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房產新聞
北市豪宅 8 折求售潮出籠
北市郊新北自住買盤佔7成
冠德遠見 成交價跌5%
親子館、公托中心 帶動周邊房價
台北購屋坪數縮水近五成 台南逆勢成長
喊建！地價飆數倍 喊卡！恐腰斬
產業新聞
搶攻小資族 國銀房貸拉長40年
台商空有專業 吃不到房市大餅
富邦辯招租不順 合法進駐
民民併 金融整併大轉彎
工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】
今年台北市的房屋稅變貴，明年公告地價又將大幅調升，重稅恐壓垮豪宅市場。最近市場傳出，已經部分屋主為避開沈重房屋稅、或調節資產，以8折的破盤價，對外求售；展望下半年，多空交戰，市場預期房價還有鬆動的空間。
5月1日是房屋稅開徵的季節，台北市被視為房屋稅重災區，2014年7月1日之後取得使用執照的新屋，將適用新版路段率、以及3戶以上高級住宅加乘率來計算房屋稅；接踵而來的是，進入明年，每3年調高一次的公告地價，也將要調整，接下來，其中最具指標的都會、同時也是公告地價漲幅最大的台北市，地價稅恐將增加。對於台北市高級住宅來說，可謂是房屋稅、地價稅「雙漲」的壓力，持有成本勢必加重。
甲山林機構副總經理徐永仁表示，台北市未來豪宅的持有成本和壓力，只會更大，豪宅市場價量恐怕都難見起色。現在，台北市以總價5、6,000萬元的產品仍維持穩定交易狀態之外，大概百坪以上、總價7,000萬元以上觸及央行限貸令門檻的大戶產品，銀貸只有5成，接手者只剩下持有3戶以內的純自住客在低接。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，台北市沈重房屋稅，讓大戶豪宅市場氣氛混沌，現在有些在市場上兜售的大戶豪宅，開價已出現「破盤價」，屋主為尋求儘速脫手，開價都比實價登錄、或一般行情要低，平均來說大約是採契約價平盤求售，甚至是依目前行情打8折求售；換言之，有些豪宅易手求售價，比市價便宜2成。
（中央社記者韋樞台北4日電）4月台北市和新北市房屋買賣移轉量月減18%和6%；但台北市郊和新北市的自住買盤均高達7成，顯示自住客和換屋族仍為市場主流。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，觀察購屋動機，台北市中心投資置產族群持穩，4月佔比持續站穩3成達32%，其次換屋佔比27%，首購則為23%。而市郊區4月以首購族群為大宗佔38%，其次換屋佔比35%居次，合計自住型買盤高達73%，而投資置產佔比持續下探，4月佔比僅11%創新低。
至於新北市，4月首購族群回籠，佔比高達45%居冠，同時也是民國99年以來最高紀錄；其次則是換屋佔比29%居次，自住客合計佔比為74%，投資置產族群退場明顯，4月佔比僅12%。
黃舒衛指出，台北市郊區與新北市自住買盤雙雙站上7成，顯示目前自住客為市場主流的氛圍已底定，且都是民國99年以來新高紀錄，買方市場確立；而台北市中心則在地段、產品、保值優勢下，吸引長期置產族群進場，同時為了適用房地分離舊制，精華區、優質產品都讓置產族群積極入手。
黃舒衛說，民眾普遍認知房價有下修空間，追低不追高，甚至希望降幅更大才願意進場，近期雙北市成交低於行情5%以上佔比持續增加，統計104年第1季佔比已高達24%，4月佔比更上升至25%。
新北市4月成交低於行情的佔比也有16%，雖較今年第1季的18%略減，但仍為相對高檔；反觀高於行情5%以上的成交佔比逐漸下滑，台北市4月只剩6%，至於新北市也跌至8%，均為新低紀錄，顯示目前房市已偏向買方，愈接近買方期望價格，則成交機會將大增，而成交速度也加快。1040504
3冠德遠見 成交價跌5%
最新一次實價揭露資料出爐，其中北市信義計畫區指標豪宅「冠德遠見」，出現今年1月一戶15樓高樓層交易，以總價約1.35億元成交，換算每坪成交價約166.4萬元，較一年多前的11樓交易價格下跌5%，顯示在北市府大幅提高持有稅下，豪宅已受到明顯壓抑、市場開始降溫。
「冠德遠見」最近一次的交易紀錄，是在2013年10月，該案位於11樓、坪數為101.75坪，當時成交總價為1.41億元，換算每坪單價為175萬元；時隔一年多，該案在今年1月再度出現一戶15樓的交易，雖然坪數相同，不過成交總價略微下滑至1.35億元，換算每坪成交價為166.4萬元，較前次交易跌價約5%。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從近期成交的資訊來看，政府針對高總價住宅的加稅動作，的確已經對於高端市場產生降溫效果，但條件較好的指標豪宅，即使在政府政策的打壓之下，若能夠適度適時的讓價，也能夠有成交的機會。
各縣市政府推出公共托育中心，成為房市利多設施，房仲分析全台各區親子館、公托中心周圍房價，信義親子館周圍每坪84.5萬元，比同行政區均價高11%，但高雄三民托育中心周圍房價每坪11.7萬元，比同行政區便宜15.2%，最划算。
台灣房屋智庫研究員洪佩君分析，對家有幼兒的購屋族群來說，若能住在親子中心附近，可享受免費育兒資源，提供不少家庭減壓、育兒交流空間，儼然成房市利多設施，親子中心周圍房價普遍高出同行政區均價1至2成。
根據台灣房屋智庫調查，台北市價差最高的是中正親子館，該親子館位於仁愛路一段，周圍房價每坪約86.4萬元，比中正區均價每坪73.6萬元高出17.4%；新北市價差最高的是新板公托中心，由於位於漢生東路的「畫世紀」豪宅內，周圍房價每坪64.5萬元，比板橋區均價40.9萬元貴上57.7%。
洪佩君分析，中正親子館位於原本的「Y17」，附近是知名的台大醫、法學院，住戶多是教授、醫生、律師等，區域內不僅中古屋釋出量少且價高，就連國宅也上看9字頭。不少親子中心地段本來就屬精華區段，信義親子館附近高檔豪宅林立，吳興街附近則是台北醫學院商圈，有不少中、高齡公寓大樓，使得信義親子館名聲特別好。
她分析，大安親子館周圍房價每坪93.9萬元，也比大安區均價88.6萬元貴6%，大安親子館位於通化夜市旁邊，附近熱鬧、生活機能佳，對於父母來說，可以「蹓小孩」一整天，成為不少人喜歡居住的區域，房價因此居高不下。
中信房屋行銷企劃部副理江龍名分析，新北市土城親子館在頂埔國小生活圈旁，中央路四段上多大樓新屋，均價約30萬至35萬元，巷弄則多是高屋齡公寓，單坪均價25萬元，比土城區均價便宜2成，不過捷運頂埔站站體成型、營運在即，且頂埔科技園區入駐，親子館周遭勢必成為購屋民眾選項之一。
江龍名分析，公托中心則仍以北台灣較為熱門，中南部家庭則因為土地較廣、家長多半開車為主，公托中心周圍房市較不受利多影響，台中市北區的市區托育資源中心，周圍每坪15.8萬元，僅比行政區均價高3.9%，而高雄三民區的三民托育資源中心則因在國宅區段，房價比同區域低15.2%。
5台北購屋坪數縮水近五成 台南逆勢成長
2015年05月04日
在政府管制房市及持有稅成本提高之下，國人購屋坪數越來越小！全國不動產企研室觀察內政部建物買賣移轉統計資料，發現和10年前相比，全台平均購屋坪數減少6.4坪，而六都除了台南市以外，雙北市、桃園市、台中市、台南市及高雄市購屋坪數減少4.8坪~21.4坪，尤其首善之都的台北市購屋坪數下滑最多，近10年減幅達47%！
根據內政部統計資料，2014年台北市平均購屋坪數為24.3坪、新北市為28.4坪、桃園市為33.1坪、台中市約37坪、台南市為43.6坪，而高雄市則是35.6坪，與2005年相比，台北市購屋坪數減少了21.4坪，下滑47%；新北市萎縮5.9坪，減幅為17%；桃園市、台中市及高雄市購屋坪數也分別縮減24%、11%、26%，只有台南市微幅增加6%。
全國不動產企研室主任張瀞勻分析，購屋面積減少除了與房價息息相關，政策導向也是一大關鍵！近年來，央行陸續祭出四波打房措施，北台灣地區列入選擇性信用管制區，加上銀行放款趨嚴，且中央政府及地方政府針對高總價產品積極加稅、查稅，使得資金流向小坪數產品，雙北市及桃園市平均購屋坪數萎縮，口袋不深的自住首購族、長期置產客只能越買越小！
全國不動產執行副總經理林泇廷指出，中南部因房價相對親民，民眾擁有一定的居住品質。(圖╱全國不動產提供)
而北台灣以外的地區則仍擁有一定水準的居住品質，台中市、台南市及高雄市購屋坪數平均在35坪以上，約3-4房產品，其中台南市和2005年相比，甚至小幅增加。全國不動產執行副總經理林泇廷指出，由於中南部大多習慣二代或三代同堂，購屋會規劃孝親房，加上房價親民，可購買坪數較大！
林泇廷也分析，台中、高雄近年來因為房價明顯上揚，過去偏愛購買透天厝，如今也漸漸轉向土地持分較少的大樓或公寓產品；台南市則多二代或三代同堂，購屋仍以透天為主，加上房價低，所以購屋坪數仍微幅成長2.3坪。
張瀞勻提醒，內政部建物買賣移轉統計資料包含成屋、廠辦、農舍及車位等等，其中車位產品因坪數較小，推估可能因此拉低平均購屋坪數！此外，針對房價高漲導致購買市區房屋坪數不得不縮水，她對購屋人的建議是，可考慮以時間換空間，移居到市郊的新興重劃區且有交通建設便利的地區，不但坪數較大，街道整齊、綠地多、學校新，初期可能生活機能比較不足，但隨著進駐人口愈多，各式商店如餐飲、超商、超市也將會陸續出現，因此，不但有較佳的生活品質，也能隨著生活圈發展成熟，享受房產增值的效益！
〔記者彭健禮／苗栗報導〕苗栗縣「遠雄健康生活園區ＢＯＯ案」喊卡，房仲業者坦言，已造成當地土地交易停滯，並認為現今一坪二十萬元的建地，可能「折半」下探到一坪十一、二萬元。
商業地6萬漲到30萬
苗栗房屋資深經紀人何慧嫈表示，「遠雄健康生活園區ＢＯＯ案」緊鄰苗栗高鐵特區，特區區段徵收後，農地成建地，一坪約五、六萬元，之後一路水漲船高；商業區用地一坪喊到三十多萬元，鄰近高鐵、學校文教區的住宅區，一坪二十多萬元，地點差一點的也要十五至十八萬元。但隨著遠雄宣布中止計畫，如今買方都抱持觀望心態，使得交易停頓。
利洋房屋總經理范姜群治指出，當初預估，遠雄健康生活園區約可吸引一千個工作機會，估計當中有二、三百人會就近置產定居；如今遠雄不蓋了，需求沒了，使得建商止步，目前僅有兩個建案。他認為，每坪地價有可能回到十一、二萬元。
何慧嫈說，遠雄周邊土地都是外地人進來炒作，比較大筆的土地，都是新竹、桃園的建商買下；相較縣內苗栗、竹南、頭份等鄉鎮市，高鐵通車後，周邊仍具發展潛力，只是時間較慢。
范姜群治說，除非有新的企業或廠商進駐，否則現今面臨缺乏生活機能的條件下，苗栗市目前地價每坪約十五、六萬元，民眾一定選擇居住苗栗市，不會在此置產居住。
工商時報【記者魏喬怡╱台北報導】
民營銀行搶攻小資房貸，永豐銀行總經理江威娜表示，高房價時代，年輕人買房難，但是自住市場仍有需求，因此，永豐銀推出利率1.9％起、貸款年限拉高40年期，讓每月還款金額可降4成多，讓年輕人也敢買房。
江威娜表示，近三年永豐銀的房貸成長持平，房貸放款占比約四成五，房貸以年輕的首購族為主。而此專案貸款主要針對35歲以下年輕人設計，不過，若是超過35歲，只要貸款期間加上貸款人年齡不超過75年、或屋齡加貸款年期不超過60年，貸款期間還是可拉長到40年。
據內政部2014年第4季住宅需求動向調查，住宅市場主流以首購族為主、占53％。預計置產的民眾認為日常必要開支、休閒娛樂、投資理財須因購屋減少，43％認為購屋後生活支出減少會對實質生活產生部分影響，已購屋者也有同樣感受。
永豐銀行表示，年輕人夢想有個安身立命的住居，政府與業者都應該給予支持鼓勵，在兼顧生活品質的情況下負擔合理房貸，實踐住者有其屋的理想。
永豐銀行強調，雖然貸款期間最長可達40年，但根據統計，國人平均8∼10年就會還清房貸，因此，利率前低後高的專案適合國人的資產理財需求，因為年輕時可有更多錢來理財，若以每月節省下來的房貸支出2萬元從事投資，年報酬率6.6％計算，20年後的投資報酬率可達1,000萬元。
2台商空有專業 吃不到房市大餅
作者： 李道成╱上海報導 | 中時電子報 – 2015年5月4日 上午5:50
20多年前，上海浦東正要開發，當時外資、港資沒人敢冒然投錢進軍當地房市，只有台灣的湯臣一舉吃下包括高爾夫球場在內的十幾塊地皮；如今浦東即將進入自貿區、前灘的第二輪高度發展期，但台商卻缺席了。
台商缺席一方面是因為上海已不是20年前的中國上海，搖身一變後已是全世界的上海；一位上海陸資創投公司的台籍總經理就直指，台商的觀念落後，還有台灣官方的控制，加上沒有「接地氣」；不僅競爭上遜於跨國企業，甚至連本土開發商也超越台資房產商。
就以房產開發來說，台資房產商多半都是帶著一堆現金來上海灘拚搏，這與大陸企業所謂「空手套白狼」，外商募公眾基金的模式天差地別。
在槓桿玩不起來，正規銀行融資又沒有台商空間的情況下，台資房產商先天條件就處於絕對劣勢，難怪近年上海灘的房產項目，幾乎看不到台商的蹤跡。
加上上海目前最精華的土地，有一大半以上都規定招拍掛的決選條件必須是只租不賣，對財力不豐厚的企業來說，根本連參與競逐的基本門檻都跨越不了；資金規模小，在大陸又借不到錢的台商，就算有專業有經驗，但卻成了最尷尬的一群。
另外，台商執著於獨資開發，不願與本土國、民營企業合作或合資；在上海近年的開發規模、經費日益龐大後，藉由合資互補長短的模式盛行下，也是屢屢無法拿下指標開發案的主因。
3富邦辯招租不順 合法進駐
2015-05-04 01:45
中國時報
邱琮皓／台北報導
台北文創公司昨發出3000多字的聲明，認為在2009年與台北市政府簽訂BOT契約後，全力配合市府要求，制訂各期發展及回饋計畫，同時也本著開發的初衷、遵循契約精神。而台北文創也強調，母公司台灣大哥大為合法進駐，願意配合在1年內遷出1個樓層。
對於傳出要求市府買回，台北文創表示，文化局的期待已遠遠超出契約內容，甚至超出了法律所賦予締約雙方的責任和義務，迫於無奈，才會在4月24日回函文化局時一併建議，市府可考慮鑑價買回文創大樓，雙方朝合意終止契約的方向進行協商。
台北文創指出，文創大樓在2013年啟用之後，因為招商不如預期，為了不影響市府營運權利金收入，協調母公司台灣大哥大集團在2014年承租閒置樓層「應急」，面對外界質疑，台北文創也與台哥大協調。
由於台哥大遷出後，閒置的空間會造成租金缺口，恐會對台北文創的財務傷害、市府權利金損失，台北文創將與其他文創業者談接手承租，而台哥大將在台北文創、文化局完成協議之後1年內、遷出1個樓層，其他使用空間將使用到租約到期。
松菸周邊能有今日榮景，台北文創認為「文創大樓功不可沒」，合計松菸BOT案總投資及回饋金額共達138.77億元，迄今為止，台北文創已支付大樓興建、裝修成本74.1億元、及市府回饋金4.12億元，包含開發權利金、營運權利金、土地租金。而台北文創也投入人事、營運、維護等經費，迄今累計虧損超過4億元，實在沒有增補權利金的空間。
4民民併 金融整併大轉彎
2015-05-04 03:40:17 經濟日報 記者林安妮、邱金蘭／台北報導
我國金融整併政策出現重要變化，將由民營金融機構間整併的「民民併」取代「公公併」。金管會預計本月底對外宣示，同意金控等金融業啟動公開收購，但首次投資門檻須從25%拉高到51%，且被收購對象不含公股銀行。
金管會主委曾銘宗昨天說，此舉有助增強金融整併動能，掀起一波併購潮。近期已聽到不少業者私下找對象，有些金融業第二代不見得想接班，政策宣示後，有助併購。法人則認為對金融股價有正面助益。
據了解，包括國票金在內的二、三家金融業，近來均曾探詢金管會，以公開收購方式推動整併的可能性；國泰金及富邦金最近也相繼通過500億元、800億元籌資案，後續併購動向備受市場關注。
金管會決策官員昨（3）日表示，現行規定，金控等金融業原本就可以公開收購推動併購，只是以前業者來洽談時，多被金管會勸退，要業者不要送件。為推動整併，金管會將不再勸退，5月底會正式對外宣示這項政策。
據了解，旗下沒有銀行的國票金近來動作積極，除曾與京城銀行談合併外，去年更一度想要吃下兆豐金手中台企銀持股。市場人士分析，因產金分離政策，國票金非金融業大股東能挹注資金有限，較可能併購對象為中小型銀行。
安泰銀行、大眾銀行及板信銀行等，之前也都曾經傳出大股東想出脫持股、尋求被併購的機會。
現行規定，金控要投資併購須先申請，並在獲准後三個月內以公開收購進行，收購對象若是金控、銀行、保險及證券業，首次收購須達25%。
過去有業者想走此規定併購，但都被勸退，主要是主管機關擔心像台新金投資彰銀一樣，雖持有22.5%股權，依舊進退兩難。
最近在業者不斷建議下，金管會決定改變政策，但為避免後遺症，首次收購門檻將拉高到51%，官員表示，審核時將要求業者提出買到51%的計畫。銀行、保險及證券業採公開收購推整併，也會採取相同審核原則。
