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房產新聞
產業新聞
1三重果菜市場 全區變為商用地
2015-05-20 08:36:00 聯合報 記者祁容玉／板橋報導
新北市三重果菜市場位在市中心，卻因產權複雜開發困難，新北市透過都市計畫，將全區變更為商業用地，有利民間都更整合，昨獲內政部通過，8月下旬公開展覽，都更案最快明年3月前送件，該區開發露出曙光。
此外全區也將保留約2.4公頃開放空間供民眾使用，市府獲得的回饋公益空間，可規畫公共托育、托老中心，服務在地市民。
三重果菜市場全區8.58公頃，1976年前三重市公所向地主收購其中5成7土地，用來設置果菜批發市場，後來部分轉賣台灣省漁會，剩下的4成3土地由225名地主持分，產權複雜；2001年利百代公司投入都更整合，但區內各種用地交錯，都更後如何分回等值面積，難以計算。
新北市為加速當地開發，透過都市計畫將全區變更為商業用地，去年6月送內政部審議，昨天通過，待公展結束後都市計畫審竣，利百代公司就可將都更案送件。
都更處長王玉芬指出，三重果菜市場內有新北果菜運銷公司、力行市場、示範魚市場、全國漁會辦公室，都更涉及1010個攤商安置，將採「現地重建、先建後拆」，改建完成後將配合批發市場攤商需求，攤位全數集中在1樓。
目前規畫先拆除基地西南側餐廳，興建臨時市場，安置全國漁會及力行市場、魚市場約450個攤商，再拆除原有市場建物改建，完工後所有攤商和機關單位遷入，最後拆除果菜批發公司和臨時市場。
工商時報【記者林淑慧╱台北報導】
房地合一稅尚未推出，不少建商利用現行法令土地交易免稅規定，以調整房地比的方式，刻意壓低房屋的售價，同時抬高免稅土地的售價來避稅，財政部北區國稅局鎖定這類交易查核，揪出逃稅建商，補徵營業稅超過千萬元。
北區國稅局局長李慶華指出，國稅局對於申報售價的房地比異常，或偏離市場行情者，都會嚴加查核，當建商無正當理由，低報售不動產的房屋價格時，稽徵機關將依法以「時價」認定其銷售額，調整補徵營業稅，提醒營業人不可不慎。
李慶華說，現行稅法規定，土地交易免課營業稅及營所稅，導致部分不肖建商故意藉「壓低房屋售價、抬高土地售價」的手法來避稅，有些房地比異常的交易案件，甚至出現房屋建造成本高於土地價格的情況。
不少建商以為只要分別載明房地銷售價格，就能以高報低計算營業稅，卻忽略了現行營業稅法規定，當營業人以顯著偏低於時價的價格，銷售貨物或勞務而無正當理由者，國稅局得依時價認定其銷售額。
北區國稅局近期查核轄區內交易案件時發現，有建商在桃園地區賣豪宅，申報的豪宅房屋售價僅8,800萬，但土地售價卻達1億4,561萬元，申報的房地銷售價格之比例相當不合理。
國稅局官員調查該建案周邊價格後，認定其房屋售價明顯較市價偏低，加上建商又提不出正當理由，最後核定建商應補徵營業稅1,483萬元。
財政部提醒，近年來國內房價高漲，五區國稅局對不動產都積極查稅，申報銷售房屋的售價比例偏低，或房地比異常者，一定會嚴加審視，呼籲業者別心存僥倖，以免被補稅帶罰，反而影響企業形象。
工商時報【記者方明╱台北報導】
房市交易低迷，低總價、高CP值的挑高複層式樓板建案銷售異軍突起！其中，板橋「幸福MRT」案在潛銷期就已銷售一空；而根據業者統計，目前雙北市挑高複層式建案可售總額約152.4億元，占雙北市今年前4月預售新屋總案量的1成左右，在低迷房市中殺出一條血路。
「3米、4米2」的挑高複層式樓板建案（類似以往的挑高夾層屋），因具備想像空間及加蓋空間的高效坪，成為當前房市不景氣下建商推案的賣點；根據《好房網不動產週報》統計，此類產品規畫坪數區間主要落在15∼28坪，以1∼2房居多。
調查統計也顯示，雙北市目前銷售中的複層式樓板預售新成屋建案共計21個，可售總金額約152.4億元，占雙北市今年4月預售新屋總推案量1,591億元的1成左右。
網雜誌社長倪子仁表示，北市正在銷售中的複層式建案，主要集中在中山區，建案高達5個，其中，位於南京東路三段巷內的「宏普文華麗舍」預售案，規畫22∼26坪室內立體高坪效，3米、3米6、4米2三種高度，總價2,500∼3,000萬元的酒店式精品宅，開案以來成功吸引置產族的青睞。
新北市方面，複式樓板產品目前主要分布於三重、新莊區；而今年首季位於板橋文化路二段巷內的預售案「幸福MRT」，坪數規畫18∼27坪，挑高3米及4米2，訴求低總價及近江子翠捷運站，在完全沒做廣告情況下，透過公司通路及口袋名單客戶，在潛銷階段就已銷售一空，平均成交單價68萬元，總價為1,200∼1,800萬元。
倪子仁表示，對於房市出現逆勢熱銷的小宅建案，據了解，多是投資置產客搶進所為，目前雙北市在高房價的壓力下，高總價、大坪數個案銷售困難，小坪數建案以塑造高CP值作為賣點，已在特定區域持續發酵。
地方殷盼多年的慈濟苗栗園區興辦社會福利及文教事業案，縣政府認為超過都市計畫書規定的去年底第一階段開發完成的期限，最近發文將23公頃回復「甲種工業區」用地，園區志工及地方人士都錯愕，認為事態嚴重，希望有補救之道。
苗栗園區慈濟志工表示，慈濟做的事有目共睹，不會違背良心，園區土地的相關事宜都交由建築師處理，應不至於回歸原點。建築師則表示，園區有在「動」，土地是否回復工業區用地，還要進一步了解與查證。
縣議會昨天總質詢議程，縣議員廖英利關心慈濟苗栗園區的未來，縣府工商發展處長李政峯答詢證實，縣政府已經發文將園區的「文教區、社會福利專用區」，回復變更前的「甲種工業區」用地。
工商發展處指出，慈濟苗栗園區占地23公頃，2009年變更，但都市計畫書規定去年底必須完成第一階段的社福專用區及公共設施，2019年必須完成文教設施，去年底到期，縣府今年3月、5月兩次發公文詢問開發進度，都沒有下文，只好根據都市計畫法，回復原來使用分區。
立法院昨天三讀通過「地籍清理條例部分條文修正案」，解決不明地籍標售土地的繼承人無法全體會同申請領取價金、所有權人持分登記空白等問題。內政部地政司指出，修法是保障土地權利人的權益，也有助活化土地利用，增加地方稅收。
內政部二○○八年制定「地籍清理條例」，全面清查台灣光復初期辦理土地總登記時的許多土地登記漏洞，其中清理出的土地共有十五萬兩千五百三十一筆，包括奇怪的土地所有權登記、土地登記權利內容不完整等，全部公告要求民眾申報，釐清土地權歸屬。
地政司統計，截至今年四月底為止，已讓土地繼承人重新完成登記、認清所有權的土地共計七萬四千八百五十四筆，將近一半以上土地已有主人。地政司副司長施明賜表示，這些土地的公告現值高達一點七億元，重新登記有主之後，都可以再重新利用，活化土地。
修法之前，土地繼承人要登記，必須是全部繼承人都要會同申請，才能登記或是領取標售後的價金，截至今年四月底為止，總共只有七十六筆標售土地的價金被領走。
部分民眾反應土地繼承人人數多，有人出國、行蹤不明或不願意會同申請，導致其他明明可以證明繼承權的繼承人，都無法申請或領到錢。
施明賜說，本次修法增訂繼承人若無法會同申請，仍得按「應繼份」（應該繼承的比例）在申請期限內領取土地價金，新法上路後，只要能提出繼份證明，都可直接申請，可增加標售土地價金被請領的比例。
此外，直轄市、縣市政府辦理地籍清理工作時，發現土地登記簿仍有許多所有權人的持有土地持分登記為空白，影響所有權人買賣土地或貸款融資。這次修法也增訂更正持分清理規定，只要有證明文件就可以向登記機關辦理持分登記。
時報資訊
【時報記者江俞庭台北報導】
近期BOT個案引發爭議受社會大眾關注，為釐清BOT相關疑慮，財政部邀集專家學者、主辦機關及相關產業公會人員就近期BOT案引發爭議，包含促參案的本質及特性、財務規劃原則及投資契約定期檢討機制等議題進行討論，經與會代表討論認為，促參非洪水猛獸，權利金不是促參案件之重點，應持續結合民間力量，以公私協力方式加速推動公共建設，促進國內整體經濟發展動能才是最重要。
財政部表示，近期媒體報導促參案執行過程檢討聲浪，多屬個案執行或履約議題，又社會各界對促參BOT案本質特性與招標設定地上權之辦理目的不同，多未深入瞭解。基於我國法律義務支出已達70%，現階段政府財務狀況窘迫下，利用BOT方式，結合政府與民間資源，以公私協力方式帶動國家經濟發展，不失為好的發展策略，世界各國亦積極推動。為精進促參案之相關推動措施，財政部將研議附屬事業規劃審核原則，檢討修訂權利金計收及調整原則，以供主辦機關執行參考。此外，亦持續加強主辦機關、顧問機構、政風及檢調人員等特定對象之教育訓練，適時於促參資訊網站及電子報刊登促參相關專業文章與資訊，以凝聚社會共識，推廣正確促參觀念。
與會專家表示，我國有許多法律允許政府與民間合作開發與營運公共建設，包括獎勵民間參與交通建設條例(獎參條例)、商港法、大眾捷運法土地聯合開發辦法(聯開辦法)、促進民間參與公共建設法(促參法)、地方政府公產管理條例等，各有其立法目的。機關辦理民間參與案件，應先確定公共建設政策目的，依據適當法律辦理。推動過程中，除衡諸立法目的外，仍須視個案性質，在公共利益維護與商業開發中取得平衡。政府機關若有迫切需求，但財政無法支應，可依促參法辦理公共建設BOT。政府必先明確設定公共建設及公共服務目的與需求，依促參法公開招商與評審機制選商，以廠商提供公共服務方式、品質與穩定性為選商關鍵，廠商必先滿足公共服務要求，在經營有利潤時再與政府分享權利金。
而國(公)有土地招標設定地上權(如臺北101及世貿二館設定地上權案等)，其辦理目的與一般促參案BOT在於提供公共建設與服務出發點不同，其係為活化利用國(公)有非公用土地，無特定公共建設目的，係以追求國(公)有土地最大收益為目標，民間興辦事業得於符合個案基地之土地使用分區管制規定下追求最大商業利潤，其競標條件以權利金最高為決標因素，得標廠商在符合土地使用管制規定前提下，可自由使用收益該土地，創造最大利益。
對促參案之財務規劃，與會專家認為促參法立法意旨首重「提升公共服務水準」，其次才是「加速社會經濟發展」，故促參BOT案件，必須以提升公共服務水準為核心價值，並尋思如何兼顧社會與經濟發展，非以追求政府最大收入為目的，不應僅以權利金額度取代促參BOT案件公共利益。在辦理促參案可行性評估及先期規劃時，應落實財務規劃正確及可行性，避免日後履約爭議。辦理時，宜透過資訊公開方式，廣徵各界意見，並請主計、政風及法制等單位協助檢視，加強機關內部控制。
至於附屬事業規劃與比例原則問題，與會專家表示，附屬事業對公共建設整體計畫具財務挹注效益、有效利用整體計畫用地及輔助公共服務機能功能。有關設定附屬事業比例，與會專家學者建議財政部進一步研議訂定附屬事業規劃、審核原則，以提醒主辦機關注意主體事業及附屬事業關聯性，加強主辦機關對民間機構經營附屬事業之監管等。
最後有關促參案投資契約定期檢討機制，與會人員認為促參案招商及投資契約參考文件定期檢討機制確有其需，主辦機關得參考財政部研訂之BOT招商及投資契約參考文件有關契約定期檢討規定，於投資契約中納入檢討變更前提要件。促參案投資契約，應以維護公共利益及公平合理為原則。至投資契約之變更，除已訂有定期檢討約定者外，倘依原契約繼續履行有礙公共利益、有失公平合理或窒礙難行者，得經雙方合議後辦理契約變更，並納入定期檢討機制。契約變更事項未達成協議者，得依投資契約爭議處理程序解決。
工商時報
記者陳信榮／台北報導
昭輝實業（1339）展雄心，規畫斥資逾兩個股本（16億元），啟動大陸投資購廠計畫。昭輝總經理林宜宏昨（19）日表示，昭輝要透過投資收購的方式，買入數家對岸汽車相關產品生產廠，並推動上述公司回台IPO。
林宜宏喊出2018年，昭輝要成為旗下擁有3～5家股票上市公司、每年至少賺回一個股本的汽車零件集團。
昭輝從事AM（售後維修）汽車塑膠零組件起家，近年營收獲利穩定成長，並從今年起展開對岸投資布局。
昭輝今年初公告，斥資6.85億元，買下薩摩亞華林控股75.765％股權，間接控有華林100％控股的大陸常熟冠林汽車飾件廠營運主導權，切入汽車安全氣囊蓋的OEM（車廠代工）市場，成為包括Land Rover、Jaguar等周邊汽車廠的第二階（Tier2）供應商。
冠林業績併表的效益，從今年3月起開始顯現，昭輝月營收從去年平均1.2億元水準，彈升至1.5億元以上，認列冠林的營收獲利，估今年可貢獻昭輝每股獲利至少0.8元。冠林去年營收達10億元、獲利約7,500萬元，今年營收上看13億元。
冠林近日也與某台商汽車零件廠合資人民幣5,000萬元（約合新台幣2.48億元），前往東北遼寧設廠，冠林持股約8成，開拓包括華晨寶馬、長春一汽等東北汽車廠OEM零件供應商機。
林宜宏指出，冠林遼寧廠預計明年2月投產，未來產能全開後，冠林年營收可望從去年的10億元倍增至20億元以上。
據悉，冠林也將是昭輝旗下第一個推動IPO的公司，目前計畫讓冠林的上層控股公司華元控股從薩摩亞轉籍開曼後，返台掛F股上市，最快2018年實現。
此外，林宜宏透露，目前昭輝手上還有兩個投資併購案正將密集接洽中，估算相關投資所需金額約10億元。若後續收購、投資進度一切順利，這些企業也都將循冠林模式，推動返台IPO。
林宜宏強調，目前昭輝是無負債經營，財務能力足應付高過公司股本（7.59億元）逾1倍的大陸投資計畫，且欲投資、收購對象，一定是有獲利、且從事車輛相關行業的公司，昭輝也會取得過半股權，達快速擴張的成效。
2龍巖加碼彰銀 金管會盯上
2015-05-20 04:31:49 經濟日報 記者邱金蘭／台北報導
金管會上周發函，請龍巖集團說明相關關係人持有彰銀股權情況，及持續加碼彰銀股權的資金來源與目的等，由於彰銀有股權爭議，金管會罕見的出手關切，也引發外界關注。
彰銀目前最大股東是泛公股及台新金，龍巖集團持股快速加碼到7%左右，拉近與兩大股東間的差距。彰銀去年底剛完成董事改選，一旦股東結構出現明顯變化，只要透過小股東提案，隨時都有發動提前改選的可能，不必等三年後，因此，龍巖集團的加碼行動，也引起財政部與金管會的高度關注。
根據銀行法規定，銀行股東持股達5%以上必須向金管會申報，之後每增1個百分點都必須申報一次。持股若要達10%以上，必須事先向金管會申請核准，金管會會進行大股東適格性審查。
龍巖集團目前約持股7%，都有依規定向金管會辦理申報。外傳龍巖集團有意加碼彰銀持股到10%，但到目前為止，龍巖方面並未向金管會探詢持股10%以上的相關送審規定。
由於龍巖集團近來加碼彰銀動作相當密集，成為市場關注焦點，也讓金管會罕見的出手關切，在上周發函龍巖集團，請其針對加碼彰銀持股資金來源等提出說明。
金管會官員昨（19）日表示，主要是請龍巖說明法人、個人持股情況，以了解是否依同一人及同一關係人持股比率達5%須申報、達10%須申請核准等規定辦理。
彰銀去年底改選董事，財政部與台新金上演經營權爭奪戰，當時龍巖集團已浮出檯面，持有彰銀股權3%以上，成為彰銀第三大股東，也是第二大民股。
在兩大股東均積極爭取下，當時龍巖集團選擇支持公股，選舉結果，公股大勝。龍巖集團在選舉結束後，持續加碼彰銀持股，選前、選後持股幾乎倍增，動機為何也引發市場關注。
3購屋門檻降 炒熱買氣2015-05-20 04:22:12 經濟日報 記者陳美玲／台北報導
房市觀望氣氛濃，建商拚促銷。長虹建設（5534）總經理李耀中表示，目前銷售的「長虹天際」鎖定自用客戶，打出訂簽開只繳12%，待鋼構完成，進入RC階段再收取其餘18%款項，降低民眾購屋門檻，也帶動該案銷售逾五成。
李耀中表示，雖然行政院版的房地合一稅拍板定案，不過因還需經過三次的公聽會，加上法案送進立法院還會有變動、刪減，因此市場觀望氣氛並未全速退散，認為要等房地合一稅拍板並經立法院通過，加上總統大選紛擾底定後，才有利市場回歸基本面。
雖然房市氛圍不佳，不過為衝刺市場買氣，長虹仍祭出訂金、簽約金、開工款只需繳交12%，建案鋼構期間零付款，進入RC（鋼筋混凝土）階段，再收取其餘18%款項。
另外，長虹也針對貸款成數僅有五成的客戶，再給予另外二成的無息分期貸款。李耀中說，多給予的二成無息貸款，能讓客戶購屋成數拉高至七成，且兩年無息、分12期給付，也能降低民眾購屋門檻，提高購買率。目前「長虹天際」銷售率已逾五成，顯示建商祭出彈性購屋門檻下，已有刺激買氣的效益出現。
商仲比較近期在台北東區近郊開幕的遠雄、中信、潤泰三家複合商場，三家各有不同的服務族群，但餐飲有非常重要的集客效果，美食已成為招商主力。
「iFG遠雄購物中心」8日在新北市汐止區試營運，湧進兩萬人潮；包括遠雄購物中心、中信金融園區和潤泰新南港CITYLINK都是近期開幕，均是結合商場和辦公的複合式商業不動產，消費主力同樣包括商辦內的上班族，以及週邊住宅區內客群。
信義全球資產彙整比較三家複合式商辦資料觀察發現，為滿足當地客群基本需求和達到聚客效果，商場內的美食機能被更加強化；從餐飲比例觀察，日式和中式料理為商場餐飲營運的兩大「安全牌」。
信義全球資產經理王維宏表示，信義全球資產比較三家商場的各項設施配置，遠雄和中信皆規劃有餐飲、藥妝店、咖啡烘培和服飾等零售業，但中信金融園區另引進宴會廣場品牌（雅悅會館），可同時滿足商務或家庭聚會。
王維宏指出，這顯示美食機能已漸成為招商主力，可見餐飲已不只是解決市郊、新興區域商辦日常必需的飲食問題而已，更成為集客重要關鍵因素之一。
遠雄購物中心規畫有健身會館、國際會議中心和大型量販店家樂福，在餐飲部份還引進主打將遊戲和美術帶進空間的親子餐廳品牌。南港CITYLINK則有萬怡酒店住客基本盤，又有國賓影城，集客效果更上層樓。
王維宏說，從設施配置不難發現，中信金融園區內商家仍以服務區內上班族群為主；遠雄購物中心強化對週邊家庭消費者的服務；而CITYLINK(南港)滿足食、住、遊、憩的綜合規劃，不但服務當棟、當地客群，也能吸引商務和轉運旅客。
王維宏強調，統一國際、新光摩天、遠企大樓和台北101等大樓，除原本的A級商辦空間外，也納入商場或飯店。它們配置低樓層商場、高樓層飯店，或是雙塔式建築等，不論作為服務商辦內的上班族群，或配合多元業種招商、擴大集客能力、創造更高坪效，都可見到複合式商辦已漸趨主流，也為新興區域開創更好的生活機能。
未來不少進行或籌畫中的開發案，如國泰置地廣場、南山廣場、富邦A25案、南港調車場案等，也都朝複合式規劃。