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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
4659坪西門町精華地 國防部、財政部爭搶
壽險買不動產上半年僅16億
移向郊區、東台灣
洲美國小擬蓋中繼宅 居民反彈
幫地方找錢 房屋稅將三級跳
北士科重劃區 建商壽險搶地
產業新聞
國建攻旅館 步調放慢
全台首家BOO物流中心 落腳大園
鄉林南京涵碧樓行館 7月底開賣
看好中部房市潛力 名軒開發首度進軍台中東區推新案
國防部從台北市博愛特區遷往大直後，原國防部大樓周邊的國軍英雄館、三軍軍官俱樂部、國軍文藝中心、國軍歷史文物館、中華福利站等五大建築的4659坪西門町精華土地，軍方與財政部展開爭地攻防。
財政部有意將這塊緊鄰西門町鬧區土地收回自行開發，國防部祭出配合募兵制與挹注營產基金兩大目標下，向財政部爭取留用全區土地，希望由軍方自行促參，開發成具有複合式功能的國軍官兵渡假休閒中心。
軍方兩年前曾規畫將三軍軍官俱樂部所在地，執行BOT案，委由民間興建經營五星級飯店、出租套房、電影院等設施，藉此取得收益，挹注募兵所需。全案納入營改基金來源清冊，計畫在國防部搬遷後，開始招商。
這五棟建物雖為國防部擁有，土地屬於國產署，這塊土地大約在中華路、長沙街、延平南路、貴陽街的區塊內。國軍歷史文物館已規畫遷大直，國軍文藝中心使用率低，三軍軍官俱樂部在國防部遷往大直後，功能弱化。據官員透露，財政部有意自行開發，認為國防部兩年前的規畫不成熟。
據指出，台北英雄館、文藝中心、福利站、三官俱樂部、軍史館土地，分由軍備局、部長政務辦公室與政戰局管轄，但土地持有者為國有財產局，財政部想收回自行處分。
部分財團也爭取這塊土地開發先機，立法院開記者會修理軍友社，就是要趕走軍友社，方便將來取得國軍英雄館土地。但因離總統府不遠，未來要重新開發，可能有限高問題，地面下有軍用管道通過，開發有難度。
官員透露，國防部向財政部爭取由國防部主導留用，將這一大塊土地開發為具有提供國軍官兵住宿、餐飲甚至藝文活動的休閒渡假中心。
國防部說，國防部未來將以全區促參的方式，向財政部爭取現地留用，所涉具體運用功能與設計、招商項目、時程等，將由國防部相關單位進行細部規畫。
202指揮部開發 柯上任後轉低調
軍方在台北市西門町精華地段，除了有國軍英雄館為主的數千坪土地外，緊臨長沙街旁的憲兵202指揮部營區，國防部去年曾規畫與台北市政府合作開發，但開發計畫似有轉變。國防部表示，202指揮部現址仍由憲兵指揮部使用。
國防部去年9月有意將長沙街的202指揮部營區土地，在部隊遷移後，加以開發。但在台北市長柯文哲上任後，國防部開發土地政策轉而低調，是否與地方政治環境有關，引發外界好奇。
國防部軍備局工程營產處長黃德孝去年9月30日表示，國防部搬遷大直後，總統府鄰近的忠愛營區，除後備指揮部繼續使用外，包括憲兵202指揮部、台北憲兵隊與台北市後備指揮部都將進駐。202指揮部現址，由於位處商業區精華地，國防部將與台北市政府協商合作，將土地活化使用，作價所獲經費，將納入國軍營區改建基金運用。
國防部發言人羅紹和表示，忠愛營區目前正由後備指揮部、憲兵指揮部等單位規畫使用，國防部要求兩單位配合募兵政策的推動，考量官兵住用需求，妥適規畫空間配置與運用，以專案管理方式，未來能如期、如質的完成營區駐用任務。
羅紹和說，202指揮部土地現階段仍由憲兵指揮部使用中，尚無其他運用規畫。
作者記者張中昌╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年7月27日 上午5:50
工商時報【記者張中昌╱台北報導】
金管會要求不動投資最低收益率2.875％，壽險業今年投資國內不動產金額持續低迷，上半年僅有兩起案例，金額加總不到16億元，是自2007年以來的次低水準。
據統計，壽險業投資國內商用不動產，曾在2009年、2012年時，都出現上半年金額就超過200億元的大量，反觀今年表現，除了富邦人壽4月以6.7億元買下國泰一品大廈5戶，另外只有南山人壽以9.13億元標下台中國有地。
由於「金八條」緊箍咒尚未鬆綁，導致壽險業過去幾年，幾乎無法在台北市買下整棟大樓，而去年起，多起壽險業不動產投資案也都已經轉往「非」大台北地區，像是南山人壽去年完成的3起不動產投資，分別是在桃園、基隆、台南，近年南山人壽也積極在台中獵地。
據瞭解，現在大台北地區的部分精華區域土地，行情仍上看單坪千萬元，但台中、高雄，大約僅有台北的3分之1或4分之1左右價錢，等於相同的資金，能買到較大坪數，且出租利用也較易符合2.875％的最低收益率要求。
房仲業者則表示，今年第2季，台北市主要辦公商圈在自用需求下，平均空置率降至7.2％，而整體辦公租金也出現微降，預期雖然大型商用不動產市場投資氣氛仍低迷，由於中小企業自用需求依舊存在，尤其是中古商辦大樓的租賃，或自用型中小型商辦購置的需求不減。
作者記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年7月27日 上午5:50
工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】
房地合一實價課稅明（2016）年初登場，稅改抵定，建商莫不卯足全力，加緊銷售餘屋，單方面佈局推出新案的腳步，卻緊貼著剛性需求，不少大型建商紛紛移動到東台灣、都會郊區，雖然售價沒有台北市來得高、但自住和換屋的剛性需求卻相對穩定。
近來台北建商在台北市買不到地，已逐漸轉往偏鄉發展，不但向外拓展到林口、土城、鶯歌或桃園，甚至是基隆、宜蘭等東台灣；至於，台中大型建商，也紛紛從市中心拉長戰線到太平、大里等，甚至拓展到清水、沙鹿等地；至於，南部高雄建商，也從市中心往外推到台南、嘉義，「偏鄉」儼然成為建商的新寵。
台北大型建商紛紛走出雙北市精華區，在第二圈土城、鶯歌甚至是第三圈基隆、宜蘭推案；更有建商已轉往第三圈，陸續在基隆、宜蘭推案。國揚將在基隆推出「海闊天晴」，幸福水泥規劃基隆新案，總銷預估超過50億元；指標建商華固下半年計畫推出土城新案「新代田」，以中小坪數住宅為主力。
東台灣也是台北大型建商的新戰場，麗寶集團旗下名軒開發之前在宜蘭推出礁溪「湯本源」，新潤也有礁溪新案「峰礁溪」，接下來將捷建設下半年將在頭城推出「烏石港案」，顯見宜蘭推案相當熱絡。
台北揮軍中部的遠雄建設，最近在台中清水、嘉義太保，分別推出「遠雄之星」、「遠雄國寶」。遠雄建設坦言，「未來趨勢是坪數變小、總價變少」，推案總價變低，已不考慮再買進貴的土地。
2015-07-27 09:05:15 聯合報 記者高宛瑜／台北報導.
台北市副市長林欽榮日前表示，要在北投洲美國小基地上蓋中繼住宅，暫時安置社子島居民最快明年發包，引發當地居民反彈。有民眾擔心洲美國小因此廢校「成真」，也有民眾認為洲美地區因「士林北投科技園區」計畫區段徵收，卻有居民無法安置到專案住宅，明年初就得搬遷，「應該先解決這個問題吧」。對此，都發局表示，目前都還在評估中。
洲美國小因納入北投士林科技園區開發計畫預定地中，已確定廢校，但園區基地內保留4.8公頃作為將來洲美國中小預定地，土地使用分區為文教用地，若要蓋專案住宅，不僅要變更都市計畫，也象徵洲美國小恐從目前的「暫時廢校」成「永久廢校」。
對於洲美國小廢校恐成真，洲美國小家長會長郭宏哲說，開發雖然是好事，但不能不顧洲美居民。洲美國小有當地人世代的回憶，當地孩子也有就學需要，反對蓋成社子島中繼住宅。
此外，因開發需要，北市府區段徵收洲美里1至8鄰土地，只要是民國77年8月1日以前的違建，都有機會搬遷至專案住宅；不過若是77年8月2日到83年底前的違建，僅發予行政救濟金39萬元。根據地政局統計，專案住宅有642戶，洲美里有612戶。
洲美里長蘇府庭說，因當地限建，隨著人口增多會整修房屋，修整超過一半面積就視為新違建，屆時有些世居當地老人家不僅拿不到補償費、更無處可去，市府若不解決，「一定會抗爭」，若洲美國小蓋中繼宅，僅是為了給社子島居民住，而忽略了洲美需要被安置的居民，「我們不會同意讓它蓋」。
對此，地政局指出，最有可能是區段徵收完後，再申請個案變更。都發局都市設計科長葉家源說，目前仍在區段徵收，洲美國小現址將來是否要改蓋專案住宅，還要再進一步評估。
2015-07-27 09:08:43 經濟日報 記者陳美珍／台北報導
促地方自救財政，財政部發函要求地方政府，未來連續兩次進行房屋課稅現值評定作業時，應將用於計算房屋價值的標準單價提高至市場造價的40%至50%，全台縣市至遲應在2019年前全數達標。
這項調升地方房屋稅基的指令，將做為中央撥付地方統籌款與補助款的重要指標，未達標者將遭減發。
中央下達調高房稅令後，全台擁房族的養房成本也將節節上升。特別是新建、增建與改建房屋，相較於舊屋，未來所要負擔的房屋稅將會是數倍之多。房屋標準單價同時牽動契稅與印花稅，新屋買賣相關稅負亦會連帶上漲。
財政部指定，縣市政府應在未來兩次評定房屋現值時，將房屋「標準單價」合理拉升至約當市場造價的40%到50%。據指出，房屋現值嚴重落後市價，偏低的標準單價為主因。目前房屋評定現值約僅是市價七分之一。
房屋評定現值每三年調整一次，依據財政部要求，今年底需重行評定房屋現值的縣市有：桃園市、宜蘭縣、花蓮縣與澎湖縣。桃園與宜蘭已完成評定，兩縣市除調高縣內部分路段的路段率外，標準單價亦分別較上期調整（即2012年）時上升60%及20%。
其中，未償債務已破表的宜蘭縣，2012年已自主調整過標準單價，當年調幅約為一倍；桃園市則是中央下達指令後，首次調整縣內房屋標準單價，距離上次調整約已30年。
依據宜蘭與桃園市評估，調升房屋標準單價後，兩縣市合計約逾3萬戶房屋稅負會上升。以桃園市為例，一年可增加的房屋稅收約2億元。
閱報秘書／房屋標準單價
縣市政府依法每三年需評定一次房屋現值，評定目的在透過重新估算房屋價值，作為房屋稅課稅基準。評定現值乘上稅率，就是納稅人應該負擔的房屋稅。
房屋評定現值是主要是由「標準價格」構成，標準價格愈高、房屋稅相對愈高。至於決定房屋標準價格的因素，則包括房屋造價的標準單價、面積、折舊及所處地段繁榮程度相關的路段率等。(陳美珍)
2015-07-27 09:03:35 經濟日報 記者陳美玲／台北報導
台北市最後一塊重劃區－北投士林科技園區明（28）日進行土地抽籤作業，宣告規劃近八年的北士科計畫將全面動起來，不少建商、壽險業者已在找地主洽詢購地、欲先行卡位，準備在明年房地合一稅施行前獵地搶進。房地產業者初估，未來該區可推案量至少5,000億元。
建商表示，由於台北市可開發土地稀少，加上都市更新窒礙難行，對建商來說，北士科這塊台北市最後一塊大面積可開發土地，顯得更加珍貴，加上今年底前購入土地仍適用稅負較輕的舊制，因此在該園區開發時程日漸清晰下，吸引上市櫃建商、壽險業者找地主洽詢購地，準備獵地搶進。
儘管台北市房地產的持有稅持續上調，不過建商認為，新商圈發展需要時間，北士科在未來幾年內尚不可能被課高持有稅，此部分對業者的成本影響不大。
住展雜誌企研室經理何世昌指出，北士科擁有16.76公頃的住宅用地，加上基隆河、磺溪流過，有機會成為水岸重劃區。目前園區內每坪土地價格已達130萬至160萬元間，未來區域配地完成後，每坪土地單價有機會破200萬元，其中臨水岸的第一排住宅推案，未來每坪推案價更有破百萬元的實力。而區域住宅、商辦可推案量至少5,000億元。
2008年內政部核准、2009年公告實施農地變為產業園區的北士科是台北市最後一塊重劃區；未來將打造成為台北知識經濟產業知識庫，以及生技、媒體、資訊、通訊等相關產業的長期發展中心，與南港、內湖及新北淡海形成科技園區軸帶，估計將創造3.5萬個就業機會、創造10兆元產值。
面積達90.24公頃的北士科，位於北投、士林交界，範圍包括基隆河以北，磺溪以西，福國路延伸段以南，承德路以東、文林北路以西所圍成的區域。據悉，該科技園區內公共工程第一期已完成超過九成，並將在明日進行選地抽籤作業，8月第一周選地。
北士科將成為台北市接下來最亮眼的重劃區。
2015-07-27 04:59:29 經濟日報 記者黃冠穎／台北報導
國泰建設（2501）旗下國泰商旅總經理莊琬華表示，由於飯店業人才競爭激烈，國泰商旅未來一年將放緩步調，以穩定現有據點、進行人力升級作為策略主軸，推動人才精英計畫，培育中階主管。
國泰商旅目前有HOTEL COZZI和逸、MADISON TAIPEI台北慕軒兩個自創品牌共四據點，今年底預計新增和逸高雄據點，此外，民生建國大樓都更、高鐵桃園特區地上權等兩個國泰大型投資案分別引進萬豪萬怡酒店、洲際皇冠假日酒店，南港調車場、桃園、台北車站、嘉義、台中等地也有物件在積極評估中。
莊琬華指出，2018年將達八據點的目標持續推進，但飯店過去幾年發展太快，人力缺口始終是經營的一大挑戰，國泰商旅預計花費一年的時間來發展人力，為未來的三處大型飯店計畫預留人力。
國泰商旅在旅館事業先練基本功，另一方面則成立cozzi cafe，第一家仁愛店日前在仁愛路國壽大樓開幕，緊接著年底將揮軍信義A3辦公大樓，國泰商旅策略長王明縈表示，未來會依循國泰世華銀行據點來展店，長期目標上看百家。
2015-07-27 01:57
工商時報
記者龍益雲／桃園報導
看好桃園市坐擁桃園國際機場、鄰近台北港，桃園市政府經濟發展局表示，全台首座民間自辦慶洲物流中心確定落腳大園區，也是最大的電子商務物流中心，預訂明年9月完工啟用。
慶洲董事長黃河洲投資慶洲大園物流中心，申請重大商業設施為全台第一件民間投資、擁有及經營（BOO）物流中心。
黃河洲強調，這是他在大園興建的第5座倉儲，規畫投資9.3億元，並進化到兼具環保、節能先進設施，可讓貨櫃車進駐，容納95個碼頭的吞吐量。
桃園市長鄭文燦表示，慶洲不僅是一間物流中心，未來也是加值物流、綠色建築，更將成為當地及創造台灣價值的指標。
慶洲表示，在全球綠能環保趨勢，動土興建的新物流中心採用第3.5代鋼骨鋼筋混凝土（RC）內外牆面，所有建材都符合綠建材規定，在外牆上採複合式RC取代傳統金屬，預計可節能逾60％，燈具也全面採用LED燈，符合綠建築概念。
桃園市政府經濟發展局指出，慶洲長期投資桃園，因應物流趨勢，依據促進民間參與公共建設法申請全台首座BOO物流中心，基地約1.36萬坪，計畫興建新型7層複合車道裝卸及理貨物流中心，總建築面積約2.3萬坪，預估直接經濟效益可創造140個工作機會，一年增加7,840萬元的國民所得收入。
2015-07-27 01:57
工商時報
記者曾麗芳／台中報導
看準全球未來的酒店公寓市場的投資潛力，鄉林（5531）集團積極布局國際酒店公寓，其中，預計7月底公開銷售的「南京涵碧樓行館」365間酒店公寓以及商辦，總銷金額達新台幣205億元；而「成都涵碧樓行館」規畫900間酒店公寓，總銷新台幣120億元，預計明年3月開賣。
由於鄉林集團針對台商祭出前20戶購買者，「保證回租5年、每年投報率6％」的誘因。以「南京涵碧樓行館」為例，該酒店公寓分為「行政套房」與「總統套房」兩大類，以行政套房36.36坪，售價新台幣2,880萬元來說，每年約可領取約180萬元的租金收益，目前已被台商、高資產族預約10多戶。
鄉林建設執行副總經理呂理全表示，以新台幣3,000萬元的價格，可在中國主要城市投資一間近40坪的行政套房，不僅可共享利潤，平均投報率可達6至8％，如涵碧樓、半島酒店、四季酒店與勵俊酒店集團，都已分別在南京、上海、香港、北京等地布局酒店公寓。
呂理全進一步表示，鄉林集團的國際酒店公寓投資布局，包括夏威夷、馬爾地夫、越南河內與胡志明市、印尼、吳哥窟等，都在評估中。
記者楊文琳／台中報導
看好中部房市，麗寶集團旗下的上市建商名軒開發，首度進軍台中市，在火車站特區周邊推出1字頭房價的新建案「美好莊園」。名軒目前在台中市東區擁有近5千坪土地，未來會陸續規畫推出新個案，深耕台中。
台中新市府團隊將舊火車站「再生」計畫列為施政重點，在台鐵高架化完成後，加上建國市場遷址改建、綠空鐵道計畫、台糖湖濱生態城及干城重劃區商場進駐等眾多大型建設進駐，超過六百億的資金匯聚沉寂許多的中、東區，吸引建築業者進駐推案。名軒開發就搶先布局東區，目前「美好莊園」第一期及第二期邊建邊售，每坪開價19萬元起，平均一戶八百多萬，第三期預計明年推出，總銷共約65億元，也是該區域近期最大量體新案。
名軒開發2015年上半年營收為10.66億元，今、明兩年將有新北市、桃園八德、南崁、文山區木柵及林口合宜住宅、宜蘭礁溪溫泉住宅等6件新案將完工入帳，面對房地合一新制明年元月將上路，名軒開發總經理李木鐸強調，名軒開發將按照既定計畫持續推案，由於名軒目前手上仍有5年的庫存土地將陸續開發，未來會以總價市場為考量，坪數大小取決於當地住宅需求。例如「美好莊園」就規畫為自住客適合的3房及4房，貸款8成，工程0付款。