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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
兩大指標效應，年底前房市表現恐不樂觀。根據指標大型行庫最新評估報告，全體國銀的房貸餘額與建融雖然繼續創新高，但這兩大指標的成長率，卻雙雙趨緩，使得大型行庫對年底之前的房市前景更加保守看待，並認為不論供給方或需求方，都已明顯「降溫」。
這份最新的評估報告分析，購置住宅貸款餘額向來是衡量房市買氣指標，而建築貸款餘額則為衡量建商推案的信心指標，在今年5月建築貸款餘增至2兆9,257億元，購置住宅貸款餘額增至9兆906億元，雙雙續創歷史新高，但該兩大指標的年增率，較先前均有明顯的下滑。
報告指出，建築貸款餘額從年初的18.7％降至13.3％左右，購置住宅貸款餘額則已從去年6月的高點10.42％，目前已降至9.2％，這顯示賣方、買方對房市的信心已越來越受挑戰，因此使不論在供給面的建商推案，或是需求面的買方購屋都更趨保守。
大型行庫對此分析，建融餘額成長趨緩，主要仍和土地、營建成本上漲，還有央行限制購地貸款成數，使建商推案更有所顧忌；至於購屋房貸餘額成長放緩，行庫則認為，和國內疫情升溫影響看屋意願、房市政策效益逐漸彰顯及央行升息，均密切相關。
另一個受到大型行庫內部高度重視的指標，則是營建署所公布的「營造工程物價指數」表現。大型行庫分析，例如今年前五月的營造工程物價指數累計平均年增率為10.38％，營建成本持續上漲，使興建推案困難度更高，再加上央行限制購地貸款成數及動工時程，使中小型建商相對於大型建商，更加陷入資金不足的處境，成本負擔也更吃重，倘若勉強推案，一旦營建成本或房價不如預期，極可能由於周轉不靈而出現爛尾樓或倒閉危機，因此，現在多數業者較傾向轉售庫存土地，以免推案因實際成本過高而賠錢。
近年來，房市在台商回流與科技擴廠「積」勵下，桃竹以南房價漲勢凌厲，尤以投資客最愛的重劃區。打房一連串政策與信用管制下，為何Q2台北預售屋每坪破百萬新天價？到底誰給建商的勇氣？專家示警，2023年全球恐迎來景氣大衰退，台灣房市泡沫「多殺多」已成定局？ 全球政經局勢未穩，經濟專家示警，2022下半年還不算最糟，2023年，全球恐迎來景氣大衰退。事實上，兩大經濟體，美國與中國房市已陸續傳出「災情」。
中國爛尾樓風暴，更令中國政府嚴陣以待，不得不逆勢「降息」就怕拖垮金融市場。 台灣上半年也在政府一連串打房政策與信用管制下，引起一波投資客大出逃，中南部不少漲勢凶猛的重劃區預售屋直接「熄火」。 投資客出逃中南部，台北開價破百萬 房市趨勢專家李同榮以「倒啤酒」理論解讀房市現況。
「沖倒的猛就像假性需求過多，杯子內的酒看似滿了，但夾帶泡沫一堆，要等投資客倒貨泡沫消失後，市場（杯子）才會出現剩餘空間。」 投資客出逃重災區，又以中南部漲勢過猛的蛋白區預售市場。李同榮觀察，「多殺多」已是現在進行式，「聞積起舞」區域房市會不會泡沫化？李同榮大膽預測，年底就會揭曉。
只是，政府打房，卻打出房市「南北兩樣情」，中南部投資客出逃，預售屋市場暫時熄火。但根據住展雜誌統計，北台灣各縣市Q2（第二季）新成屋、預售屋房價悉數走漲。北市房價飆三位數，首度突破百萬，新建案房價每坪101.3萬元，較Q1每坪上漲4萬，較去年同期上漲8.6萬元，年漲幅達9.3％。 新北市房價也不遑多讓。新建案每坪站上45.5萬元，年漲幅約9.1％。又以三峽、林口、鶯歌、樹林、泰山等蛋白區漲幅較高。
部份蛋黃區漲勢雖不大，但主因Q2推案量極少，如板橋、新店、永和等地，永和更是連一個建案也沒有可謂一屋難求。 雖然Q2本土疫情大爆發、央行連續升息，住展雜誌研發長何世昌觀察，全球經濟衰退疑慮加深，然因北台房市供需失衡，給了建商勇氣，房價漲勢依然凌厲。
李同榮觀察，大台北地區以外的預售市場大多存在「倒啤酒」現象。倒的猛看似滿溢，但泡沫一堆，泡沫消失的剩餘空間是「末升段」，若再度飆漲，就是真正泡沬化來臨。
房市泡沫化？
二關鍵指標趨吉避凶 李同榮指出，過去三年來，蛋殼區房市飆漲被形容「群魔亂舞」，他以兩大指標觀察房市未來。
一、通膨保值： 中南部居民對通膨與貨幣貶值特別有感，因此大部分年長者都很積極把一生積蓄拿出來幫年輕人成家。
二、兩代不同堂： 少子化造成人口減少，但家庭戶數卻逐年增加。每戶平均人口減少，足證「兩代不同堂」買房剛需，成房市主要支撐。
台北不是唯一蛋黃，勿誤判中南部市場華麗轉身 曾徒步行腳環台兩圈，李同榮分享自己徒步2千多公里實地考察，發現全台產業鏈結構正快速南移，高科技產業開發進駐，讓新興工業園區一屋難求，隨炒作收斂，未來園區實際運作後，租屋、買屋剛性需求可望出籠。
全台最大開發計畫桃園航空城，帶動「機場經濟學」起飛。首批「桃園航空城優先產業專用區」標售案28日價格標開標，有七處標出，招商成功率近8成，星宇航空、統一超商、藥華醫藥、大樹醫藥、督洋生技聯盟、健策、中華貿易、力歐新能源等企業將進駐，投資總額高達227億元。
本次標案的前三大投資企業，分別為星宇航空以89.57億元標下G基地、統一超商以60億元標下H基地，以及健策精密以26.15億元標下C基地。
星宇航表示，本次得標地約14.39公頃，座落桃園國際機場附近，計劃興建智慧、綠能、低碳的企業園區，包括企業總部大樓、地勤人員及飛航訓練中心、航機監控中心及機上侍應品各種延伸上下游附屬產業等投資計劃，配合整體營運發展與需求分階段開發，增加11萬個就業機會。
星宇航以桃園機場為主基地，已在桃園設運籌中心、維修棚廠，保稅大樓也預計於明年完工後進駐航空業發展的相關設施與廠房，可大幅縮短營運作業效率，並持續帶入穩定成長的客運與貨運量，發展航空城產業群聚，落實「機場經濟學」，促進機場城市共榮成長。
統一超也公告說，以60億元成功標下桃園航空城土地。統一超主管表示，在桃園航空城計畫優先產專區取得H基地不動產，土地面積84,370平方公尺，換算每平方公尺單位價格約71,115元，公司將考量業務發展需求做整體規畫，發揮集團最大效益。
統一超今年以來，接連在全台大動作獵地，市場關注。 統一超27日剛斥資7.19億元，買下台中市北屯區近600坪土地，每坪單價約120萬元，創區域新高價；3月統一超母公司統一砸10.3億元，向巨泉鑄造公司買下桃園楊梅7,196坪土地，將作為集團倉儲物流園區及生產製造使用。
桃園市經發局長郭裕信表示，「桃園航空城」是全台最大開發計畫，因應近年台商回流及企業擴廠需求，產業用地明顯不足，航空城篩選52公頃優先產專區釋出，此次標售九處產專區，引進航空輔助、智慧車輛、國際物流、生物科技、綠色能源、雲端運算等六大重點產業，其中七處基地順利標出，招商成功率近八成，預計可創造至少5,000個工作機會。
新北市政府地政局自2022年7月28日起於新北市土地標售行動網公告「新莊北側知識產業園區區段徵收區」及「台北港特定區區段徵收區」共4筆土地標售相關資訊，並訂於2022年10月12日上午10點於新北市政府大樓辦理公開標售作業。
兩處加總近萬坪 投標期限至10／12止
新北市地政局新聞提及，因應近期產業用地需求增加，地政局適時釋出土地，位於新莊北側知識產業園區的1筆特定產業專用區，面積約4,742坪，標售底價每坪約174萬元。
本筆土地除挾鄰近新北產業園區之區位優勢，延伸既有知識密集型產業園區，以引進金融科技、文化創意、電子及資通訊、綠色能源及生技醫療為核心產業；另可透過台1線、台65線及台64線與台北、桃園快速聯結，結合周邊機場捷運線及環狀線雙捷運優勢。未來基地西側交通用地規劃設置轉運站，強化TOD交通發展優勢，以期鏈結在地產業建立新北Fintech金融創新示範場域。
另，台北港特定區亦推出3筆娛樂專用特區，面積約4,538坪至8,137坪，標售底價每坪約33萬元至35萬元；本區坐擁台61線、台64線及鄰近台北港之區位優勢，待淡江大橋、淡北道路、八里輕軌等建設陸續到位，交通網絡將再升級。
該區土地使用項目除原有零售業、餐飲業、金融分支機構、旅館及娛樂相關產業外，更新增電子資通訊、生技醫療、綠色能源、智慧物流產業使用。
提醒民眾，新莊北側知識產業園區及台北港特定區僅存本次4筆待標售土地，且為因應當地現況及促進發展，相關開發條件請詳閱投標須知並可至相關網頁查詢。有意投標者，即日起至開標當日的10月12日上午9點30分前，均可將投標文件寄至「新北市政府郵局第99號信箱」。
星宇航空（2646）砸89.57億元，28日大手筆標下「桃園航空城優先產業專用區」G基地，將朝大型國際航空公司的規模進行各式軟硬體建設，期望透過建立並掌握自有資源，確保服務品質及飛航安全，提供旅客精品級服務。
星宇航本次得標地約14.39公頃，座落桃園國際機場附近，後續將進行土地開發計畫準備，星宇航空將在此興建企業園區，並配合整體營運發展與需求分階段開發，估計可增加約11萬個直接及間接就業機會，為桃園創造可觀的週邊效益。
作為台灣新進重要的國籍航空業者，星宇航將整合相關產業鏈，促進航空及周邊發展，規劃進駐桃園航空城，共同與桃園市政府打造航空產業生態圈。 星宇航在2019年底即與桃園市政府簽訂合作意向書，計劃興建智慧、綠能、低碳的企業園區，包含企業總部大樓、地勤人員及飛航訓練中心、航機監控中心及機上侍應品各種延伸上下游附屬產業等投資計劃。目前星宇已在桃園設有運籌中心與維修棚廠，保稅大樓也預計於2023年完工後進駐。
桃園航空城國家旗艦計畫是以桃園國際機場為核心，目標引進雲端運算、國際物流、航空輔助相關、生物科技、智慧車輛及綠能等六大產業，創造產業連結最高效益，建構桃園成為亞太地區的經濟樞紐，帶動台灣的經濟及國際地位，此目標與星宇航努力方向一致。
桃園國際機場為東亞航空交通樞紐，是國際旅客與貨物重要轉運中心，未來第三航廈與第三跑道完工，將可大幅提升機場人流、物流及效能，而星宇航空以桃園機場為主基地，設立航空業發展之相關設施與廠房，將可大幅縮短營運作業效率，並持續帶入穩定成長之客運與貨運量。星宇航空期許能與桃園市政府攜手合作，帶動航空城產業群聚，落實「機場經濟學」政策，共同促進機場城市共榮成長。
統一超（2912）28日公告參與招標，砸下高達60億元，成功取得桃園航空城土地。由於剛得標，統一超表示未來會進行整體規劃，以發揮集團最大效益，詳細用途未定。
桃園航空城首批推出「桃園航空城優先產專區」標售案今天開標，引進統一超、星宇航空、藥華、大樹醫藥、健策、中華貿易、力歐新能源等企業進駐，總投資規模超過200億元。 統一超為得標者之一。
統一超主管表示，公司確實滿積極爭取這次桃園航空城計畫的土地競標，結果今天出爐，統一超順利取得桃園航空城計畫優先產業專用區H基地的不動產，土地面積84,370平方公尺，交易對象為桃園市政府及交通部民用航空局，換算每平方公尺單位價格約71,115元。
至於取得目的？由於才剛得標，未來公司會做整體規劃，考量業務上的發展需求，希望能發揮集團最大效益。
在此之前，統一超昨天也剛斥資7.19億元，買下台中市北屯區近600坪土地，每坪單價約120萬元，創區域新高價。由於該土地位在台中機捷附近，房仲業者推測，統一超很可能規劃開發超商旗艦店或複合式商場，與周邊的全聯大型複合店、大地商場、好市多二店等一較高下，而且也可以形成集市效果，擴大區域生活機能。
只是統一超接連兩天大動作獵地，已引起外界高度好奇。 在此之前，今年3月，統一超母公司統一也宣布投下10.3億元，向巨泉鑄造公司買下桃園楊梅7,196坪土地，擬作為集團倉儲物流園區及生產製造使用。
此為統一集團物流布建的其中一環，統一集團為強化物流布局，擬在全台北、中、南、高打造全新的複合式大型物流園區，除了在台南新市的物流園區2月已經開工，目標2024年完工營運，桃園楊梅成為下一步。
由於統一集團最近剛宣布投資290億元，吃下台灣家樂福所有股權，未來除了統一超原本就是台灣超商龍頭，再加上家樂福的超市、量販據點，「全通路」布局成形，未來可能還會有更多的配套投資動作。
台達電公告出售中壢二廠廠房與土地，交易總金額為7.8億元。
台達電表示，中壢二廠年代久遠、面積又小，運用不易，因而決定處分，不過處分中壢二廠並不影響台達電在台灣的擴充進度，距離二廠不遠處的中壢五廠已經啟用，中壢六廠則正在興建中，將會把二廠員工遷移至新廠辦大樓。 根據公告顯示，台達電中壢二廠土地面積計3,038平方公尺、建物面積計22,324.8平方公尺。
政府打房，市場注目焦點轉向商辦！最新市調指出，台中市明年商用不動產市場推案大爆發，建商火力集中在七期新市政中心，包括興富發、聯聚、豐邑都有超級商辦大案將進場，初估總銷或投資金額接近800億元，案量創史上新高。
華府房屋總經理李珮宇指出，近幾年中部房地產市場的焦點都在住宅推案，商辦反而成為落後的產品；不過隨著台商回流、中科台積電等科技大廠持續擴廠，連帶使得商辦市場受到關注，價格補漲態勢明顯。值得注意的是，中國人壽今年初以120.5億元收購市政路商辦大樓「豐邑A8市政核心」，不但打破台中史上成交最高，也被視為台中商辦市場前景看好的重要指標。
「台積電擴廠提供了重要助力！」李珮宇說，目前台中商辦市場主力買方，大致可分為三類，其中隨著中科台積電、友達、台灣美光、矽品等科技大廠持續擴廠，激勵不少半導體、光電等相關供應鏈廠商，在台中購置辦公室擴大營運業務。其次是中部台商企業回流，考量工業用地價格飆漲，於是決定將廠辦分離，在七期購置辦公室作為研發、服務據點，甚至是企業營運總部。
第三類是股票上市櫃公司自用客戶，由於近幾年商辦租金持續上揚，為擴大營運規模，也陸續由租轉買、由小變大。 據公開資訊觀測站統計顯示，今年上半年上市櫃公司在商用不動產交易金額就高達701億元，創統計以來次高。
市調指出，目前七期一般商辦產品，平均交易單價都已站穩4字頭，包括親家「T-Power」每坪成交單價由去年初的35萬至38萬元，如今漲至40萬元以上；預計明年交屋的興富發「TOP 1」，每坪成交單價也來到43萬至45萬元。
頂級豪辦「聯聚中雍大廈」每坪單價甚至衝上70萬元以上。 租金行情也是水漲船高，「聯聚中雍大廈」每坪每月租金2,000元創新高，市政府正對面的台灣人壽大樓也站上1,400元；「NTC國家商貿中心」每坪1,200元，「CBD時代廣場」則約1,000元。整體而言，七期近二年商辦租金平均漲幅都有一成至二成以上。
而看好台中商辦市場前景，興富發建設集團二年前以每坪350萬元、總價32.2億元購入的七期惠中路、市政北七路口920坪「地王」角地，將於明年推出總銷達百億的35層頂級商辦，每坪單價挑戰7字頭以上區域新高。 此外，興富發去年底以總價20.9億元、每坪單價285萬元購入七期市政路、文心路口約733坪黃金角地，也規劃明年推出只租不售的商辦產品，初估投資金額接近百億。
業界預期，隨著台中「地王」規劃推出百億頂級商辦，也將點燃七期新一波商辦市場戰火。目前已知，包括聯聚建設及豐邑機構，明年都有超級商辦大案將進場，光是三家建商的商辦總銷或總投資金額就接近800億元，市場推案大爆發。
其中，聯聚建設在七期市政路與市政北一路街廓的「聯聚中維大廈」，規劃為45層，80、120及250坪頂級商辦產品，初估總銷逾250億元。 豐邑機構在市政路、惠中路口的3,100坪基地，也規劃推出地上52樓、地下九層複合式商辦大樓，此案地下一樓至地上6樓為1.2萬坪商場，由旗下豐邑百貨招商，8樓以上為只租不賣的辦公室，全案投資金額初估達300億元。
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