因空置上升而進入價格競爭,企業需求力道將會是重要關鍵點。

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2、1.86兆 不動產業 去年銷售額創新高

2022/07/20 工商時報 郭及天

財政部統計資料顯示,去年不動產業銷售額高達1.86兆(包括不動產開發、代銷、仲介、租賃、估價),創歷年來新高,大致反映去年不動產景氣來到最高峰,房仲業者指出,從不動產業營收可看出市場景氣變化,未來若銷售額開始由高檔衰退,代表不動產景氣開始步入修正期。  

財政部統計顯示,近年不動產業銷售額呈現成長趨勢,在上一波景氣高峰的2013年突破1兆元大關,2014年起連續二個年度衰退,2016年回檔修正至三年新低的1.06兆元,不過2017年起逐底復甦,近六年來不動產業銷售額逐年成長,去年達歷史新高的1.86兆元,今年前四月亦達5,878億元,年增5.6%。 財政部的不動產業銷售額統計,主要統計項目,包括不動產開發業與不動產經營及相關服務業,但不包括營建工程業。  

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,從不動產業的銷售額也可看起景氣波動的軌跡,上一波的房市谷底為2016年,當時不動產業銷售額回到1兆元左右。 不過,2017年開始景氣緩步復甦、去年銷售額已為十年前1倍以上,無論一手市場的投資興建、二手的仲介、代銷市場都商機蓬勃,連帶周邊的住宅產業也衍生出許多商機。  

這段期間不動產業交易熱絡,市場也出現質變,例如投資興建開發興盛、科技業投資帶動房市交易熱絡,雙北以外的區域房市脫胎換骨,房價出現大幅上揚等,都帶動房地產業銷售額明顯增加,不過未來若是銷售額開始由高檔衰退,也反映景氣可能步入修正期。

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3、基地3500坪!土城頂埔大型公辦都更案動工

2022/07/19 經濟日報 游智文

新北市土城頂埔運校段土地公辦都市更新案,今(19)日由市長侯友宜主持動土典禮,預計於114年完工。新北市政府表示,建物將導入綠建築及智慧建築設計,規畫寬敞人行步道,集中留設開放空間,提供當地居民優質的生活環境品質。

個案由皇翔建設擔任實施者,基地位於土城區中央路四段52巷及頂埔街所圍街廓,鄰近捷運頂埔站及頂埔科技園區,面積達3,507坪。 皇翔表示,將興建3棟地上20層、14層、10層及地下3層之住宅及辦公大樓。

新北市市長侯友宜表示,此一都更案由新北市政府推動,距土城交流道僅5分鐘車程,右側為土城科技園區,區位良好,堪稱土城黃金地段,未來三鶯線、萬大線通車,區域發展性更佳。

新北市政府表示,該區多屬低矮老舊建築物,經長時間增建,內部通行巷道狹窄,基地面前道路也未完全開闢,造成社區整體環境品質不佳。市府評估後決定以公辦都市更新方式辦理,透過公開評選由皇翔建設擔任實施者,全案已於111年6月核准建造執照。 個案更新後新北市將分回93戶住宅及受贈公益設施空間作非營利幼兒園使用。

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4、地價稅課稅 留意三時間點

2022/07/20 工商時報 林昱均

下半年為地價稅各項時程,財政部賦稅署指出,我國地價稅有三個重要時間點,包括課稅基準日8月31日、9月22日前可提出申請適用自用住宅用地優惠地價稅率,以及地價稅繳稅期限11月30日。  

依土地稅法規定,地價稅課稅基準日為每年8月31日,也就是說8月31日當天土地登記簿上所記載的土地所有權人,為當年度地價稅課稅對象。 若在8月30日以前(含8月30日)購買房屋且完成土地所有權移轉登記,新的土地所有權人持有土地雖然未滿一年,仍應繳納全年地價稅。反過來說,若在8月31日以後(含8月31日)才辦妥土地所有權移轉登記者,地價稅就由原本的所有權人繳納,通常物件屋主都會希望盡量在8月底前完成交易,以免遭課地價稅。  

另名下土地為自用住宅用地符合財政部標準,包括都市土地面積未超過3公畝、非都市土地面積未超過7公畝,個人、配偶或直系親屬設有戶籍且未出租或營業等,可向稅局申請適用地價稅優惠稅率千分之2,相較一般用地地價稅率(千分之10~55)明顯減輕。但土地為共有情況時,各筆土地所有權人都必須提出申請,才能適用地價稅優惠稅率。  

若尚未申請適用自宅的地價稅優惠,須在9月22日前提出申請,前一年已適用者免重複申請。而部分民眾利用自宅從事家庭理髮、美容、洋裁、花藝等副業,地方稅務局表示,該類副業不用辦理營業登記,即使有營業行為,該營業處所仍可視為自用住宅,按自用住宅優惠稅率課徵地價稅。  

今年地價稅於11月1日開徵,繳稅期限為11月30日。官員提醒,若逾期超過三日才繳稅,民眾將被加徵滯納金,每三日加徵1%,最高將加徵10%,若超過12月30日滯納金期限將移送強制執行。

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5、法拍屋移轉登記後需申報

2022/07/20 工商時報 林昱均

台北國稅局指出,如果個人持有2016年後取得房地且因欠債而遭法院強制執行拍賣,即使沒有所得且稅額為0元,個人仍要在「拍定人取得房地權利移轉證書日」次日起30天內申報房地合一稅。 另外,如果拍賣後有所得,因強制執行屬於個人非自願售屋範圍,其個人持有不動產十年內出售皆一律適用20%房地合一稅率,十年以上則適用15%,並在移轉登記後30日內申報課稅。  

除強制執行外,個人非自願售屋情況也涵蓋「遭公司裁員或調職需離開戶籍所在地的自住房屋」,「受家暴或人身安全威脅而申請保護令的搬家賣屋」、「負擔本人、配偶、雙方父母、未成年子女或無謀生能力成年子女重大傷病醫藥費」、「房地在取得前遭鄰居越界建築」、「共同持有房屋未經同意遭變賣」,還有「同時繼承不動產與擔保債務且無力償還」等六種。只要符合任一種非自願售屋情況,即可適用持有十年內20%、十年以上15%稅率。  

我國常見的房屋拍賣分為「法拍屋」、「金拍屋」、「銀拍屋」等三種,其中以法拍屋最常見,多為屋主用不動產當抵押品借貸,若無法還款時,債權人則依法向法院聲請拍賣房子以還清債務。

而現行多數民眾是向銀行借貸,各銀行官網如土地銀行、第一銀行、華南金等,皆會定期公告法拍屋資訊,包含投標時間、拍次等。 但面臨升息、資金斷頭潮時,因投資客無法還款,導致市場上法拍屋太多,為加速去化物件,我國也會透過泛公股的台灣金服公司協助地方法院處理法拍屋與銀行不良資產,該類情況稱為金拍屋。  

若債權人為銀行且執行法拍程序,若法拍屋又流標、無人購買,則不動產將回到銀行手上,此時銀行可自行處分拍賣,即為銀拍屋。惟多數物件在法拍屋程序就出脫,因此市場上銀拍屋案件量較稀少。

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1、華映楊梅廠一拍 總底價63億

2022/07/20 工商時報 郭及天

大同子公司華映楊梅廠區將於8月3日執行一拍,加計動產、二標底價分別為59.8億、3.1億元,合計總底價近63億元,創下了近三年來全台拍賣市場最高底價案件,一般認為,目前大面積工業用地產需求強,即使首拍沒能出脫,後續拍次應仍是拍賣市場中的搶手貨。  

台灣金服公告顯示,此次華映楊梅廠分二標拍賣,第一標廠區土地面積約2.2萬坪、建物約4.5萬坪,另有增建1,641坪,不動產部分金額合計約45.6億,加計生產備設等動產,總底價約59.8億元;第二標土地約有8,096坪、建物2,025坪,底價約為3.1億元。

華映曾為面板大廠,母公司大同對其綜合持股約39.67%,因經營不善宣布向法院聲請破產,2019年下市後、大量解顧員工,其廠房、設備等資產亦遭法院查封,2020年時景碩科技也曾以15億元取得部分華映的廠房,打算作為擴產使用,後來因債權糾紛未能完成移轉作業。  

市場人士指出,一旦華映能成功破產,對於母公司大同來說,得以擺脫財務上仍需認列轉投資虧損的沉重包袱。  華映公告指出,日前獲悉台灣金服受理該廠拍賣事宜,將依未來拍賣進程,將請律師、會計師研議評估進行後續處理方式,以依法維護債權人及股東權益。  

華映楊梅廠拍賣(加計動產)合計底價近63億元,將是國內拍賣市場自2016年以來一拍底價第三高的不動產拍賣案,也是近三年來規模最大的拍賣案件,過去幾年由於房市景氣熱絡,超大型法拍案件釋出多有人接手,例如如信義計劃區D3土地由元利建設董事長林敏雄以112億元標下、高雄君鴻酒店由海霸王集團旗下的凱德唐公司以54億元標下等。  

法拍業者認為,以目前台灣工業用地需求強勁,該案應該還是會有人進場,只是目前土地市場有略為降溫,估後續拍次出脫機會頗高。

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2、國產 全台北中南擴廠

2022/07/20 工商時報 袁延壽

看好國內廠辦、公共工程及民間建築對預拌混凝土的需求增加,國內預拌混凝土龍頭廠國產建材實業(2504)指出,正積極在北中南擴廠,預計至2023年,國內預拌混凝土產能將可達1000萬立方米。 國產建材目前在全省有28個廠,設計產能可達900萬立方米,台商回流,帶動科技廠新建廠辦及政府開發科學園區熱潮,國產表示,對預拌混凝土需求量大增。  

其中,又以高雄、台南、新竹、台中地區為多,集團因此在台南仁德新建廠區,並在高雄原有的鳳山、仁武廠擴充設備,以滿足當地的工程需求。 對於新竹、台中的市場,國產指出,正在規畫大台中地區適當地點,新建預拌混凝土廠,以爭取當地市場商機。

至於在北部,看好台北市東區門戶發展計畫,大南港地區的都更豪宅及頂級商辦市場龐大需求。國產表示,現有在大台北地區的三座預拌混凝土廠,因市場旺盛需求、產能不敷使用,集團已計畫在汐止廠再購置另一座廠區,建置第二座混凝土廠,最高年產能30萬立方米,預計於2023年第三季正式完工啟用,爭取北北基公共工程、商辦及豪宅商機。  

國產強調,目前集團在北北基地區擁有七座混凝土廠,是以台北、基隆、汐止三座預拌混凝土廠為主,近年來,隨著台北東區連結大南港開發的豪宅、商辦大樓建案,這三座廠月產能合計達八萬立方米已明顯不敷使用。

因此,去年在汐止廠附近再購置土地,計畫興建高效能數控綠色環保混凝土廠,以滿足市場需求及符合環保、節能、減碳趨勢。 國產建材去年國內預拌混凝土出貨量達652萬立方米,預估今年可達700萬立方米。國產指出,至今年上半年,手中庫存訂單量已超過850萬立方米,估算未來二年營運成長無虞。

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3、量販超市本土雙強 統一吃下家樂福對戰全聯

2022/07/20 中央社

傳了近8個月的台灣家樂福出售案19日正式拍板,由統一集團吃下法方全部股權,加上全聯去年底併購大潤發,零售業「大者恆大」,統一、全聯本土量販雙強對立態勢已定,競爭強度不容小覷。

過去兩年實體零售受疫情重挫,法商家樂福在歐洲經營辛苦,加上需砸錢投資數位化,法方股東依其全球策略考量,擬出售台灣家樂福60%股權,也掀起國內零售業洗牌契機。 若不計算會員制的好市多,台灣家樂福為國內第一大量販業者,法方去年底宣布釋出台灣家樂福股權,吸引各方搶親;除持有家樂福4成股權的統一集團強調有「優先購買權」,主動拋出意願外,包括遠東集團、凱雷、momo富邦媒、國泰等集團都表態有意收購,成為近8個月來零售業界熱議話題。

統一企業、統一超商19日深夜在台灣證券交易所召開重大訊息記者會宣布,分別回購49.5%與10.5%台灣家樂福股份,暫估交易金額合計新台幣290億元;交易完成後,統一企業持有台灣家樂福70%股份、統一超商持股30%,統一集團100%取得台灣家樂福股權。

在現代化與數位化浪潮推動下,零售通路業成為對規模與資本要求甚高的產業,近年包括台灣或全球都見到整併動作;即使電商市場蓬勃發展,虛實整合儼然是零售新顯學,但有影響力的實體通路仍然奇貨可居。

根據統計,台灣超市2020年市場產值達新台幣2299億元,其中,全聯市占率逾6成,第2名的頂好市占僅5.9%。 而像家樂福、好市多這類綜合賣場被歸類為「量販業」,2020年市場規模為2287億元,好市多市占率42.8%、家樂福32.3%,第3名是大潤發11.7%,第4名愛買4.6%;若不計算會員制的好市多,家樂福實為台灣量販一哥,且於2020年底收購頂好及Jasons超市。

超市龍頭全聯去年斥資新台幣115億元收購大潤發,規劃將建立跨部門溝通平台,整併超市與量販各自專長,以雙品牌並進,持續發揮對消費市場的實戰經驗與互補性。 對統一集團而言,回購台灣家樂福後,集團將擁有超商、超市、量販及線上電商等不同零售業態,等於是補齊零售「全通路」最後一塊拼圖,意味著台灣零售業「大者恆大」趨勢確立,也讓超商、超市和量販的界線越來越模糊。

當吃下大潤發的超市一哥全聯、對上吃下家樂福的超商龍頭統一集團,零售市場雙強對決已成定局。 不過,公平會15日才祭出7大負擔有條件通過全聯併購大潤發一案,這回超商龍頭統一集團要拿下量販家樂福全數股權,消費者日後是否面臨零售市場被壟斷的局面,公平會的態度仍待觀察。

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4、金管會緊盯陸爛尾樓風暴

2022/07/20 工商時報 彭禎伶、魏喬怡

大陸爛尾樓停貸風暴延燒,雖然國銀大陸分行或子行都沒有爛尾樓授信的曝險,但因大陸控管如科技、補教特定產業,爛尾樓逾放等造成金融體系風險升高,整體金融業也降低對大陸曝險金額,銀行局副局長林志吉19日表示,整體合計,銀行、保險、證券期貨業及國人投資的基金,至今年5月對大陸總曝險額為新台幣1兆8,380億元,跌破2兆元大關,比去年5月少逾5,447億元,減幅22.54%。  

林志吉表示,到5月底國銀對大陸曝險金額降到1兆2,318億元,占上一年決算淨值30.2%,創2013年來新低;例如授信餘額從去年5月8,947億元,到今年5月剩8,176億元,投資則從4,681億元減至3,444億元,金融同業拆存更從1,207億元減至698億元,減幅逾42%,三項曝險在一年內減少2,517億元,幅度近17%。  

且國銀目前有三處大陸分、支行未設,即金管會2014年核准的台灣銀行上海自貿支行、2015年核准的國泰世華銀廈門分行、2017年核准的土銀廈門分行,有些是大陸未准,有些則是業者認為此時不急著再增設分行。  

除國銀降低對大陸曝險,保險業5月底對大陸曝險亦已降到2,096億元,一年內減少1,083億元,減幅逾34%;證券期貨業亦從去年6月底的187億元減到104億,減幅44%;國人投資的基金對大陸曝險額,也從5,627億元降至3,862億元,少逾31%。 整體合計,銀行、保險、證券期貨業及國人投資的基金,對大陸總曝險額為新台幣1兆8,380億元,跌破2兆元大關,比去年5月少逾5,447億元,減幅22.54%。  

大陸自2021年加強監管如補教業、科技業,及今年發生的爛尾樓、村鎮銀行金融風險等,行業風險升高。 銀行局對國銀的大陸曝險除了採總量監管,即曝險不得逾決算淨值1倍,也有額外三大措施,一是自2016年起,要求銀行對大陸地區第一類授信資產,備抵提存率從1%提高到1.5%。

二是日常監理上,要求依國銀依自身風險承受度進行授信限額,並依國家風險變化定期檢視相關授信限額的適當性,針對風險升高或曝險額已達預警門檻相關國家或地區,進行評估,必要時採取因應措施,控管授信風險。

三是2021年12月30日發函各銀行,針對大陸地區監管措施及國際政經情勢,必須建立高風險產業及政經風險評估控管機制,並對大陸地區近期已發生信用風險或已採取加強監管的行業,納入加強控管。

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