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房產新聞
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即使第二季國內面臨股市重挫、疫情再度爆籠罩，不過根據最近公布的信義房價指數顯示，第二季全台房價指數為139.94，季增2.2％、年增14.8％，七大都會區房價全面創下新高，值得注意的是，這已是連第三季房價年增率超過14％；業者認為，隨著升息等因素帶動房市交易降溫，房價高漲的現象可望趨緩。
信義房價指數顯示，自2017年第一季年增率轉正以來，開啟了一波房價從溫和上揚到漲勢加大的五年多頭，2017～2019年間，房價指數各季年增率約在1～3％，2020年第三季起年增率擴大至6％，2021年第一季起擴大至10％，近三季更達14％以上。
全台七大都會區第二季房價與第一季相較全面上揚2～5％，其中以桃園季增5.3％最高；與去年同期相較，除台北市年漲幅在1成以下，其餘都會區均有雙位數漲幅，其中以新竹36％最高，高雄24％居次，其餘新北、桃園、台南也有約15～20％年漲幅。
以各地房價來看，全台七大都會區全面再攀新高。信義房價指數顯示，台北市、新北市在去年分別站上6字頭、4字頭，上季房價已達每坪66.8萬、46.6萬元；桃竹地區在2018年站雙雙站上2字頭以來，尤其新竹漲勢格外強勁，去年第四季突破3字頭，上季更達每坪36.9萬元；台中、台南、高雄亦在近年陸續站上2字頭，上季房價分別為每坪28.5萬、近30萬、26.9萬元。
近年預售市場帶動成屋市場房價上揚，大幅拉升各地地板價，七大都會區即使平均房價最低的高雄，亦達每坪26.9萬元，房地產業者表示，第二季房市交易量已見萎縮，在全球金股匯市波動劇烈、進入升息循環下，加上國內打炒房政策壓抑市場非自用買氣，下半年房價漲勢可望趨緩。
北部六大重劃區房價漲太多，銀行業者自行出招嚴控房貸風險。金融圈人士指出，包括三峽、五股、淡水、青埔、林口及新莊六大重劃區均被點名，部分銀行承作房貸成數大多數已被壓低至不到6成，很明顯銀行正用類似「以價制量」的方式，透過縮減成數來婉拒對這些地區新房貸。
銀行業者指出，上述的重劃區，原先各有包括了工業區開發、輕軌、桃園航空城、副都心等各類題材，但現在央行升息加上政府打炒房措施、股市修正、經濟趨緩，勢會帶動房市下行，先前房價上漲、但實際上距離北市仍有一段距離的重劃區，讓銀行格外擔心後續價格變化。
銀行業者私下指出，三峽、五股、淡水和青埔，目前除非是交通運輸共構點才作，且絕大多數房貸案成數都被壓低在僅5成至6成，至於林口，新莊比上述四個地區的貸放成數相對較高，但也要看區域，例如像是新莊若離捷運站很近的地點，銀行願意承作，其他地點則會相對注意。
此外，銀行也強調，先前外界關注房市，向來以蛋白、蛋黃區定位，但比起蛋白區，現在更嚴重的是「蛋殼區」，舉例來說，屏東、台南一些偏鄉地區，許多都被看成「蛋殼區」，因為「科學園區」效益牽動房價大漲遠超過全國平均值，例如去年以來都有到2成、3成的漲幅，連宜蘭部分地區都被銀行業者認為有「漲過頭」現象。由於央行升息使資金緊縮，加上打房措施一定會帶動房市下行，令銀行憂心這些區域一定首當其衝。
目前豪宅的界定，台北市是7,000萬元，新北市豪宅是6,000萬元，其他縣市是4,000萬元，豪宅的貸款成數已被央行壓到4成，銀行主管指出，上述重劃區的推案現在都不是大坪數，因此總價不太容易到「豪宅」的標準，但由於當地房價下行風險不低，因此銀行在承作房貸時，即便不是豪宅房貸，而是首購族或換屋族房貸，也會非常小心。
財政部賦稅署指出，今年首季我國約有4,600件預售屋交易案件，課稅金額約7.53億元，其中超過半數預售屋交易（2,338件）皆為持有兩年內出售，適用45％稅率，稅額約6.13億元，等於超過一半預售屋交易皆適用短期重稅。預估因應預售屋換約限制條款即將立法，第二季交易件數恐更高。
若以近三季資料相互比較，2021年的第三季、第四季預售屋交易案件分別為2,526、4,504件，今年第一季為4,600件，其中適用短期重稅的45％稅率案件數依序為1,204件、2,152件、2,338件，可明顯看到預售屋短期交易件數逐季成長。
短期重稅案件占比維持在4成6以上水準，從2021年第三季47.7％、第四季46.7％，今年第一季高達50.8％多出近四個百分點，預料應與內政部推動預售屋限制換約轉售條款的預期心理有關。惟第一季並未包括4月宣布紅單交易納入房地合一2.0課稅的統計。
官員表示，市場上多數預售屋興建期間為二年內，投資客如要以預售屋型態脫手，除非工程期間延宕拖過兩年以上，否則大多會落入持有二年的短期課重稅範圍內，適用房地合一最高稅率45％。
行政院自今年4月7日拍板「平均地權條例修正草案」設置預售屋限制換約轉售條款，內政部次長花敬群近日強調，現為最佳修法時機，最快下半年將推動修法，為預售屋最大震撼彈。若該法案完成三讀，未來個人將預售屋交易換約給三等親以上親屬或他人，將按交易戶數裁罰50～300萬元。
財政部查核租賃所得（租金）採三階段計畫，第一階段已針對囤房大戶查核；第二階段現針對五戶以上囤房族發函輔導，預計2023年底完成。第三階段則是運用大數據與AI稅務工具，自2024年後全面清查我國52.6萬戶囤房族包租公。
依今年房屋稅籍歸戶統計，我國有52萬5,925人持有非自用住宅（排除自住、共有、出租、營業等），即名目上為非自住用途住宅，為潛在包租公出租標的。
房屋租賃市場龐大，內政部次長花敬群曾說，目前台灣的租屋家戶約100萬戶。另以每戶每年租金10萬元估算，全台住宅租屋市場規模至少有1,000億元，惟多數皆未申報課稅，內政部現以租金補貼、公益出租人減稅措施等提供租屋市場透明化誘因。
為掌握地下經濟稅基，財政部同步啟動三階段專案查核，首先我國近一年已針對1,734位囤房大戶（持有非自住住宅十戶以上）租賃所得完成第一階段查核，依財政部統計，其補稅案件為1,006件，補課9,944萬元，平均每件補稅金額為9.88萬元。
但財長蘇建榮喊話：「查核專案不只十戶以上，一定會繼續往下查。」目前財政部採全面查核，除內政部推動的「公益出租房東」外，其餘皆為查稅對象。
因應擴大稽查，財政部自2021年底掌握五至十戶非自住住宅房東啟動第二階段專案查核，總計約7,700人首當其衝，查核期間至2023年底，近期部分房東已收到輔導函與稅單。
展望未來第三階段，剩下包租公逾50萬人，財政部將使用大數據與AI查稅工具，目前已在平台研發階段，最快2024年施行。
配合新國科會成立、剛重新揭牌的中部科學園區管理局，首要任務鎖定處理台積電中科用地的問題。台積電中科擴廠計畫總面積94.62公頃，包含台中高爾夫（興農）球場用地，中科管理局預計9月底前，將「台中園區擴建二期開發計畫」補件內容，送交環保署專案小組審查。
台積電正式設廠後，預估可創造4,500個就業機會。
環保署專案小組是在6月28日，針對台積電中科擴廠開發計畫進行初審。與會的環評委員要求，評估縮減園區開發規模、降低用水量及用電量可能性。對此，中科管理局將說明擴廠的完整及必要，並將用水水源增加再生水，爭取環評委員的支持。
與此同時，台中市都發局也將針對台積電中科擴廠計畫，推動後續的都市計畫；地政局則辦理土地徵收、地價查估規定及相關救濟程序。
土地變更案外，台中高爾夫球場的會員權益的保障，是另一備受關注的話題。該球場會員數逾1,700位。其中500多位會員目前成立權益促進會自救，會長由陳永豐擔任，並提出會員權益補償，建議列入查估及要求球場提出補償方案。陳永豐表示，該促進會支持中科上述開發案，開發案已造成該球證價格波動。據悉，目前台中高爾夫球場球證不含過戶費15萬元，每張球證價格48萬～50萬元。
陳永豐透露，當初會員球證是以每張以100萬元不等價格購入，他建議，應以台中臨近十個球場球證平均價格，作為該球證行情衡量依據，推算球場應以每張球證價格180萬元，作為補償會員的價格。
據了解，企業界像程泰機械董事長楊德華、東莞優而發董事長謝平上等人，均擁有台中高爾夫球場會員球證。 楊德華建議，台中高爾夫球場要保留，至於台積電中科擴廠所需用地，可改在台中都會公園附近、目前種植紅蕃薯的上千公頃農地，不但符合台積電擴廠用地需求，也符合其供應鏈廠商設廠進駐，形成半導體產業園區。
誠品信義店因明年租約到期提前爆出與房東統一洽談續約無共識恐撤出事件，陸續在百貨密度最高的信義商圈餘波盪漾；包括Neo19、新光三越A11館等均傳出面臨租約到期，房東續約要漲租金等議題，百貨業面臨壽險業房東租金高漲壓力，尤其對「輕資產」的百貨連鎖業更是營運最大的痛。
以信義商圈14家百貨商場來說，新光三越信義新天地擁有四棟百貨群，其中A4自有、A9為市府BOT案，A11、A8兩館則是承租於信義區大地主富邦人壽，A11、A8兩館原本房東都是新光三越股東新光人壽所有，儘管陸續在2009、2015年換房東富邦人壽，但在營運價值高推升投報下，富邦人壽仍續約樂當賺錢房東。
據悉，A11館光是一年租金收入就7億多，且自富邦人壽接手後，A11館在2013年續約時租金即大漲高達62％，明年十年租約又到期了，據悉富邦人壽擬漲租至少1成，雙方條件還在喬。
新光三越全台15店中，自有資產包括南西本店、桃園大有店、台中店、信義A4館與A9館市府BOT案，雖未過半，但台北站前店、高雄店與台南中山店等皆是承租新光人壽，相對有議價空間；其餘信義A11、A 8兩館原為新壽所有，陸續於2009、2015換房東富邦人壽，至於天母店、台南西門店則為國泰人壽所有。
而以「輕資產」掛帥的微風集團，除了復興微風廣場本館與黑松合作、北車與台鐵OT壓力不大外，包括微風南京、微風松高的房東富邦人壽，微風信義、微風南山分屬國壽、南山兩家房東；據傳，微風信義區三家店面積3.2萬坪，一年租金就近2億元，其中南山租金更高居三店首位。疫情這兩年來，更傳出微風集團董事長廖鎮漢為了租金補貼親上火線與房東洽談，可見信義商圈房客們的租金壓力比山大。
且由於誠品為信義店存續公開一年包底租金4.5億元，也引發信義商圈百貨商場房客們關注，尤其在信義區商辦供不應求，租金行情直破天花板每坪5,000元，不少商場房東也想趁著租約到期抬高價碼，零售業認為，信義區壽險業房東過去這20年荷包賺飽飽，近期壽險業連爆淨值縮水，對房客漲租金恐成常態。
近兩年疫情衝擊實體百貨商場，高額租金成為壓垮微利百貨業最後一根稻草，讓不少業者承受營運壓力還得如實付出高額租金，與政府公部門合作的商場還可申請租金減免，但與壽險業、建商房東要求租金補助何其難；據業者表示其差距是數千萬元，部分業者認為，資產自有當然是最好，但百貨據點在都會蛋黃區黃金地段，與政府合作相對保障。
近年來五大連鎖百貨品牌包括新光三越、遠百、SOGO、微風、環球Global Mall等，均積極與各地政府或所屬捷運、台鐵等部門合作開發，相對降低風險、租金合理，其中尤以人潮聚集的車站型商場或周邊開發為主，即便是日本三井不動產來台開發的Outlet、購物中心，也多數以捷運、高鐵站周邊開發為主軸。
有業者說，隨都心土地愈來愈少前提下，過去獵地起樓開商場，成本高回收期長，在商辦競合下，商場為大樓加值，房東租金也相對加值，土地價值漲、租金當然跟漲，只是遇到疫情，房客業績大落，房東固定租金收益不減，房客當二房東還得面對專櫃金流狀況做適時減免，但須大房東有減免，才能進一步做回饋。
包括新光三越、京站、遠百、SOGO等有部分據點即與政府合作，相對獲政府補助後，亦有回饋給專櫃廠商，京站即指出，2021年因三級警戒大大衝擊百貨商場，像台北東區等即有百貨業獲數千萬元、甚至近億元政府補助，但京站嚴格來說是二房東，最後能拿到手的僅區區幾10萬元補助，再回饋給專櫃已所剩無幾。
政府打房限縮土建融，建商購地自備款大幅提升，建商獵地態勢趨緩，新案掀起合建潮！台中指標合建案如龍寶攜手大毅、磐興聯手麗明、精銳與鉅虹分別與興富發子公司合建等。開發商透過合建與同業共享資源，同時還能分散開發風險，預期擁有大量土地庫存的建商，合建案將是未來的新選項。
其中，大毅建設目前在台中11期、14期、太平區等均擁有庫存土地，去年釋出11期823公園、已購入10多年的精華角地，首度與豪宅建商龍寶建設攜手推出「愛臻邸」預售案，總銷60多億元的案量，去年9月推出在短短幾天內幾乎被搶購一空，可說是同業合建的成功案例。
此外，鉅虹建設副總陳國仁表示，鉅虹看好水湳的未來，目前在水湳擁有四塊大基地，其中一塊基地，將與興富發集團子公司合建，另一塊位於水湳「生態段」基地，鉅虹預計第四季或明年第一季進場推案。
陳國仁指出，鉅虹目前台中庫存土地不少，包括13期四塊基地、合計逾8,000坪土地，以及靠近13期的烏日區九德區段徵收區，鉅虹也握有不少土地，「未來10年的推案土地都已經準備好了」，由於庫存土地資源多，未來也不排除再有合建案。
台中房仲業者表示，央行打炒房，不只限制建商購地貸款成數，甚至加碼要求建商購地後必須在18個月內動工，否則將依照比率收回貸款或調高利率。在土地持有成本提高下，建商開始尋求與手握大量庫存土地的建商合建；而同業合建若能透過品牌加值，更能提高建案的附加價值與銷售速度。
豪墅建商磐興建設14期大樓首發案「磐興寬心」，今年第二季進場至今已銷售8成，成績亮眼。磐興總經理游金洲表示，下一步將與土地資源豐富的麗明營造，攜手在14期「仁平段」、「洲際段」推出兩個合建案。他強調，目前土地取得成本太高，採合建開發，對地主與開發商來說，不僅能降低開發風險，也能保持資金流通性。
不僅台中建商掀合建風潮，上市櫃建商看好台中房市，同樣爭相以合建方式開發推案。其中，興富發集團今年在台中就取得三塊、合計總銷逾300億元的合建分售案，包括七期與中悅建設合建案、估總銷達170億元、水湳分別與鉅本建設合建案總銷70億元、與精銳建設合建案總銷約70億元。
此外，代銷龍頭海悅國際聯手達麗建設，今年將分別在台中北區推出「達麗冶翠」預售案，以及烏日高鐵特區預售案；鼎固控股與宏璟建設親上加親，分別出資5成、攜手搶進台中七期與14期土地。
繼台中「豐邑市政核心」以120.5億元刷新單一不動產最高成交紀錄，北市內科西湖段「精英電腦大樓」以每坪86萬元成交、刷新全台廠辦史上新高單價紀錄後，外溢效應將在雙北市多點開花，不少區域可供釋出的商辦及廠辦開發案，陸續挑戰新高；超營實業董事長楊仁鈞分析，「未來二、三年，大台北都會廠辦市場將大缺貨！」現階段還看不到天花板。
楊仁鈞分析，央行近年幾波打炒房措施，並未衝擊企業購置辦公室和廠房的需求，在企業獲利攀高、擴大營運和研發總部需求殷切下，廠辦市場多頭格局還會走下去，依目前雙北市供需來觀察，近10年廠辦龍頭內科已大漲7成多，預期將會帶動南港、北士科、新北市外溢效應。
楊仁鈞表示，雖然未來五年，北市新增商辦供給將達到80萬坪，但就地點來說，大多集中在南港、逾40萬坪囊括5成，就產品類型來觀察，大多數為辦公大樓，至於廠辦大樓大約占四分之一，因此廠辦並不會面臨供給暴量之虞，反而會相對缺貨，尤其擁有頂級軟硬體規劃、又擁有捷運交通優勢的產品，相對更加稀缺。
據觀察，近年北市廠辦已有「頂辦化」趨勢，包括在軟硬體規劃、建築師等級和資產價值方面，都逐步突破天花板，開價也持續攀高。
據超營實業、住展雜誌調查，北市內湖廠辦新案「鼎實企業總部」每坪均價開到77萬元，下半年「國揚洲際企業總部」將挑戰8字頭，南港「遠雄宜進I-CITY」也見7，汐止「遠雄U-TOWN」達52萬元最高；中和目前最高在「台灣科技公園」達47.5萬元，下半年「遠雄擎光」和「華固中原置地」還有新高、直上5字頭。
土城「勝輝RICH」均價已開出50萬元，年底中工「土城雲宇宙AI園區」可望再創高；另外新莊目前最高單價為「華固國家置地」，開價53萬元；三重也傳出，有潛銷中「國揚數位科技大樓」新案，成交站上50萬元大關。
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