|
|
.jpg)
.png)
房產新聞
產業新聞
據專業市調機構調查，受惠於農曆年假賞屋客增加、開春後台股旺到最高點，房市已連續亮出第15顆綠燈，329檔期將屆之際，報復性推案潮來勢洶洶。市場專家預期，若3月底央行理監事會議維持利率不變，不僅台股穩步發展，329檔房市可望一路暖到520檔。全台房價起漲 代表北台灣預售新屋市場溫度的「住展風向球」，公布今年2月分數為44.8，維持1月水準，再亮出一顆代表「穩定安全」的綠燈。風向球六大構成項目呈現「三升、一平、二降」，其中預售屋推案量、待售建案個數、來客組數的分數都走升，議價率、成交組數則下滑，新成屋戶數分數持平。
住展雜誌發言人陳炳辰表示，在供給量方面，2月新成屋戶數比前月微增20戶，不過預售推案金額已連續第三個月維持400多億元，扣除年節與工作天數，還較1月小幅增加40多億元，建商農曆年後逐步推案跡象確立，為329檔期暖身。 在需求方面，調查顯示，主要指標案每周平均成交組數約2.6組，比1月的3.3組下滑。陳炳辰分析，主要原因是2月有春節假期，買方也不急於在過年時節出手。 不過在賞屋量方面，2月來客數指標分數衝上近10個月最高點，指標案每周平均來客組數約27.7組、月增3.4組、14.1％，指標案及舉辦贈品活動的案場吸引不少來客。
在待售建案個數方面，從1月的1,085個，減至2月的1,056個，月減2.7％，為連續第三個月下滑，儘管成交組數下滑，但市場仍有一定需求去化供給量，房市恆溫走強。 面對即將來臨的329檔期，陳炳辰指出，沉寂一年多的預售屋市場將出現報復推案，主要亮點涵蓋北市中山區、新北三重區、桃園大園區，及竹縣竹北市、寶山鄉，知名建商如佳元、愛山林、寶佳、元亨等指標案已蓄勢待發。 陳炳辰分析，3月底央行將召開理事會，外界普遍預期利率不變，且近期台股表現給力，有利於房市買氣發展，若沒意外的話，直到520檔期，房市熱度將不減；至於下半年，要觀察美國總統大選、新版囤房稅上路等變數，是否影響房市。
下週四我國央行將舉行今（2024）年第一季理監事會議，外界持續關注央行的利率政策，加上電價即將調漲、勢必將牽動物價上升！14日立法院財政委員會中，央行總裁楊金龍表示，若物價長期維持在1.5％～2％以上，顯示通膨結構性有改變，那就可能考慮升息，下周理監事會我們會很謹慎討論利率及物價議題。另外立委郭國文指出，楊金龍總裁之前預測2023年上半年開始房市會逐步軟著陸，「但現在觀察，整體房價還是在漲」，不動產貸款占總放款比率也上升，且信用管制並沒有更強有力的規範，導致「房價不跌及放貸的惡性循環」。買房賣房真相大追擊 回顧央行過去幾年的CPI（消費者物價指數）的預估，郭國文說，央行幾乎多是失準，2021年底央行預估2022年國內CPI為1.59％，但2022年實際CPI為2.95％；2022年底央行預估2023年全年CPI是1.88％，但實際為2.5％。另外，經濟成長預測部份，央行也失準，郭國文表示，央行預估2022年國內經濟成長率為4.03％，但實際是2.45％；2023年經濟成長，央行預估2.53％，但實際上為1.2％。 立委郭國文指出，整體房價還是在漲，不動產貸款占總放款比率也上升，且信用管制並沒有更強有力的規範，導致「房價不跌及放貸的惡性循環」。圖／好房網News記者林和謙／攝 單元二預售新案「陸府續森」，驚見一筆面積超過百坪的高樓層戶，以總價1億元成交，單價87.89萬，寫下單元二成交新紀錄，也是目前單元二唯一總價破億元交易。圖／好房網News記者林和謙／攝 郭國文認為，以央行的預估準確性來看，升息步調與CPI似乎脫鉤，恐怕無法有效穩定物價，也可能造成數據的顯示會與民眾實質感受差異很大。 另外就大眾關注的房市、房價議題，郭國文指出，楊金龍總裁之前預測過，2023年上半年開始房市會逐步軟著陸，量先價行，但觀察房價指數變化，仍呈現向上態勢，且不動產貸款占總放款比率從2020年底的36.43％，上升到今年1月的37.4％，顯示出「房價越高、不動產放貸資金越集中」。 郭國文強調，雖然央行祭出多次的選擇性信用管制，但似乎不夠強而有力，信用管制依舊沒有針對「利率」進行更多限制，比如針對多屋大戶、像是3戶以上者，應該要累加調高其房貸利率，必須要有所差別性，才更能強化信用管制的力道及效用。
高雄地政局將在27日標售今年第一季開發區土地，共推出12標12筆建地，總底價19億4660萬5607元，其中高雄火車站附近的第71期重劃區將釋出2筆「特定商業專用區」土地，是這次標售作業中最受矚目的標案。日安TOKYO(影音) 高雄地政局表示，高市71期重劃區位在三民區高雄火車站附近，受惠於鐵路地下化，自由路與復興路貫通，成為優質生活圈，地政局這次推出2筆特商區土地標售，臨鐵新二街的1筆，面積約516坪，位於大港街及1建國二路190巷的一筆，面積約355坪，這兩筆土地靠近台鐵高雄及民族車站、龍江公園、綠園道及捷運黃線Y10站預定地，住商皆宜。
地政局另表示，串連美術館特區及農16的中都重劃區，近年也成為高雄優質住宅聚落，這次共有2筆「住四」土地待價而沽，臨九如三路及德勝街的一筆角地，面積約73坪；另1筆德勝街土地，面積約59坪，都正對中都溼地公園，擁有景觀第一排優勢。 高雄大學區段徵收區，因後勁溪整治及周邊美綠化、家樂福進駐後，加上新台17線興闢，環境品質亦躍升，地政局將釋出3筆土地，1筆臨大學10街與大學27街的第三種商業區土地，面積約706坪，適合興建優質住商大樓；另2筆為分別位於援中路及大學28街的土地，可規畫透天住宅。
金山第一零售市場辦理公辦都市更新案配合劃定更新地區，新北市政府將同意門檻由80%降低至75%及提高時程獎勵等獎勵誘因，即日起公開展覽30天，以加速公有老舊市場活化及更新重建，維持市場機能。 金山第一零售市場劃定更新地區範圍，位屬金山都市計畫之市場用地及第二種商業區，面積總計約1200坪，範圍鄰近金山老街且涵括金山第一公有零售市場，該市場金山第一零售市場設立至今已經超過46年，商業活動興盛，但攤位狹小且設備老舊，環境品質不佳；另西側中山路160巷及金包里街沿街店家及攤商林立，現況多為60餘年老舊建物、街道狹窄且缺乏友善的開放空間，未符合都市機能，未來採多目標使用開發方式規劃商業及住宅使用之複合式大樓。
新北市都市更新處處長林炳勲表示，市場用地劃設區位多處於交通便利區域，但推動更新事業時往往受限產權複雜、各項法令限制等因素造成推動不易，劃定更新地區，可適度降低同意比率及提高時程獎勵等誘因，且該劃定更新地區範圍，配合市場處需求辦理公辦都更，並由新北市住宅及都市更新中心擔任招商顧問，將於範圍內留設人行步道，串聯周邊公共設施及開放空間，加速活化公有土地、提升環境品質、促進地區發展之目的。
財政部2024年3月14日指出，2023年地價稅納義務人高齡者占比升至33.2％新高，數據顯示，65歲以上納稅人占比由2018年27.7％大幅升至2023年33.2％，5年來增5.5個百分點，而30-59年齡層占比下滑幅度較大。 2023年地價稅納稅義務人性別差距降至6.2百分點之新低，而高齡者占比升至33.2％新高。其中，地價稅開徵戶數穩定成長，2023年為864萬戶創新高，較2018年增加7.1％，縣市中以新北市占18.5％最多，其次高雄市占11.5％，6都共占7成。 女性納稅義務人占比逐年提升至4成7，5年來增0.7個百分點，男、女性差距縮至6.2個百分點，為歷年最小，顯示男、女取得土地所有權之機會漸趨平等；縣市別方面，2023年僅雙北女性占比高於男性，分別為53.1％、51.5％，基隆、桃園接近5成，其餘縣市均低於5成，與2018年比較，各縣市女性占比俱見提高，尤以連江、金門分別增3.5、1.7個百分點較多。整體而言，約4成縣市之女性擁有土地所有權比重高於全國均值，且多為都會城市。
另觀察納稅人之年齡級距分布，受到人口高齡化影響，65歲以上納稅人占比由2018年27.7％大幅升至2023年33.2％，5年來增5.5個百分點，而30-59年齡層占比下滑幅度較大。 歷年各年齡級距之女性納稅人占比雖均較男性低，惟隨女性工作年資、所得提高及財富累積等因素影響，30歲以上年齡層之女性占比逐漸提高，2023年65歲以上女性占比更接近5成。 近年男性持有土地平均每戶開徵面積約為女性的1.6倍，但換算每坪地價後，女性持有土地之平均地價反而較高，約為男性的1.4~1.5倍，且各縣市大多存有此種現象。
▲地價稅開徵戶數、每戶面積及每坪地價
行政院在14日通過「證券投資信託及顧問法」修正草案，並修正法案名稱，開放不動產投資信託基金(REIT)採基金架構發行，與現行信託架構REIT併行，同時，為避免炒房疑慮，法案明定罰則，若投資供居住使用的住宅，最高可罰1500萬新台幣。 前述修正後的名稱為「證券與不動產投資信託及證券投資顧問法」，金融監督管理委員會證券期貨局副長高晶萍說，這次修法增加28項條文與修正34項條文，主要引進REIT有關的法制與監理制度上的調整，未來REIT可申請上市上櫃，跟股票一樣在證券市場上買賣。 她說，目前國內已有用信託架構發行的REIT，這部分是在民國92年修法後引進，截至112年已有6擋REIT，規模725億元新台幣。
高晶萍說，信託架構的REIT，是由信託業擔任受託機構負責管理運用資金，並委由不動產管理業者提供投資建議。這次修法則是增加基金架構的REIT，由不動產投資信託事業直接管理，不必再委由不動產管理業者提供建議。 她說，日本與新加坡都是採基金架構發行REIT，日本現有58檔，規模3.3兆新台幣，兒新加坡共發行42擋，規模共2.3兆新台幣。 高晶萍說，台灣引進基金架構的REIT，限制基金架構REIT不得投資供居住使用的住宅，以避免對房價造成影響，以及提高重大違反攸關受益人或投資人權益保障的事項之罰鍰金額上限，由新臺幣三百萬元提高至一千五百萬元。
其它修法重點，對不動產信託業的規定，還包括：應設立具備不動產投資管理相關經驗之專業股東，持股不得少於50%；最低實收資本額暫訂新臺幣2億元 ；應設置獨立董事，重大議案經審計委員會審議；開放證券投信事業兼營。 對REIT的規定則包括：一定比率應投資於有穩定收入的不動產，每年分配收益應達一定比率；REIT得向關係人(如股東)取得或出售資產；停徵證券交易稅；受益人為個人時分配收益按利息所得採分離課稅10%；合併相關租稅減免。 行政院去年10月即通過相關修法，並送到上屆立法院審議，不過，並未三讀，由於立法院屆期不續審，因此金管會依程序重行擬具後報行政院會。
南部科學園區受惠於台積電等科技產業進駐，據國科會報告，2023年營業額成長6.88％，為同年度唯一正成長的園區。科技業不僅為地區帶來豐厚產值，「台積電概念房」也成房價保證。住商機構彙整發現，南科周邊尤其善化、新市等區，房價5年增長破8成，勝過竹科周邊。大家房屋企研公關主任賴志昶表示，台積電南科設廠外溢效應擴大，讓周邊房價漸往3字頭靠攏。 全台近期傳出台積電即將或已經進駐的科學園區或產業園區，包含新竹科學園區的寶山用地、中部科學園區台中園區、南部科學園區的嘉義園區、台南園區以及楠梓產業園區。 住商機構根據實價登錄資料，統計上述園區周邊2~3個行政區近5年來的房價表現。資料顯示，台南善化、新市2019年平均單價約15萬元，但到了2023年成交平均單價已近3字頭，房價漲幅達84~85％，高居全台之首。
住商機構大南區協理林祺博指出，受惠於科技產業進駐議題，南科周邊行政區房市表現突出，以目前新案成交均價來看，包含新市、善化及安定都有3字頭表現。會有如此驚人漲幅，主要原因有三，一是上述區域屬台南蛋殼區，因此「過去房價蹲得夠低，猛然一跳就會跳得更高。」第二原因則是南科帶來高科技人才進駐，此類客群薪資水平高，能承購的產品總價當然更高，因此帶動周邊房市發展。第三則是區域有科技人才剛需買盤支撐，未來性足夠，吸引建商相繼進場，在新案一案接著一案疊價之下，也讓區域房價水漲船高。
科學園區周邊漲幅其次的行政區，則是位於新竹縣的寶山鄉，該區房價5年成長近78％，目前單價站穩2字頭。賴志昶認為，台積電被視為「護國神山」，不僅為經濟火車頭，也為區域發展增添不少助力。新竹寶山為蛋白區，周邊過去不屬交易熱區，房價長期位於低檔，不過近期隨著新竹市區發展飽和，建商推案逐步外擴，讓傳統蛋白、蛋殼區域房價也直線飆升。 不過，賴志昶提醒，台積電雖說是房價保證，但若是產業結構發生改變，或是進駐廠房消息成為幻影，難免房價產生「泡沫化」，甚至出現修正，消費者若僅為投資與置產需求，則需格外擔心。
▲台積電近期將進駐區域周邊房市
龍井區最精華地段屬「東海商圈」，周遭房價又以1000~1500萬總價帶最為熱門。 台中海線受惠於台積電中科擴廠帶動，房市交易持續熱絡，市場觀察，科技族群愛好新屋，也因此預售及新成屋需求節節攀升，其中鄰近西屯中科的「龍井區」，去年(2023)第四季以總價1000~1500萬的新屋交易最為熱絡；而預售交易則共累積131筆。 根據元宏不動產加值服務平台資料顯示，2023年龍井區第四季新成屋熱門交易總價帶為1000萬~1500萬元間，共計有94筆交易，其次則為500~1000萬元間，共有22筆交易；而1500萬以上至3000萬以上等總價帶則分別僅個位數成交。 對此，當地仲介表示，龍井區腹地廣大，最精華地段屬「東海商圈」周遭，雖是龍井區門牌但距離西屯的台中榮總，車程僅約5分鐘，地段上往返市區具便利性，也因此磁吸許多科技買盤群聚。 他觀察，不少科技族群購屋會有一特性，「就是喜歡新屋」，而目前西屯中科生活圈新屋及中古市場供不應求，預售案更是屈指可數，買盤也外溢至周遭地區，目前新成屋總價1000~1500萬元、2房含車位的物件為熱門產品，首購、換屋族的需求都很大。 觀察目前周遭市場，採先建後售的「茂洋晴山洋洋」，基地位置鄰近東海商圈，全案採25~28坪、2房2衛產品，總價約1300萬起跳，預計於今年中交屋，現場專案經理賴義欽指出，目前銷售已達七成，其中有五成為科技買盤。 而近期剛交屋的「精銳闊」全案共計278戶，根據樂居網顯示，目前有9戶在仲介市場銷售中。其中，兩房含車位產品平均開價約1458萬~1768萬不等；三房含車位產品更高達1988萬到2598萬間，對比預售時期兩房含車位總價約落在1000萬元間，漲幅至少達4成，顯見這波中科外溢效應不僅影響預售市場，也促使二手市場價格翻漲。 元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，台中近年房價大漲，市中心精華區單價動輒6-7字頭，豪宅甚至破百萬，而屬於台中蛋殼區的龍井，2023年新屋每坪交易單價為36.24萬，對比2019年每坪單價24.5萬元，近五年就漲了48%，約3字頭、預售最高約5字頭的價格上具有相對低基期的優勢。 台中市政府近年來積極開發海線，將是龍井的房市繼續向上發展的機會，除特五號道路通車等題材外，經行政院核定的台中捷運藍線的建設，更將大幅提升龍井對外的交通便利性，也將有助於磁吸近年蓬勃發展的中科外溢買盤，進而帶動龍井一帶房市繼續升溫，看好區域長期發展的購屋民眾不妨多留意。
永和大陳單元5公辦更新案近日都市更新事業計畫暨權利變換計畫自辦公聽會，由實施者統一工商綜合區開發股份有限公司及規劃公司說明規劃內容，未來更新後，占地3025坪的基地四周將留設8米的退縮人行空間、開放的街角廣場、公共托老及社會住宅，並改建地上36層、地下6層建物，共計1301戶。 永和大陳單元5公辦更新案現況多為老舊建物，共達211戶，而該公聽會有超過200名住戶、地主及里長參與，民眾主要詢問租金補貼、拆遷補償費、估價計算、建築物配置規劃及市有地承購等問題，現場皆已初步回復，全案後將於20日起開始進行選配作業，住戶、地主可依據自身條件選擇想要的戶數、房型與車位，若有重複選配者將再進行抽籤，後續事業及權利變換計畫報核，將進入都市更新審議階段。
新北市政府都更處處長林炳勲表示，大陳單元5更新範圍內房舍老舊、公共設施不完善、加上巷道狹窄，已不符合現有的生活需求，且單元範圍內人數眾多、產權複雜，整合起來相當不容易，感謝實施者以整體發展的角度積極整合、協調民眾意見，才能成就今日的自辦公聽會，未來本案進入實質都更審議程序，市府將以公平、公開、公正的審查程序檢視計畫書圖，以維護居民權益，並加快腳步、積極審理。 林炳勲補充說明，目前單元3預計月底進行拆遷，單元6及單元7正在審議程序中，而單元1及單元4也將在月底辦理公告招商，市府將持續加速推動各單元的進程，讓民眾早日重返家園。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，懇請來信告知，將從系統作處理。
