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房產新聞
產業新聞
內政部近日公布今年上半年全國遷出人口統計，總計遷出人口約65.9萬人，代表全台近66萬人戶籍在移動，六都中最「吸引人」的縣市為新北市，全國有4.6萬人移入新北市，來自台北、桃園的人口多，「北北桃」生活圈人口流動情況顯著。
此外，北北桃從外縣市移入的人數都在2.5萬以上；從台中移往其他五都的人數大致相當，僅移往新北市人口破2千人；台南及高雄人口則是在兩都間移動居多。 大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，雙北雖然房價高，但就業機會多，仍為國內輕移民的首選區域，新北市房價低於台北市，生活機能、交通便利性並沒有顯著落差，因此成為其他縣市人口遷移的主力縣市，桃園市近幾年也因就業機會增加、交通便利性提高，而成為輕移民主力區域之一。
觀察全國及六都上半年遷出人口，比例最高的區域選項是「往本縣市他鄉鎮市區」，顯示多數民眾還是留在原縣市，只是在行政區、鄉鎮間移動，尤其台中市、台南市、高雄市三都的「往本縣市他鄉鎮市區」人數佔總遷出人口的比例，皆超過5成。
此外，台南市及高雄市在兩都間移動的人數高過遷往雙北的人數，台南市上半年遷往新北市共1,087人、往台北市674人，移往雙北共1,761人，遷往高雄則有2,977人，高雄上半年遷往新北市1,801人、台北市1,173人，移往雙北共2,974人，高雄遷往台南有3,427人。 郎美囡分析，這幾年台南、高雄地方政府積極開發產業園區，吸引科技業大廠進駐園區，台積電成為南部最大亮點，創造廣大就業機會，有望吸引人才移入，追尋人口紅利的商機因此而生。 由於南部土地成本比中部、北部低，房地產市場率先反應，提高標榜科學園區議題的新案量及成交量，儘管房價因此推升，不過購屋門檻還是低於北部，北漂的吸引力減少許多。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，今年底有九合一大選，由於投票日前4個月入籍才可投票，因此在7月底前，各縣市間可能出現遷動人口，不過為選遷戶籍在人口少的鄉鎮市區較容易發生，大都會區的人口移動，基本上仍以就業、就學為主。
備受矚目的台中七期市政路西向延伸工程預計9月動工，將使科技廊道與市政中心更加緊密結合，市政路一躍成為新商業核心，連帶拉抬西、南屯房市需求。近期區域房市出現兩大現象：商業區收益型產品竄紅，以及鄰產業園區的換屋型產品崛起，成為業界關注焦點。
市政路延伸工程預期效果，將紓解台灣大道與朝馬路車潮，提升市區通往工業區的橫向交通便利性。而對於產業園區從業人員而言，安和路、忠勇路原本即是中部科技廊道的縱向交通要道，串聯中科、工業區、精密園區上下游供應鏈聚落，市政路打通安和路就如打通任督二脈，產業、商業、政治三環相扣，市政路儼然成為台中市門戶大道。
目前已知，市政路未來將有4座商辦大樓、2座商場、1間五星級飯店入主，超過千億元投資金額重壓，包括台中銀行、豐邑、興富發、聯聚紛紛傳出市政路商辦興建計畫。 其中，台中銀行總部大樓結構體工程已至頂樓；在商場百貨部分，誠品百貨與豐邑旗下的「FUNLIFE豐生活購物中心」兩座新商場也隨之而至。
市場盛傳，萬豪酒店體系內最頂級的JW萬豪台灣首發，也將出現在市政路台中銀行總部大樓。占地8.4公頃的單元二交六用地，位在市政路與環中路口，未來開發動向不出公共建設或大型招標招商案，利多方向不變。
早有開發商看好七期商辦潮引進的商務就業人口商機，收益型小宅成為市政路豪宅外的另一道風景。以興富發集團為首的「市政一號院」、「市政新銳」等案大量釋出，最小坪數壓縮在24至27坪左右，降低總價門檻並且訴求可住可租，吸引置產客群。
而另一方面，開發商也相中產業園區企業主與高階主管的購屋需求，在鄰園區周邊推出換屋型產品，策略一舉奏效，如中科的寶輝Village系列就是知名的成功案例。近期精科園區周邊的「國聚之見」、「金林無界」、理和建設新案，也都以三、四房換屋型為主力，成功切入市場。 以位在忠勇路「國聚之見」為例，買方多為工業區與精密園區的自營商或科技業主管，對聯外交通便利性特別要求。
國聚建設協理陳政輝指出，沿忠勇路可銜接國道一、國道三、74號快速道路，未來市政路打通後可直接通往七期百貨商圈，預期嶺東房市將出現轉骨期。「國聚之見」搶先鎖定菁英換屋客層，基地條件有千坪以上規模、四面臨路之外，四拼純三房的產品規劃，也是吸引換屋族一大特點。
群義房屋專案顧問陳玄光分析，近年東區大智路打通、台鐵高架化等都市縫合的經驗為例，「路通人至」的外溢虹吸效果，將以房價凹陷區最為明顯，如2年前大智路初開通時推出的預售案「捌零寓所」創下當時東區新高價，每坪逼近30萬元大關，近期預售案「湖濱三璟」鄰近大智路與湖濱生態園區，成交均價爆衝每坪47.23萬元。
而市政路延伸工程則是具有雙向便利性，西向受惠科技廊道的就業通勤族，東向直達市政百貨商場，忠勇路的嶺東房市與七期的連通道路除了向上路、五權西路之外，又多一條市政路，路程時間更加快速。
台南市政府積極配合中央推動國有土地資產活化，北區自強新村公辦都更招商成功，市長黃偉哲今天參加簽約儀式，與得標的百慶建設簽約，預計113年動工，116年完工，市府可取得至少160戶公宅，可再為市庫節省15億元。
都發局長莊德樑表示，自強新村都更案的基地位於開南街、開元路212巷，長榮路四段58巷及果貿新村所圍的住宅區及商業區，土地面積約1.1公頃，預計規畫14-24層大樓，共計近733戶，並申請銀級綠建築標章。
未來結合以成功大學、開元振興公園等開放空間串連的林森路綠軸，將能吸引更多活動人口，打造地區型商業活動中心。 市府都發局說明，藉由實施都市更新加速地區發展，同時積極透過都更容積獎勵取得臺南公宅方式，增加本市公宅供給，以期達到穩定住宅市場供需平衡與安定民眾居住權益，創造市民、公部門與投資者多贏效益。
市長黃偉哲表示，上任後致力於居住正義，包括社會宅、租金補貼，讓市民有安身立命之地，他說，台南蓋社會宅沒有造成市府的沉重負擔規劃中與興建中有7千多戶，不像北部有些地方是用市庫來蓋社會宅，會造成比較重的負擔。 他說，此開發案在林森路三段公園道兩側，屬於蛋黃區區，是城區裡面很重要的位置，因此不管是購買住宅，或者是進入社會宅都非常適合。
主要央行緊縮，使企業借貸成本上升，預期引發經濟前景放緩疑慮，使得金融市場波動頻頻，REITs表現也受壓抑，但近期通膨預期下滑，及聯準會（Fed）鷹派可望降溫，風險性資產表現回暖，REITs也因第二季財報表現優於預期激勵，指數近期表現回升，連帶REITs基金與ETF表現跟著上揚。
群益道瓊美國地產ETF（00714）經理人李鈺涵表示，美國儘管房源、房價都上揚，市場上許多買家依然積極報價，顯示需求熱度仍屬健康。觀察近期公布的REITs財報表現，第二季有高達7成財報表現優於預期，近68％公司調高今年財測，顯示產業基本面依舊強勁。
次產業來看，住宅REITs、數據中心、工業地產表現均不看淡，建議伺機透過美國地產ETF布局，一舉網羅多元契機。 台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝認為，全球通膨衝高促使央行升息，各類金融商品普遍下跌，但歷史經驗來看，在通膨上升期間，美國REITs表現勝過其他實質資產，因REITs主要收入為不動產租金，股息收益較穩定，一般配息也會來得較高，相對具保值力，成為固定現金流收入的絕佳抗通膨資產。
富邦入息REITs+（00908）經理人蘇筱婷指出，市場預期REITs下半年和明年均維持良好基本面，且不斷上修收益預期。儘管存在經濟衰退擔憂，但強勁的需求，尤其獲利將延續去年以來反彈趨勢，公寓和工業REITs入住率高，租金調整將擴大獲利，辦公、零售和醫療保健地產均可從提高入住率中受益。
企業需周轉金加升息前不動產出脫潮，國銀上半年放款狂增近1.74兆元，創史上同期新高，存放比回升到70.96％，亦創12個月新高，而升息加放款成長，讓銀行上半年淨利息收益同比增加逾345億元，上半年國銀稅前獲利1,826億元，成長3.5％，亦是同期歷史次高。
銀行局8日公布最新統計，6月國銀放款餘額來到35.41兆元，創史上新高，單月增加1,881億元，存款餘額則達49.91兆元，亦創新高，已逼近50兆元大關，6月存款增加1,548億元，今年上半年國銀存款增加近1.27兆元，但放款增加近1.74兆元，5月及6月放款增加金額都超過存款增加金額。
銀行局主秘侯立洋分析，上半年企業周轉金貸款增加1兆271億元，占整體新增貸款的59％，去年上半年企業周轉金貸款增加7,658億元，今年比去年增貸金額再成長34％；另一個則是購置不動產貸款上半年增加6,320億元，占新增放貸的36％，去年同期則增加5,838億元，今年增加8.3％左右。
同時上半年購置動產貸款增加468億元，去年同期則是減少13億元，貸款用途為企業投資的部分，今年上半年亦增貸338億元，去年同期則是減少72億元，顯見上半年銀行貸款增加近1.74兆元，應是企業預期升息，先搶貸低利資金，再加上不動產轉手的貸款，推升放款持續增加。上半年貸款增加金額前三名銀行，分別是台銀增貸2,489億元，第二名是第一銀行增貸1,910億元，第三名則是中信銀，增加1,326億元放款。
而上半年國銀稅前獲利1,826億元，比去年同期增加61.4億元，僅次於2019年上半年稅前賺1,927億元，創歷年同期次高。 侯立洋分析，上半年獲利變化，主要是升息及放款增加，國銀利息淨收益，上半年有2,873.3億元，同比增加345億元；但美元升值及台股下跌，造成國銀投資及其他淨收益上半年僅352億元，比去年同期的566.7億元，減少近38％；而市場波動讓客戶投資減少，國銀手續費收入上半年988.1億元，去年同期則是991.7億元，微幅衰退。
遠東銀(2845)取得不動產，土地坐落於臺北市信義區信義段三小段35-1、35-2及35-4地號，部分持有，土地面積約329.8坪/1687.35坪，交易總金額20億1178萬元，交易相對人為非關係人，取得之具體目的為作為總部辦公處所使用。
位於中山北路一段上的商辦「豪美大樓」，近期8樓戶，出現在法拍市場，目前一拍底價為1億398萬元。根據法院筆錄與判決書內容，該案竟已空租20年，且拍賣原因為「分割共有物」，共有人皆為陳姓，為一起家族爭產所引起的變價拍賣案。
根據法院公告，該案總坪數為138.79坪，屋齡51年，一拍總底價為1億398萬元，換算每坪單價為74.92萬元，預計16日開標，並依現況點交。另外，該案所有權複雜，光是建物就有8位共有人，皆為陳姓或張陳姓。 至於該案周邊商辦行情，經查實價登錄，該案所在大樓近2年平均成交單價約66萬元，以此價格來看，此案目前底價仍高於行情不少。
另據法院判決內容，該案每月租金行情約13至16萬元，若以此計算，目前一拍底價1億398萬元的租金投報率僅1.8％，也不具投資效益。寬頻房訊發言人徐華辰分析，根據判決書內容，此案在2002年自原屋主過世後，此案就由於繼承問題空租至今20年，也正是由於空租與該案未設防火門等問題，家族內部人員鬧上法院，最終依法進行變價拍賣，若以目前行情來看，應在二拍後才可能吸引自用買家進場。
鑫創資產總經理黃瑋諭分析，此案即使屋齡已51年，不過外觀有經過拉皮，且為一層一戶，在北市蛋黃區為罕見的大坪數商辦物件，有其特殊性，外牆具有廣告效益，內部又能出租，應會吸引不少投資客注意。不過，目前行情仍稍高，應在三拍後則可能會有投資公司進場撿便宜。
萬群地產董事長謝坤成在2021年3月接掌中華民國不動產代銷公會全聯會理事長，於交接典禮直言「政府打房很痛、但房價絕對不會跌」，主因缺工缺料將導致房價飆漲，細數謝坤成多次對不動產市場分析預言從未失準，是知名的房市鐵嘴，針對接下來市場走勢，他也直言：「既然通膨、房價就不會回頭」，並預言接下來市場將走「量縮、價緩漲」格局。
謝坤成指出，在期盼台灣高經濟成長的同時，又希望物價、利率、房價不要上揚是不可能的，此波房市漲幅就是最好的證明，而政府打房本意是避免市場過熱與人為炒作，然而房價之漲跌應該回歸市場自由機制，而非過度出手干預，因房價波動本就會隨市場起伏，如近期股市崩盤、疫情嚴峻、利率升息，房市自然也隨之降溫，近期全台看屋量已平均減少5成，顯見政府打房應力求健全不動產市場，著眼預防紅單炒作等不法情事，而不是抑制屬於市場自由機制的房價。
而政府該如何健全房市、遏止市場不法炒作？謝坤成就相當讚許政府實價登錄2.0進化版，建立預售屋實價資訊全面申報、即時登錄制度，他透露，過去預售屋賣幾戶、銷售成數因資訊不透明，難免有人為炒作操作空間，而現在每銷售一戶就要即時登錄，使市場回到真實面，交易資訊透明後就難有炒作問題，相當認同政府對於資訊透明和交易安全政策的落實，能確保消費者權益。
【產業帶動經濟發展 台灣房市漲價是必然】
針對未來房市走勢，謝坤成分析，若利率維持上升、原物料成本持續增加、土地價格未降，房價就不會下跌，他直言「既然通膨、房價就不會回頭」，因全球性通膨正在產生，房價也是通膨項目內的一環，雖然近期受疫情與升息影響，房市來客量減少、成交量變緩，接下來漲勢不會如前一波兇猛，但房價絕對不會回頭，將呈現「量縮、價緩漲」格局。
至於近來有業者擔心某些縣市有房價泡沫化問題，謝坤成直言：無論是哪個城市，台灣房價絕對不會有泡沫化問題！台灣產業正蓬勃發展，過去雖重北輕南，但在近期產業平均發展帶動經濟熱絡、人民有錢情況下，全台房價上揚為自然現象，台灣為到哪皆為一日生活圈的寶島，因此無論是哪一個地方，房地產市場都絕對不會有泡沫化疑慮與危機，請民眾不用擔心。
謝坤成進一步解釋，台灣業者與消費者思維都非常理性，股市亦然，產業蓬勃發展、經濟面都還不錯的台灣，房屋漲價是必然，不至於「漲過頭」使其泡沫化，想知道是否會泡沫化，首先要了解房市為「漲太快」還是「漲過頭」，如果房價只是「漲太快」，漲勢自然就會趨緩；若房價是「漲過頭」，市場機制自然會使其回頭，然而通膨之下房價還會回頭嗎？代表現在台灣房價沒有「漲過頭」，只是「漲太快」。
不過，近期市況確實轉冷，謝坤成也認為不是壞事，他解釋，近來全台各案場看屋量平均減少一半，若政府打房恐讓市場雪上加霜，不過也能讓所有人知道，房地產市場本就有起有落、有高有低，不可能永遠好或不好，政府打房應該朝向輔導不動產業者打擊不法、打擊炒作，而不是一味的打壓房價。
保險業大股東今年口袋大失血。保險局8日公布，上半年已有五家壽險公司現金增資，共185.03億元，比去年同期增21％，還不包括三商美邦人壽正規劃的10億股現增，及部分淨值下降公司可能強化體質的增資；上半年國泰世紀產險增資100億元，中信產則正在進行40億元現增，新安東京產規劃增資147億元，還有富邦產及和泰產規劃中，產壽險合計今年增資恐破600億元，創四年新高。
2018年及2019年時，壽險業亦是因為資本市場波動，淨值減少，及為接軌IFRS17預作準備，兩年分別現增764億元及606億元，之後即因資本市場行情佳，2020年及去年都只增資200多億元，產險業則是罕有增資，今年則可能出現史上首次產險業增資金額超過壽險業。
今年對保險業來說凶險萬分，壽險業面臨資本市場波動，債券價格大跌，上半年淨值蒸發1.47兆元，創史上同期最大金額，淨值比下降，壽險公司增資壓力暴增，產險業則是因為防疫險、疫苗險理賠金額持續增加，五家市占率較大的產險公司都可能有極大的增資壓力。
保險局公布，上半年已有新光人壽、三商壽、台新人壽、第一金人壽及安達人壽辦理現增，金額共185.03億元，比去年同期的152.91億元，增加21％以上，而三商壽已宣布正在進行今年第二度增資，即10億股現增，依近期股價來看，增資金額可能在50億～60億元，另外還有部分公司淨值比不到3％，若年底前未改善，也可能會規劃財務強化方案。
產險業上半年只有國泰世紀產完成100億元增資，下半年中信產會增資40億元，新安東京產已宣布147億元現增計畫，富邦產及和泰產正在規劃中，且若防疫險理賠率超過30％，有些公司可能會有第二階段增資，估計產險業今年增資金額可能會超過300億～400億元。
即已知的壽險與產險增資金額，今年就已達525億元，若和泰產及富邦產年底前再增資，則全年應會逾600億元，並可能超過2019年壽險現增606億元的規模，創四年來保險業增資金額新高。
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