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房產新聞

  1. 實體店面光環回不來了?北北桃億元店面交易減兩成

  2. 公辦都更案招商 年底拚500億

  3. 花敬群:修法打炒房 最佳時機到

  4. 政府密集打炒房奏效 學者:房市進入盤整修正

  5. 上半年死亡人數破十萬人 繼承移轉創同期新高

  6. 土增稅額 台中西屯四連霸

產業新聞

  1. 華南金打造新北工業區都更示範基地

  2. 統一超台中買地 用途保密

  3. 別人縮手他搶進!璟都董座黃國明不一樣的購地學

  4. 現在是買房時機嗎?興富發:Q3是關鍵期 以買代租仍佳


1、實體店面光環回不來了?北北桃億元店面交易減兩成

2022/07/27 經濟日報 朱曼寧

電商崛起、疫情嚴峻雙打擊,實體店面回溫慢,尤以總租金高的大店面更是乏人問津,據實價資料,台北、新北、桃園的億元級店面交易量維持低檔,今年上半年北北桃成交僅10筆,與去年同期相比減少23.1%。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示,過去實體店面是店家及品牌經營的主戰場,且大店面通常臨路面寬,若位處熱鬧地段,還具有宣傳效果,但消費者越來越依賴網路資訊,且大型品牌及知名店家逐漸導入百貨商場及購物中心,加上疫情干擾,高租金的大店面不易找到承租方,投資者自然減少。

統計資料顯示,近四年北北桃店面交易,桃園市從12筆驟減至2筆,為近四年減少最多的區域,新北市這兩年上半年都只有2筆交易,台北市維持在6筆。

郎美囡分析,桃園市自2012年開始推動航空城計畫,創造區域亮度,吸引不少投資買盤,且桃園市各個重劃區皆有建設話題,2019年有多筆億元店面交易位在藝文特區及青埔高鐵特區,但疫情衝擊商圈發展,需多店面招租不易,租金水平也下滑。

因此,投資人目光轉往其他不動產,主因桃園市這幾年科技園區、工業園區帶來大量就業人口,讓住宅市場持續發光,加上海外資金及台商回台布局,以及物流業蓬勃發展,投資高總價不動產的主力也轉往廠辦、商辦及工業用地。

雙北市方面,台北市位於黃金地段的高總價店面,其實買方仍具興趣,但平均店租下降,買方期待有大幅議價空間,惟賣方若無資金壓力,售價上不願讓步,故價格認知有顯著落差,讓成交困難。

新北市近年開啟不少大型購物中心、商場,其中有許多緊鄰捷運站,交通便利性高,品牌與消費有往商場集中的趨勢,故少見大筆資金投資於店面。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,除了電商衝擊及商圈受人潮減少影響外,店面租金水準逐年下修亦是重要因素,因此即使大量游資與低利環境,大型店面的風險仍不容小覷,也讓交易每況愈下。

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2、公辦都更案招商 年底拚500億

2022/07/28 工商時報 彭媁琳

國家住宅及都市更新中心27日舉辦四周年記者會,代理董事長花敬群在記者會中指出,四年來推動多項都更,加上今年底推動公辦都更案,累計可望突破500億元目標。 目前國家住都中心已經完成圓山站西側土地、信義兒福A1基地公辦都更的招標工作,未來還有新竹建功高中南側、台北市敦化南路土地等六案都更要進行。

花敬群指出,過去四年內創造六案公辦都更簽約案,投資金額約234億元,加上即將要推動項目,招商金額為250億元到300億元之間,今年累計招商金額可望達到500億元的規模。 另國家住都中心直接興辦「安居.好室」社會住宅,18個月內完成16個縣市,共49處1萬7,344戶決標,速度跟數量前所未見。

今年目標朝總計3萬2,000戶決標外,將跨足外島滿足社宅需求。 國家住都中心強調,社宅規劃時考量在地需求與周遭未來的變化,引入適切公益社福據點。為讓空間符合使用,會在規劃階段就與衛福部、教育部跨部會合作,目前已規劃基地累積達126項社福設施。

為永續經營社宅,國家住都中心規劃橫跨50年的社宅財務計畫,攜手台銀等9家銀行聯貸4,119億元,投資大眾所需的社宅興建,不僅不排擠政府預算,更以三道防線進行嚴格風險管控,降低負擔之餘也能確保永續。

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3、花敬群:修法打炒房 最佳時機到

2022/07/28 工商時報 彭媁琳

內政部次長花敬群27日表示,平均地權條例修法是希望房地產市場健康,不是真的要打房。市場調節工作初期會造成一定衝擊,操作剛開始,對市場有衝擊,希望市場在最能接受衝擊的時間點推出,那就是最棒的,時間點就是現在。

花敬群在出席住都中心成立四周年記者會後,接受媒體訪問時作上述表示。他說,為遏止不當炒作房地產,內政部提出平均地權條例修法等政策,提高炒房罰鍰、限制預售屋換約等,各界都在關心立院下個會期是否會通過委員會審查,或逕付二讀處理。

花敬群強調,針對預售市場的投機炒作和短期借入等行為做控管,不是真的要打房,而是希望房市健康,這些不當的炒作行為希望離開。市場中有需求者,長期置產的人,開發商規劃時,以實際需求來規劃,而不會規劃適合短期投資客的商品,這種商品可能不適合需求。

他希望,未來商品房都能適合民眾長期需求,經過調節,才是未來房市更加健全的基礎工作,無論什麼時間都應該來做。對於打擊預售屋,花敬群指出,操作剛開始,對市場有衝擊,希望市場在最能接受衝擊的時間點推出,那就是最棒的,時間點就是現在。

他表示,才剛經歷一年多大幅度房價上漲,真正進入市場的自住客,銀行放貸金額沒有很高,對金融市場衝擊和傷害會越小,拖得越久,傷害越大。

至於近期缺料缺工問題,花敬群指出,近期原料上漲趨勢放緩,甚至下跌,工人略有缺少,過去一年多,做了兩次營建招標成本調整,合理反映市場該有價位,內政部報請行政院同意,地方政府招標社會住宅時,能用市場接受的價格來招標,地方政府逐步理解,放手去做,不會有財務壓力,中央住宅基金會補足。

他表示,社會住宅上半年招標進度有點慢,因為在招標時同時調節預算標準,現在調整完畢,下個月開始,招標速度會開始回到正常軌道,今年目標希望順利達成。  

花敬群相信國家住都中心專業和調節效率,明年上半年可以完成今年該做的目標,後年再來追明年的目標。

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4、政府密集打炒房奏效 學者:房市進入盤整修正

2022/07/27 地產中心

政大信義不動產研究發展中心今(27日)辦專題講座,邀請文化大學土地資源學系主任李家儂,針對房市景氣走勢與不動產市場結構轉變進行演講,他指出,近兩年台灣除了基本自住與置產活絡之外,也衍生投機交易,造成房市價量攀向高峰,包括建商供給、房價負擔均到高點,不過在政府密集打炒房措施下,預估未來房市可能進入盤整修正循環。

李家儂分析這一波房地產表現,包括桃竹中南高都強於雙北,是因地方基礎建設,擴大產業發展、提升都市機能,留住就業人口並帶動住宅需求,且雙北以外房價基期低,在預期心態下,投資買盤快速推升當地房價漲幅,「待題材效應降溫、短期投資退場後,供給過多的區域房價自然會修正。」

近兩年人口數減少,但家戶數攀升,小戶型成主流,疫情加速在家工作、網購人口提升,也讓房市小宅當道,且離市區稍遠、但交通方便的社區也漸受青睞。

在商用不動產市場方面,李家儂指出,自美中貿易戰以來,台灣科技製造業在國際上的地位相形重要,長期而言工業用地仍將供不應求;至於實體店面則是受疫情影響,來客量仍未恢復前,店面租金將持續下修,倒是宅經濟崛起,物流、外送、電商業績逆勢上揚,帶動具倉儲、貨運功能的商用不動產需求大增。

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5、上半年死亡人數破十萬人 繼承移轉創同期新高

2022/07/27 經濟日報 游智文

根據內政部統計月報資料顯示,今年上半年死亡人數超過10萬人,年增幅度約9%,死亡人數增加同步反映在繼承移轉棟數上,上半年建物繼承移轉共3.2萬棟,年增11%,且創下歷史新高,以人口持續老化與疫情造成的死亡推估,下半年繼承移轉恐怕仍會居高不下。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,根據繼承與死亡人數的比例統計,平均每10個人死亡,大概就會出現3件的建物繼承移轉登記,隨人口老化趨勢加快,現在已經進入「生不如死」的年代,繼承對於許多民眾已經變成逐漸會碰到的問題。

統計顯示,今年上半年建物繼承移轉登記共3萬1867棟,創下歷史同期新高,今年上半年死亡人數也超過10萬人,統計死亡人數與繼承移轉登記數量,從2017~2022上半年,繼承與死亡人數的比例約為30%~33%,也就是每10個死亡人數,就會產生3棟的建物移轉。

除繼承移轉持續攀高外,未辦理繼承的不動產也持續增加當中,根據內政部統計資料顯示,去年底全國未辦理繼承土地竟高達1.7萬公頃,比金門縣還要大,未辦理繼承建物面積則高達59.7萬坪,相當5.3棟的台北101,推估全國未辦理繼承的不動產價格遠超過千億元。

曾敬德指出,繼承雖然屬於世代間的財富轉移,但因為早年長輩孩子生得多,若生前沒有妥善規劃好遺產分配,等到真正要辦理繼承時,就可能遇到親屬間意見不同的問題,這時可能就要尋求專業協助,不動產繼承最難解決的還是人的問題。

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6、土增稅額 台中西屯四連霸 

2022/07/28 工商時報 林昱均

財政部近日發布「土地增值稅徵收概況專題」指出,近五年六都土增稅額以新北市、台北市、台中市最多。其中,台北市為各行政區遍地開花,但台中西屯區、新北新莊區連五年穩居土增稅額冠亞軍,主要為當地重劃區帶動大額土地交易。

土增稅為土地移轉時,稅局針對土地持有期間的地價漲幅課稅,進而抑制土地炒作行為。以近五年土增稅收而言,約有84~88%稅額來自買賣移轉、7~11%為贈與移轉、2~3%是法拍,其他情況約3%。而土增稅買賣稅額主要來自建商大舉收購土地、企業投資設廠前大量購入工業區土地情形。

我國近五年土增稅額為906~1,130億元,去年則為1,100億元,已連三年突破千億元大關。以各縣市稅收貢獻而言,新北市連五年以185~243億元穩居全台之冠;台北市155~188億元,多為近五年亞軍(僅2020年輸給台中市);台中市以136~189億元,多為季軍。

但如果以行政區觀察,近五年的土增稅額冠亞軍皆由新北市新莊區、台中市西屯區包辦,西屯以36.4~62.7億元居龍頭(僅2017年為亞軍),新莊以29.7~60.8億元多為亞軍(僅2017年居冠)。近五年的季軍則為台中市南屯區、台北市內湖區、桃園市中壢區與桃園區等。

官員分析,台中西屯有中科園區、台中七期精華區、水湳經貿園區、第12期重劃區,其廠房、商辦皆有基本面需求,加上台中市府站開發案等帶動周遭土地交易。而新北新莊除副都心重劃區以外,近年也有頭前、塭仔圳重劃區持續發展;台北市則受惠於各大企業設立總部的購地效應。

展望今年土增稅表現,官員認為,我國上半年土增稅額為532億元、年減5%,從六都觀察,除台北、台中、高雄外,其他三都皆衰退,在升息與房市交易量縮趨勢下,預期今年土增稅額可能為小幅下滑。

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1、華南金打造新北工業區都更示範基地

2022/07/28 工商時報 孫彬訓

華南金融集團配合政府政策,推動土城工業區廠房都市更新,讓土城區沛陂段都更案的老舊廠房轉身為符合現代工業需求的嶄新大樓,並獲新北市政府肯定,成為「新北市工業區都市更新示範基地」,27日由新北市長侯友宜主持揭牌。

此案工程基地位於土城區民權街、大同街交會處,土地面積約2,200坪,由華南金資產管理公司提出都更申請,興建兩棟新式工業廠房大樓。設計考量整體都市景觀,退縮建築設置寬敞人行步道,留設超過800坪開放空間,提供園區休憩及活動等多功能廣場;同時大樓採綠建築設計,規劃移植原基地老樹及其他原生樹種等,形成環保生態棲地。整體設計融入永續發展概念成為在地指標性建物。  

華南金融集團為積極推動都更危老重建,由華南銀行與華南金資產管理公司共組「都更危老華南隊」,提供地主從規劃設計、融資信託、興建售服之真正一條龍服務。

華南銀行總經理黃俊智表示,本案不僅是國內所有金控公司旗下資產管理公司第一件完成的自辦都市更新案,也是首宗經濟部工業局編定工業區的都市更新案,對推動工業區都市更新具有重要意義。  

為落實ESG永續概念,設計規格係以銀級綠建築為基底,並升級朝向申請黃金級綠建築標章努力;其中一棟為華銀資訊大樓,結構體設計達耐震七級,加上高規格隔震設計,已取得耐震標章認證。  

華南金資產管理公司表示,本案不僅改善市容、優化廠辦環境,對帶動工業區更新與活化產業競爭力,均有正向的示範意義。華南金資產管理公司兩年內已簽下兩件危老重建案,分別是位於台北市萬華區華江段、新北市新店區中央段兩筆土地,其中華江段預售超過九成,並於今年6月動工,顯見都更危老華南隊的高效率。

此外,揭牌典禮現場邀請到經濟部工業局、新北市政府城鄉發展局及經濟發展局宣導,讓民眾了解工業區都更重建及立體化相關政策,「都更危老華南隊」也設置工業區都更專責窗口,未來將持續耕耘都市更新領域,提供全國各工業區廠商諮詢,解決現有產業發展空間不足的問題、滿足企業擴大或進駐投資需求,並配合政府推動工業區立體化及都市更新,改善舊有工業區環境動線、消防公安問題,共創臺灣都市及產業新風貌。

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2、統一超台中買地 用途保密

2022/07/28 經濟日報 何秀玲、朱曼寧、宋健生

統一超(2912)昨(27)日公告,將斥資7.19億元,買下台中市北屯區近600坪土地,每坪單價約120萬元,創區域新高價。市場推測,統一超未來可能結合建案,規劃超大型7-ELEVEN,或是推出複合式百貨商場,將與全聯大型複合店PK。 統一超不願明說買地目的,僅表示此次取得台中市北屯區碧柳段240地號之不動產,將配合營運需求進行相關使用。

去年統一超就曾開出超大型店鋪,旗下首間「優質生活館」在高雄鳳山開出,這是7-ELEVEN首次共同攜手星巴克、甜甜圈品牌Mister Donut、冰淇淋品牌COLD STONE、博客來、21世紀風味館、聖德科斯等品牌的複合店,坪數高達300坪,是一般7-ELEVEN的三至四倍。

今年7月,7-ELEVEN在台南開出象徵亞洲1萬店的「亞萬店」,亦有百坪面積,並攜手統一集團旗下Semeur聖娜、Mister Donut、COLD STONE、博客來、21 TOGO、 K‧Seren等品牌共同進駐,結合集團多樣品牌的複合店,成為小七近年開店重點之一。

全聯是近年來最積極獵地的零售業者,全聯標下許多地上權,多數集中在中南部,希望能用於全聯店舖經營。全聯董事長林敏雄曾說,由於台北地區太過飽和,而中南部地多,價格也能接受,而全聯在東台灣最大型店舖「台東中山店」,就是打造五層樓高的商場,總坪數超過680坪。

林敏雄表示,「台東中山店」是以3億元標到土地,並砸下2.8億元自蓋五層樓的建物,三至五樓攜手日本無印良品,打造大型複合式商場,這也是實踐經營全聯「一縣一特色(門市)」的理念。

不少連鎖品牌今年在台中市北屯機捷特區開出新店,包含全聯、寶雅、康是美、大地商場等,該地區目前已進入展店熱門地點,由於商業機能愈來愈好,許多建設公司在此布下重兵,包括寶輝、總太、亞昕、精銳、大城、鉅陞建設等。

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3、別人縮手他搶進!璟都董座黃國明不一樣的購地學

2022/07/27 經濟日報 游智文

房市買氣下滑,加上央行緊縮土建融,許多建商買地縮手,璟都建設董事長黃國明不同,看好桃園,今年已購入7筆土地,包括大園客運園區5筆,大有特區2筆,預計今年推出四大案,總銷約110億元。

黃國明表示,璟都深耕桃園20多年,每次大量買地都是在景氣不好時,但是這些土地後來開發推案,不僅公司、代銷、包商有獲利,購屋人因買在相對低點,也都很感謝璟都建設,成為璟都最忠實的客戶粉絲。

以2008年龜山案為例,當時景氣差到不行,建商都不敢買地,但他大膽進場購地推案,從一坪9萬元辛苦賣起,隨著景氣復甦,一直賣到一坪17、18萬元,不只公司、代銷、包商賺錢,住戶也笑呵呵,每次見到他都跟他說謝謝。 黃國明說,2016年景氣不好時,他也買了很了很多土地,之後推案也都不錯利潤。

分析原因,一是景氣不好時,可以買到條件較好的土地,可以規畫更好產品,第二,桃園近年快速發展,剛性需求強勁,而剛性需求受景氣影響其實不大。 璟都今年預計推出的四個建案, 包括中路特區的「璟都米蘭」、大有特區的「璟都劍橋」,以及客運園區的「璟都麗緻」及、「璟都文華」,4案總銷約110億元,以2~3房為主力產品。

其中黃國明最看好大園客運園區,區域街廓齊整,占地近60萬坪,隨交通建設陸續到位,大幅縮短園區至國道、機場和機捷的路程,其中,月桃路拓寬計劃,第二標預計明年完工,未來到青埔的時間將大幅縮短。未來可望接班航空城利多,複製青埔繁榮模式。

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4、現在是買房時機嗎?興富發:Q3是關鍵期 以買代租仍佳

2022/07/27 經濟日報 朱曼寧

今年房市備受挑戰,交易量已經降溫,加上缺工料漲問題未解,中南部泡沫化問題浮出檯面,興富發建設(2542)副總廖昭雄今(27)日表示,第3季將是房市的指標關鍵季度,包括通膨、升息、供需問題等持續影響房市,但長期來看,台灣經濟沒有變壞的因素,倘若第3季來客數、成交量可較去年同期小幅成長5-10%,就代表房市未來仍好,走向健康的發展。

近年來工資、原物料大幅上漲,興富發是否受其影響,廖昭雄指出,以北市來看,以前造價每坪約12-13萬元,現在幾乎每坪都要20萬元以上,中南部因為基期低的關係,漲幅更大,這部分確實讓公司的成本增加,部分個案受到影響,關鍵在發包時間問題,若是售價是未漲以前的售價,發包後獲利便會被吃掉,但若是先發包在決定售價,就不會有這樣的狀況。

他舉例,以興富發於青埔推出的「新森活」案來看,是採取先建後售,因此發包價格是早期尚未漲的價格,完工後,房價反而已經上來, 因此該案享受到成本低、售價高的優勢,未來在新案上,也會盡量採取「先發包再預售」的策略模式,以免吃掉毛利。

展望第3季,廖昭雄表示,疫情趨緩後,相信會有報復性的成長跟消費,活絡整個市場,只要第3季交易量能持平,仍是好的發展,雖然現在房市有利空因素,但也有剛性購屋需求,包括通膨下,房產仍是保值抗跌的首選,且對自住客來說,只要選擇新重劃區、交通方便的地區,基本上未來房價還是會緩步上漲,他也強調,自住客一住都是10、20年以上,因此不論何時買房都是好時機,只要買得起,還是盡量「以買代租」為佳。

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