歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話:(02)2579-3722 傳真:(02)2578-4950
地址:台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口:
周曼真(Anna #212) 黃宣慈(Mia #230) 王詠樂(Zora #235)
房產新聞
產業新聞
財政部國稅局表示,政府為落實居住正義、健全房市發展,實施房地交易所得合一按實價課徵所得稅制度,將自2016年1月1日起,銷售特種貨物及勞務稅(簡稱奢侈稅)條例第2條第1項第1款之房屋、土地,停止課徵奢侈稅,改按房地合一稅制課徵。 國稅局指出,2015年銷售持有期間在2年以內坐落在中華民國境內之房屋及其土地,除符合奢侈稅條例第5條各款排除規定之適用外,按奢侈稅條例第16條第1項規定,應於訂定銷售契約之次日起30日內計算應納稅額,自行填具繳款書向公庫繳內並申報奢侈稅。
該局呼籲,民眾銷售奢侈稅條例第2條第1項第1款規定之特種貨物,如因疏忽或不諳法令,致短、漏報繳奢侈稅,請儘速在未經查獲前自動辦理補申報及補繳稅款,以免受罰。
下半年首月的建物買賣移轉棟數出爐,6都7月份移轉量都比去年差,除了台南市年衰退7.4%,其餘5都皆衰退10%以上,最慘的仍是台北市,跌幅近2成。月增率來看,僅新北市與高雄市增加逾7%,略有起色。學者認為,整體而言,南部房市自住客撐場,價格溫漲,房市狀況相對好一些。 房地產有季節性,台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文表示,拿去年同期數據來看較準確,各縣市去年總成交32萬戶,已是相對少,「去年夠冷了,今年又再降溫。」信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,今年全國上半年買賣移轉棟數剩13.5萬棟,年減約18%,若下半年房市未回溫,則全年恐怕面臨29萬棟保衛戰,寫下2002年以來新低。 全年臨29萬棟保衛戰 直轄市地政局數據顯示,7月建物買賣移轉棟數台北市2208棟、新北市4430棟、桃園市3196棟、台中市3665棟、台南市1688棟及高雄市3039棟,買氣南北冷熱不一。
北市交易量較6月跌9.8%,中山區仍是交易冠軍,松山、信義、南港3區則量縮明顯。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,衰退較多的區域,上月有交屋潮帶動數據,本月打回原形。 徐佳馨認為,未來地方政府因財政困窘,必從屬地方稅的持有稅下手,持續調高稅基,加上財政部囤屋稅規定,不只多戶持有人,自用客戶也會愈來愈辛苦,台北市調整幅度又凶又猛,未來價格將明顯修正。 台南高雄交易量有撐 新北市7月量增7.2%,移轉4430棟,前三名依序為新莊區、新店區、三重區,全國不動產新莊頭前加盟店店長陳珮心指出,近期價格約調降5~10%,不過多數買方仍希望成交價格比實價登錄低,造成部分屋主惜售,由售改租。 桃園市3196棟月減4.85%,交易最多由桃園區拿下,達687棟;台中市3665棟月減4%。台南市1688棟月減1.1%、年跌7.4%,是6都唯一年跌幅低於10%的區域。高雄市交易量為3039棟,月成長率7.7%,全國不動產企研室主任張勻指出,台南、高雄交易量幾乎是維持平盤,房價基期低,交易量有撐。
岡山,原本是一個遇雨就淹水的城鎮,但是近幾年來,隨著捷運通車,典寶溪滯洪池完工不再淹水,近幾年房價,更從捷運動工前每坪約7到8萬,漲到13萬左右,大約漲了一倍,原本總價5到6百萬的透天厝,但這幾年已經都落在8百到1千萬左右,甚至還出現市價5千萬的豪宅個案。 挑高大廳對花建材,一旁還有靜雅的泡茶室,甚至1樓還有能容納10幾個人的私人KTV,有華麗裝潢大電視以及舒適座椅,這間豪宅不在市中心區,而是在工業為主的岡山區 岡山區房仲楊美觀:「現在大家要的就是一個舒適感,回家後想要有個較舒適的家,所以他們都會想要有一個,像忠誠街目前像豪宅區一樣。」 120坪的土地蓋了200坪,加上千萬裝潢總價就超過5千萬,除了頂級豪宅岡山地區的豪宅建案,這幾年也陸續出現甚至形成豪宅聚落。
岡山民眾:「現在機能性比較好呀,現在有捷運呀我們要去高雄的話,去百貨公司的話真的很方便。」 光這幾年岡山土地,每坪就漲到快25萬元,透天厝也逼近千萬,而每戶單價快2千萬的豪宅建案,更佔2成以上。 由於岡山到台南只要25公里,到高雄市區19公里,半個小時內就能到兩大都會區,加上捷運延伸到岡山,以及市區美化防洪工程陸續完工,吸引了科學園區,螺絲廠老闆以及軍公教聚集,現在滿街的豪宅建案都標榜電梯獨棟豪宅。 岡山民眾:「岡山區現在便利很多啦。」 根據高雄市不動產,開發商業同業公會資料,這4年高雄市有7個區,出現大量推案,而第8名的岡山區是唯一不鄰近市中心的鄉鎮,顯然隨著交通建設趨於完備生活條件改善,也讓位於中間地帶的岡山區,意外走出自己的發展模式。
內政部最新實價揭露,北市破億宅共計13筆,主要為預售新屋交屋,最高總價2.88億為「敦南樞苑」2樓,面積227.5坪,扣除車位後,101年10月交易的預售每坪單價為146.8萬,此為「敦南樞苑」交屋後第8筆揭露的實價資訊,單價迄今未躋身北市10大豪宅排行榜。 優美地產企研室召集人葉立敏表示,「敦南樞苑」樓高22樓,地下6層,1層1戶,僅21戶,昨(3)日揭露的2樓移轉總面積227.5坪,總價2.88億,含3個坡平車位,車位總價1,170萬,扣除車位面積後,每坪單價146.8萬元。 葉立敏指出,「敦南樞苑」101年預售每坪開價220萬元,實價揭露已有8筆交易,至今單價最高仍為101年9月交易17樓的169.1萬,最低單價為101年10月交易的3樓142.9萬元。 此外,本次北市揭露破億宅高達13筆,其中有10筆為中山區大直的「大直豐匯」,建築完成日為104年3月10日,總樓高11樓,共計82戶,此次揭露均為商辦與店面,單價最高為102年11月交易的1樓店面,預售單價248.6萬元,移轉面積87.8坪,總價1.64億元。 另外1筆破億宅為信義計畫區「冠德遠見」,本次揭露是25層,總價1億1,488萬元,扣除車位每坪150.1萬,本次交易價較1月的每坪166.4萬,行情下修約1成左右。(工商時報)
太子建設在高雄榮總商圈的霞海重劃區推案預售,挾著品牌和榮總商圈的區位優勢,第一期的透天和大樓3個月就完銷,8月正要推出第二期,昨(3)日再公告以每坪20.96萬元,向關係企業金義興合板公司,買進3,955坪,未來將持續推案、造鎮。 總面積27.71公頃的霞海重劃區,早在1997年核定重劃範圍,並在2013年公布土地重劃分配,這個私人主辦的重劃區,最大地主就是金義興合板公司,當初,太子建設買進金義興公司股權,就是要藉此取得土地。太子於昨日董事會中決議,除了由新設的太子地產公司,併購關係企業金義興合板公司;另太子也向金義興購入上述土地的交易案。 相關人士指出,重劃之後的霞海重劃區,地主總共分回18.0098公頃(約54,479.65坪)的建築用地,其中,大約72%的土地屬於金義興所有,約39,000坪左右,其餘的地主,包括京城建設大股東個人持有3,000多坪、以及國有地1,700多坪。
太子建設今年5月正式在霞海重劃區推出「太子雲」系列建案,第一期的建築基地5,529坪,總銷約20億元,推出256戶的透天和一棟大樓住宅,該案代銷廣誠廣告協理董上裕說,7月底之前,太子雲第一期的預售案,全部售出,大樓住宅每坪20萬元左右、透天厝成交價從1,300萬元到1,600萬元。 董上裕表示,太子雲第二期於8月起已正式開賣,總銷約30億元,透天厝的反應更是熱烈,一開賣就成交20多間了。高雄市代銷公會理事長戴嘉聖指出,太子建設在該區域推案,根本不會有對手,因為,「土地取得成本很低」。(工商時報)
塭仔圳公辦市地重劃案,日前遭當地居民質疑市府安遷不力,導致迫遷拆屋,引發當地美華新村、輔大商城等82戶住戶赴新北市政府抗議,住戶痛批:『難不成要像反課綱,有人過世才會被重視』,雙方難以凝聚達成共識。 塭仔圳重劃案位於新莊、泰山交界,17年前都計採自辦市地重劃,延宕10多年後改由公辦,並啟動都計通盤檢討,預計下半年發布實施、2年後動工,目前現場多為雜亂鐵皮違章工廠。
部分住戶質疑重劃後形同滅村,擔心重演苗栗大埔案屋毀人亡的悲劇,其中美華新村自救會45戶提出原地保留、誓死不搬等訴求。但新北市城鄉局強硬表示,美華新村位於重劃案30米道路上,不符原地保留條件,因此激起民眾反抗,雙方毫無共識。 城鄉局強調,按照都計,仍未將美華新村排除在重劃範圍之外,若排除將產生差別容積率的問題。在公平正義的前提下,原本容積率為115%,未納入重劃者僅有55%,差異懸殊,因此仍希望能討論出可行的解套方案,創造互利雙贏。
品牌已成為房市銷售利器!房市以往開案就秒殺的盛況雖已不再,不過,台中品牌建商如龍寶、陸府、精銳、惠宇等,上半年進場的預售案紛紛開出紅盤,銷售氣勢打敗目前預售市場的不景氣,逆勢衝出5至9成的銷售佳績。 台中市建築經理協會理事長林正昇表示,隨著投資客退場,房市正現在盤整中,惟自住、換屋等剛性需求仍在,市場愈冷,建商長期耕耘的品牌形象與口碑,此時反而成為銷售利器,「市場愈是不景氣,愈能凸顯品牌的耕耘成效」! 其中,精銳建設於台中市單元2推出的「精銳博」新案,不僅強打體驗行銷、8%綠覆率,還陸續有長島咖啡、主廚進駐等話題,強化品牌能見度,該案規劃每戶50坪及100坪、每坪均價45萬元的3至4房產品,目前熱銷逾9成。
單元2另一熱銷案「陸府植森」,是陸府建設在台中的第2棟大樓案,規劃63至68坪、每坪單價55至65萬元,該案規畫私人原生森林、生機餐廚、都市農耕、療癒的生態水域等公設,目前銷售率已逾8成。 陸府建設品牌總監張容瑩表示,陸府以綠海、生機建築在業界頗負盛名,獨立的客戶服務系統擁有40項售後服務,還有多項是陸府獨有的特殊規格。 另一熱銷建案位於7期黎明路、市政北二路的「龍寶四季臻邸」。龍寶建設向是台中「好宅」的指標建商,新建案位於7期西側,坪數規劃69與78坪,每坪均價66萬元,目前銷售已逾6成。 龍寶建設董事長張麗莉表示,在地價不跌、稅收調漲、容積限縮之下,建商成本提高,相較於以往一開案就秒殺的盛況,目前市況真的不好,但「龍寶四季臻邸」銷售逾6成仍屬難得,7月中旬已正式動工興建。 此外,惠宇建設在台中市北屯區中清路、北平路上的新案「清朗」,7月底正式進場銷售,產品規劃45至55坪、每坪單價33至36萬元,同地段雖有其他預售新案,但因品牌力加持,甫進場一周即創下5成的銷售成績,羨煞其他同業。(工商時報)
台灣人赴海外置產的狀況愈來愈明顯,而其實這波熱潮並非幾十年來首度出現,歸整來說,前1波房市空頭,也曾出現美加、紐澳置產熱潮,再早期則是政治避險為主因,而這波投資熱,有業者分析,是以一般投資者赴日本、東南亞洲尋求投資獲利空間為主。 根據長富國際地產市場研究部在「台灣民眾歷年海外房地產購買行為」的報告中歸納,台灣人赴海外置產風潮在近50年之中,共出現了5波風潮。目前此波、也是台灣房市「第5波進行式」的海外置產風潮,是從2010年開始,更由於目前資訊開放透明,多數投資人都已有買賣房地產的實務經驗。 長富國際地產分析,目前這波置產熱的投資人,7至8成都有多次出國的經驗,且擁有外幣的名目資產,平均年齡在40歲上下。第3至4波的海外置產熱,則是在1990年代,當時更是台北市房價飆漲、股市上萬點反轉之際,有業者引進美國土地來台,利用高佣金的傳銷方式,竟引爆史上最大規模的海外置產熱。
不過,最後美國開發商破產倒閉,加上台灣民眾投資的土地都屬於仍未開發不毛生地,最後十之八九都落的血本無歸。第4波風潮則是在1996年的台灣首次直選總統期間,由於兩岸緊張情勢升高,期間再度出現一波海外置產移民潮,但很快就結束。至於第1、2波海外置產熱潮在1970年代,因退出聯合國、中美斷交政治因素促成。 目前仍在持續升溫的第5波海外置產熱,約2010年點燃投資火苗,先是以日本東京為領頭羊,逐漸擴及東協國家及美加歐洲及澳紐等地。長富國際地產總經理鄭哲昇強調,這5波的海外置產潮,僅有第3波及第5波都屬於投資動機,其餘都是政治避險。 有趣的是,這波海外置產熱與1990年代初期,都是國內房市轉空頭,資金竄出海外所致,換句話說,只要房價只漲喊跌之際,海外置產就成了投資客淘金的選擇。
雪梨7月房價漲幅13年來最高,推升澳洲整體房產總值破6兆美元。圖/路透 房地產資訊機構CoreLogic RP Data周一公布,雪梨7月房價增幅創下近13年以來最高,較去年同期飆升18.4%。在雪梨和墨爾本的房價支撐下,澳洲整體房地產市值首度衝上6兆美元。 最新數據顯示澳洲房市持續火熱,該政府抑制房市泡沫正面臨的龐大挑戰。CoreLogic指出,澳洲7月主要城市房價較6月上揚2.8%,過去1年大漲11.1%。而在第2季,雪梨房價勁升5.4%。 然而墨爾本的漲勢亦相當強勁,第2季房價大增6.1%,7月房價躍升4.9%,為該機構自1996年起追蹤該市房價以來最高單月漲幅。 澳洲審慎監管局(APRA)祭出壓制房市投機活動的策略,促使澳洲大型銀行宣布提高貸款申請的存款要求。去年金融監管機關設定每年投資房產貸款增幅不得超過10%。 澳洲央行近期表示,儘管不排除再降息的可能,但也坦言一旦如此將會引發金融動盪的風險。
為因應經濟成長趨緩和主要商品價格崩跌的情況,央行已於今年2月和5月降息。目前利率位在2.0%的歷史低點。 相較於雪梨和墨爾本的房市榮景,其他地區房價則現持平。布里斯本7月房價上揚0.5%,阿得雷德同期房價下降1.1%,伯斯房價微升0.1%,荷巴特增長1.1%,達爾文和坎培拉各增0.4%、0.3%。 CoreLogic經濟學家Tim Lawless表示,雪梨與墨爾本的房價增幅與其他城市持續呈現懸殊差距。他指出,自2012年5月底開始的一波房價成長循環,整體城市房價指數已上漲30.4%,「其中雪梨房價在此波價格循環已勁升47.9%,墨爾本則走高32.1%,其他城市同期成長皆不到13%」。 另據澳洲房地產協會(HIA)周一公布,6月新屋銷售經季節性調整後增長0.5%。(工商時報)
《彭博社》報導,據房地產數據公司 CoreLogic 周一指出,自去年七月至今年七月,澳洲知名大城市雪梨的房價,已大幅暴漲了 18.4%,而澳洲第二大城墨爾本的房價也飆漲了 11.5%。 更引人注目的是,墨爾本自六月份至七月份,房價更是創下歷史最大單月漲幅 4.9%。雪梨七月份房價的漲幅,也創了 2002 年以來之最。這些因素正使澳洲主管機關嚴正的收緊澳洲銀行業的房貸業務。 房價的大幅飆漲的因素,一般歸責於澳洲央行為刺激澳洲經濟,在今年年度兩次降息所致。目前澳洲央行的基準利率:隔夜現金利率 ( O/N Cash ) 處在歷史最低水平 2%。而房地產的泡沫已經引起澳洲主管機關的擔憂,正對銀行業進行房屋貸款成本的提高。
研究機構 Digital Finance Analytics 分析師 Martin North 表示:「根據調查,市場上的購屋需求依然強勁,主要擔心的是房貸的收緊,可能將使銀行業的獲利受損。」North並表示,房價以雪梨為例,雪梨的房價與當地收入呈現高度正相關,在薪資成長停滯的情況下,雪梨的高房價一般人能否負擔的了,這將是個問號。North 認為,明年雪梨房價的漲幅,將約在 5% 至 8% 的區間緩漲。 澳洲主管機關在上個月,已強迫澳洲國內最大的四家房貸銀行業者進行增資,以應對隨著房市泡沫風險加劇,房貸業務的收入可能短少的風險,這四家銀行分別是:澳盛銀行 (ANZ)、澳洲聯邦銀行 (Commonwealth)、澳洲國民銀行 (NAB)、西太平洋銀行 (Westpac)。四大行均於七月份拉高房貸利率 27 個基點至 29 個基點不等。 而諷刺的是,反觀澳洲製造業重鎮的房價,例如位於南澳的阿德雷德 (Adelaide) 的工業中心,七月份房價較六月份已下跌了 1.1%。而西澳的礦業大城伯斯 (Perth),七月份房價與去年同期相比也下跌了 0.3%。