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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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台北市房價再度突破天花板！住展雜誌21日公布最新統計，第二季北台灣預售屋市場每坪成交均價全面飆高，台北市更直破百萬大關、達101.3萬元，創統計以來新高；至於年漲幅最猛的區域，以新竹縣市居冠，一年狂飆36.8％。
住展雜誌研發長何世昌表示，第二季全球經濟情勢籠罩衰退陰霾，加上本土疫情確診數大增，央行二度升息，使得房市相對保守，但在造價飆漲、缺工，及高溢價標地等現實問題，支撐著房價維持在高檔。即使目前利空消息不斷，但因房市主升段行情尚未結束，預期第三季房價還是會持續上揚。
據住展雜誌的調查，北台灣各縣市第二季預售屋和新成屋房價全部上漲，且年漲幅持續擴大，其中以桃園、新竹漲幅最大；至於台北市，也攻克每坪百萬元大關，房價水準狠甩其他縣市。
何世昌表示，房市供需失衡給了建商勇氣，所以房價漲勢依然凌厲。統計顯示，台北市站上百萬、每坪均價達101.3萬元，且連續四季改寫歷史新高，年漲幅擴大至9.3％；其中以中正、北投、南港、內湖等區漲幅較大；原為傳統蛋白區的北投、南港、內湖，其一線區段新建案每坪成交價均見到百萬元，但萬華、文山漲幅相對落後，均價6字頭相對親民。 新北市方面，預售屋房價來到每坪45.5萬元，季漲幅1.8％、年漲幅9.1％，連續三季改寫新高，其中以三峽、林口、鶯歌、樹林、泰山等蛋白區漲幅較高。
基隆方面，預售屋每坪均價為23.6萬元，季漲幅2.2％、年漲幅8.8％。宜蘭也上漲到22.6萬元，季漲幅2.7％、年漲幅5.6％。 桃園市房價為每坪30.3萬元，與去年同期相比，每坪上漲5.1萬元，年漲幅約20％。
何世昌指出，桃園市漲價幅度持續擴大，主因是來自於大台北輕移民買盤源源不斷湧入，就像「吸星大法」般吸納大台北購屋動能，推升房價。新竹雖然缺乏大台北輕移民買盤，但因第二季新推案量急縮，供需失衡進一步惡化，房價跳漲至每坪33.1萬元，一年來房價每坪大漲8.9 萬元，年漲幅高達36.8％，為北台灣房價飆漲幅度最大的縣市。
台北地政局日前公布，今（2022）年4月實價登錄交易件數跌至903件，交易總額縮為242.55億元；住宅價格指數則上升為114.11。 據2022年4月實價登錄量價動態，台北市交易量共903件，較去年同期1,226件減幅26.35％；交易總額為242.55億元，較去年同期289.09億元減幅16.10％。
各行政區交易總額前3名依序為中山區的46.72億元、內湖區的36.26億元及信義區的26.77億元；總額最少的大同區僅4.68億元，與總額最高的中山區差約8.98倍。
住宅價格指數漲 僅公寓月線微跌
台北市4月住宅價格指數114.11，較去年同期107.20上升6.45％；標準住宅總價1,808萬元，單價57.57萬元／坪。大樓住宅價格指數117.37，公寓住宅價格指數111.65，小宅住宅價格指數則為113.25。觀察台北市的大樓、公寓及小宅的月線、季線及半年線趨勢，除公寓月線微幅下跌外，其餘皆持續上漲。
隨著近來預售屋市場交易熱絡，民眾交易時也有許多須注意的地方。如對於實價登錄2.0新制中，不論是建商自建自售或代銷業者銷售的預售屋，皆須自簽訂預售屋買賣契約日起30日內申報成交案件資訊，有時民眾會因疏忽而受罰。 對此台中市民可利用台中市政府地政局的「地籍異動即時通」服務，掌握不動產送件、過戶等異動的第一手訊息，藉此防範可能的詐騙情形。
即時通提前通知 可避免被惡意過戶
台中市地政局長吳存金表示，實價登錄申報期限的計算應將簽訂日計入，而非自隔日算起，並依照填載說明正確申報成交價格等相關資訊中，易疏忽而被受罰的事項。如共有部分面積未加計車位面積、預售屋申報人類別勾選錯誤、交易總價未依照預售屋契約所載土地、建物及車位價格填寫等。並強調，當民眾名下登記的不動產有異動情形，透過「地籍異動即時通」的服務，都能提前於案件「收件」及「異動完成」時收到系統簡訊即時通知，防堵不肖人士惡意過戶。
若台中市民欲申請「地籍異動即時通」服務，可持身份證明文件於地政事務所臨櫃辦理，也可於網路上使用自然人、工商憑證登入線上申辦；登記案件如委託地政士申辦，也可由地政士併同為權利人申請，且完全免費。
財政部台北國稅局指出，親屬過世後，親等近者拋棄繼承由次親等卑親屬繼承者，其遺產稅扣除額最多僅限原繼承人額度，另拋棄繼承者的遺產稅扣除額將無法適用。 我國民法第1138條規定，繼承人的優先順序依序為配偶、子女（或孫子女）、父母、兄弟姊妹、祖父母，若近親如子女選擇拋棄繼承，由孫子女繼承，則拋棄繼承者的遺產稅扣除額將無法適用。
另依遺贈稅法第17、18條，現行2022年遺產稅免稅額單件1,333萬元。而遺產稅六大扣除額為配偶扣除額493萬元、直系血親卑親屬扣除額每人50萬元、父母扣除額每人123萬元、重度以上身心障礙特別扣除額每人618萬元、被繼承人扶養的兄弟姊妹或祖父母扣除額每人50萬元、喪葬費扣除額123萬元。
至於直系血親卑親屬、被繼承人扶養兄弟姊妹扣除額部分，若繼承人為未成年者，可按照年齡距屆滿成年年數，每年加扣50萬元。 遺產繼承案件為遺產總額扣除各項免稅額、扣除額後，剩下的遺產淨額適用10％（遺產淨額5千萬元以下）、15％（遺產淨額為5千萬元～1億元部分）、20％（遺產淨額超過1億元部分）遺產稅率。
官員指出，不少子女在繼承父母遺產時會選擇拋棄繼承，由孫子女繼承，但遺產扣除額最多僅限原本繼承人額度，例如成年子女一人遺產扣除額為50萬元，即使拋棄繼承，由孫子女三人繼承遺產，其扣除額最多也只能適用50萬元。 另我國也常看到女性拋棄繼承、由男性為單一繼承人情況。依財政部統計，2020年拋棄繼承遺產者總共67,109人，其中約55.5％為女性（37,239人）、44.5％為男性（29,870人）。
今年以來規模最大的公辦都更聯貸啟動。業界人士透露，受到不動產市場高度關注的高雄「特貿三開發」首件大規模聯貸啟動，興富發已委託兆豐銀行出任管理銀行，為其籌組大型聯貸案進行開發，總規模達326億元，目前以在8月下旬簽約為目標，多家銀行都已接到參貸邀請函，該案也是今年以來市場規模最大的公辦都更聯貸案。
「高雄亞灣特貿三都更開發計畫」號稱是高雄政府與台電公司合作的全台最大公辦都更案，占地總面積達5.3公頃，分別由三家建商得標，其中以興富發聯貸案籌組最先登場。 據指出，由於原物料跟建材成本不斷上升，因此整個聯貸規模已經超過金融圈當初預期的三成，從原先的250億元追加到326億元，引起金融圈高度矚目。
特別是近期營造業包括鋼筋水泥等主要原物料、工人工資等建造成本不斷上漲，反映在該聯貸案規模大幅追加，成為今年以來金額最大的公辦都更，同時也是土建融聯貸案。 知情人士表示，聯貸規模追加的另一個原因，與興富發在特貿三的開發案近來已爭取到相當多的「移入容積」可擴大開發的坪數規模，因此相關的建材需求也更高，兩大原因推升整個聯貸案規模。
另一個引金融圈關注的條件，是有別於其他的公辦都更案，該案的借款年期特別拉長到十年，知情人士指出，主要是上述建材成本大增，因此在財務規劃上希望有更多「以時間換取空間」的彈性。 據金融圈人士表示，該案的借款利率並未以1.7％的「地板價」訂價，總利率水準拉高至2％以上，利率條件相對具吸引力。
臺灣企銀長期推動信託業務，同時結合行內都更危老專業團隊，推出整合性規劃服務，協助建構年長者在地安老的永續家園，連續三年榮獲非政府組織亞洲企業商會（Enterprise Asia）主辦「AREA亞洲企業社會責任獎－社會公益發展獎」。
臺灣企銀指出，臺灣人口不僅是高齡社會，全臺逾30年老屋占比超過5成，逐漸形成老人住老宅的「雙老」現象，對社會帶來各種隱憂及負擔。
為解決老人及危老房屋問題，身為全臺唯一中小企業專業銀行，臺灣企銀以本業出發，提供有都更、危老重建需求者專業輔導、融資、信託等諮詢，再透過客製化融資規劃及信託設計，給予整合性服務建議，從前期整合、建築融資到工程進度控管、信託及續建機制提供一條龍專業服務，協助老舊住宅或養護機構重建，完成樂齡友善環境及老屋重生的夢想。
為落實金融機構之社會責任，臺灣企銀協助政府推動「都市更新2.0」及「信託2.0政策」，透過信託結合都更危老打造樂齡安養生活圈，加強危險老舊建築重建與都市更新及安養信託業務，改善住宅安全及高齡長者居住環境，並透過信託結合長照、安養、醫療及社福等機關團體跨業合作，如近期與有超過2,000名專業照顧服務員的「家天使平台」簽訂業務合作備忘錄，提供該平台完整信託服務，打造多元照顧服務體系，臺灣企銀更連續五年獲金管會評選「信託業辦理高齡者及身心障礙者財產信託評鑑」之績效優良銀行。
臺灣企銀亦持續透過「公益信託樂齡悠活社會福利基金」贊助偏鄉社區發展協會成立「銀髮樂齡學堂」，提供長者共餐、健康課程學習、整修廚房空間等，使銀髮族有更優質的生活品質。
未來臺灣企銀將持續推廣信託理念，踐履企業社會責任，同時透過金融創新，設計開發適合不同族群的信託商品及服務，滿足客戶需求，落實普惠信託，並積極透過跨業合作，建構全方位服務生態圈，成為客戶首選的最佳服務夥伴。
台鐵宜蘭站前土地原為台鐵局員工宿舍群被納入「蘭城之星」開發計畫，後來計畫取消，發中心花蓮營業2019年底辦理招商活化，由金卯公司得標，並在2022年2月取得使用執照，並在7月13日先行試辦營運，正式開幕活動將視疫情發展趨緩後擇日再辦理。
台鐵局指出，該案位在和睦段61、62地號土地（約2,417坪），並且鄰近幾米公園和丟丟噹森林廣場，將觀光旅遊熱點結合為一區，是極佳的商業選擇地點。此案打造以「食尚潮流、生活選物」為主的社區商場，不但滿足在地民眾生活的需求，也兼顧觀光人潮，打造出別具特色的溪北「爾本生活圈」。
王道銀行董事會21日通過子公司台灣工銀租賃與日盛國際租賃合併案，合併基準日預定為今年12月1日，未來將依主管機關核准時程進行公開發行與上市規劃。 王道銀行表示，合併公司名稱為「日盛台駿國際租賃公司」，該案係採換股合併，工銀租賃每一普通股換發日盛租賃0.5834普通股。由日盛租賃發行156,193,074普通股予王道銀行。
為因應此合併案，王道銀行董事會也通過在合併基準日前將原台灣工銀租賃公司100％持有的台灣工銀柒創業投資的全數退還予母公司王道銀行，在退還6,500萬股後，台工銀租賃將減資新台幣7.1億餘元，減資後實收資本額為新台幣26.67億餘元。
合併後王道銀行將成為「日盛台駿國際租賃」公司的第二大股東，對於合併後租賃公司獲利，王道銀行將採關聯企業權益法認列。 王道銀行董事長駱怡君說，台灣工銀租賃成立至今已十年，為獲得更大的成長動能及發展潛力，王道銀行決定與日盛國際租賃攜手打造「日盛台駿國際租賃公司」，並朝台灣第四家掛牌上市的租賃公司努力。
台灣工銀租賃去年合併資產規模達新台幣198億元、合併稅後淨利約5.65億元，近三年稅後淨利年複合成長率高達59％。日盛國際租賃專長為提供車輛分期、長期租車、設備融資租賃等業務，旗下子公司亦積極布局大陸市場。
王道銀行表示，與日盛國際租賃合併後，各自擅長的業務種類將高度互補，並能快速擴大資產規模與提升市場知名度，創造規模經濟效益，同時亦能加速拓展大陸及海外市場。
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