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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
近期房市買氣下滑，成交量明顯減少，但房價仍持續上漲。房產學者張金鶚今(26)日表示，主要是建商、有錢人和投資客過去因房市長期好景氣，賺到許多錢，口袋夠深，因此和消費大眾「比氣長」。 他表示，這只是暫時現象，房市在明顯「價量背離」及「量先價行」的景氣循環與市場機制下，房價向下調整乃必然過程。若政府打炒房的力道因選舉政治壓力而增加，供需雙方預期房市下跌心理不斷擴大，房市景氣反轉跡象就會越來越明顯。
根據市調，房價所得比居高不下，購屋壓力愈來愈重，加上央行升息、經濟景氣下滑等影響，近來房市買氣明顯下滑，6月六都移轉棟數年減15%，上半年已呈現衰退。不過房價持續上揚，Q2北市預售平均單價突破一坪100萬，新北、桃園、新竹房價也持續創高。
張金鶚表示，人民所得增加有限，房價卻不斷上漲，是房價所得比不斷升高主因，若考慮通膨，實質所得更低，房價所得比更嚴重。尤其對年輕人來說，根本就是望屋興嘆，高房價不只加深台灣社會「貧富差距」與「不敢生小孩」，產業經濟也受到房市扭曲。
他說，房價持續上漲，一般自住者無力購屋，有錢人預期未來房市受到資金週轉成本逐漸增加，政府可能進一步打炒房措施，以及國內外經濟景氣影響，購屋投資或置產風險增加，也會暫時保持觀望。 同時，建築業者，包括賣屋的投資客，也會因資金周轉成本逐漸增加，擔心未來房市景氣反轉，房價下跌，較為保守觀望，推案供給意願也逐漸減少，加上房價仍在高檔，大家越買不起及不願買，成交量就明顯下跌。
只是，現階段因為建商、有錢人和投資客，因為過去房市長期好景氣，賺到許多錢，口袋夠深，仍然持續觀望，「比較誰的氣長」，再加上業者與投資客仍可不斷炒作哄抬假象，房價因此仍然居高不下。
但房市在明顯「價量背離」及「量先價行」的景氣循環與市場機制下，房價向下調整乃必然過程。當資金周轉成本不斷增加，若再加上政府打炒房的力道因選舉政治壓力而增加，供需雙方的預期房市下跌心理不斷擴大，房市景氣反轉的跡象也將越來越明顯。
政府一系列打炒房措施效果陸續彰顯，國銀購屋貸款餘額與建築融資餘額年增率「雙降」。中央銀行昨（26）日公布，全體國銀6月購屋貸款餘額為9兆1,406億元，續創歷史新高，較5月僅增加500億元，為四個月最少，年增率8.73%，連三月下滑並為一年半新低。
除房貸餘額外，建商推案信心指標—建築貸款，6月餘額為2兆9,580億元，持續締造新猷，並較前一個月增加324億元。進一步觀察年增率，6月建築貸款年增12.86%，連11個月下滑，並為2020年2月以來、近兩年半的最低水準。
央行官員分析，國銀房貸年增率趨緩，主要有三個原因：首先是6月六都買賣移轉棟數較前一個月減少，其次是銀行整批分戶貸款也比5月少，第三是部分銀行考量資本適足率等財務指標，對房貸等不動產授信進行風險控管，使房貸金額較少。
在建築融資方面，央行官員說明，自2021年1月以來，建築融資的成長幅度就呈一路下滑趨勢，主要是建商購地與推案成本均上漲，加上政府一系列抑制房市炒作的措施出爐，使建商推案態度轉趨謹慎。
央行官員表示，「近年來土地與營造成本都上漲不少，打炒房政策效果逐步彰顯與央行兩度升息，都會讓建商推案變得更謹慎。」 公股銀行主管指出，金管會與央行等部會的打炒房措施，確實讓房市的炒作風氣明顯降溫，其中又以「三禁令」最為有效，包括金管會調高不動產風險權數、銀行法72-2條三成上限，以及央行明定，建商向金融機構申請購地貸款時，需切結18個月內動工興建，否則須回收貸款或提高利率。
隨著房市炒作氣焰降溫，國銀不動產放款集中度也略見改善。央行統計顯示，6月不動產放款占全體放款的比重為36.91%，較5月36.99%略為趨緩。
許多住宅社區推案時總是規劃許多公設來吸引買氣，但有些公設並不受購屋人青睞 。台灣房屋集團「2022年住宅公設大調查」統計結果顯示，超過6成民眾認為三溫暖沒必要，是最多人認為CP值低的公設。
其次為大樓常見的游泳池，另外包括棋藝室、廚藝教室等，也都被購屋族打入冷宮。 最實用的公設為垃圾處理區，超過8成民眾票選為最實用公設冠軍，其次為郵件包裹收發區，獲得近7成民眾認同，許多大樓標配的「健身房」則位居第三。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，每個人對於居住生活品質要求不同，許多豪客喜歡社區有游泳池、三溫暖，但這些休閒型設施使用頻率因人而異，且管理和維護成本較高，加重管理費負擔，對於一般購屋族來說相對不划算，才會登上CP值最低的公設。
由於現代人工作忙碌，且網購發達，垃圾處理和包裹收發，對於朝九晚五的上班族而言，這些民生服務型的公設使用率高，相關設備建置就顯得更加重要。 進入疫情時代，民眾生活型態轉變，對住宅公設的需求也有了變化，民眾在疫情時代最期待的夢幻公設，有近五成民眾希望住家能有冷藏/冷凍包裹室，其次為出入口無塵淨化區。另外還有外送餐點保存室、送餐菜梯、垃圾冷藏室，甚至還希望自家社區能有露營烤肉區、個人會議室、寵物日光區等空間，都成為現今購屋族，最夢幻的公設名單。
張旭嵐分析，疫情時代減少外食，在家用餐時間增加，食品低溫宅配、餐飲外送需求和頻率大增，社區如能為包裹、餐點設置溫控保存空間，能降低接觸風險又能妥善存放，對民眾來說更為經濟又實用，現在也有社區引進無接觸的收發櫃，也成為疫後社區服務進化的趨勢。
另外國內新案公設比多在30%以上，不過統計顯示，有近6成8的民眾認為20%以下才合理，而認為公設比30%以上合理的不到1成。 台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，公設比高低，牽涉到實際能使用到的室內坪數，購屋族當然期待越低越好。
不過從2005年開始，建築法規新制規定，8樓以上建築需設雙安全梯，11樓以上需有排煙室等，因此之後新大樓法定必要公設，皆比早期建築多了3~5%，加上現今建商多規劃多元的休閒公設吸客，目前新大樓建案公設比33~35%已是市場平均值，等於有約1/3的購屋預算是用在買公設上，如果購屋族偏好低公設物件，可鎖定透天、公寓或屋齡20年以上的中古華廈大樓，實用性更大。
繼婦聯會後，黨產會近年全面調查救國團財產，經過委員會議多次交鋒，昨召開委員會議後首度正式開鍘，認定救國團現有財產中的61筆土地、建物及13億9449萬7912元為不當取得財產，命救國團移轉為國有；並認定其中9筆土地、建物已移轉他人而無法返還，依法自救國團其他財產中追徵2億4057萬3554元。
針對黨產會的裁定，救國團總團部秘書處處長鄭斐文昨日在記者會說明時難掩怒氣，直說已與黨產會協商8次，並達成8成共識，希望和解共生、避免社會對立，「不知道為何突然做出這個行政處分，有被欺騙的感覺！」 這次是黨產會首度處分救國團，黨產會強調，若30天後不履行，就進入強制執行程序；且除了已完成調查及追徵的財產，其他救國團財產依法仍被推定為不當取得財產，將繼續調查。
黨產會統計，救國團應移轉國有的建物，有金山青年活動中心、復興青年活動中心、巴陵山莊、員林青年育樂中心、南投縣團委會、日月潭青年活動中心、阿里山青年活動中心、曾文青年活動中心、梅山青年活動中心、墾丁青年活動中心、台東終身學習中心、天祥青年活動中心、花蓮學苑、觀雲山莊、澎湖青年活動中心、嘉義團委會、嘉義學苑、彰化縣團委會建物。
在土地部分，宜蘭縣金六結土地、台北市中山區大直街土地、桃園市團委會土地、金門青年活動中心土地應移轉國有；土地及建物部分，位於台北市的張老師文化門市，以及苗栗縣團委會、桃園眷舍須移轉國有。
黨產會主委林峯正表示，要移轉國有及追徵的是救國團部分的財產，其他尚未在移轉範圍內的財產，依法仍屬於被推定的不當取得財產，黨產會將繼續調查；委員會昨決議命救國團移轉國有或追徵的財產，下午會送達處分書，將會有30天的履行期，如果30天後不履行，就將進入強制執行的程序。
鄭斐文指出，這次沒收的大多是活動中心，而救國團有1700多名員工、5000多名教練與老師，其工作權必須維護，而黨產會在法院第一審未判定救國團是國民黨附隨組織之前，就沒收財產，已違背《不當黨產條例》，接下來會向法院申請停止執行這項行政處分。
鄭斐文也說，行政院、內政部甚至黨產會都認定救國團是政府機構，而教育部與內政部都以公函證明救國團資產正當，且救國團舉辦的活動多由政府委辦，單位付出龐大的人力物力，「所有基金會、財團法人都接受政府補助，是不是都要沒收？為什麼只針對救國團來沒收？」
財經部會對房市投機行為祭出的「緊箍咒」成效逐步彰顯，公股行庫主管觀察到，最明顯的改變是房市投資客下車了，再加上內政部擬限制預售屋及新建成屋換約轉售，令預售屋市場湧現一波拋售潮，即使如此，銀行主管仍說，國內房價依舊是「回不去了」，營建成本大漲是關鍵主因。
根據住展雜誌統計，今年北台灣第2季新成屋、預售屋推案量為2,001億元，較今年第1季減少超過千億元；累計今年上半年北台灣新成屋、預售屋推案量約5,090億元，較去年同期減少近500億元。該統計指出，今年北台灣第2季及上半年的新成屋、預售屋推案量分別季減35%、年減8.4%。
著眼預售屋市場遭不肖業者炒作哄抬，內政部擬祭出限制預售屋及新建成屋換約轉售措施，被視為直搗房市投資客要害的殺手鐧。 銀行主管指出，儘管房市有自住剛性需求支撐，但在財經部會接力打炒房下，建商推案出現「停看聽」，除政府不斷推出房市管制措施，央行啟動升息循環，會墊高購屋者與建商的融資成本，且國內外通膨升溫、營建成本漲幅驚人，加上缺工問題未解，都讓建商對未來的房市景氣看法變得審慎。
央行指出，2020年12月來，已四度調整選擇性信用管制措施，全體銀行建築貸款與購置住宅貸款成長趨緩，不動產貸款集中度大致穩定，有助銀行授信風險控管。
近幾年房市熱，具有保障功能的房貸壽險也持續成長。根據公股銀行最新統計，華南銀行房貸壽險購買平均年齡為40歲，今年以來，平均受理保費約28萬元、涵蓋房貸比重約26％。 根據統計，台灣房貸壽險的平均投保率約在二成左右，即10位購屋貸款民眾約僅2人有投保房貸壽險，保障明顯不足，各銀行也積極推動。
華銀統計，房貸壽險今年前四月受理保費較去年同期有微幅增長趨勢。 合庫銀行近三年承作房貸壽險客戶年齡層以30～39歲居多，約為36.9％，其次為40～49歲，占比約為32.1％；保額以200～499萬元最多，約佔44.2％；新承作房貸案件中購買房貸壽險比率約為22.6％。 第一銀行指出，在客戶申辦貸款時，皆秉著「留愛不留債」的精神積極推廣房貸壽險，鼓勵客戶透過房貸壽險將貸款風險轉嫁給保險公司，近二年申辦貸款客戶的投保比率亦逐年成長。
在房貸壽險上，主要承作客群年齡層介於30～50歲，主要也是這個區間的客群是購屋族主力，比重超過五成，購買房貸壽險的保費平均在20～25萬元左右。 土地銀行購買房貸壽險客戶之年齡層約介於30～50歲；保費每件以10～20萬元占多數；申辦房貸壽險客戶數占銀行房屋貸款之客戶數比例，約在20％上下。
彰化銀行指出，房貸壽險之推廣是協助客戶分散轉嫁房屋貸款債務風險為出發點，統計近五年理賠件數為73件，總理賠金額達1.28億元，理賠項目除了身故外，還涵蓋了傷殘及失能扶助金等給付，已幫助了73個家庭，不因風險發生導致收入中斷而頓失避風港，真正讓客戶做到了留愛不留債，讓家人無後顧之憂。 而彰銀積極推動下，在2021年房貸戶投保率已達30％，平均投保年齡介於35～40歲，平均投保金額550萬元。
南部房價是否泡沫化，近來掀起熱議，興富發（2542）集團總裁鄭欽天26日表示，台灣房地產市場正在改變，南部崛起已是趨勢，未來幾年中南部經濟會加速起飛，以前年輕人北上找工作，未來則是年輕人到南部去工作，以後台灣沒有台北天龍國，而是南北平衡發展。
至於有人擔心南部房價泡沫化，他認為那是用以前的觀念在看南部，就他來看，南部房價會以每年5~10%持續上漲，「不管做房地產或是房地產置產，如果看不清楚這個趨勢，那就不用玩了」。
鄭欽天表示，就如汽車從燃油車進入到電動車，台灣房地產也在驚人改變。過去談台灣房市，就是台北，新北，但這幾年，在美中貿易戰、肺炎疫情，香港反送中等因素影響下，大批台商、企業從海外回流，落腳中南部，已讓南部環境徹底改變。 以高雄來說，過去就是一個重工業城市，然而這幾年朝高科技發展，已逐漸向5G資訊城市，半導體城市邁進。
他說，大規模的投資，設廠，不只讓南部就業機會增加，薪資也正逐步上升。以營造工資來說，由於缺工，現在台北板模一平米工資700多元，但在高雄，台南，一平米已要1000多元，高雄、台南的工資，已比台北多出50%。
長期以來，都是南部年輕人到北部找工作，如今形勢已在改變，現在就有很多桃園包商跑到台南、高雄，原因就是南部工資高，利潤好。未來這種趨勢只會更明顯，「薪水若比台北高，你能叫年輕人不去南部嗎？」
鄭欽天表示，受疫情影響，今年上半年買氣確實不好，不過，台灣新屋一年大約10萬戶，因疫情遞延的買盤，可望在下半年再回到市場， 至於房價，他表示，現在整體經濟狀況並沒有大利空，經濟仍好，加上營造成本不斷提升，房價沒有下跌的空間。
台中豪宅市場受台商資金回流帶動持續升溫，最新市調指出，在豐邑、聯聚及總太（3056）等三家指標建商領軍下，明年包括七期及水湳推案單價都將站上百萬大關，也宣告台中豪宅預售市場正式邁入「百萬單價」的三位數時代。
近年來漲幅有限的台中七期豪宅聚落，在外圍重劃區齊漲的擠壓效應下，各界目光重新聚焦，尤其新市政中心更被業界普遍視為最被低估的區域，近幾年不斷有重磅新案接力進場。 目前已知，進入建照審查階段的豐邑市政、河南路口案，基地面積2,500餘坪，規劃兩棟51層大樓建築，總戶數500餘戶，坪數在50、60至70坪之間，每坪開價90萬至100萬元，總銷400億元，此案未來也將是台中最高的住宅大樓。
另外，豐邑機構在市政路、惠中路口的3,100坪基地，也將規劃推出地上52樓、地下九層的複合式商辦大樓，此案地下一樓至地上6樓規劃為1.2萬坪的商場，8樓以上為只租不賣的辦公室，全案投資金額初估達300億元。 而據了解，配合上述兩案的興建，豐邑已規劃辦理約300億元的聯貸，將創中台灣房地產市場聯貸金額最高紀錄。
今年初，豐邑位於七期的商辦大樓「豐邑A8市政核心」，由中國人壽以120.5億元收購，也打破台中史上成交最高，並被視為台中商辦不動產市場前景看好的重要指標。豪宅指標建商聯聚建設，積極規劃中的「聯聚玉衡大廈」及「聯聚中維大廈」，也確定於明年進場，兩案總銷各為250億元、合計500億元。
其中，基地位於市政北七路、秋紅谷正對面的「聯聚玉衡大廈」，規劃50層住宅大樓，坪數約60坪，市場推估每坪單價也將站上百萬；至於市政路與市政北一路街廓的「聯聚中維大廈」，規劃為45層，80、120及250坪頂級商辦產品。
另外，有「台灣曼哈頓」之稱的水湳經貿園區，隨著中央公園、台中國際會展中心、綠美圖、水湳轉運中心等陸續開發，房市也跟著水漲船高。 總太地產在水湳中央公園第一排規劃的「總太至境」，已喊出每坪單價挑戰三位數，預計明年第2季進場，總銷85億元。據了解，此案吸引不少北部建商及飯店業者洽談合作，不排除有策略聯盟的可能。
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