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房產新聞

  1. 第二季國泰房地產指數公布》 房市新案買氣轉涼 桃園季減逾7成

  2. 投資客縮手、房價漲太兇 南二都7月交易量驟減

  3. 3月猛打房、新北房價卻創新高 專家揭漲因

  4. 不再只是住宅 頭份透天成地位象徵5年漲4成

  5. 新北推青年共居 月租最便宜僅3300元

產業新聞

  1. 聯邦銀攜手北市地政士公會 開辦不動產買賣價金信託專案

  2. 1案獎金最高6百萬!國住「北市3都更案」釋放民間整合

  3. 台中重劃區 掀中小型商場投資潮

  4. 缺工嚴重 大台中不動產公會示警大樓交屋將遞延1至2年

  5. 實算公館近百店面28間「拉鐵門」 商家嘆蕭條:無關租金

 


1、第二季國泰房地產指數公布》 房市新案買氣轉涼 桃園季減逾7成

2022/08/02 自由時報 徐義平

房市新案買氣轉涼,根據最新發布的第二季國泰房地產指數,七都(五都加上新竹縣市)成交量(戶數)指數僅新竹縣、台南市突破一○○;房產業者分析,該指數基期是去年一整年為一○○,而其餘五都指數均低於基期,顯示買氣已不若去年熱絡;另相較上季,桃園市買氣衰退幅度最大、超過七成,台北市、新北市及高雄市季減幅均超過四成。

受台積護體 竹縣南市買氣維持高檔 第二季七都新案平均議價率走勢,除了桃園、台南市呈現縮小外,其他五都均擴大,以新北市季增幅最明顯,平均議價率從第一季約六.一%上升至第二季的九.一六%,以總價一千萬元新案為例,第一季平均議價空間約六十一萬元,也就是說很大機會可以九三九萬元入手,第二季則有機會以不到九一○萬元入手。

根據最新數據,第二季成交量指數以台南市最高、約一七九.三八,顯示台南買氣仍維持在高檔,其次是新竹縣、指數一○五.四二,桃園市最低、僅三十八.八一,而高雄市該指數較上季衰退近五成。

住展雜誌研發長何世昌分析,今年房市與去年走勢大同小異,上半年均碰到疫情爆發、確診數大增,導致買氣下滑,但今年下滑幅度比去年低,預估遞延性買盤不如去年那麼大量;接下來要注意下半年新推建案若爆量,買氣能否跟上,若買氣仍處於停滯,全年銷售率可能會面臨五成保衛戰。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為,除疫情外,升息、政策打炒房、台股大跌都陸續對房市有所干擾,短期內預售市場還是以保守看待,不會再出現去年疫後房市飆風再起的現象。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,量先價行,新竹、台南市受到台積電護體,交易量不墜,也帶動價格續漲,連帶議價空間也難擴大;但推案量暴增的桃園市、價高難漲的雙北市,以及受工料雙漲衝擊最大的高雄市,已出現市場結構的轉變。

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2、投資客縮手、房價漲太兇 南二都7月交易量驟減

2022/08/01 經濟日報 朱曼寧

六都今(1)日公布7月份買賣移轉數,共計18,477棟,月減13.3%、年增5%,其中以台南市為交易降溫最明顯的區域,共1,836棟、月減18.2%、年減27.9%,專家分析,南部雖有科技話題支撐,但近兩年房價上漲力道過猛,加上貨幣緊縮政策發酵,市場氣氛反轉,買方憂心進場卡在高點,投資買盤大舉縮手,故整體買氣走弱。

綜觀六都7月份買賣移轉棟數,南部市場降溫最顯著,台南市1,836棟、月減18.2%、年減27.9%,高雄市2,680棟、月減20.2%、年減10.1%,其他四都各有增減,台北市2,273棟、月減7.3%、年增17.3%,新北市4,697棟、月減12.9%、年增5.3%,桃園市3,539棟、月減3.4%、年增17.5%,台中市3,452棟、月減17.6%、年增29.9%。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析,六都房價走高,加上央行今年已兩度升息,買方考量購屋成本增加,難免偏向觀望,且工料雙漲,賣方預期未來房價尚有成長空間,拉長房價磨合期,加上恰逢暑假,各區域交易各有增減。

南台灣方面,台南市及高雄市連續4個月與去年同期相比下滑,且從今年5月份開始,跟去年同期相比量減幅度都在1成以上,顯示南部今年過了第一季後買氣疲弱。

至於台北市及台中市跟去年同期相比有高都成長,主要是去年7月這兩都買賣移轉棟數急遽下滑,郎美囡指出,台北市及台中市去年因疫情爆發,因應防疫措施影響市場交易,且公部門分流上班也影響作業時間,導致買賣移轉棟數降低,因此今年比較之下能有大幅成長。

此外,桃園市今年7月在新案成交熱區有交屋挹注,但7月移轉僅高於2月份,因去年7月買賣移轉棟數相對低,顯示今年有高度增幅。 住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為,後疫時代工料雙漲,新屋房價下跌不易,雖市場有零星小建案主動降開價,卻未見降價拋售潮,中古屋市場價格調動的步調更為緩慢,且買方缺乏追價意願,故短期榮景難復見。

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3、3月猛打房、新北房價卻創新高 專家揭漲因

2022/08/01 經濟日報 游智文

新北市政府地政局公布最新住宅價格指數,今年3月雖然內政部提出打炒房修法、央行升息一碼,但房價持續創新高,3月全市房價指數124.86,年漲約一成,其中大樓產品較去年同期上漲約12%,公寓也有8%左右漲幅。

以各行政區來看,3月主要行政區大多上揚,除了新莊,汐止外,其餘都創歷史新高。 以年漲幅來看,樹林、三峽、鶯歌地區上漲13%最多,此一地區已連續上漲15個月,累計漲幅已達18%。

另外板橋土城、新莊、新店,淡水,3月房價年漲幅也都在7%以上。四大重畫區房價也持續攀升,北大特區、林口新市鎮都續創新高,淡海及副都心則接歷史高點。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,3月房市出現兩大利空,新北房價仍漲,主要是近年預售市場缺工因素導致工期拉長,且營建材料工資雙漲,也反映在價格,調漲幅度明顯,大幅拉開和成屋的價格差距。

因此內政部今年3月擬修法針對預售市場祭出轉手限制,讓原本屬意購買預售屋,有急用的自住型買家逐漸轉向成屋,在成屋市場供給有限下,使得價格不但沒降,且仍受支撐,也產生補漲效應。

她表示,市場交易逐漸放緩,首先受到衝擊的是推案量大,選擇尚多的重劃區預售屋,或者條件差強人意的待售物件。反之對於剛需型購屋族而言,偏好的成屋社區因待售選擇不多,若有符合理想條件,屋況好,地段佳的仍會吸引追價購買,也形成量緩價增的局勢。

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4、不再只是住宅 頭份透天成地位象徵5年漲4成

2022/08/01 經濟日報 游智文

苗栗頭份近年受惠竹南科學園區發展加快,與多項建設加持,房價、地價快速攀升,根據飛鷹地產統計實價資訊,去年Q4頭份透天平均成交總價已達1073萬,不僅首度占上千萬大關,更較2016年同期大增281萬,五年透天房價漲幅高達36%,漲勢驚人。

隨房價不斷突破新高,以往熱門的透天產品,占市場交易比重也有減少跡象,2016年時,透天占市場交易比重還超過5成,但去年透天呈交占比僅剩下31%,電梯大樓華廈產品已成為頭份房市的新寵。 飛鷹地產董事長王銘國指出,地價、房價上升,帶動透天推案減少、交易占比走低是都會化發展的歷程,頭份就是一個典型的案例。

他表示,近年頭份都會化發展相當快速,在基礎機能完備,且鄰近竹南科學園區、新竹科學園區的優勢下,頭份這幾年吸引大量高科技人才進駐,也帶動區域房市交易價量大幅走揚。

過去在頭份買透天稀鬆平常,但目前在頭份擁有透天產品已逐漸成為身分地位的象徵。現在頭份市新建透天的開價普遍都在1000萬元以上,部分新建豪宅透天價格甚至可以突破2000萬,總價不到1000萬的新透天產品已經相當少見。

王銘國指出,伴随購地成本不斷攀升,目前頭份建商推案已由過去透天為主的推案策略,改為總價較低且更高效使用的電梯大樓。而且,目前看起來,購屋族的接受度也很高,因此帶動大樓華廈產品市場成交占比突破6成。

屋比房屋總經理葉國華表示,頭份發展前景可期,未來可望成為一流都市區擋,區域房價也有望在建設話題的帶動下繼續走揚,未來頭份好地段的透天產品將逐漸稀缺,透天的保值與增值效果將相當強,資金充裕的民眾可優先考慮入手透天厝,未來無論賣房或是投資出租,相信都會有不錯的收益。若是資金較有限的購屋族,也不用太擔心買不起房,目前頭份的新屋大樓產品相當親民,總價600~1000萬,就可入手2~3房的新屋(含車位)產品,CP值仍相當不錯,保值性也高。

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5、新北推青年共居 月租最便宜僅3300元

2022/08/01 聯合報 劉懿萱

新北市長侯友宜今日赴土城員和青年社會住宅,推出青年社宅合作共居計畫,規畫26戶雅房,並設置公共廚房、交易廳等,租金3300元到6300元不等。侯友宜今說,社宅不只要讓青年住的起,還可以拓展交友、相互分享合作,進而喜愛在地的社區。

新北市府與OURs都市改革組織合作「新北社宅享一起:員和合作共居計畫」是全國第一處社宅合作共居計畫。侯友宜今與青年對話,青年紛紛提出租房的困擾,包括租金價格太高、申請租金補貼遭房東轉嫁租金等問題。 侯友宜說,北部居住不易,新北採取多元社會住宅方式,從容積獎勵、回饋空間及整體開發分回等,都是希望在興建社會住宅,中央與地方一起並肩作戰。

目前已興建完工、興建中的社會住宅有1.1萬戶,未來再搭配租金補貼還有包租代管,分別達3.2萬戶及8000戶,不斷朝4.5萬戶的目標向前走。 侯友宜表示,社宅量不一定要衝高,但品質要守好,因此推動合作共居計畫,是全國在社會住宅推動的第一個案例,新北不但有推動青銀共居,更重要的要讓青年朋友在社會住宅,用共居自我管理、自我約束,連結人跟人之間精神。

OURs都市改革組織秘書長彭揚凱說,這是一個實驗性質計畫,預計招募18歲到40歲青年,想要入住要先提出計畫,盼吸引共同合作、對社區有向心力的青年。 新北城鄉局長黃國峰表示,土城員和社宅除有共居計畫,也規畫青創中心、托老、托育中心等公益設施,更能作為青年放心居住、安心打拼的堅強後盾。

城鄉局補充,這次計畫有26戶的雅房,分為8坪以上有5間,8坪以下有21間,設有共享廚房、餐廳、交誼廳、多功能使用研習室、co-working、戶外交流平台、菜圃花園等。

城鄉局表示,新北與中央合作已興辦達1.1萬戶,同時將持續於三峽北大、新店央北社宅推動青銀合居、跨世代共居等新形態居住模式,多元關心社宅居民生活品質。而員和合作共居計畫報名時間,自今日中午12時起至8月24日下午4時截止,並於8月6日、8月13日、8月20日採預約制開放3場次實地參觀。

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1、聯邦銀攜手北市地政士公會 開辦不動產買賣價金信託專案

2022/08/01 自由財經 李靚慧

不動產交易熱絡,但相關交易糾紛卻屢見不鮮,為保障民眾的交易安全,聯邦銀行與台北市地政士公會聯手推出「不動產買賣價金安全信託合作專案」,比一般的履約保證業務相比,安全性可進一步提升。 聯邦銀行指出,依據內政部不動產資訊平台不動產相關交易糾紛統計,截至2021年底,全台不動產交易糾紛案件數年增率高達1成。

隨著不動產價格不斷推升,單次交易價格高達數百、上千萬元,藉由公正的第三方提供保障格外重要。 聯邦銀行總經理許維文今日與台北市地政士公會理事長李忠憲簽約,聯手推出「不動產買賣價金安全信託合作專案」。

聯邦銀行總經理許維文表示,藉由雙方聯手把關,期待可有效降低不動產交易所衍生的紛爭,讓買、賣雙方交付的價金皆安全無虞。聯邦銀行指出,很多民眾可能一生就買1次房,在購屋經驗不足下,購屋資訊又不對稱的狀況下,容易產生糾紛與缺失。

聯邦銀行承做的「不動產買賣價金安全信託」,契約書上所簽的委託人是該筆不動產交易的買、賣雙方,價金的受益權也專屬於買、賣雙方,雙方必需依照契約約定履行義務,才能拿到不動產所有權或價金,與一般坊間承作的履約保證業務相比之下大幅提升安全性。

此外,聯邦銀行與台北市地政士公會所開辦的合作專案,在不動產買賣價金安全信託的服務架構上,額外再增加台北市地政士公會所提供的紛爭調停服務,一旦發生交易糾紛,可進一步運用公會的專業調停能力,有效降低買、賣雙方的處理成本,讓買、賣雙方在情、理、法兼具的情況下順利成交或解約,以達四贏目的。

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2、1案獎金最高6百萬!國住「北市3都更案」釋放民間整合

2022/08/01 三立新聞網 陳韋帆

國家住都中心釋出3個都更案至民間,名稱為「整合達人合作計畫」今起公開預覽,包括「中山區長春段、中正區永昌段、士林區三玉段」,根據整合比例的不同,可獲得相對的基礎作業費用與整合績效費用合計最高可達新臺幣600萬元。

國住中心指出,招標文件草案自今(1)日起公開預覽至8月15日止,並於8月10日舉辦線上座談會,敬邀各界提出寶貴意見並踴躍加入公辦都更國家隊的行列。

國住中心表示,過去民間推動都更整合時間成本難以估算且無明文保障,國家住都中心辦理「整合達人合作計畫」,將攜手民間專業廠商與中心合組工作團隊共同推動整合作業,並提出相關績效獎勵,鼓勵受託廠商積極推動整合。

獎勵機制如下,只要符合契約付款條件,就撥付基礎作業費用,更設置額外獎勵,各都更基地基本範圍及進階範圍之整合比例達80%、90%及超過90%者,可再分別按級距獲得整合績效費用,相關獎勵措施合計最高可達新臺幣600萬元,期望加速都更效能。

國家住都中心「整合達人合作計畫」已擇定3處都更基地(臺北市中山區長春段、中正區永昌段、士林區三玉段)試辦推動,將以固定價格複數決標並分項決標方式辦理,投標廠商不限投標項數,相關資訊與辦法請詳閱官網,歡迎有志一同努力的廠商踴躍投標,一起加入公辦都更國家隊的行列!

相關資訊可至「國住中心-採購專區」下載,其他問題則可於公開預覽期間,填寫「線上回饋表單」或去電洽詢,另,該展覽也將於8月10日辦理線上座談會。

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3、台中重劃區 掀中小型商場投資潮

2022/08/02 工商時報 曾麗芳

台中新興重劃區過去盛行租給汽車旅館養地兼收租,隨著重劃區吸引大量新移居人口入住,近年來掀起中小型商場投資潮,包含北屯捷運總站「大地商場」、烏日高鐵特區地上權案打造「NEW PLAZA」,鄰近11期與14期的北屯區崇德停車場BOT案,亦規劃投資複合式商場,鎖定餐飲美食為招商重點,搶攻重劃區的餐飲商機。

其中,富旺國際看好烏日高鐵特區目前已有數千戶住家進住,周邊生活機能尚不足,富旺首度跨足商用不動產、以年租金千萬元,向鐵道局承租5,400多坪地上權案,租期最長可達30年,規劃打造「NEW PLAZA」複合式商場,基地就緊鄰未來的「超級娛樂購物城」。富旺總經理林宗毅表示,「NEW PLAZA」定位清楚,未來將以特色餐飲美食為主力,預計2023年試營運。

此外,北屯區人口數逼近30萬人,全區人口居台中市之冠,停車大不易,尤其11期是新興商圈,餐飲業相當發達,台中市政府在11期崇德路與山西路口的仁和公園,以BOT方式興建崇德昌平停車場,得標業者悠樂生活將投資開發地下3層、地上11層的停車場及商場複合式建築,預料餐飲美食也是招商重點。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示,近幾年台中市的新興重劃區推案火力旺,可以預見隨著新案交屋、大量住戶入住,區段將浮現許多消費商機,因此近年就有業者看準新興重劃區的未來性,進軍打造商場,提前搶攻重劃區消費力。

陳定中指出,這些商場以供應在地生活所需為目標,因此規模多半不大,基地面積普遍在千坪左右,且基於「民以食為天」的原則,初期大多以餐飲美食為主軸,為重劃區提供最關鍵的生活機能。

雖然重劃區的商機,不會在新案交屋之初就一次到位,但對商場投資業者而言,搶先進駐重劃區,有助於站穩市場,建立起區域購物消費的指標地位;加上商場可加速重劃區的機能發展,帶動當地的不動產身價,對開發業者與商場地主來說,也是個可兼顧收益的養地策略,使新興重劃區接連浮現逾千坪的商場開發案。

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4、缺工嚴重 大台中不動產公會示警大樓交屋將遞延1至2年

2022/08/01 經濟日報 宋健生

年底選舉開打,下半年房市混沌不明。大台中不動產開發公會理事長王至亮示警,由於缺工導致惡性加價搶工現象日趨嚴重,未來透天交屋恐將遞延半年至1年,大樓交屋遞延1至2年的窘境,甚至更久,購屋人要有心理準備。

王至亮指出,房地產是經濟發展的火車頭,政府可以借鏡中國大陸近五年來過度干預房產交易與金融弊案,以致拖垮經濟發展。 事實上,政府多重打房成效明顯,已讓房市逐漸降溫,但也出現反效果,例如:囤房稅上路、傷及無辜百姓;缺工問題遲遲無解;遞延交屋恐生違約糾紛、資金斷鏈;原物料不合理飆漲;限貸令讓中小型建商經營陷困境等。

面對年底選舉,混沌不明的下半年房市,王至亮點出三大趨勢與四大解方:一是下半年推案量,持續量縮、價微揚,建議應鬆綁民眾貸款成數;二,原物料漲、缺工嚴峻恐造成延遲交屋潮;最後,面對缺電、極端氣候、以及2050年淨零碳排等議題,邁向「ESG永續建築」,將成為未來建築設計規劃的主流。

王至亮表示,經過政府一年半的積極打炒房已然奏效,上半年土地交易銳減四成、預售案場來客變得更少、購屋者持續觀望,房市氛圍不佳加上年底選舉,建商推案遞延或改為成屋銷售,建築業策略聯盟、聯合開發分擔風險等,已成為新趨勢。

土地交易雖然降溫,但是地價仍在高檔期;全世界的通膨持續、原物料供應也未順暢、工資與原物料建材的飆漲,到目前為止,仍看不見平穩或下滑現象,因此下半年的房價還是會微幅上漲。

王至亮指出,房價持續上漲,購屋者所得坪數也越來越小,建議持有10年以上,建坪50坪以內,不應受三戶以上貸款四成的限制,滿足民生基本需求,符合居住正義。 而「豪宅限貸天花板」的認定,同為五都的台中市,理應比照台北市7,000萬或新北市6,000萬元以上,台商鮭魚返鄉買房應該享有基本權益,不應該一國多制。

王至亮說,最近公會陸續收到會員反應,前兩年預售時賣得好的案子,因建材、工資飆漲、搶工造成建商利潤變少甚至賠錢的慘況,這些情形都可能造成延遲交屋的狀況發生,業者與購屋者應要保持理性溝通協調,給予彼此緩衝的時間。

而缺工嚴重造成惡性加價搶工現象一日不解,估計下半年開始;預期透天交屋遞延半年至1年,大樓交屋遞延1年至2年、甚至更久。針對極度嚴重的缺工問題,王至亮建議短期應儘速引進外勞,由政府妥善管理及派用,以免除互相搶工的排擠效應,造成民間工程延宕甚至無法發包。

中期是否接受俄烏戰爭難民來台灣,大人輔導語言進而就業,小孩則提供教育與安置,不但增加人口紅利,也解決台灣缺工問題。長期則應提升技職教育,並提高民眾生育及教養補助方案,解除年輕人生育上的壓力,避免台灣人口過度老化的問題。

另外,王至亮也建議台灣應及早邁向「ESG永續建築」,他正針對建築進化論主題進行研究,探討建築要如何與環境共生,避免破壞環境,減少碳排放,達成滿足ESG理念的永續建築。 王至亮認為,未來勢必要從規劃上,設計更好的採光、通風,以降低建築耗能,同時導入大數據分析、人工智慧和機器人走入家庭,帶給人們生活便利性之餘,還能做到淨零碳排。

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5、實算公館近百店面28間「拉鐵門」 商家嘆蕭條:無關租金

ETtoday 房產雲 項瀚

即便疫情步入常態化,但街邊店的景氣仍不樂觀。實算公館羅斯福路共有約28間店面閒置,空置率接近3成,汀州路沿線同樣也有不少店面掛上招租牌。商業紛紛表示,房東調租幅度遠趕不上業績下滑。在地人則說,餐飲業生意有回溫,但其他消費性業種則受網購影響,持續低迷。

記者在週末晚間的熱門時段,走訪公館商圈,實算公館羅斯福路約98間店面中,有28間鐵門拉下或掛上招租牌,空置率接近3成。再走到公館商圈第二條主幹道汀州路,發現也有不少店面閒置,但人潮呈現兩極化,熱門名店仍現排隊人潮,部分店家則頗為冷清。

此外,星巴克旁巷內、羅斯福路24巷也有2個大坪數精華店面空置。 靠近水源市場的服飾店家表示:「國內疫情爆發至今,生意下滑有3成之多,房東卻只意思意思調降租金,沒有什麼感覺,生意真的非常難做。」此外,一家手機配件店員說:「過去疫情前,假日每天我們能做到2~3萬元業績,現在連1萬元都沒有。」

究竟房東普遍是否願意降租,或是調降幅度為何?服飾店老闆娘坦言:「每家情況不一樣,像是我這邊就沒有降,而且之前有調降的,應該也陸續都升回去了。」另一間鞋店老則說:「大部分房東都有降租,但就算降3成還是沒有用,因為業績下滑得更慘,對比疫情前只剩下約2成的生意。」

台大公館商圈發展促進會理事長周麗華表示,隨消費型態改變、網購越趨盛行,實體店面經營面臨巨大挑戰。公館商圈雖然近來人潮已有逐漸回籠,但像是服飾店、運動運品店、手機配件店等等,生意仍與過去有頗大差距;而反觀餐飲業,畢竟民以食為天,且外食比例高,隨疫情常態化,生意逐漸有感回升。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨分析,公館全盛時期1樓每坪租金可達8000~1.2萬元,目前卻只剩下4000~8000元左右。她說,公館要再活絡起來,可效仿東區近來的做法,譬如和北市府合作,強化商圈的宣傳與發展,抑或是由自治會進行整頓,透過協商讓房東適度調整租金,並設法讓大型、知名業者進駐,增加商圈的多元性與特色,帶動整體發展。

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