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房產新聞
總統大選變數 下半年房價將再下修
台中東區 成房市明日之星
柯文哲怒：遠雄傲慢 大巨蛋先停工再來報告
雲縣：推布袋戲中心 世貿中心轉BOT
稅改納入地上權交易 排除農地農舍
產業新聞
宏泰人壽減增資自救 預計8月完成 RBC上看250%
招銀金融租賃來台 盼攜手旺旺
無形未來資產 也能貸到錢
三發大案加持 業績爆發
工商時報【記者沈美幸╱台北報導】
大同（2371）集團為增添獲利來源，積極布局房地產事業，旗下志生不動產昨日宣布，出資5億餘元向台灣銀行購入北市雙連段都市更新330.63坪土地，等完成都更程序將興建住宅大樓。大同板橋土城廠第1期5,100多坪土地預計6月推智慧綠建築住宅建案，銷售額破百億元。
大同去年憑藉認列百分之百持股尚志資產推南港璽苑住宅建案獲利20億元以上，加上轉投資華映（2475）、綠能（3519）及尚志（3579）等公司去年虧損金額縮減，終於轉虧為盈，EPS為0.16元。大同集團總經理林郭文艷雖訂出大同今年本業成長，集團力求損益兩平的營運目標，首季合併營收降為250.56億元，營業虧損高達18.84億元、稅前虧損15.93億元、本期淨損17.83億元，每股淨損0.21元。
尚志資產100％持股的志生不動產4月底董事會基於永續經營，授權董事會林蔚山，不超過6億元在北市、新北市及桃園市獵地，志生不動產昨宣布每坪151萬3,660元、總價5億46萬元向台灣銀行購入北市雙連段26筆，總計330.63坪都市更新土地，大同集團主管表示，會等完成都更程序之後，開發興建住宅大樓。
工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】
台灣蘇富比國際不動產公司昨（20）日最新出爐的「房市風向球」指出，2015年首季台北市預售新屋房價已從2014年第四季底的每坪平均92.4萬元，下滑8.1％至每坪84.9萬元；在房地合一實價課稅未明朗、下半年進入總統大選暴風圈等變數下，2015年房價還有小修空間。
台灣蘇富比指出，全台六大都會第一季買賣交易棟數較去年同期萎縮21.1％、僅4萬6,926戶。其中，大台北地區年減幅度最大，新北市首季成交量較去年同期萎縮33.1％、至9,871戶；至於北市交易量也年減21.1％、至6,478戶。
在住宅價格方面，研究報告指出台北市預售新屋每坪單價至2015年第一季已下滑至84.9萬元，大致回復到2013年底的水準。
中古屋方面，台北市最新住宅指數去年底每坪平均約59.5萬元；其中豪宅指標「皇翔御琚」和「仁愛帝寶」的實價登錄資料，都出現低於以往行情的案例。顯示政府大幅調高房屋稅、非自用住宅稅率，豪宅市場已進入盤整期。
在商用不動產市場方面，首季也呈現萎縮，金融保險業全面退出市場、單季投資金額「掛蛋」，僅由以自用為主的科技業來支撐。單季億元級以上交易案成交量約84.9億元，較上季226.3億元、減少62.5％。
工商時報【記者曾麗芳╱台中報導】
搭上台中車站新站特區、台糖湖濱生態園區、中區再生計畫等建設利多到位，加上占地2.23公頃、全台最大的新建國市場年底前啟用，東區已成為台中房市最受矚目的明日之星，吸引在地建商林維、寶鴻、德鼎國際，以及麗寶機構旗下的名軒、鵬程等開發商購地推案。
其中，深耕台中東區多年的林維建設，已於台糖湖濱生態園區周邊陸續推出「湖濱一號」系列的3個建案「湖美」、「湖森」、「湖悅」；由於上述3建案銷售成績亮眼，今年又於同一區域推出指標個案「湖濱雙星」，4建案總戶數逾400戶。
值得一提的是，2年來林維建設推出首案「湖美」時，每坪成交單價20至22萬元；到今年推出第4個新案「湖濱雙星」，規畫3房與4房產品，主力價位在1,200萬至1,500萬元，每坪開價達28至36萬元，房價漲幅超過4成。
林維建設總經理阮坤池表示，鄰近新建國市場北側、西側多為台糖領回的商業區土地，今年9月園區公共設施完成後，台糖公司將釋出約7.7公頃的湖濱商業地同步進行招商，計畫引進商辦、商務旅館與主題購物中心，包括長榮、國壽、南山、麗寶等知名企業表達投資意願。
此外，台鐵紅線高架5座車站（豐原、潭子、太原、台中、大慶）預計年底前第一階段完工通車，除打通原來前後站、活化站區商圈外，預計106年完工的台中高架新站部分，市府將規畫為中台灣轉運中心，結合鐵路、公路路網，將中區、東區、北區串連為「城中城」。
阮坤池強調，一旦台中鐵路高架化、台中新車站特區平行路網完成，不只和站前商圈無縫接軌，也可一舉串連「體二翠谷」、干城商業區開發及車站前商圈再生計畫，預計將吸引近百億投資金額，帶動東區房市發展。
台北市長柯文哲昨天白天高分貝批評遠雄傲慢，限期兩天內提松菸古蹟及捷運改善方案；北市府昨晚即宣布由專人送達公文，勒令遠雄大巨蛋立即停工。遠雄也立刻反擊，最快今天向法院提假處分、訴願。
北市府昨晚發出勒令停工新聞稿，副發言人黃大維表示，遠雄遲未對大巨蛋施工造成古蹟、捷運破壞提出具體改善計畫，又不斷無故拖延大底完工時程，為維護市民安全，要求遠雄即刻停工。
台北市長柯文哲昨天上午先強調「誰和他（遠雄）有共識，請遠雄先把安全問題解決」，還稱自己對遠雄非常憤怒，已經忍無可忍，考慮先停工再說，「停工後來跟我說明到底要怎麼處理。」
柯文哲表示，三月至今，大巨蛋周邊的古蹟和捷運監測值都超過行動值，北市府上周已明確要求遠雄交出改善方案，但對方卻用「一張紙」回覆，「太沒誠意了，我覺得這是財團的傲慢」。
柯文哲話說還不到十二小時，北市府昨晚就發出新聞稿表示，北市建管處昨已發函勒令遠雄立即停工，並即刻提出改善計畫。
北市府表示，根據文化局報告資料顯示，今年二月開始，松菸古蹟達行動值的監測點數量明顯升高，周邊捷運側監測值則是在三月明顯惡化，但遠雄卻宣稱，在大底未完成前停工，將影響公共安全。
北市府說，為維護市民安全，四月成立監督小組進入大巨蛋開挖基地內勘查，並多次要求遠雄提出具體改善計畫，但遠雄五月共函覆七件相關文件，都沒提出具體改善內容。
北市府強調，基於維護市民的生命安全，必須要求遠雄停工、改善，消除社會疑慮後，再行復工。
記者楊文琪／台北報導
台北市長柯文哲昨（20）日上午痛批遠雄傲慢，並表示市府在這二天蒐集完資料後，會斷然處置，考慮勒令大巨蛋停工。不料昨天晚間北市府宣布，勒令大巨蛋立即停工，並要求遠雄即刻提出改善計畫。
台北市副市長鄧家基表示，如果遠雄可在今天提出具體的改善方案，如有效防止捷運連續壁裂縫惡化，避免加劇影響松菸古蹟因施工被破壞的實施方案，經市府核可，今天就可以復工。
他強調，捷運安全與松菸古蹟被破壞的問題，3月就講了，但遠雄都沒有提出具體有效的改善方案，繼續施工、造成捷運與松菸古蹟的破壞，「他們（遠雄）把憂慮丟給市政府，自己卻漫不經心，這合理嗎？」市府為了市民安全和保護古蹟，做出勒令停工的決定，那是遠雄咎由自取。
鄧家基說，這次勒令停工，是因為遠雄違反公法，不涉及合約問題，如果遠雄仍繼續施工，建築法會有相關罰則。至於柯文哲曾說，大巨蛋停工會造成捷運板南線的安全問題，對此，鄧家基並未明確回應，僅強調市府一定要有所做為，不能放任遠雄這樣搞下去。
北市府表示，據文化局報告資料顯示，自今年2月中旬，松菸古蹟傾斜、裂縫情況持續惡化，而捷運局資料也顯示鄰捷運側監測值於3月明顯惡化。遠雄巨蛋公司於3月27日召開的雙方會議中表示，為維護市民安全，於4月24日成立監督小組進入大巨蛋開挖基地內勘查，並多次要求遠雄巨蛋公司提出具體改善計畫、全區大底施工時程，也要求遠雄公司加速完成大底。
經北市府持續觀察，捷運板南線監測值近期仍有波動，而松菸古蹟的監測值持續惡化，情況並未改善，顯見遠雄巨蛋公司輕忽市民安危及不重視文史古蹟保存。諸多行徑，顯見遠雄巨蛋公司態度傲慢、極盡敷衍。
（中央社記者葉子綱雲林縣20日電）雲林縣政府今天表示，未來布袋戲傳習中心照原規劃推動，世貿中心計畫由ROT（重建-營運-移轉）轉為BOT（興建-營運-移轉）推動。
雲林縣議會縣政總質詢，縣議員蔡東富質詢雲林縣政府在前縣長蘇治芬時代，接受台塑企業捐款新台幣10億元，其中6.4億元興建布袋戲傳習中心，後來出現世貿中心併布袋戲中心方案，令人質疑政策反覆。
蔡東富指出，雲縣府接受台塑企業捐款有指定用途，其中計畫興建在農博園區內的布袋戲傳習中心，在前縣長蘇治芬執政時期，卻成為在高鐵特定區計畫興建世貿中心併布袋戲中心，兩案應分開。
蔡東富表示，世貿中心以ROT興建飯店、會展中心等，併進的布袋戲傳習中心只用2億元，其他4.4億元建尚未發包、但設計已完成的世貿中心，須回歸捐款用途，興建布袋戲傳習中心，世貿中心採BOT方式推動。
雲林縣長李進勇表示，6.4億元會以指定用途興建布袋戲傳習中心，但也肯定前縣長蘇治芬對會展中心的遠見和規劃，將尋求以BOT方式或設定地上權方式招商，世貿中心將由ROT轉為BOT。1040520
財政部長張盛和昨天表示，地上權住宅是未來趨勢，房地合一稅改也將納入地上權房屋交易，將減輕地上權交易稅負，還可享有自住及長期持有等優惠，對未來地上權案帶來利多。
張盛和解釋，地上權住宅沒有土地所有權，地上權交易屬權利而非土地交易，賺錢屬權利金所得，實際利得要併入綜合所得課稅，稅率最高百分之四十五。但地上權納入房地合一稅後，可分離課稅，若屬自住，還可享有四百萬元免稅，及長期持有等優惠，稅負大幅降低。
張盛和說，院版房地合一稅改版本有兩大特色。稅率方面，短期交易稅率加重、中期交易稅率合理調整，長期持有採優惠稅率。自住免稅門檻方面，從售價改為所得額，比較合理。
張盛和表示，房地合一稅改排除農地農舍並訂定日出條款等，盡量縮小課稅範圍。因有日出條款，新稅制新上路時稅收不多；但若沒有日出條款，稅改不會通過，稅收是零。
日出條款也使徵納雙方都方便，因為明年新購屋的民眾才需要保留購屋成本及相關證明資料。
另外，房地合一稅改有三大配套，首先是土增稅的優惠同步轉軌，不會有重複課稅問題；第二是不動產奢侈稅同步停徵；第三則是未來房地合一的稅收將做為政府推動長期照護及住宅基金的財源。估計房地合一實施第五年稅收約一七○億元，第十年有二八○億元。
金管會要求宏泰人壽在6月底要完成增資，使其資本適足率達200%以上規定，宏泰人壽19日臨時董事會通過減增資案，其中減資比例63%，用以打銷帳上175億元虧損，另辦理不動產作價增資101.6億元，在經6月24日股東會通過後，預計8月完成，屆時可提升宏泰人壽RBC達250%以上，並解除被政府接管的疑慮及多項營運限制。
宏泰人壽目前RBC低於200%要求，金管會陸續祭出多項處罰措施，其中包括國內外投資限制、限制人民幣保單、禁止新購不動產、限制增設分支機構等，並強力要求限期6月前辦理增資。另外依今年2月4日新修訂的保險法規定，保險業者RBC等級低於50%應由主管機關接管，宏泰人壽為全力配合主管機關對RBC達標的要求，並為解除被接管的疑慮及其對業務發展與投資的相關限制，在5月19日董事會決議，在6月24日股東會通過減增資案。
宏泰人壽表示，現在股本278億，這次董事會決議擬先減資63%、金額約175億元，全數用於打銷先前累計虧損175億元。減資後，宏泰人壽的財務結構將更為精實，有助於吸引潛在投資者進行投資。
另外，這次增資新台幣101.6億元的兩筆不動產，包括座落於信義計畫區具收益的商辦大樓及一處坐落於石牌捷運站附近的精華地點，已進入開發程序的土地，預定於6月24日股東會減增資案通過，依每股淨值的2.3倍計價，即每股5.76元增資發行新股約17.6億股。增資後使每股淨值提升超過80%，即對原股東及公司經營團隊皆正面的助益。
不過，宏泰人壽在完成減增資後，帳上仍有170億元的累計虧損，宏泰人壽總經理湯維華20日在記者會上強調，公司有信心用未來幾年的獲利彌補虧損，預計5年內應有辦法把虧損打銷掉。此外，宏泰人壽今年首季稅後獲利有6億元，至目前為止，新契約保費收入4億元，預估全年新契約保費收入可達20億元，希望3年可做到100億元。
由於先前宏泰人壽提出減增資案不被大股東日本太陽生命及永達保經接受，後來才改資產作價私募增資，股東會卻流會，如今又舊案重提，兩大股東是否支持減資再增資。對此，湯維華說，減資不影響股東持股比例，在溝通過程中，太陽生命也沒有反對減資，永達部分至少不是沒有經過溝通，而且永達還曾發函建議減資比例。
對於減資比例63%，宏泰人壽發言人嚴成均說明，減資比例高低直接關係到增資參與人意願、既有股東股權及是否帶給公司額外成本，這次減資比例及增資架構，相對4月所提方案，不論在規費節省及營業保證金提存部分都可以省下不少費用，前者可省下700萬元，營業保證金提存也可少提43億元，在綜合考量增資參與人意願及原股東權益及公司營運下，建議出63%的減資比例。
不過，由於兩大股東都不參與增資，太陽生命持股比重會從目前8%降至3%左右，永達保經則從6%降至2.2%左右，對此，嚴成均說，增資參與人也提出兩項善意建議，並希望轉達給原始股東，包括在減增資案完成後3個月內，原始股東若有維持原增資前持股比例需求，可以這次增資價格每股5.76元向增資參與人無息買回，兩年內可以這次增資價格加計利息買回股分，甚至增資參與人同意以加計利息方式，借款予股東買回持股。
若以此條件推算，宏泰人壽減增資後，太陽生命如果要維持原有的8%股權，3個月內無息買回5%股份，約需要8億元新台幣，永達保經則約6億元。
湯維華也表示，減增資完成後，宏泰人壽應該可以大步而行，不動產投資可望解禁，也可承做人民幣保單及銀行保險業務，今年也計畫申請提高海外投資上限，從現行35%拉高到40%，下階段再進一步拉高到45%，並希望3-5年宏泰人壽也能打亞洲盃。
至於RBC部分，湯維華說，內部評估，在完成減增資後，年底RBC可達250%以上，也有信心RBC可以持穩下來，維持在法定標準之上。
2招銀金融租賃來台 盼攜手旺旺
2015-05-21 01:51
旺報
記者郭芝芸／台北報導
中國招商銀行旗下招銀金融租賃董事長連柏林20日拜訪旺旺中時媒體集團，由旺旺中時媒體集團總裁蔡紹中接待。蔡紹中表示，招商銀行經營穩健，是值得信賴的長期好夥伴，期許雙方可以進一步合作發展。他並說，他人生中的第一張工資卡就是來自招商銀行。
連柏林則表示，旺旺集團在大陸發展得非常好，各家銀行都非常願意跟旺旺往來，銀行方面，招商銀行是旺旺集團首選之一。因此，這次來台訪問，除了飛機租賃業務外，也希望能拜訪台灣金融同業以及旺旺老朋友，並尋求進一步合作空間。
國銀經驗值得借鏡
連柏林透露，目前已與台灣中華航空公司合作2架飛機租賃，將進一步拓展台灣其他航空公司的租賃業務，若發展順利，也有意願在台灣籌措資金，希望能與旺旺集團投資的國票金控有進一步的合作空間，包括籌組聯貸銀行團、發行寶島債等，且也可與國票金控在大陸的租賃公司進一步合作。
國票金控董事長魏啟林表示，國票金在大陸設有國旺融資租賃公司，主要是以短天期為主，不會超過2至3年，而招銀金融租賃量體較大，可做5至7年的租賃案，雙方可互相分享彼此客戶，一起合作兩岸租賃業務。
此外，連柏林也提及，上次馬蔚華行長受邀來台參加旺旺中時媒體集團旗下旺報舉辦的「兩岸創富論壇」時，了解台灣金融業市場化程度比大陸高很多，感觸頗深，認為台灣銀行業發展經驗值得大陸銀行借鏡，也希望透過交流，了解銀行業如何在利率市場化後，有效控制風險與經營。至於今年是否繼續參加「創富論壇」，連柏林說，一定將邀請的訊息傳達給行長田惠宇。
租賃減輕財務負擔
連柏林指出，大陸租賃市場發展迅猛，需求量相當高，比銀行貸款更加靈活，也建議旺旺集團在擴張市場時，可以透過租賃模式減輕財務負擔，可拉長負擔期限外，也不會反映在資產負債表上，有助提升企業效率，旺旺是招行的老朋友，希望未來招行在旺旺集團的資產整合、負債結構調整需求上發揮作用。
20日陪同接待的包括國票金控董事長魏啟林、國票金控副總經理邱銘恩、旺旺中時媒體集團財務長趙育培、《旺報》副社長刁明芳等人。
3無形未來資產 也能貸到錢
2015-05-21 01:46
工商時報
記者于國欽／台北報導
國發會昨（20）日表示，國發會與金管會正研修「動產擔保交易法」，擬引進浮動抵押，將動產的定義擴大至「無形未來」，預計9月報行政院審查，未來完成立法後，新創公司、中小企業以未來智慧財產權、應收帳款等債權向銀行融資的管道，可望更暢通。
國發會官員表示，現行「動產擔保交易法」所定義的動產僅限於有形的資產，即使下周廢除品類表之後，仍被限制在「有形的資產」上，要擴大至未來的智財權、應收帳款、應收票據或授權金等無形資產，仍得修法，不能只修細則。
國發會表示，這一修法將引進在歐美行之有年的浮動抵押（floating lien），浮動抵押這一概念是相對於固定抵押，讓企業得以將來的債權設定擔保向銀行貸款，這在美、歐已行之有年，鄰近的香港、新加坡、日本、馬來西亞、中國大陸也有此一制度。
現行有些企業不是也能以應收帳款向銀行取得融資嗎？國發會官員表示，確實是如是，雖然「動產擔保交易法」尚未賦予無形資產債權的優先權，對銀行放款的保障較低，但多數銀行相信大企業風險較低，因此願意給予大企業無形資產的融資。
國發會官員表示，「動產擔保交易法」最重要的就是賦予金融機構債權的優先權的地位，也就是保障日後一旦企業還不出錢，可以取得其擔保品，這樣一來，在無後顧之憂下，金融機構才願意擴大放款。
國發會官員表示，本法預計9月送行政院審查，希望於明年初獲立院三讀，一旦完成立法，對那些缺乏固定資產的創新新創公司、中小企業或影視音文化創意產業最有利，他們將可以拿未來的智慧財產權、應收帳款、應收票據或授權金等債權設定擔保而取得融資，例如寫一本書之前、拍一部電影之前、研究成果取得專利之前。
國發會官員表示，金融機構在有債權優先權的保障下，可望擴大對中小企業的放款，而中小企業也因此可以增加資產運用的管道。
三發地產（9946）年度超級大案「NY璞緻」使用執照下周即將到手，由於該案總銷高達50億元，且幾近完銷，法人表示，該案確定今年交屋完畢，三發光是「NY璞緻」一案就有貢獻每股稅後純益6元的實力，後續業績爆發力強勁。
三發手中備受矚目的超級大案「NY璞緻」，已步入完工收尾階段，預計下周使用執照可到手，並在6月啟動入帳行情，單季營運確定走高。法人表示，「NY璞緻」總戶數達272戶，銷售率高達96%，僅剩四戶住宅以及六戶店面在手，有機會在5月底前拿下使用執照並開始交屋、入帳。
據悉，「NY璞緻」目前對保幾近八成、客戶驗屋中，超級大案預計6月開始入帳，三發單月營收可望跳升，第2季確定營運轉強。
法人指出，「NY璞緻」總銷高達50億元，光是該案對三發地產每股貢獻就上看6元。在該案火力全開集中貢獻下，接下來公司業績將出現暴衝。三發昨（20）日收在25.6元，上漲0.6元，股價已寫下近一年來新高。
三發地產今年除了「NY璞緻」持續交屋外，還有北投奇岩重劃區總銷約18億元的「奇岩道」成屋案可銷售挹注，以及高雄鳳山（頂新段）總銷16億元「首富」案將完工，進一步推升今年營收走揚。
另外，新莊副都心已完工的「幸福公園三期－幸福文學院」目前可售戶數約7億至8億元，總裁行館剩三戶可銷售，可入帳金額超過40億元，今明兩年業績無虞。
三發今年新推出位於鶯歌鳳鳴重劃區的「三發宏韻」，總銷約8億元，該案朝二至三房的小坪數產品做定位，已在昨日動工，預計2017年完工貢獻收益。「三發宏韻」距離捷運三鶯線的鳳鳴國中站僅需步行5分鐘，目前穩定銷售中。
