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房市新案買氣轉涼,根據最新發布的第二季國泰房地產指數,七都(五都加上新竹縣市)成交量(戶數)指數僅新竹縣、台南市突破一○○;房產業者分析,該指數基期是去年一整年為一○○,而其餘五都指數均低於基期,顯示買氣已不若去年熱絡;另相較上季,桃園市買氣衰退幅度最大、超過七成,台北市、新北市及高雄市季減幅均超過四成。
受台積護體 竹縣南市買氣維持高檔 第二季七都新案平均議價率走勢,除了桃園、台南市呈現縮小外,其他五都均擴大,以新北市季增幅最明顯,平均議價率從第一季約六.一%上升至第二季的九.一六%,以總價一千萬元新案為例,第一季平均議價空間約六十一萬元,也就是說很大機會可以九三九萬元入手,第二季則有機會以不到九一○萬元入手。
根據最新數據,第二季成交量指數以台南市最高、約一七九.三八,顯示台南買氣仍維持在高檔,其次是新竹縣、指數一○五.四二,桃園市最低、僅三十八.八一,而高雄市該指數較上季衰退近五成。
住展雜誌研發長何世昌分析,今年房市與去年走勢大同小異,上半年均碰到疫情爆發、確診數大增,導致買氣下滑,但今年下滑幅度比去年低,預估遞延性買盤不如去年那麼大量;接下來要注意下半年新推建案若爆量,買氣能否跟上,若買氣仍處於停滯,全年銷售率可能會面臨五成保衛戰。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為,除疫情外,升息、政策打炒房、台股大跌都陸續對房市有所干擾,短期內預售市場還是以保守看待,不會再出現去年疫後房市飆風再起的現象。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,量先價行,新竹、台南市受到台積電護體,交易量不墜,也帶動價格續漲,連帶議價空間也難擴大;但推案量暴增的桃園市、價高難漲的雙北市,以及受工料雙漲衝擊最大的高雄市,已出現市場結構的轉變。
六都今(1)日公布7月份買賣移轉數,共計18,477棟,月減13.3%、年增5%,其中以台南市為交易降溫最明顯的區域,共1,836棟、月減18.2%、年減27.9%,專家分析,南部雖有科技話題支撐,但近兩年房價上漲力道過猛,加上貨幣緊縮政策發酵,市場氣氛反轉,買方憂心進場卡在高點,投資買盤大舉縮手,故整體買氣走弱。
綜觀六都7月份買賣移轉棟數,南部市場降溫最顯著,台南市1,836棟、月減18.2%、年減27.9%,高雄市2,680棟、月減20.2%、年減10.1%,其他四都各有增減,台北市2,273棟、月減7.3%、年增17.3%,新北市4,697棟、月減12.9%、年增5.3%,桃園市3,539棟、月減3.4%、年增17.5%,台中市3,452棟、月減17.6%、年增29.9%。
大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析,六都房價走高,加上央行今年已兩度升息,買方考量購屋成本增加,難免偏向觀望,且工料雙漲,賣方預期未來房價尚有成長空間,拉長房價磨合期,加上恰逢暑假,各區域交易各有增減。
南台灣方面,台南市及高雄市連續4個月與去年同期相比下滑,且從今年5月份開始,跟去年同期相比量減幅度都在1成以上,顯示南部今年過了第一季後買氣疲弱。
至於台北市及台中市跟去年同期相比有高都成長,主要是去年7月這兩都買賣移轉棟數急遽下滑,郎美囡指出,台北市及台中市去年因疫情爆發,因應防疫措施影響市場交易,且公部門分流上班也影響作業時間,導致買賣移轉棟數降低,因此今年比較之下能有大幅成長。
此外,桃園市今年7月在新案成交熱區有交屋挹注,但7月移轉僅高於2月份,因去年7月買賣移轉棟數相對低,顯示今年有高度增幅。 住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為,後疫時代工料雙漲,新屋房價下跌不易,雖市場有零星小建案主動降開價,卻未見降價拋售潮,中古屋市場價格調動的步調更為緩慢,且買方缺乏追價意願,故短期榮景難復見。
新北市政府地政局公布最新住宅價格指數,今年3月雖然內政部提出打炒房修法、央行升息一碼,但房價持續創新高,3月全市房價指數124.86,年漲約一成,其中大樓產品較去年同期上漲約12%,公寓也有8%左右漲幅。
以各行政區來看,3月主要行政區大多上揚,除了新莊,汐止外,其餘都創歷史新高。 以年漲幅來看,樹林、三峽、鶯歌地區上漲13%最多,此一地區已連續上漲15個月,累計漲幅已達18%。
另外板橋土城、新莊、新店,淡水,3月房價年漲幅也都在7%以上。四大重畫區房價也持續攀升,北大特區、林口新市鎮都續創新高,淡海及副都心則接歷史高點。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,3月房市出現兩大利空,新北房價仍漲,主要是近年預售市場缺工因素導致工期拉長,且營建材料工資雙漲,也反映在價格,調漲幅度明顯,大幅拉開和成屋的價格差距。
因此內政部今年3月擬修法針對預售市場祭出轉手限制,讓原本屬意購買預售屋,有急用的自住型買家逐漸轉向成屋,在成屋市場供給有限下,使得價格不但沒降,且仍受支撐,也產生補漲效應。
她表示,市場交易逐漸放緩,首先受到衝擊的是推案量大,選擇尚多的重劃區預售屋,或者條件差強人意的待售物件。反之對於剛需型購屋族而言,偏好的成屋社區因待售選擇不多,若有符合理想條件,屋況好,地段佳的仍會吸引追價購買,也形成量緩價增的局勢。
苗栗頭份近年受惠竹南科學園區發展加快,與多項建設加持,房價、地價快速攀升,根據飛鷹地產統計實價資訊,去年Q4頭份透天平均成交總價已達1073萬,不僅首度占上千萬大關,更較2016年同期大增281萬,五年透天房價漲幅高達36%,漲勢驚人。
隨房價不斷突破新高,以往熱門的透天產品,占市場交易比重也有減少跡象,2016年時,透天占市場交易比重還超過5成,但去年透天呈交占比僅剩下31%,電梯大樓華廈產品已成為頭份房市的新寵。 飛鷹地產董事長王銘國指出,地價、房價上升,帶動透天推案減少、交易占比走低是都會化發展的歷程,頭份就是一個典型的案例。
他表示,近年頭份都會化發展相當快速,在基礎機能完備,且鄰近竹南科學園區、新竹科學園區的優勢下,頭份這幾年吸引大量高科技人才進駐,也帶動區域房市交易價量大幅走揚。
過去在頭份買透天稀鬆平常,但目前在頭份擁有透天產品已逐漸成為身分地位的象徵。現在頭份市新建透天的開價普遍都在1000萬元以上,部分新建豪宅透天價格甚至可以突破2000萬,總價不到1000萬的新透天產品已經相當少見。
王銘國指出,伴随購地成本不斷攀升,目前頭份建商推案已由過去透天為主的推案策略,改為總價較低且更高效使用的電梯大樓。而且,目前看起來,購屋族的接受度也很高,因此帶動大樓華廈產品市場成交占比突破6成。
屋比房屋總經理葉國華表示,頭份發展前景可期,未來可望成為一流都市區擋,區域房價也有望在建設話題的帶動下繼續走揚,未來頭份好地段的透天產品將逐漸稀缺,透天的保值與增值效果將相當強,資金充裕的民眾可優先考慮入手透天厝,未來無論賣房或是投資出租,相信都會有不錯的收益。若是資金較有限的購屋族,也不用太擔心買不起房,目前頭份的新屋大樓產品相當親民,總價600~1000萬,就可入手2~3房的新屋(含車位)產品,CP值仍相當不錯,保值性也高。
新北市長侯友宜今日赴土城員和青年社會住宅,推出青年社宅合作共居計畫,規畫26戶雅房,並設置公共廚房、交易廳等,租金3300元到6300元不等。侯友宜今說,社宅不只要讓青年住的起,還可以拓展交友、相互分享合作,進而喜愛在地的社區。
新北市府與OURs都市改革組織合作「新北社宅享一起:員和合作共居計畫」是全國第一處社宅合作共居計畫。侯友宜今與青年對話,青年紛紛提出租房的困擾,包括租金價格太高、申請租金補貼遭房東轉嫁租金等問題。 侯友宜說,北部居住不易,新北採取多元社會住宅方式,從容積獎勵、回饋空間及整體開發分回等,都是希望在興建社會住宅,中央與地方一起並肩作戰。
目前已興建完工、興建中的社會住宅有1.1萬戶,未來再搭配租金補貼還有包租代管,分別達3.2萬戶及8000戶,不斷朝4.5萬戶的目標向前走。 侯友宜表示,社宅量不一定要衝高,但品質要守好,因此推動合作共居計畫,是全國在社會住宅推動的第一個案例,新北不但有推動青銀共居,更重要的要讓青年朋友在社會住宅,用共居自我管理、自我約束,連結人跟人之間精神。
OURs都市改革組織秘書長彭揚凱說,這是一個實驗性質計畫,預計招募18歲到40歲青年,想要入住要先提出計畫,盼吸引共同合作、對社區有向心力的青年。 新北城鄉局長黃國峰表示,土城員和社宅除有共居計畫,也規畫青創中心、托老、托育中心等公益設施,更能作為青年放心居住、安心打拼的堅強後盾。
城鄉局補充,這次計畫有26戶的雅房,分為8坪以上有5間,8坪以下有21間,設有共享廚房、餐廳、交誼廳、多功能使用研習室、co-working、戶外交流平台、菜圃花園等。
城鄉局表示,新北與中央合作已興辦達1.1萬戶,同時將持續於三峽北大、新店央北社宅推動青銀合居、跨世代共居等新形態居住模式,多元關心社宅居民生活品質。而員和合作共居計畫報名時間,自今日中午12時起至8月24日下午4時截止,並於8月6日、8月13日、8月20日採預約制開放3場次實地參觀。
不動產交易熱絡,但相關交易糾紛卻屢見不鮮,為保障民眾的交易安全,聯邦銀行與台北市地政士公會聯手推出「不動產買賣價金安全信託合作專案」,比一般的履約保證業務相比,安全性可進一步提升。 聯邦銀行指出,依據內政部不動產資訊平台不動產相關交易糾紛統計,截至2021年底,全台不動產交易糾紛案件數年增率高達1成。
隨著不動產價格不斷推升,單次交易價格高達數百、上千萬元,藉由公正的第三方提供保障格外重要。 聯邦銀行總經理許維文今日與台北市地政士公會理事長李忠憲簽約,聯手推出「不動產買賣價金安全信託合作專案」。
聯邦銀行總經理許維文表示,藉由雙方聯手把關,期待可有效降低不動產交易所衍生的紛爭,讓買、賣雙方交付的價金皆安全無虞。聯邦銀行指出,很多民眾可能一生就買1次房,在購屋經驗不足下,購屋資訊又不對稱的狀況下,容易產生糾紛與缺失。
聯邦銀行承做的「不動產買賣價金安全信託」,契約書上所簽的委託人是該筆不動產交易的買、賣雙方,價金的受益權也專屬於買、賣雙方,雙方必需依照契約約定履行義務,才能拿到不動產所有權或價金,與一般坊間承作的履約保證業務相比之下大幅提升安全性。
此外,聯邦銀行與台北市地政士公會所開辦的合作專案,在不動產買賣價金安全信託的服務架構上,額外再增加台北市地政士公會所提供的紛爭調停服務,一旦發生交易糾紛,可進一步運用公會的專業調停能力,有效降低買、賣雙方的處理成本,讓買、賣雙方在情、理、法兼具的情況下順利成交或解約,以達四贏目的。
國家住都中心釋出3個都更案至民間,名稱為「整合達人合作計畫」今起公開預覽,包括「中山區長春段、中正區永昌段、士林區三玉段」,根據整合比例的不同,可獲得相對的基礎作業費用與整合績效費用合計最高可達新臺幣600萬元。
國住中心指出,招標文件草案自今(1)日起公開預覽至8月15日止,並於8月10日舉辦線上座談會,敬邀各界提出寶貴意見並踴躍加入公辦都更國家隊的行列。
國住中心表示,過去民間推動都更整合時間成本難以估算且無明文保障,國家住都中心辦理「整合達人合作計畫」,將攜手民間專業廠商與中心合組工作團隊共同推動整合作業,並提出相關績效獎勵,鼓勵受託廠商積極推動整合。
獎勵機制如下,只要符合契約付款條件,就撥付基礎作業費用,更設置額外獎勵,各都更基地基本範圍及進階範圍之整合比例達80%、90%及超過90%者,可再分別按級距獲得整合績效費用,相關獎勵措施合計最高可達新臺幣600萬元,期望加速都更效能。
國家住都中心「整合達人合作計畫」已擇定3處都更基地(臺北市中山區長春段、中正區永昌段、士林區三玉段)試辦推動,將以固定價格複數決標並分項決標方式辦理,投標廠商不限投標項數,相關資訊與辦法請詳閱官網,歡迎有志一同努力的廠商踴躍投標,一起加入公辦都更國家隊的行列!
相關資訊可至「國住中心-採購專區」下載,其他問題則可於公開預覽期間,填寫「線上回饋表單」或去電洽詢,另,該展覽也將於8月10日辦理線上座談會。
台中新興重劃區過去盛行租給汽車旅館養地兼收租,隨著重劃區吸引大量新移居人口入住,近年來掀起中小型商場投資潮,包含北屯捷運總站「大地商場」、烏日高鐵特區地上權案打造「NEW PLAZA」,鄰近11期與14期的北屯區崇德停車場BOT案,亦規劃投資複合式商場,鎖定餐飲美食為招商重點,搶攻重劃區的餐飲商機。
其中,富旺國際看好烏日高鐵特區目前已有數千戶住家進住,周邊生活機能尚不足,富旺首度跨足商用不動產、以年租金千萬元,向鐵道局承租5,400多坪地上權案,租期最長可達30年,規劃打造「NEW PLAZA」複合式商場,基地就緊鄰未來的「超級娛樂購物城」。富旺總經理林宗毅表示,「NEW PLAZA」定位清楚,未來將以特色餐飲美食為主力,預計2023年試營運。
此外,北屯區人口數逼近30萬人,全區人口居台中市之冠,停車大不易,尤其11期是新興商圈,餐飲業相當發達,台中市政府在11期崇德路與山西路口的仁和公園,以BOT方式興建崇德昌平停車場,得標業者悠樂生活將投資開發地下3層、地上11層的停車場及商場複合式建築,預料餐飲美食也是招商重點。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示,近幾年台中市的新興重劃區推案火力旺,可以預見隨著新案交屋、大量住戶入住,區段將浮現許多消費商機,因此近年就有業者看準新興重劃區的未來性,進軍打造商場,提前搶攻重劃區消費力。
陳定中指出,這些商場以供應在地生活所需為目標,因此規模多半不大,基地面積普遍在千坪左右,且基於「民以食為天」的原則,初期大多以餐飲美食為主軸,為重劃區提供最關鍵的生活機能。
雖然重劃區的商機,不會在新案交屋之初就一次到位,但對商場投資業者而言,搶先進駐重劃區,有助於站穩市場,建立起區域購物消費的指標地位;加上商場可加速重劃區的機能發展,帶動當地的不動產身價,對開發業者與商場地主來說,也是個可兼顧收益的養地策略,使新興重劃區接連浮現逾千坪的商場開發案。
年底選舉開打,下半年房市混沌不明。大台中不動產開發公會理事長王至亮示警,由於缺工導致惡性加價搶工現象日趨嚴重,未來透天交屋恐將遞延半年至1年,大樓交屋遞延1至2年的窘境,甚至更久,購屋人要有心理準備。
王至亮指出,房地產是經濟發展的火車頭,政府可以借鏡中國大陸近五年來過度干預房產交易與金融弊案,以致拖垮經濟發展。 事實上,政府多重打房成效明顯,已讓房市逐漸降溫,但也出現反效果,例如:囤房稅上路、傷及無辜百姓;缺工問題遲遲無解;遞延交屋恐生違約糾紛、資金斷鏈;原物料不合理飆漲;限貸令讓中小型建商經營陷困境等。
面對年底選舉,混沌不明的下半年房市,王至亮點出三大趨勢與四大解方:一是下半年推案量,持續量縮、價微揚,建議應鬆綁民眾貸款成數;二,原物料漲、缺工嚴峻恐造成延遲交屋潮;最後,面對缺電、極端氣候、以及2050年淨零碳排等議題,邁向「ESG永續建築」,將成為未來建築設計規劃的主流。
王至亮表示,經過政府一年半的積極打炒房已然奏效,上半年土地交易銳減四成、預售案場來客變得更少、購屋者持續觀望,房市氛圍不佳加上年底選舉,建商推案遞延或改為成屋銷售,建築業策略聯盟、聯合開發分擔風險等,已成為新趨勢。
土地交易雖然降溫,但是地價仍在高檔期;全世界的通膨持續、原物料供應也未順暢、工資與原物料建材的飆漲,到目前為止,仍看不見平穩或下滑現象,因此下半年的房價還是會微幅上漲。
王至亮指出,房價持續上漲,購屋者所得坪數也越來越小,建議持有10年以上,建坪50坪以內,不應受三戶以上貸款四成的限制,滿足民生基本需求,符合居住正義。 而「豪宅限貸天花板」的認定,同為五都的台中市,理應比照台北市7,000萬或新北市6,000萬元以上,台商鮭魚返鄉買房應該享有基本權益,不應該一國多制。
王至亮說,最近公會陸續收到會員反應,前兩年預售時賣得好的案子,因建材、工資飆漲、搶工造成建商利潤變少甚至賠錢的慘況,這些情形都可能造成延遲交屋的狀況發生,業者與購屋者應要保持理性溝通協調,給予彼此緩衝的時間。
而缺工嚴重造成惡性加價搶工現象一日不解,估計下半年開始;預期透天交屋遞延半年至1年,大樓交屋遞延1年至2年、甚至更久。針對極度嚴重的缺工問題,王至亮建議短期應儘速引進外勞,由政府妥善管理及派用,以免除互相搶工的排擠效應,造成民間工程延宕甚至無法發包。
中期是否接受俄烏戰爭難民來台灣,大人輔導語言進而就業,小孩則提供教育與安置,不但增加人口紅利,也解決台灣缺工問題。長期則應提升技職教育,並提高民眾生育及教養補助方案,解除年輕人生育上的壓力,避免台灣人口過度老化的問題。
另外,王至亮也建議台灣應及早邁向「ESG永續建築」,他正針對建築進化論主題進行研究,探討建築要如何與環境共生,避免破壞環境,減少碳排放,達成滿足ESG理念的永續建築。 王至亮認為,未來勢必要從規劃上,設計更好的採光、通風,以降低建築耗能,同時導入大數據分析、人工智慧和機器人走入家庭,帶給人們生活便利性之餘,還能做到淨零碳排。
即便疫情步入常態化,但街邊店的景氣仍不樂觀。實算公館羅斯福路共有約28間店面閒置,空置率接近3成,汀州路沿線同樣也有不少店面掛上招租牌。商業紛紛表示,房東調租幅度遠趕不上業績下滑。在地人則說,餐飲業生意有回溫,但其他消費性業種則受網購影響,持續低迷。
記者在週末晚間的熱門時段,走訪公館商圈,實算公館羅斯福路約98間店面中,有28間鐵門拉下或掛上招租牌,空置率接近3成。再走到公館商圈第二條主幹道汀州路,發現也有不少店面閒置,但人潮呈現兩極化,熱門名店仍現排隊人潮,部分店家則頗為冷清。
此外,星巴克旁巷內、羅斯福路24巷也有2個大坪數精華店面空置。 靠近水源市場的服飾店家表示:「國內疫情爆發至今,生意下滑有3成之多,房東卻只意思意思調降租金,沒有什麼感覺,生意真的非常難做。」此外,一家手機配件店員說:「過去疫情前,假日每天我們能做到2~3萬元業績,現在連1萬元都沒有。」
究竟房東普遍是否願意降租,或是調降幅度為何?服飾店老闆娘坦言:「每家情況不一樣,像是我這邊就沒有降,而且之前有調降的,應該也陸續都升回去了。」另一間鞋店老則說:「大部分房東都有降租,但就算降3成還是沒有用,因為業績下滑得更慘,對比疫情前只剩下約2成的生意。」
台大公館商圈發展促進會理事長周麗華表示,隨消費型態改變、網購越趨盛行,實體店面經營面臨巨大挑戰。公館商圈雖然近來人潮已有逐漸回籠,但像是服飾店、運動運品店、手機配件店等等,生意仍與過去有頗大差距;而反觀餐飲業,畢竟民以食為天,且外食比例高,隨疫情常態化,生意逐漸有感回升。
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨分析,公館全盛時期1樓每坪租金可達8000~1.2萬元,目前卻只剩下4000~8000元左右。她說,公館要再活絡起來,可效仿東區近來的做法,譬如和北市府合作,強化商圈的宣傳與發展,抑或是由自治會進行整頓,透過協商讓房東適度調整租金,並設法讓大型、知名業者進駐,增加商圈的多元性與特色,帶動整體發展。
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