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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
統一企業昨（11）日公告斥資4.4億元，興建楊梅總廠綜合大樓，公關經理涂忠正表示，未來將做功能整併，將後勤單位整併到辦公樓，未來會再考量添加新的生產設備。 楊梅廠目前以乳品、冷藏槽等產線為主，供應北台灣市場，但興建於1980年代，迄今超過30年，設備相對老舊，追不上統一快速成長的業務規模和需求。 公司初步規劃在原址作功能整併，將後勤單位整併到辦公大樓，移出的空間主要用做冷藏倉庫，初期不會動到現有生產線，但未來會有新的生產設備。
去年由於油品風暴衝擊整個食品產業，統一今年來積極展開創新布局，6月斥資千萬元成立「昂舒巴黎」烘焙坊，招募四位得過大獎的師傅擔任台柱，統一超在7月將六個轉投資事業商品導入超商販售，希望藉此發揮集團綜效。 轉投資家電事業大統營則擴大風扇小家電商品線，以自有品牌「品諾家電」為主力，切入中高價風扇市場，希望可以躋身國內風扇前五強。
挺進都市更新，金管會釋出一帖大補丸！金管會昨天宣布，為協助都更重建、海砂屋與危樓等改建，或建商落跑的爛尾樓之處理，開放資產管理公司（AMC）可投入都更、危樓或爛尾樓之重建與債權整合。 17家AMC可挺進 根據統計，國內目前共有17家銀行與金控轉投資AMC，合計淨值為377億元；金管會要借助AMC的力量與資金，全面挺進都更。
金管會銀行局長詹庭禎表示，隨著國內銀行資產品質提升，不良債權案件大幅減少，及現行要求銀行不良債權以自行催理為原則，AMC案源大幅縮減，經業者建議，開放經營之業務範圍；他強調，希望能藉此改善社會資源閒置，及住戶（承購戶）居住安全等社會問題。 詹庭禎說，AMC可投入業務範圍有4大項：第1，配合政府都市更新政策，AMC就自有及集團內不動產，得擔任都市更新實施者；第2，AMC持有之不動產如加值利用顯有困難，為取得通道、建築線、鄰近之畸零地或共有持分地，得於不超過該持有土地面積之範圍內予以價購。 金管會表示，在處理過程中，AMC當然可以持有不動產， 但必須要以賣掉為未來目標。 第3，得受委託，就依都市更新條例之重建或危樓、海砂屋等有公共安全之虞之不動產改建，協助辦理債權整合及墊付款項業務。其中，墊付款項總額以AMC淨值之7倍為限。換言之，根據法令規定推算，AMC有2639億元的資金可以投入！ 第4，未完成建案，也就是「爛尾樓」，新規定是因建商未能履約，為協助承購戶之交屋，經協調處理未果，報經董（理）事會決議通過，可納為金融機構可出售不良債權之案件。 金管會強調，AMC應至少每半年向母公司（行）董事會提報財務、業務及經營狀況，並自2016年度起按季向金管會銀行局申報經營情形。
活化資產，新光人壽11日董事會通過，將出售信義計劃區整棟大樓，將資金轉投資海外賺取更高投報率；據了新壽極可能是要公開標售新光曼哈頓大樓或新光三越A8館，其中又以曼哈頓約60～70億元的價格相對較容易出售。 新壽在信義計劃區擁有四大不動產，一是地上權A12，即現在新光銀行總部大樓及艾美酒店，這部分若要出售，需先取得台北市政府的同意；第二則是新光信義傑士堡，是高級出租商務大樓，估市值約要新台幣250億元；第三則是新光三越A8館，市價也估在180～200億元；第四即是屋齡約10年的新光曼哈頓大樓，市價也約60～70億元。 今年新光金才表示，去年新壽全台不動產中，只有站前摩天大樓與信義計劃區有增值，摩天大樓就增值60億元，信義計劃區則增值80億元，算是新壽手中的金雞母。
原本新壽一直在洽談出售內湖地區的大樓，但因近來買家「保守」，內湖的10多棟大樓賣價與買方願意買的價格一直拉不攏。 新壽表示近期有國際房產仲介公司主動找上門，表示有買家看上新壽手中的大樓，希望能出價買下，新壽昨日董事會即通過，將公開標售整棟大樓，預估近期即會對外公告。新壽強調，雖然大樓價格高漲，但若租金除以大樓市價，投報率並不高，若能轉換現金，改投資海外，則投報率可拉高到4％以上，相對更有效率。 據市場人士分析，目前新壽持有的信義計劃區大樓，相對較容易出售的即是新光曼哈頓及新光三越A8館；2009年新壽出售新光三越A11館，最後是富邦人壽以116億元得標，目前市價已近200億元，獲利空間極大，A8若要標售，開價也不會低，可能在180～200億元，但買家是否能吃得下，則要再看市場，因此推估曼哈頓大樓大約開價60～70億元，能整棟賣出的機率較大。 金管會11日揭露國內壽險業6月底淨值降至9,744億元，正式跌破兆元，6月台股下挫3.9％左右，7月則是重跌7％，昨日台股更跌破8,400點，推估壽險業淨值已在8,900～9,000億元附近，等於這波亞洲股市下跌，壽險業淨值減少近1,800億元。(工商時報)
台北市揭露一筆「文華苑」12樓戶別租賃實價資訊，包含七個平面車位、總面積335坪，今年5月以45萬元月租金出租，創下實價登錄住宅租金最高總價。房仲業者認為，目前豪宅市場滯銷，不少豪宅屋主轉而出租，初估北市有逾百戶豪宅待租。 由於透過房仲公司成交的租賃案件才需揭露租金資訊，「文華苑」12樓租金45萬元，為實價登錄資訊住宅最高租金，換算單價每坪不到1,500元。據了解，租客為一媒體業企業主；在未登錄的豪宅租賃方面，數年前「帝寶」曾創下50萬元月租的記錄。 以日前力晶科技執行長黃崇仁購入「文華苑」八樓總價5.92億元、單價每坪約210萬元做為該社區行情估算，豪宅社區租金收益率不到1%。 香港商匯泓不動投資顧問協理吳懿倫表示，近期豪宅市場交易低迷，但租賃市場較往年活絡，租金也略為下降。
早期取得豪宅的屋主因持有稅增加，出租閒置資產，有助降低壓力；對租客來說，多數是外商高階主管或區域負責人，買豪宅不如租豪宅，租金還能報公司支出，因此高總價房屋的租賃市場不像買賣市場低迷。 吳懿倫表示，台北市較知名的豪宅幾乎都有物件待租中，整體豪宅出租物件至少較往年多出一成以上，例如「帝寶」目前有一戶租金開價27萬至28萬元；信義計劃區「寶徠花園廣場」、「冠德遠見」，大安區豪宅「勤美璞真」，以及大直明水路水岸豪宅群等，都有多戶待租中，月租開價在20萬元以上。 豪宅出租物件供給增多，香港商匯泓不動投資顧問協理吳懿倫表示，豪宅出租客源除外商高階主管、傳產企業主做為招待所外，最近還有直銷業頂級業務員租下豪宅，目的是做門面。 吳懿倫表示，台北市豪宅租賃市場有四大區塊，分別為信義、大安、大直與天母；其中天母、大直因近外僑學校，吸引有家庭及小孩的豪宅租客。青睞大安、信義的租客，多半為公司在信義計劃區，有通勤較近的優勢。日本租客則喜好在中山區
買方持續觀望，究竟房價跌了沒？優美地產統計台北市近1年實價登錄資料，上半年住宅只較去年同期微跌1.9%，僅套房跌4.2%較多，松山區跌幅近2成最有感！ 據統計，台北市住宅以套房年跌4.2%最多，其次為公寓跌幅1.6%，上半年套房平均單價從去年每坪70.9萬元跌至今年67.9萬元，房價回到6字頭，其中，北市又以松山區套房年跌18%最深，去年每坪98.4萬元，今年已下滑至每坪80.7萬元，每坪跌17.7萬元，套房產品下跌有感。
優美地產企研室召集人葉立敏表示，去年松山區因捷運通車，另有「翔譽101」126戶交屋，每坪成交92~127萬元，拉高均價，若扣除該棟交易，去年套房每坪達87.4萬元，仍較今年80.7萬元高出7.7%。 投資客縮手影響成交 投資客縮手，導致套房成交單價慘跌，葉立敏以松山區單價最高的「阿曼生活」為例，2013年最高每坪133.4萬元，今年已降至每坪124.8萬元；南京三民站捷運共構宅「台北摩根」近期出現拋售潮，去年最高為4樓每坪成交110.2萬元，今年5月卻出現6樓每坪88萬元成交，1年間價差達22.2萬元。 南港區套房價跌也達12.4%，從去年單坪65.5萬元跌到57.4萬元，平均每坪跌8萬元，信義區年跌8.9%，原本將近百萬行情也跌到87.1萬元。群義房屋總經理潘家成分析，南港區不少投資客進場，信義區多由置產型買盤支撐，打房影響套房買氣而價跌。
營建5虎公布7月財報，累計今年前7月遠雄（5522）總營收167.90億元，穩坐5虎之首。據財報揭露，104年7月當月及截至104年7月止入帳案量較多，且部分案量較大，致營收較去年同期入帳金額增加，年增率79.28%。 5虎亞軍為興富發（2542）累計今年7月營收為112.77億元，但較去年同期衰退31.19%。興富發表示，主要差異為去年7月林口「世界首席」、台中商辦「鼎盛BHW」、北市「松江1號院」、高雄「國王傳奇」建案認列收入約50億元所致。
華固累計今年前7月營收為50.18億元，雖排名第3，但相較去年同期大增498.95%，今年以來主要認列入帳案來自北投奇岩重劃區個案「松疆」及「華固華城」。 敬陪末兩座的長虹（5534）、皇翔（2545）則因未有建案完工入帳，導致表現不佳，其中，皇翔較去年同期衰退近5成。皇翔表示，去年有出售高單價建案「皇翔御琚」，但今年並無，因此營收有所差異。（詹宜軒／台北報導）
財政部表示，7月共有六大稅目創新高，而與資本市場息息相關的證交稅仍持續衰退，年減24.7％，但是土增稅收為89億元，稅收金額連續三個月回升，財政部官員認為，近期房市交易量已有回溫。 財政部統計處副處長許瑞琳指出，今年以來的土增稅收表現均不佳，從2月至6月均為負成長，7月則因台北市有法人進行換地交易，有高達5.77億元的單筆稅收入帳，讓土增稅在連續5個月衰退後首度轉正。 許瑞琳指出，近一年多來國內房市交易量低迷，但今年5月至7月，各月土增稅稅收分別為75億、80億及89億元，已是連續三個月回升，且年增率減幅已縮至個位數衰退，顯示近期房市交易量逐漸回穩。 不過，據財政部統計，7月土增稅徵起件數僅5萬9,304件，與去年同月相比減少2,878件，年減4.6％，連16月衰退。 另外，台股跌跌不休，受到股市交易量萎靡影響，證交稅稅收持續衰退。
財政部指出，證交稅7月稅收為72億元，與去年同月相比，大幅衰退24.7％，累計今年前7月證交稅收為473億元，年減12.7％。 許瑞琳表示，台股量能不振，今年以來證交稅收已連續7個月負成長。依據統計，今年前7月台股集中與店頭市場每日成交量僅1,097億元，但若要達成今年度證交稅預算目標940億元，集中與店頭市場每日成交量需達1,258億元，由此觀之，今年證交稅短徵的機會很大。 在國際景氣復甦緩步、國內經濟成長率面臨下修等利空下，財政部預估，今年證交稅、土地增值稅恐難達成預算目標，將成唯二稅收短徵的稅目。(工商時報)
財政部8月發函壽險公會，對於促參條例第四條規定公股不得逾20％的條款，解釋為直接出資或捐贈，即如台灣金控占台灣人壽逾20％，但若台壽去競標公建案，對新成立的特殊目的公司只占股50％，則公股占比即換算約10％，即未違反促參條例的公股規定。 壽險公會表示，該條款目前受限制就是台銀人壽、中華郵政、台灣人壽等，在解釋後台壽即可無疑慮，未來若進一步與中信人壽合併，就更不會卡到促參的問題。 近來政府希望鼓勵壽險資金多投入公共建設，公股持股約20％的台壽即針對此限制，希望能取得更確定的解釋，以免未來競標公建時被駁回資格。
財政部回覆的解釋即促參法第四條規定的政府或公營事業是以直接出資或捐贈，亦即如台灣金持有台壽20％左右，若台壽直接去競標一公建案，即可能卡到20％的限制，但現在很多是成立特殊目的公司，與第三方專業管理股東結合，若台壽只占50％，則公股出資比率即是20％再乘上50％，只計10％的出資額，就沒有違反20％的問題。 業者表示，當初促參法即是認為既然已是政府要委由民間投資或興建的公共建設，就不宜再由公股或公營事業投資太多，所以用控制持股20％左右為界線，希望政府及公營事業出資不要超過20％。 在財政部新的解釋函後，台壽目前即可解套，但業者也表示，未來若台壽與中信人壽合併，台灣金改持有中信金控股分，合併後壽險子公司是中信金100％持有，也就沒有20％的問題，因此現在還有此投資疑慮也只剩台銀人壽與中華郵政壽險部。(工商時報)
華爾街日報報導，今年全球企業併購規模可望創下新高紀錄，主要是今年企業為追求成長掀起併購熱潮。 今年來企業已宣布和出價併購的金額達2.78兆美元。Dealogic估計，若依目前的速度持續下去，今年併購規模將達4.58兆美元，打破2007年的4.29兆美元紀錄，再創新高。 但美國企業併購活動能否持續熱絡下去不得而知，要視乎企業管理層的心態和風險承受度而定。美國升息、經濟趨軟或地緣政治不穩等，都會令雄心勃勃的企業高層，完全改變其原先對併購的樂觀態度。 8年前，企業併購金額從年初到8月中旬累計逾3兆美元。即使當年併購金額創新高，但隨著房市泡沫，企業併購活動在夏季後出現明顯退潮現象。 今年來，企業熱衷於併購，是因為在衰退期間，持續削減成本而累積龐大現金，現在面對疲弱的經濟環境，相較於尋求提振業績和繼續削減成本的方法，併購即被視為立即見效的方法。
柏克夏海瑟威周一宣布以320億美元，收購Precision Castparts，就是企業尋求業績增長的最新例子。這是柏克夏海瑟威歷年來最大收購案。 專家指出，美元續強壓縮美國企業獲利，削弱其海外競爭力，加上經濟前景不明和商品價格持續下跌，都令獲利與營收持續放緩，促使企業積極併購。 FactSet指出，標準普爾500企業首季獲利成長0.9％後，第2季可能下跌1％。今年前兩季的銷售則持續下跌。 華爾街日報指出，有跡象顯示美國企業的獲利與銷售有放緩跡象，企業經營階層也因而面臨投資人要求設法推動業績成長的壓力，併購即是投資人主張的方法之一。 Jack Hancock資產管理投資組合經理人史凱隆表示，企業持有的現金不會產生任何報酬，但若用來併購，就立即有助帶動業績成長。(工商時報)
大陸發改委昨（11）日通過國開行來台發行50億人民幣寶島債計畫，這可說是今年以來最大的一起寶島債發行案。據悉，包括中信、國泰世華兩大銀行，已被市場傳出是最熱門的兩組承銷商人選，國開行已加速承銷商的遴選作業，預計將在Q3底完成發行。 此外，麥格理銀行也訂於今日發行總金額3.7億人民幣，3或5年期的寶島債，利率已敲定在4％及4.12％。 由於昨日人行盤中大幅放手人民幣匯率貶值，發改委也在同一時間放行國開行來台發行寶島債，引起市場高度矚目。至於發行利率，銀行主管認為，由於人民幣匯率大貶，已引起市場利率波動，因此後續有待觀察。
昨日人民幣匯率重貶的程度，甚至一度使中國銀行台北分行暫停匯率牌告，直到下午才重新掛出牌告匯價；銀行主管表示，人民幣昨日上午的大幅貶值，已直接反應在境外市場拆借利率，美元換人民幣的利率從昨日的3.1％，今日大升至3.6％，對此市場解讀，人民幣的持有者在匯率大幅貶值之下，態度轉為觀望，不願釋出手中人民幣，以致於美元換人民幣的利率大增50個基本點，至於CCS的報價，同樣增加5個基本點至3.67％，呈現人民幣匯率與短期拆借利率的反向走勢。 另外，一個月期以內的美元對人民幣遠匯報價的隱含利率也全面飆高，一週、二週，及一個月期的利率，分別從3.25％、3.18％、3.1％，增至今天是4.6％、4.3％、4.2％，銀行主管認為，市場對於短期內人民幣匯率一定走貶的濃厚預期心理由此可見，這也使得CCS有走高助力。 銀行主管表示，CCS走高，有助於發行者拉高發行利率，目前的發行利率清一色是在4％以上，未來上調空間多大，就要看人民幣匯率貶值助長CCS走高的效應是否持續。(工商時報)
國內首宗參股大陸消費金融公司案，金管會放行。金管會銀行局長詹庭禎11日表示，中信銀將與徽商銀行、國美控股、合肥百貨以分別持股35％、30％、30％、5％的方式合資在合肥設立資本額十億人民幣的消費金融公司，是國銀首宗案例。 詹庭禎指出，2009年7月銀監會開放第一波四個點（北京、天津、上海、成都）可設立消費金融公司，並核准了四家公司申設，第二波則是在2013年11月，開放了十個城市，目前已有8家籌設。 銀行局指出，消費金融公司的貸款利率上限不得超過同類貸款利率的4倍，也就是貸款年利率約在12～20％之間，利率相當高，單一對象貸款最高金額為20萬人民幣。
詹庭禎表示，此次中信銀申設赴陸參股投資該消費金融公司人民幣3.5億元、持股比重35％，該公司共有7席董事、5席監事，其中，中信銀可拿下3席董事、2席監事。 詹庭禎說明，消費金融公司主要業務是小額消費信貸，不含房屋貸款、汽車貸款業務，也不能吸收存款，但還是有其市場性，可以為銀行現階段無法承作的個人客戶提供服務、滿足不同群體消費者的需求，也可補足現階段台資銀行在大陸無法快速擴充的分行據點與客戶數的情形，並且發揮該行在消費金融上的優勢。 金管會表示，該參股案除受銀行法74條規範外，也須併入現行銀行對大陸曝險的總額控管。(工商時報)
金管會昨（11）日開會，研商放寬金融業轉投資金融科技（FinTech）相關產業限制，原則敲定銀行轉投資的金融科技相關企業，持股若逾25%，這家公司金融業營收只要達51%即可，等於可做其他非金融業生意，至於持股未達25%更是不作任何限制，8月底上路。 隨著網際網路、行動通訊、社群媒體等發展，促成手機銀行、數位銀行，支付更便利，金融科技驅動金融商業模式改變。金管會認為，金融科技發展趨勢的因應，也將涉及金融業未來的競爭力，決定放寬銀行投資金融科技相關產業限制，讓金融業者有更大發展空間。
據現行規定，銀行轉投資非金融相關事業，持股上限為5%，為因應金融科技的發展趨勢，金管會打算將金融科技相關產業，解釋為金融相關事業，以突破5%上限，讓銀行可100%投資。 昨天會議由金管會銀行局長詹庭禎主持，與會業者透露，昨天達成兩大共識，包括：第一，可投資金融科技相關產業範圍相當廣泛，包括大數據、生物特徵等，與會者多有太多意見。 銀行業者問，P2P及第三方支付是否屬FinTech範圍，金管會說明第三方支付屬金融相關事業，原本就可投資；至於P2P，金管會目前還在研議階段，尚未開放。 第二，在被投資的金融科技相關產業與金融業有關營收方面，會中也達成共識，銀行轉投資金融科技相關產業，持股若在25%以上或有實質控制力者，被投資的金融科技相關產業，其營收有51%以上來自金融業即可。
「未來我去印度的時間會長（多）一點！」華碩執行長沈振來昨（11）日證實，為深耕印度、巴西市場，已委由鴻海進行在地製造，並透露8月就會有首批印度製的ZenFone手機問世。法人預估，此部份華碩的手機訂單，將可在今年挹注鴻海約300萬支的出貨量。 昨日公布第3季NB、手機事業展望的華碩，顯然對後者的態度更為積極，訂出單季出貨量600萬台、季增20％的目標。沈振來指出，有鑑於中國市場競爭激烈，近期已調高對印度的出貨目標，並將該市場對華碩的重要性排序，調升到排在第一名的台灣市場之後。 為回應總理莫迪「印度製造」政策進而創造更多的銷售優勢，沈振來證實，已與鴻海簽訂代工協議，將以每月20萬台的初期產能，在地生產搭載高通平台的ZenFone2，未來還會導入聯發科平台的產品。
他透露8月就有第一批印度製的ZenFone出貨，更打趣的說，隨著市場地位提升、在地產線確定，未來自己在印度時間會更多一點。 事實上，這兩大台廠的合作，可追溯至今年第1季時，華碩考量鴻海在巴西具備完整的生產基地，因而委託鴻海以每月10萬支的產能，生產第一代ZenFone手機。法人以今年華碩對巴西、印度的手機出貨量約在100萬台、300萬台推估，鴻海應可在其中吃下起碼300萬台的出貨量。 而華碩在印度的最大對手小米，也在10日強打紅米二經典款（Redmi 2 Prime），副總裁Hugo Barra證實，這支領有「印度生產」證明的小米機，就是出自鴻海的手筆，他更談到鴻海集團位於安得拉邦的組裝廠，就是小米在印度首座智慧型手機生產據點，至於投資額多寡則未多談。 外媒ET Telecom引用的進口數據顯示，去年7月才剛踏入印度市場的小米，至去年底才5個月不到，就賣出了100萬台智慧手機，到今年，業績更是大爆發，初估光今年上半年在印度的手機銷售量就激增3倍，來到280萬支，市場好奇，今年小米在印度會否有機會挑戰年成長4倍，小米印度主管 Manu Jain大方回應，目標不只是提升4倍，還期待可以有更好的表現，看來對於印度，小米可是勢在必得。(工商時報)
台灣電信龍頭中華電信民營化十年，成效斐然，十年來創下首賣iPhone、首創數位匯流平台及首家推出4G服務的紀錄，更被英國知名品牌顧問公司Brand Finance評為全球第384名品牌，是台灣唯一進榜的企業，品牌價值達38億美元（約新台幣1,220億元）。 中華電信從電信總局改制成立，2005年政府對中華電信持股降至50%以下，中華電信正式完成民營化的歷史任務。讓中華電信提升經營彈性，不僅對內進行組織改造、擴大通路布局，更加速對外的國內、外投資，以靈活策略與其他公司策略合作，成功提高經營效率。 中華電信員工人數從2.7萬人降至2.3萬人，訂定企業化特別獎金，將企業經營成果分享員工，增強員工向心力。同時成立投資事業處，尋找具商機與成長潛力的新事業，成立企業客戶分公司，為中華電信從傳統電信業者轉型資訊與通信整合服務奠基，企客營收也從2008年的46.2億元成長到去年達114.62億元。 十年來，台灣電信產業歷經金融風暴、全球原物料價格上漲、電信主管機關改革、業者合縱連橫以及新技術開放等挑戰，中華電信從容面對，並引領台灣與國際電信科技接軌。
行動通訊服務部分，中華電信是全台首家與Apple簽約，引進iPhone手機在台灣開賣，並推出行動加值應用平台Hami。2013年參與台灣第一波4G執照釋出，取得35 MHz頻寬，稱冠業界，2014年更率先推出4G服務，引領台灣進入4G高速上網的時代。 數位匯流部分，中華電信推出全台第一個數位匯流服務平台MOD，近年來在奧運、世界盃足球賽等國際賽事中，成為橫跨電視、電腦及手機收看的匯流平台。中華電信同時積極建設達到「村村有寬頻」的數位發展階段性目標，並推動ADSL升級光纖高速上網。 民營化後，中華電信交出漂亮的成績單，2006年合併營業收入為1,800多億元，營收逐年成長，2014年已達2,260多億元。 同時，中華電信品牌力也躋身英國知名品牌顧問評選的全球前500大品牌，品牌價值38億美元、年增率達25%。 面對下一個十年，中華電信積極布局雲端運算等創新服務，開發資通訊業務海外市場外；持續建設與整合固網與行動寬頻網路，推廣數位匯流服務，讓個人與家庭享受智慧生活帶來的便利與效率。
