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房產新聞
產業新聞
中國時報
陳宥臻／台北報導
股市上萬點，房市剉咧等！德明財經科技大學不動產學系副教授花敬群指出，今年與1997年股市上萬點、房市走下坡的格局如出一轍！根據18年前經驗，這次房市修正期估計要走5～6年。但也有上市大型建商高層認為，股市上萬點房市卻走下坡是「純屬巧合」，只因通常股市上萬點後，資金轉移到房市會有時間差罷了。
花敬群表示，房市和股市各自有自己的循環，經研究也發現，股房市有時會相互影響，但看到1997年當時狀況，跟現在不論時空背景、還有房市存在的泡沫等問題，實在太像，有很大的機會重蹈覆轍。
花敬群解讀，1997年當時房市正走下坡、盤整到2003年後才起漲，中間間隔約6年時間，其實2015年這波房市走跌，的確很有可能要經過5～6年，才能把房市低迷的循環走完。
1997年的房市與現在有很多相似點？根據當時的報導，北部房市交易急凍，反而使中南部建案熱絡，且台北人都去買台東和花蓮的預售屋，與現在東半部土地被炒熱狀況很像。
不過，上市建商卻不這麼看，重量級建商主管指出，那只是時間差的問題，並非絕對，像是2001年和2002年時，股市和房市都慘，當時股市最低約4000點，雙雙陷入低迷窘境。他並認為，股市走高後，買盤總會獲利了結，尋找穩定投資標的，便會回流房市。
國泰建設協理林清樑也說，現在股市上萬點和房市的狀況應該只是巧合。投資人未來從股票賺到的錢，就會回流房市，且以部分豪宅市場、以及較不受重稅波及的產品如7000萬以下的房子最有可能受益。
林清樑指出，2013年房市這波行情，主要為資金水位高漲帶動，過去不曾有過資金如此充沛的時代，才會造成現在房市成交量縮，但房價下跌有限的狀況。
1997年房市走跌，台北市東區房子乏人問津，北市買盤移往花東，與如今台北豪宅沒人買、東部地價創新高的狀況如出一轍。（本報資料照片） |
股市上萬點的房市魔咒
工商時報
記者龍益雲／桃園報導
桃園市政府昨（27）日開標桃園區中路區段徵收抵價地分配後剩餘建地，除備受全台房市矚目而吸引爆滿人潮，中悅、寶佳等知名建商也紛紛出手，脫標率近82％被業界認為市場偏多。
中路區段徵收開發案是桃園市桃園區最受房市矚目的兩個區段之一，台灣房屋身為桃園市最大直營房仲業，昨日派出智庫經理江怡慧到開標現場「觀戰」，她說：「現場吸引四、五百人，可說是盛況空前，開標結果儼然桃園市土地買氣的風向球指標。」
江怡慧表示，昨日76筆抵價地、61個標號共吸引134封標單搶標，更有中悅建設子公司、璟都、連億、宜誠、寶佳、合環等知名建設公司競相投標，其中50個標號順利脫標，標脫率81.9％，整體溢價率16.2％，最高得標單價95萬元則低於市價。
桃園市政府指出，這次標售土地都是住宅區，最小面積80.5平方公尺，最大4,767.12平方公尺，總面積共約5.7公頃，每坪標售底價介於49萬元至74萬元，屬於市府近來最大規模標售，預計將帶動桃市周邊建設發展。
江怡慧也說，桃園區中正藝文特區土地相當少，中路緊鄰藝文特區且土地規畫完善，還有桃市最大綠園道，讓這次抵價地標售更受矚目，也是未來桃園房市的指標區段。
台灣房屋分析，這次標脫單價最高的土地標號49，為中路3段85、86地號面積1,442坪，以總價13億6,995萬7,000元得標，換算每坪95萬元，除土地大、面積方正有利規畫，周邊也鄰近兒童公園綠地與國中預定地。
但江怡慧指出，49標號雖創昨日標售最高價，但鄰近區內土地每坪有100萬元的行情，仍算以低於行情取得。
除最高價，台灣房屋發現最有看頭且熱門的土地是標號61的21地號，位於中路3段814坪，同樣大塊方整且面對國小預定地，周邊住宅區土地行情約100萬元，結果出現11封標單，包括力璞、璟都、連億等建設公司及區域內投資常客搶標，最後以總價7億10萬元、約單價85.9萬元得標，溢價率45.3％居昨日之冠。
江怡慧研判，21地號屬於角地，若是建商擁有緊鄰的土地，標下後效益加乘，尤其底價每坪僅59.17萬元，明顯低於市場行情，等於打6折標售，建蔽率、容積率也各有50％、230％，成為搶標的主因。
中路特區土地標售熱門標的 |
中國時報【潘建志、許智鈞╱屏東報導】
瘋民宿！看準墾丁觀光商機，恆春半島民宿如雨後春筍增加，除觀光景點外，不少市區老舊透天改建成民宿，有些新建案還在挖地基就已被預訂要做民宿，這股民宿瘋同樣在觀光極夯的小琉球發酵，現更吹到一海之隔的東港、大鵬灣。
根據墾丁觀光業者粗估，目前恆春半島約有1100間民宿，這個數字在5年前約700間，每年以70、80間速度持續成長。房仲業說，新建案更是全為民宿量身訂做，每間房間皆是套房，一般民宅怎麼可能這樣蓋？最受歡迎仍是面海第一排等具有景觀房子，這種房子因屋主多惜售，有錢還不一定買得到。
像是衝浪者聖地佳樂水，蔣經國時代興建漁民住宅，40年前1戶2萬元，4年前1戶賣出600多萬元，之後不少買家捧著現金想買房卻買不到。另像是萬里桐、紅柴坑、後灣等海邊小社區，面海房子也非常搶手。
房仲業者說，目前恆春半島買房地產買家一半是外來客，「炒得很誇張！」像墾丁、南灣、船帆石等地房價已飆到高不可攀，一般人根本碰不起；恆春鎮新建案開價900、1000萬起跳。
相同情形也發生在小琉球，不只地價飆漲，土地想買也買不到。去年1筆231坪土地，起標1400多萬喊到3000多萬得標，讓不少鄉民傻眼。琉球民宿業者曾毓文說，14年前他蓋島上首間民宿，現已近100間競爭非常激烈；連大鵬灣也開始吹起民宅改建民宿熱潮，尤其看到灣面或鵬灣跨海大橋房子最搶手。
房市交易冷颼颼，象徵房市需求與供給面的房貸與建築貸款餘額，3月底年增率雙雙下滑，並創下波段新低，顯示市場觀望氣氛相當濃厚。
央行官員說，房貸餘額為房市需求指標之一，建築貸款則是建商推案信心指標，年增率雙雙下挫，代表不只房市買方裹足不前，就連建商推案態度也轉趨觀望。
房市交易降溫，大型銀行擔心房市景氣反轉引發的信用風險危機，今年以來陸續調高房貸承作利率。根據央行統計，台灣銀行等五大銀行新承作房貸，3月房貸平均利率飆至1.99%，創2009年2月以來的逾六年新高，2%大關近在咫尺，意味著民眾購屋負擔將日益沉重。
值得留意的是，財經部會聯手打炒房，加上房地合一課稅等議題發酵使房市交易急凍，大型行庫憂心房市反轉風險，紛紛調高房貸利率，3月新增房貸利率走揚0.006個百分點，最快本月就會告別「1」字頭。
中央銀行昨（27）日公布3月消費者貸款，官員指出，3月底房貸餘額年增率降至3.53%，創2013年11月底以來一年五個月新低；建築貸款餘額年增率同步下滑至6.52%，為去年8月底以來八個月低點。
央行昨日公布資料顯示，3月底國銀房貸、建築貸款餘額分別為5.879兆元與1.64兆元，續創歷史新高，分別較2月底增加69億元與177億元。
央行官員解釋，3月底房貸與建築貸款餘額創新高，是因為銀行貸款規模會跟隨經濟成長，不能解讀為房市景氣熱絡。另外，2月適逢農曆春節與228連假，營業天數少，使3月的貸款金額較2月明顯增加，屬於季節性因素。
工商時報
記者彭禎伶／台北報導
據金管會官員透露，近來有金控業者建議，近年來國內金融機構整併案件極少，去年僅開發金控併萬泰銀行一案，希望金管會能重開金融機構運用公開收購的方式，增加併購成功機率。金管會主委曾銘宗上周也在上市公司回娘家的活動中，與幾位金控大老溝通此政策的可能性。 增加金融整併動能，金管會正研議重新開放金融機構運用「公開收購」模式進行併購，但前提必須是買家有把握取得被併購者51％以上的股權，且確保小股東權益。
金管會在2010年修改金融控股公司投資管理辦法，要求金控公司整併，必須在取得金管會核准後3個月內啟動公開收購，加上公開收購時間約80天，即一宗整併案170天內即可確定是否成功，若收購不成功，股票即不會交割，不會再出現某些金控逐步收購股權，只到10～24％，併不進來、也吐不出去的窘境。
但之後因擔心外界將公開收購與非合意併購劃等號，金管會希望金融整併最好是合意併購，能取得所有股東同意，以換股方式併購最佳，因此新法上路後，僅開發金在2012年4～5月間對凱基證券啟動公開收購，整併成功，之後就沒再核准金融業採取公開收購模式。
曾銘宗證實，目前正在研議重開金控、銀行、保險、證券等可運用公開收購進行併購，但除了金控可公開收購依法可投資的所有金融機構類型，其他如銀行只能公開收購銀行，保險也只能公開收購保險，不能跨業收購；另外，也不開放非金融業公開收購金融業，即產金仍是分離。
曾銘宗表示，金管會鼓勵金融整併，目前國內有39家銀行、82家證券公司，幾乎都是規模過小，市占率太過零散，獲利率不高，若可以有效整併，將金融機構規模擴大，也有助打亞洲盃、可承擔較大風險及增加業務規模。
未來金控或併購方若可先取得被併購對象持股較多的大股東同意、參與應賣，例如有二大股東共持有40％，都同意出售股權，則金控啟動公開收購，取得51％以上持股，再舉行股東臨時會，推動100％換股等，即可增加整併速度及可行性。
中國時報
邱琮皓／台北報導
完成幸福、國寶人壽標售案後，金管會主委曾銘宗昨表示，針對2家壽險經營高層不法情事，已由檢調偵辦，他也公開呼籲，有意購買信義計畫區D3土地的建商或不動產投資人，要「謹慎評估」，因為這塊土地仍在檢調偵辦中。
曾銘宗表示，D3這塊土地當初是幸福人壽前董事長鄧文聰用關係人名義取得的土地，所以金管會無法查封，但會釐清這是否為鄧文聰用涉嫌掏空公司所買的資產，金管會正在研究，也會對這筆土地採取必要措施，看看是否能要回債權。
檢調目前正在偵辦鄧文聰涉嫌掏空幸福人壽資產，曾銘宗透露，鄧文聰涉嫌掏空的資產，海外有2筆，一筆是香港渣打銀行的43億元，在標售前已完全追回，另一筆是在香港EFG銀行的80億元，「追回機率很高」。
曾銘宗昨前往立院報告「上市櫃企業與台商海外未分配保留盈餘應有對策」，據顯示，台積電的未分配盈餘大約是5000億元、鴻海也差不多5000億元，華碩有900多億元，廣達約是600到700億元間。曾銘宗認為，企業保留盈餘是為了因應未來需要，應尊重企業決定。至於是否要求企業匯回海外資金，曾銘宗表示，企業有自己的海內外調度，應同樣尊重企業。
工商時報
記者顏瑞田／高雄報導
跨越太陽能、農業生技、生物科技3領域的均旺科技集團，旗下的台灣三愛農業科技昨（27）日簽署投資意向書，將在高雄陸續投資15億元，興建植物自動化示範工廠、有機農場、以及農業生活休閒園區，董事長吳光照說，未來將把總公司遷移到高雄，搭上高雄正在推動的總部經濟順風車，以高雄為基地，將植物自動化工場整廠輸出全球。
台灣三愛農業科技公司、與精斌企業公司昨日在高雄市政府副市長陳金德、經發局長曾文生的見證下，與金屬工業研究發展中心，簽署投資意向書，加入「高雄金屬加值產業聚落形塑計畫」的行列。
台灣三愛農業科技董事長吳光照說，台灣三愛公司是均旺科技集團關係企業，專責農業、能源、自動化機電、生物科技的技術整合與開發，提供智能自動化植物工場的整廠輸出服務，同時拓展有機蔬菜栽種、與藥用植物的應用。
吳光照指出，台灣三愛平均年營收10億元，大約60％外銷，規畫2016年上市櫃，未來將把營運重心放在高雄，成為國內農業科技的標竿廠商。
特別是，高雄市政府目前正在推動企業總部策略，以高雄的條件，足以吸引企業前進設置總部，引進更多的人才，創造更多高所得家庭，吳光照表示，台灣三愛也規畫企業總部落腳高雄。
他指出，台灣三愛在高雄將有3個主要投資案，總投資約15億元，其中，在大寮區購買的3,000坪土地，將作為植物自動化生產工場的示範據點，預估6月即可完工、啟用。
向台糖承租、位於橋頭區的9,000坪土地，則作為有機農場，吳光照說，最大的投資開發案，需地5公頃以上，規畫開發綜合性的「高雄科技農業生活休閒園區」，目前正透過相關單位協助，物色距離高雄市區1小時車程內的土地。
高雄經發局長曾文生說，吸引企業前進高雄設立總部，是高市府現階段的重點招商項目，他非常歡迎台灣三愛公司總部落腳高雄，也將全力協助，提供應有的獎勵指施，催生台灣三愛高雄總部。
2安新建經拚履保業務過半市占
2015-04-28 01:22
工商時報
記者方明／台北報導
為擴大履約保證市場商機，信義房屋集團旗下安信及安新2家建經公司正式切割，由義美集團董事長高志尚領軍全新的安新建經，成立「成屋價金履約保證」全新品牌，搶食信義房屋以外的價金履約保證市場。
安新目前全台有合約關係房仲加盟店高達2,500家，平均每日經手近50億現金流。今年目標將持續搶攻全台履保業務過半市占率，站穩國內建經公司龍頭地位。
信義房屋旗下的安信建經於民國84年成立，實收資本額1.5億元，是目前國內最大資本額的履保公司，股東成員信義房屋持股51％、台新銀行30％、義美高志尚（凡登投資）持股10％、華新麗華集團5％，陣容堅強。
安新建經則於民國98年成立，原附屬在安信建經底下，今年1月安信及安新2家建經公司正式切割，由安信100％持股安新，原股東持股比率不變，但安新建經改由高志尚接任董事長一職，實收資本額1億元。
安新建經總經理李承政表示，安信目前主要業務除信義房屋交易的履保之外，還有建築融資、都更不動產開發及代辦不動產信託管理等業務。安新切割獨立後，主要將承做信義房屋交易以外的物件買賣價金履約保證市場。
他指出，目前全台房仲業者約5,800家門市，安新目前有合約關係的房仲加盟店高達2,500家，包括住商不動產、太平洋房屋、東森房屋及全國房屋房仲等業者，以去年全台中古屋移轉量約25萬棟來看，安新承作的履保已占近一半的交易量。
李承政表示，安新目前主要搭配銀行為台新及玉山，銀行履保價金水位約100億元，平均每日經手近50億現金流，今年目標將持續搶攻全台履保業務過半市占率，站穩國內建經公司龍頭地位。
安新建經統計，一般房產交易平均耗時約1.5個月，這段期間若沒有專業公正的第三方履保單位執行買賣價金的獨立管理，則有可能在漫長交易過程中發生產權爭議，內政部103年第1季不動產糾紛案例統計顯示，全台411件糾紛原因中，有近3成的糾紛案件可經由價金履約保證來避免。
李承政表示，全台不動產交易採用履約保證約6成，仍有將近4成民眾於房產交易時未使用履約保證，在全台各區依照仲介分布多寡而有使用率的不同。雙北市仲介品牌林立，又以直營店為多數，使用履保比率為全台最高，愈往南部愈少，安新將搶攻此塊市場大餅。
國內房仲集團旗下建經公司 |
3朝陽人壽拚年底RBC達標
2015-04-27 01:49
工商時報
記者張中昌／台北報導
明年新的保險法即將實施，為避免因RBC不足遭接管，近來除了宏泰人壽，朝陽人壽也積極設法增資，去年底已按照原定計畫，完成新台幣2億元的增資案，今年除了還會再挹注3億元，更關鍵的就是預計年底時的台中土地作價增資。
朝陽人壽去年稅前淨利達4.37億元，不但終結之前連續兩年虧損紀錄，更創下近五年新高。
朝陽人壽指出，去年能夠順利轉虧為盈，最大關鍵就是資金運用報酬率達到6％，包括股市、債市與匯市的投資，都有不錯表現，而本業方面，產品結構調整也達到預期成效。
去年朝陽人壽新契約保費收入達12.85億元，其中長年期期繳商品，比重占7成，優於業界平均率的兩倍以上。
朝陽人壽分析，國內保險公司眾多，民眾投保率也高，市場進入成熟、競爭階段，未來民眾對保險商品的需要，將轉為要求品質，所以不會盲目去拚規模，而希望改從利基、價值中，設法找到發展核心主軸。
為設法擺脫體弱形象，朝陽人壽今年除了力求保持獲利，更大重點是必須於年底前提升RBC至符合法規水準，預計在年底前，將有台中七期重劃區「交六用地」的土地作價增資，屆時能挹注約38億元。
據瞭解，朝陽人壽規劃作價增資的土地，位於台中市政路旁，總面積達6,872坪，未來開發後預計將興建套房、商辦出售，同時還會配合成為交通轉運站，而過去主要是因為碰到釘子戶的問題，因此遲遲未能完成。
宏泰人壽、朝陽人壽預計增資計畫 |
味全昨（27）日公告已收到新北市政府發函給子公司頂率開發，依內政部都市計畫委員會決議維持為乙種工業區，因此三重新燕土地開發案土地變更案確定喊卡，可能會牽動三重新燕土地開發案未來走向。
味全表示，三重新燕土地開發案先前完全按照政府法令依法申請都市計畫變更作業，收到新北市政府的公文後，頂率開發將諮詢外部顧問意見後，再決定如何主張權利。
頂率開發是由味全、頂新與能率集團三家公司合資組成，味全持股超51%為最大股東，頂新透過旗下頂禾開發持股頂率9%，其餘股權則由能率持有。頂率成立目的是為進行三重新土地開發案，頂率最大資產就是持有三重新燕土地與開發權利。
味全表示，專注食品本業的計畫並未改變，出售頂率開發股權、三重新燕土地都是既定政策，惟還需要與頂率其他股東討論後續處理事宜。據了解，三重新燕土地因靠近捷運站，即使目前土地變更受阻，但未來仍有開發前景，市場上陸續也有買家接觸，但到目前為止尚未有買家浮出檯面。