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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
今年房市逐漸降溫，而5月中旬開始受到本土疫情升溫、全球股災、升息等影響，交易量縮也陸續反映在稅收上，據財政部最新資料顯示，今年7月個人房地合一稅收為32.7億元，年增12%，儘管仍較去同年期成長，但稅收已經較5月高峰的35.6億元，呈現連續兩個月走跌態勢；若以區域來看，六都中，台南、高雄是稅收年減幅度最大的兩個區域。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房地合一的稅收，個人申報時間為房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日起算30日內，與簽約交易有1~3個月的落差，現在數據逐漸開始反應疫情當下的量縮市況，以過去幾個月量縮的表現推估，未來的房地合一稅收可能還會逐漸縮減。
統計資料顯示，近年的房地合一稅收高點是在去年12月達47.3億元，今年房地合一稅收高峰則出現在5月，達35.6億元，後續開始慢慢下滑，7月個人房地合一已經連續兩月衰退，緩步減少到32.7億元，顯示房市有退燒跡象。
觀察六都7月個人房地合一稅收，稅收最高的仍為台中市稱霸，連當11個月的稅收王，7月稅收6.3億元，年增28%，其次是新北市4.9億元，年增87%，值得注意的事，去年受惠台積電設廠話題效應帶動的南二都，個人房地合一稅收皆呈現雙雙衰退，高雄市7月房地合一稅收4.4億元，年減22%，台南市為2.6億元，年減27%，從房地合一稅收減少幅度，也可以嗅出南台灣房市似有降溫跡象。
曾敬德表示，由於稅收統計較實際交易時間有明顯落差，以今年5月開始陸續受到疫情、股災、升息等因素影響，房市交易量逐漸下滑，加上預售換約高峰期也逐漸過去，後續還是會反映在房地合一稅收金額上。
買房是否附帶車位，經常影響購屋族是否要選擇該物件的關鍵，即便沒有車位需求，也可將車位出租增加收入。然而隨著交通越來越發達，通勤更加便利，此時對購屋族來說，車位不再是買房必備條件，價格也有鬆動的趨勢。
根據永慶房產集團統計近2年七大都會區車位平均價格變化，其中成長最多的為新竹縣市，漲幅高達18.4%，其次則為新北市8.4％、桃園市3.4％，其餘縣市則呈現負成長，尤其又以台南市-8.0％跌最多，其餘則為台中市-7.1％、台北市-5.7％、高雄市-0.6％。
觀察數據，在七大都會區中，以往在車位需求量相當大的台北市，價格竟從2021年的263萬元跌至2022年的248萬元，跌幅達5.7％。全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，這幾年車位平均價格上有些變動，大致上都還是會隨著新的住宅產品整體買氣影響，如雙北大眾運輸發達、交通便利，再加上房價高、小宅興起等因素，車位並非是民眾買房考慮的條件之一。
以寸土寸金的台北市來說，買附車位的物件勢必要有充足的預算，民眾若無力負擔的話，自然就不會購買，這也是車位價格下修的原因。其他因素包含現在部分小宅本來就沒車位，或是一些中高價位產品，其車位屬於機械式，也會讓整體車位價格不至於太高，控制在一般購屋族也能接受的範圍。
針對桃園、新竹縣市車位平均價格提升，陳炳辰表示，過去曾有案例是為了不想讓產品單價太低，所以將車位價格拉高，使含車位的房屋單價上看起來低一點，類似這樣的行銷手法。
另一方面，由於新竹近來房市表現又比其他縣市熱區更為亮眼，北部能負擔比較高價格的民眾，看中新竹主流物件不僅坪數大、車位也是坡平式等誘因在此置產，也會讓車位價格都會比起過去來得高。
至於中南部的車位價格下滑，雖然汽車需求會比北部地區來得大，不過現在中南部也吹起小宅風，即使坪數不會像台北市的套房來得小，但若附的又是機械車位，價格當然就會有所下修，所以整體上來說還是跟「產品特性」有關。
再加上中南部這幾年房價漲太兇，一般民眾負擔得起的產品，車位上不見得會選擇坡平產品，而是價格較低的機械車位。 陳炳辰進一步說明，有時即便是整體房市走強，但因產品主流方向不太一樣，比方說要是比較親民價位的熱銷品，車位在相對比較低的情況下，平均下來就會比過去一般正常型產品有下修的情況。
新北住都中心從2021年初成立至今不到兩年時間，陸續完成公辦都更、民辦都更指標案，也完成多處社會住宅招租，不負新北市府託付重任，為讓更多民眾認識都更、了解中心服務，新北住都中心特別邀請金馬導演黃信堯量身打造首支微電影-「阿銘與樓上的阿嬤」，15日正式發表作品。
此外，推動民辦都是新北住都中心身為行政法人另一項重要任務，新北市新莊區公園一路海砂屋都更案就是新北住都中心第一件進場協助的民辦都更案，也是第一件開工的都更案。
新北住都中心董事長陳純敬表示，住都中心運營逐漸步上軌道，並持續成長茁壯。去年中心「化不可能為可能」，讓近年產權最複雜的永和大陳地區公辦都更案轉變為整合速度最快的公辦都更案，其中，單元3已完成招商，由皇翔建設擔任興建廠商；單元1、4則將於今（2022）年九月公告招商，可望複製前次成功經驗，越快推動重建，大陳居民就能越早入住新家。
推動民辦都更是住都中心身為行政法人另一項重要使命，陳純敬指出，中心第一件進場協助的民辦都更案已動工，就是新北市新莊區公園一路海砂屋都更案，實施者禾蓮開發委託中心擔任顧問，全案達成100%地主同意拆屋。
新莊公園一路此海砂屋案名為「禾蓮心家園」，將於2026年完工交屋，在建築設計方面將耐震係數提高至0.26g，可耐六級地震，加強結構安全；各層樓板加厚至18cm，有效阻絕上下樓層噪音傳遞，並規劃電動車充電樁，預計取得SGS履歷認證及銀級綠建築標章，兼具環保與安全，讓住戶們安心穩住新家。
新北住都中心指出，其他像是板橋油庫口案、蘆洲長安街案，是由社區委託中心擔任全案管理，凝聚社區互信及共識，陪伴住戶走完重建之路。另外針對新北海砂屋社區，中心已列管約90處社區，對於沒有建商願意進場又急需重建的社區，將優先予以輔導及協助。
另外在社宅管理部分，新北住都中心藉由導入智慧化物業管理系統，提供社宅住戶更便利的服務，例如線上繳費節省住戶前往金融機構或超商繳費的時間、線上物業報修不受時間及地點限制，管理人員收到通知後立刻通知廠商到現場處理，且在線服務住戶過程皆有紀錄，省去日後查詢的困擾。
同時，住都中心啟倡導節能減碳政策，用數位化、電子化簽約替代傳統紙本文件，提高行政效率。此外，中心預計4年內將管理新北約4,600戶社宅，數量也將逐年增加，目前管理社宅戶數2,208戶。
新北市屋齡30年以上老屋多達77萬戶，且持續增長中，為使更多民眾了解住都中心能夠提供的服務，此次特別邀請曾獲金馬獎及台北電影節「最佳新導演」、「最佳改編劇本」等多座獎項的黃信堯導演為住都中心執導首支微電影作品。陳純敬表示，中心與黃信堯導演、誠製映画有限公司的合作過程相當愉快，微電影以細膩感人又不失幽默詼諧的手法，完美詮釋大眾對透過都市更新改善居住環境的期待，相信能獲得不少觀眾共鳴。
林三淡曾經被譏為鬼城，不過近年已成新北「人氣王」。新北市政府公布2022年七月各區各里人數最新統計，林口南勢里以28,788人擊敗去年冠軍湖南里，拿下第一，湖南里27,995人居次，淡水崁頂里23,300人，成為新北第三大里。 第四、五名則分別是三峽龍學里和樹林的南園里。
比照十年前的第一名板橋溪福里，早已不在五名內，在今年降至第七名。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，觀察前幾大里都屬新興重劃區，隨區域建設和教育資源陸續到位，加上多為屋齡輕、大戶數社區，在整體造鎮規畫下，近年已經度過發展的陣痛期。
尤其區內學校新穎、師資充沛，讓現代孟母擠破頭，進入快速「長人」階段。 去年之前，林口湖南里還是新北人數最多的里，但2021年11月起被南勢里超車，成為新北市最大里。 台灣房屋林口A9加盟店店東周起帆表示，南勢里因為有捷運站A9站經過，交通便利，三井outlet2期動工，東森總部與晶華酒店興建，還有三立影視媒體園區，也是發展可期。
最主要激勵人口增長的因素，是優質學區。湖南里的頭湖國小是林口最資深的雙語學校，長年吸引家長卡位，南勢里新設立的新林雙語小學近年急起直追，加上近年增班並擴建校區的南勢國小，兩所額滿小學，吸引孟母移居，近年戶數、人數快速暴增。
排名第三的淡水崁頂里，十年前根本不在榜上，人口才4320人，名落新北的402名，戶數僅2048戶，十年後人口成長逾5倍，躍居新北第三大里，也是淡水第一大里。 張旭嵐指出，崁頂里位於淡海新市鎮核心位置，2016年起房市進入修正期，推案量大的新市鎮價格難有起色，不過因淡水行政大樓、運動中心、家樂福賣場、美麗新影城等增加生活機能，且淡海輕軌通車，淡江大橋環評通過，都讓崁頂里越來越宜居。
尤其新市國小是雙語實驗小學，吸引不少年輕家長孟母三遷，因此新生年年額滿，近年當地還動工新設淡海國小，實際入住新市鎮的人口持續增加，最重要的是二字頭單價可以住新房，成為雙北小資族最能輕鬆成家圓夢的地方。
台積電設廠預定地「楠梓產業園區」日前動土，利多消息帶動，楠梓產業園區房價短短1年就上漲22％，大高雄房市也受惠。但根據實價登錄統計資料，鄰近台積電廠區的左營蓮池潭生活圈，卻跟不上這波熱潮，成了所謂的「房價凹陷區」。
自從台積電將在高雄煉油廠舊址設廠消息曝光後，周邊房市2021年Q3開始一路「聞積起舞」。但實際查詢實價登錄，蓮池潭風景區周遭房市卻年跌逾6％，2021年時單價17.67萬元，到了2022年上半年止已跌至16.56萬元，創下近4年統計新低。
台慶不動產左營龍華富國加盟店經理蔡卓翰表示，蓮池潭風景區周遭發展較早，有許多狹小巷弄及小寺廟，分析房價不漲反跌的原因，與區段新屋供給量少有關，長期購屋主力多為在地客，再加上蓮池潭本身的阻隔，導致到左營高鐵、漢神巨蛋等聯外交通受阻，交易量有限，且翻修老屋所費不貲，相較之下，首購族更願意購置有保全管理的大樓。
永慶不動產美術美家加盟店經理許瑞祥則認為，蓮池潭風景區緊鄰左營高鐵後站，新案開價突破45萬元，價格與前站相近，但後站距台積電廠區比前站更近，相當適合在楠梓上班的購屋族置產。
對於「聞積起舞」效應，消基會房委會委員張欣民曾示警，台積電效應帶動房市是近3、4年的事，但事實上明眼人都能清楚看到許多「膨風」現象，除了投資客的假性需求外，加上建商們過度樂觀「台積電們」的需求不斷推案，當利多出盡時，恐會出現不少空屋。「一旦被高估的供給及需求量打回原形後，區域房價勢必也要適度的修正，尤其供需差距越大的地方，未來房價修正的空間就越大」。
飯店業持續不景氣，不少老飯店決定拆掉改建，也拆掉了不少人回憶。根據安信建經統計，光是台北市近年改建或重建的飯店就有九家，其中，王朝飯店是唯一改為社宅、飯店複合式營運，其他八家則皆拆除重建，不是蓋豪宅就是興建商辦，總案量估計將破千億。
安信建經總經理張峰榮表示，國內掀起飯店改建潮有兩大主因，一、危老政策推動老舊旅館重建，因危老容積獎勵值具有申請效期，促使業者淘舊換新的改建動機。二、新冠疫情影響劇烈，重挫觀光旅遊產業。
根據觀光局統計資料顯示，2020年新設旅館數117間，超過歇業86間，但自2021年開始，歇業數成長13%，增加至97間，新設間數衰退37%，僅剩74間數量，也是歇業間數反轉超越新開間數。 張峰榮說，即使疫情趨緩期間，所產生的報復性出遊，對於商務型飯店的復甦也僅是杯水車薪。在上述原因擠壓下，飯店業者認為透過重建，亦是經營轉型的選項。
他指出，若飯店業者選擇重建，安信建經歸納四種改建後主要類型作為參考，包含：「精品飯店」、「酒店式公寓」、「高級住宅」、「複合式商辦」，等四大類，當中又以「酒店式公寓」、「高級住宅」和「複合式商辦」居多。
張峰榮解釋，「酒店式公寓」、「高級住宅」和「複合式商辦」最受開發商青睞，關鍵在於「附加價值最大」，全國首件飯店危老個案-「台北馥敦飯店南京館」，改建為酒店式公寓的「鐫萃」，近一年實價登陸成交價約156~158萬元，創南京東路新高。
另外，「台北國賓大飯店」、「西華飯店」也將陸續改建為「酒店式公寓」或「高級住宅」商品。認為因這些知名老飯店開業較早，往往位在都會菁華區段，周邊新建住宅供給量不多，一旦改建為住宅大多會締造新高價。
他認為，雖然危老時程開發容積獎勵逐漸縮水，但飯店重建所占土地面積通常不低，取得容獎上限的機會仍高，因此危老改建潮將源源不絕，而重建方式除了與建商合建外，亦可選擇自地自建，倘若選擇自地自建，則可委由建經公司採用一條龍的「全案管理」模式。
天母圓環商圈出現「店租單價王」，有豆漿店以單價5550元進駐，比同條路上的2500元的行情高出一倍。難道是天母商圈疫後復甦了嗎？商仲業者分析，因為坪數小，單價自然衝高，尤其「零內用、純外帶」的店面將成為主流。
純白裝潢，還有一支可愛冰淇淋模型，來自雲林的豆漿業者，積極在北部擴點，插旗天母變身店王，7.79坪，每月租金4.3萬，換算下來每坪落在5550元，不只是今年士林區的最高單價，也是2016年以來天母商圈的新高價。
香港商匯泓不動產台灣分公司專案經理張翔勝：「因為它現在是走微型店面，這樣一個模式，10坪以內，租個4、5萬的總價，大概在目前我們成交的，所有的餐飲連鎖的店面，不管是在東區、內科、南軟，大概這樣的坪數也差不多。」 天母廣場外圍小店面，因為坪數小，每坪租金落在4、5千元，比同條路上的2500元的行情高出許多。
值得注意的是，租賃有附帶備註事項，月租前2年為4萬3，從第3至6年提升到4萬5，換算每坪漲至5842元，房東出租6年入帳至少319萬。 在地居民觀察，餐飲業有陸續回流。民眾：「有一點(人潮回流)，火鍋店，(火鍋店開得比較多)，對對對。」 不過看到同一排的三角窗店面空租，還有天母麥當勞舊址圍上圍籬，搬走後已經空租三年。
民眾：「這邊都老人化，年輕的可能都在國外，應該就沒什麼差別，中山北路看一看，很多(空租)。」 商仲業者分析，宅經濟催下化，零內用、純外帶的店面，比較好出租去化。
香港商匯泓不動產台灣分公司專案經理張翔勝：「房東們可以試著，把店面做切割的動作，出租的效率會比較好，方便讓外送平台跟民眾來取餐，內用相對的我個人認為，未來會愈來愈少。」 雖然天母店王創高單價，成為市場少見，不過小坪數當道下，未來恐怕變成常態化。
內政部昨天依「宗教團體以自然人名義登記不動產處理暫行條例」，公告財團法人中華基督教行道會申請新店教會三民堂權利歸屬審認案件，9月23日以前沒人提出異議，就可以更名登記為行道會所有。這也是全國首個依暫行條例公告案例。
內政部提醒，符合暫行條例規定的宗教團體，只要在條例施行2年內提出申請，透過囑託不動產更名或限制登記的行政作為，就能保全財產不會淪為私有。 內政部指出，為方便宗教團體申請及查詢案件辦理進度，已於「全國宗教資訊網」設置申請專區，截至8月1日止，已有全國54家宗教團體登錄330筆權利歸屬審認需求案件。
暫行條例今年6月10日施行。宗教團體在條例施行前，如果有用自己資金購買、受贈、依契約或其他文件取得不動產，卻先以牧師、寺廟管理人等自然人名義辦理登記情形，可在條例施行2年內向主管機關申請所有權歸屬審認，經公告徵求異議，期滿無人提出異議就可由主管機關囑託地政機關辦理更名登記；不能更名者，則可辦理限制登記，避免自然人任意移轉不動產。
在企業周轉金需求、購置不動產等加持下，全體國銀截至今(2022)年6月底，放款餘額高達35兆4,148億元，尤其今年1~6月放款大增1兆7,397億元，創史上同期新高，也使得存放比回升到70.96%，為近1年來的高點。
從統計資料來看，上半年企業周轉金貸款增加1兆271億元，占整體新增貸款的59%，對比去(2021)年同期上揚7,658億元，增貸金額再成長34%；而購置不動產貸款上半年增加6,320億元，占整體新增貸款的36%，較去年同期提升5,838億元，增貸金額成長約8.3%。
金管會表示，若以單月來看，今年6月放款較5月增加1,881億元，放款用途以不動產放款單月增加972億元最多，其次是周轉金放款增加898億元。不動產放款需求超過周轉金，推測可能因預期6月升息，企業建廠搶貸所致。
事實上，雖然今年國銀放款量大增，但若進一步觀察近期表現，其實從4月放款增加3,664億元達高峰後，已有逐漸趨緩的狀況，5月增額降到2,075億元，6月增額再下滑到1,881億元。至於個別銀行表現上，今年1~6月放款增加的前三大銀行，以臺灣銀行放款增加2,489億元居業界之冠，第一銀行放款上升1,910億元次之，中國信託上增1,326億元名列第三位。
另外，金管會在2016年9月推出「獎勵本國銀行辦理新創重點產業放款方案」，鼓勵銀行在兼顧風險原則下，針對新創重點產業積極辦理授信，範圍包括資訊及數位、資安卓越、台灣精準健康、國防及戰略、綠電及再生能源、民生及戰備等6大核心戰略產業。
金管會指出，已訂定國銀辦理6大核心戰略產業放款的目標方案，第1期從今年4月1日至今年12月底；第2期是明(2023)年全年；第3期為2024年全年。其中第1期目標為新增2,500億元，而截至今年6月底，國銀對6大核心戰略產業放款達6兆3,508億元，較3月底放款餘額增加2,665億元，已超越第1期目標。
看好S廊道商機，京城銀不僅訂定全套的南台灣在地發展計畫，亦直接斥資在高雄買地蓋分行。京城銀在15日董事會通過，將斥資4.55億元，以每坪單價85萬元的價格，在高雄楠梓區買下535.76坪的土地興建分行，這也是政院宣布S廊道計畫以來，第一次有民間金融業者響應，在S廊道核心位置的高雄楠梓區買地要蓋新分行。
京城銀高層指出，京城銀原本就有楠梓分行，但目前行舍是用租的，因此未來新行舍落成之後，會搬入新行舍，京城銀會在楠梓買地蓋分行，一方面是該地點非常理想，也是連結路竹工業區、南科的重要接口，另一方面，也代表京城銀對於高雄及S廊道前景的看好。
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