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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
陸營建材料恐禁運，建商壓力暴增。大陸商務部昨（3）日宣布暫停對台出口天然砂，對此，我營造、營建業者均指出，短線天然砂禁運影響不大，但產業對中國大陸原材料依賴程度大，若全面禁止進口，恐引爆台灣小建商倒閉潮。
儘管禁止天然砂進口對台影響小，但營造業指出，營建、營造業有不少材料從大陸進口，此次天然砂禁運問題，將牽動國際相關供應鏈，預期最快年底又會有一波營建原物料上漲，致房市震盪，在此衝擊下，大建商推案節奏將被打亂，而小建商將臨成本難抓，將導致虧損、倒閉問題。
值得注意的是，國內營造廠說，大陸天然砂對台影響不大，但台灣土建工程所需的材料中，包括鋼板料、鋼構材料、模板材、木板材、PC樁、鋁錠等主要來自大陸，若禁運則影響至鉅。 至於鋼筋材料、混凝土材料，包括天然砂等，雖然非直接影響，但可能也會間接影響到上游預期價格上漲而惜售。
換言之，此次裴洛西效應，恐引發營建市場新一波原物料大漲潮，最快下季就會爆發。 經濟部礦務局說明，大陸從2006年起就已逐步減少天然砂出口，近兩年進口天然砂分別為45萬及54萬公噸，占國內需求分別為占0.64%及0.75%，從大陸進口更只有7萬及17萬公噸；換言之，禁止對台灣出口影響相當有限。
不過，營建業者頗表憂心表示，國內的天然砂主要進口自東南亞，但東南亞也有不少國家擁有親中的政治立場，現在幾乎可以說「已經不是供需問題，是政治問題」，所以原物料上漲的風險極高，不可能沒有影響，而房市一向是落後指標，多重壓力下，房市將反映到這一波危機帶來的衝擊。
建商指出，疫情所造成的塞港問題未解，先前的缺工缺料潮已經讓中小建商難受，現在又爆發台海危機，未來很難說未來大陸不會禁止出口其他原物料，財務體質不佳的中小型建商危機最大。 若因此造成中小型建商倒閉潮，未來建商大者恆大趨勢會更明顯，而口袋夠深的品牌建商雖然影響較小，不過也可能會因為市場氛圍混亂難斷，導致推案節奏被打亂。
近幾年房地產因熱錢、低利率等因素，迎來一波榮景，使得法拍屋數量持續降低。 據內政部資料，今年上半年全台拍賣移轉棟數共2,053棟，與去年同期相比量減9.6%，創統計以來新低。其中，雙北上半年拍賣移轉都大幅減少兩成以上，六都中僅高雄市增加一成以上。
專家指出，儘管法拍量創新低，但今年房市氣氛已經反轉，升息循環啟動下，市場恐有變局。 大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，由於多年來的低利環境，不容易引發斷頭潮，拍賣移轉量幾乎逐年減少。 2019年以後因疫後資金潮，不動產市場交易相當活絡，屋主、建商若有資金壓力，提高讓利空間能在一般市場成功交易，拍賣市場的供給也減少。
綜觀六都今年上半年拍賣移轉棟數，台北市266棟、新北市315棟與去年同期相比分別量減24.9%、29.1%，是六都中減幅最大的區域；桃園市及台中市跟去年同期相當；台南市僅158棟是六都中拍賣移轉量最低者，年減幅4.2%；高雄市為六都中唯一量增的區域，年增幅11.4%，雖然增幅大，但實際移轉棟數僅284棟，與資金潮之前400棟以上的水平相比，還是在低水位。
郎美囡分析，基於工、料雙漲導致未來房價看增，縮短買方在一般市場購屋的考慮期，加上利率在相對低點，迫於資金周轉問題而流至法拍市場的數量減少。
在六都表現上，雙北因中南部房價大漲，讓部分買氣回流至雙北，尤其新北市整體房價雖未大幅成長，一般市場交易卻屢開紅盤，因此法拍的供給量及需求量雙隻放緩。 南部市場上有科技業投資話題，投資方多數追逐議題區域的新案，因此法拍移轉依然維持低檔。
根據最新實價揭露資料顯示，台北市東區都更案又出現每坪200萬俱樂部的新宅社區，原東區知名的「共和大廈」社區，經都更改建為「耑序」豪宅案後，實價最新出現四筆高樓層每坪210~219萬元的實價紀錄。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，東區還有「元大栢悅」、「富邦藝樹」等案，再加上正義國宅改建的台北之星案，東區的兩百萬都更豪宅案越來越普遍。 曾敬德表示，東區近年的都更案基地面積都有一定規模，原本地段條件就很優越，大面積的基地開發可以規劃條件更好的房子，因此推案後高樓層的景觀戶，有些可以出現每坪200萬元的高價。
由於東區幾乎沒有甚麼素地可以開發，所幸給予高度容積獎勵的危老與都更政策都有助於改建整合，許多案子也都是透過參與都更或危老慢慢整合而來，東區目前的推案也以小豪宅與豪宅兩者居多。
根據實價紀錄顯示，「耑序」目前揭露的實價中，有四戶17樓以上的交易紀錄，高價的戶別因為具備較佳的景觀視野，單價也在每坪210~219萬元，總價約落在1.8~2.1億元左右，至於低樓層8樓的戶別，則揭露成交單價每坪185萬元，與高樓層有段價差。目前東區出現每坪200萬元都更案的個案，包括有「耑序」、「元大栢悅」、「敦南御所」、「富邦藝樹」、與未來的「DIAMOND」案等，東區每坪兩百萬的都更案數量越來越多。
台南「沙崙綠能科學城」日益發展，衍生的商機指日可待，看好該地段發展潛力，南市府趁勢推出「武東段276-1地號土地招商案」，總面積約1.3萬坪，經發局考量疫情等因素，將履約期從6年修正到8年，進行第二次招商，鼓勵有興趣的企業共同來投資。
經發局長陳凱凌指出，本案位在台南沙崙都市計畫使用分區為產業專用區，為歸仁區武東段276-1地號土地，面積4.35公頃(約1.3萬坪)，採設定50年地上權(可續約20年)，建蔽率60%、容積率240%，可朝產業研發服務、工商服務及展覽、購物中心、商業觀光及旅館等產業進行開發，未來結合鄰近大台南會展中心及台南三井OUTLET PARK等商業設施，相信一定能建構出台南嶄新購物生活圈。
市府表示，沙崙是由中央領軍、地方合作開發的產業重鎮，不僅匯集中央產學研各部會進駐，周邊還有開發中的綠能產業園區及成大醫療創新園區，今年4月新開幕的大台南會展中心及2月開幕的台南三井OUTLET PARK也座落於此，在交通方面不只鄰近高鐵站，未來還規畫捷運深綠線來串聯起南科與產業專區，更多詳細資訊可至台南市政府經濟發展局官網查詢或撥打專線(+886-6-2982810)由專人服務。
市長黃偉哲表示，「沙崙智慧綠能科學城」將成為帶動台灣能源轉型的推手，光是周邊1.5公里範圍內，就有高鐵站、火車站、會展中心、3所國際級研究機構、2所頂尖大學分部、7間國家級研究中心/實驗室，未來還有更多研究單位跟民間企業即將進駐，可望為台南帶來嶄新的產業發展商機。
黃偉哲說，台南在低碳永續、5G數位轉型等發展方向下逐漸轉型為科技新城，在這波台商回流熱潮中，台南更是成為全台熱門投資城市之一，包含台積電5奈米、3奈米廠、聯電、ASML、三井OUTLET PARK、誠品、安平港亞果遊艇碼頭、南仁湖海洋之丘等各類型案件投資案，帶動台南產業榮景，讓北漂青年有機會回到台南打拼就業。
若民眾具有自住用以外的房屋，且該屋正相臨於自住用房屋的位置，則民眾常會有疑問，相鄰的另一戶住宅若打通，是否也可按自用住宅用地課徵地價稅？台中市地方稅務局說明，若相鄰房屋打通合併使用，且兩屋的所有權人皆為同一人或分別登記為夫妻所有時，經稽徵機關派員實地勘查，確認有打通使用，即可合併認定為一處。
兩戶打通自住用 可合併課地價稅
據規定，土地按自用住宅用地稅率課徵地價稅，必須符合無出租、無營業，所有權人或其配偶、直系親屬於該地有辦理戶籍登記的條件。地上房屋如無人設立戶籍，原則上不能按自用住宅用地稅率課徵地價稅，但為顧及實際自用住宅的需要，財政部也解釋，相鄰房屋打通合併使用，可適用自用住宅的用地稅率。
台中市稅務局舉例，林先生因家庭人口數增加，需要更多生活空間，所以在原本居住的房屋旁再購入一間房屋，並將兩間房打通，供家人居住。此時林先生符合房屋所有人為同一人，且與住宅相鄰的房屋打通的情形，兩間房屋可合併成一處課稅。
銀行業者在都更危老業務上競爭激烈，十多年前曾出現「百分百房貸」再現，都更危老吹起「百百風」。業界人士透露，這種「百百風」的都更危老案件，金額少則3億～4億元，多則高達20億～30億元，最早發起的多為中小型銀行，積極透過都更危老提供100％貸款，爭取業績，現在大型公民營銀行也加入戰局。
大型行庫對百分百融資的危老案，主要以兩種方式把關，一是原地主自蓋自建的危老建案，才給予百分百融資，建商主導的最高僅貸7成，二是以該危老建案在轉為房貸後房貸成數最高7成，來估算危老所需建融金額，若地主戶總資金需求在限額內，就可獲得行庫的百百融資支持。
據悉，這種百分百融資的都更危老案，幾乎都集中在雙北市，由於相對於一般的土建融案，最多只能取得對開發金額約5成融資，其中1成還必須保留在動工時才能再動撥，都更危老融資提供的「百百」條件，可一次供應建商全部的資金需求，因此銀行特別要求，必須把這筆100％撥出的融資，全數存在銀行的信託帳戶。
金融業人士表示，這種100％融資的建案，坪數以100～200坪居多，也有發現超過300～400坪的百分百融資案。 由於有些類型較特殊，一個基地分成A、B兩區，之所以如此，主要和住戶是否全數同意有關，由於危老有必須要全體住戶都同意才能承作，因此實務面，也有將同一個基地分成兩個區塊，未能獲全體住戶同意的則以都更進行。
銀行主管指出，這種危老都更百分百融資的風險控管，除透過將全部資金撥入銀行信託專戶來把關。 建設公司也必須出具完整的報告書，包括建築師的意見及聘請費用、營造工程費用、專門把都更危老流程的團隊費用，及其他專業規畫費用例如綠建築的打造等細節，都須包括在內，銀行再根據開銷，從專戶撥出費用給建商。
欣陸投控（3703）今（3）日舉辦第2季法說會，欣陸投控執行長張方欣指出，旗下三大事業體營收均較去年同期成長，其中以大陸建設成長最為突出，未來公司主要有兩大獲利來源，分別是住宅及商用不動產，住宅方面短中長期有新建成屋、預售屋支撐，商用不動產握有國內外四飯店，待達到一定租金報酬率後，將在適當的時機出售、獲利了結。
欣陸投控第2季稅後純益9.4億元，年增192%，每股純益（EPS）1.14元，累計今年上半年稅後純益達21.8億元，年增171.5%，每股純益2.65元，創歷史同期新高。
商用不動產開發方面，大陸建設目前手上握有四飯店，國內分別為已經營運中的台北市「寒居酒店」，高雄市「日航酒店」則預計明年開幕，海外部分，美國舊金山「THE LINE飯店」預計今年9月開幕，馬來西亞吉隆坡「Capri by Fraser」已營運中，依照目前市值估計四飯店可達200億元以上。
住宅開發方面，目前共有5案，台中市北屯區大貴段（位於大坑風景區）、高雄市前金區後金段（高雄國賓飯店原址）、台中市北屯區洲際段（面對四張犁公園）、台北市大安區通化段（近捷運信義安和站）、新北市板橋區江子翠段（面對四維公園）、新北市板橋區新雅段（近捷運亞東醫院站）。
張方欣指出，台中市北屯區大貴段為社區開發，其餘四案皆規劃中，包括住宅、商用不動產開發案件，預計今年底會做最後的確認，最快第4季就能有新進度報告說明。 今年房市受到升息、打房、股市急殺等挑戰，張方欣表示，短期在銷售上的確有受到影響，導致個案銷售期拉長，不過銷售進度也持續進行中，客戶只是觀望居多，而欣陸旗下產品定位以及接觸的主要客戶，皆以自用需求為主，影響較少。
至於未來的購地計劃，張方欣表示，在選擇性信用管制下，整體房市朝穩健發展，觀察到市場剩下的是財務體質較佳的公司，因此，以大陸建設角度而言，不一定是壞事，也不會再出現像過去高價搶地的情形，諸多案件都是與體質穩健的建商競爭，雙方都可以朝合理的方向發展，未來若有適當的土地，還是會持續評估規劃投入。
展望未來，大陸建設2023年預計有總銷23.9億元「鐫月」、22.3億元「鐫豊」、35.1億元「和陸寓邸」等三大建案完工交屋；目前正銷售中「耑序」總銷45億元、「豐蒔」總銷47億元等銷售進度符合預期，預計可在2025年認列貢獻。
佐登-KY（4190）集團總經理陳佳琦3日表示，耗時七年、斥資30億元打造的亞太最大美容生技園區，預計9月中旬或10月初開幕，除設定每年200萬觀光人潮的目標，也將做為爭取國際大廠代工訂單的基地，為未來營運注入新動能。
佐登除傾全力打造城堡生技園區，也將在美國舊金山成立首個醫美加盟店，作為進軍美國市場的灘頭堡。此外，該公司下半年陸續到新加坡、越南和美國參展，爭取國際合作的機會。
陳佳琦說，由AI智慧工廠、研發中心、綠建築、商場、歐式景觀建築打造的佐登妮絲城堡生技園區，將成為亞太地區最大的美容生技園區。 陳佳琦表示，當初規劃時，原預估可創造年營收2億元，但疫後國內旅遊市場蓬勃發展，趨勢轉向小群體，佐登加大預算從21.7億元提升至30億元，觀光人次從也原本預估40萬提至200萬。
佐登城堡生技園區尚未開園，已接獲4,000人的入園訂單，10月有全運會、國慶煙火陸續在嘉義舉辦，園區也會開辦音樂祭，緊接著又有過年的旅遊旺季，可為第四季帶來高峰業績，全年營運有機會逆轉勝，營收上看30億元，年成長6％～8％。
生技園區除帶來觀光、產品收入，更會為集團在國際上的保養品、生產代工服務，提供以往數倍的產品研發、生產製造能力，導客進入生美、醫美通路，明年將搶攻國際大廠代工訂單。
大同子公司華映楊梅廠區法拍，3日執行一拍，加計動產的二標底價，分別為59.8億、3.1億元，合計總底價逼近63億元。
不過，二標案均因無人投標而宣告流標。 台灣金服先前公告顯示，此次華映楊梅廠分二標拍賣，第一標廠區土地面積約2.2萬坪、建物約4.5萬坪，另有增建1,641坪，不動產部分金額合計約45.6億，加計生產備設等動產，總底價約59.8億元；第二標土地約有8,096坪、建物2,025坪，底價約為3.1億元。
台灣房屋工業地產中心執行長陳璟葵表示，台商回流後，對於工業地廠房需求大增，許多外商、半導體業廠商及物流公司，都指名桃園萬坪以上廠房，因此這類大廠房極為搶手。
而華映楊梅廠區進入法拍程序，除了土地和廠房，還包括生產設備都一起拍賣，由於相關設備已有年限，又所費不貲，對於非相關產業的買家而言，一併打包買下增加額外負擔，成為接手的最大抗性。 法拍業者則認為，以目前台灣工業用地需求強勁，該案未來應該還是會有業者進場，只是近期土地市場略有降溫，預期後續拍次出脫機會頗高。
華映曾是面板大廠，母公司大同對其綜合持股約39.67％，因經營不善宣布向法院聲請破產，2019年下市後、大量解顧員工，其廠房、設備等資產亦遭法院查封。2020年時，景碩科技也曾以15億元取得部分華映的廠房，打算作為擴產使用，後因債權糾紛未能完成移轉作業。
誠品生活將進駐台南市南區鹽埕段的「商八」開發區，新建廣達6千坪的南台灣最大誠品店面，預計於2024年開幕。
交通樞紐商八基地 投資金額15億
台南市新聞處提及，商八基地面積2.3公頃，位於台南市中華西路一段、新興路口的南區鹽埕段，對面為3.43公頃的明和公園，鄰近安平港、台86快速道路、國道1號、3號、台南機場、奇美博物館、安平老街等，周圍交通網路四通八達，具備聯外交通便捷及海空運輸中樞點之優勢。
2019年7月4日由碳佐麻里有限公司得標負責開發，總投資金額15億元，預計引進相關商業經營及複合式餐飲，活絡南區與安平區商圈發展。 未來誠品生活也預計將提供閱讀、設計、主題展覽等多元的藝文體驗，以滿足台南市民眾的各式生活、休閒需求。台南市民眾以後也可不用特地跑到台北松菸文創園區的誠品生活區，在南區就能享有跟松菸一樣高質感、滿滿文青與精緻美食的生活體驗。
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