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房產新聞
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央行房市管制與鬆綁措施 實行近5年的房市選擇性信用管制邁出鬆綁第一步！中央銀行昨（13） 日無預警宣布，高價住宅、公司法人購置住宅，以及自然人第3戶購屋的 最高貸款成數，由現行5成調升為6成；並自房市管制區中刪除新北市八里、鶯歌兩區，及桃園市桃園、蘆竹、中壢、龜山等4區。
央行副總裁楊金龍表示，這次調整是經過常務理事會書面會議一致通過，刪除6個管制區域主要有三大理由：一、這些區域的房價漲幅已明顯減緩；二、區內建物移轉棟數大減；三、平均單價比較低。 至於提高貸款成數部分，楊金龍指出，主要考量新增貸款已明顯減少，且銀行承作的新房貸成數大幅下降，加上房屋移轉棟數減少，因此將成數上限由原本5成提高至6成。其中，高價住宅認定標準為台北市7,000萬元以上、新北市6,000萬元以上、其他縣市4,000萬元以上。 央行2010年6月起推出第一波打炒房措施，至今共推出4波房市管制，市場指出，央行昨天無預警開了鬆綁第一槍，後續不排除有進一步鬆綁的可能。 「我們隨時都有在觀察比對，並且也接收到有些地區來反應不需管控的建議」，楊金龍強調，維持國內金融市場的穩定是央行的重要任務，因此，針對性審慎措施，必須就個別區域進行適當的調整。
楊金龍說，今年以來銀行的不動產授信集中度下降、房貸成長平穩、特定地區及高價住宅之貸款成數下滑，顯示金融機構已審慎控管不動產授信風險，有助金融穩定，加上近期不動產持有稅逐步調整，房地合一稅制將在明年初實施，不動產投機需求減弱，房市交易已明顯趨緩，目前多以自住需求為主。 楊金龍強調，未來央行還是會持續推動住宅政策相關措施，以助房市健全發展，但這次調整並沒有強迫性，如果銀行基於授信風險考量，仍可以較嚴格的規定執行。
金融業者認為，央行本次鬆綁房市管制的宣示意義大於實質，因為解除管制的地區都非「蛋黃區」，至於鬆綁對象像高價宅、第3戶及公司法人房貸也都以投資性質為主，應是考慮國內景氣不佳，房市交易量萎縮，加上房地合一政策將上路，經濟又陷保2危機，才試水溫性的決定鬆綁。(工商時報)
政府鼓勵壽險業加碼投資公共建設、帶動經濟成長。金管會預計今（14）日將召集壽險公會、壽險業者開會，討論公共建設案是否可採事後報備制，加速壽險資金投入，金管會主委曾銘宗表示，對於體質較健全、一定額度以內的案子，可以檢討改採事後報備。 另外，壽險公會建議不動產投資事後管理，可否調整買價／租金收益率必須低於35倍的規定，曾銘宗也已指示保險局檢討，有調整的空間，可免壽險公司每季董事會都必須檢視不符35倍的案件。
財政部促參司等加邀壽險資金多投入政府公共建設，壽險業者也表示，目前還未看見適合的案例，但壽險公會集合業者意見，今日將力爭公共建設及專案運用可改採事後報備，例如資本適足率（RBC）達一定程度以上的公司、具有自償性的公建案、一定額度之內、具備未些條件下，可免逐案事先送保險局審查，改採事後報備，以免競標資訊被同業探知，增加競標成本及難度。(工商時報)
今（14）日開始進入農曆「鬼月」，也是房市交易清淡的月分，房仲業者統計，自2011年來鬼月前後六都買賣移轉棟數資料顯示，北市、桃園市最不受傳統習俗影響，4年來鬼月期間買賣移轉棟數僅1年下滑；另其他四都則相反，4年來都僅1年上升，顯示「鬼月」對中南部民眾買房意願影響大於北部。 中信房屋統計近4年來鬼月買賣移轉棟數變化發現，2013、2014年，北市與桃園市鬼月期間買賣移轉不減反增，且增幅分別逾12％及7％；但同樣位處北部的新北市，近3年鬼月期間的買賣移轉下滑2.4％～10.5％，僅2011年成長6.6％。至於台中、台南、高雄3大都會區近4年鬼月的買賣移轉棟數，期間僅有1年逆勢成長，其餘3年皆下滑，呈現跌多漲少的現象。 《好房網》也統計近2年北市墓地周邊宅的住宅成交均價，受房市由翻多轉空影響，福地周邊住宅房價出現18.5～3％的跌幅。
其中，大安區臥龍街單坪64.7萬，是全台北最貴的福地宅，但相較去年住宅均價單坪76.7萬元，年減幅高達18.5％，也是價跌最多的福地宅。 而辛亥路四段周邊福地宅，因政府遷葬政策，當地公墓陸續遷移，房價不跌反漲、年增幅達5.6％。 中信房屋副總劉天仁表示，中南部民眾受「鬼月不適合買房」的傳統印象較為深刻，對鬼月的敏感程度遠高於北部，不過隨著時代越來越進步，未來鬼月對於房市的影響效果將會越來越小，購屋者出手與否，主要還是在於有沒有看到喜愛的物件，以及價格是否合理。(工商時報)
• 台中車站特區周邊指標個案 
台中車站特區在政府砸下372億元保存舊建物並建造新站，朝更國際化、現代化地標商圈發展下，搭配鐵路高架化年底通車、大型都市計畫陸續完成等利多加持下，台中房仲業者認為，位於車站特區周邊的東區，目前房價還在「1」字頭，與南區，甚至是大里市區、太平市區出現2至3成的價差，因此，東區房價可望掀起落後補漲行情。
台中房仲業者以南區的登陽建設「聽河」個案為例，目前每坪開價平均在29至32萬元；再看大里區聚合發建設「君大院」案，每坪開價平均25至33萬元；另太平區惠宇建設「新觀」，每坪開價也達22至26萬元。 房仲業者強調，從台中市南區的中興大學到東區的東門路，直線距離還不到2公里，東區搭上台中車站特區大翻轉的順風車，地理條件跟著水漲船高，房價卻還遠遠落後周邊其他區域，近年來吸引許多建商卡位推案。 包括麗寶集團旗下名軒開發推出「美好莊園」案、林維建設的「湖濱雙星」案；其中，「湖濱雙星」案每坪開價28至36萬元，反觀「美好莊園」案每坪房價還在「1」字頭，單價遠較其他新案親民許多，近期就吸引許多來自周邊的區域人口湧入購買。 名軒開發總經理李木鐸表示，「美好莊園」案每坪房價從19萬元起，可說是東區最親民的新建案，不僅吸引東區的在地客源，更受到南區客戶力捧、占了總來客數的3成；另來自大里區、太平區的客源也不少，就是看準東區未來的發展潛力，相繼湧入購屋置產。
甲桂林廣告副董事長曹瑞濱表示，全球先進國家的主要車站皆扮演觀光行銷的重要角色。例如東京車站，是新舊歷史交融的城市典範，2012年進行都市更新，擴建30多座月台，每天逾200萬搭乘人次，周邊的新丸大廈、東京車站大飯店、KITTE等皆成為復甦後的嶄新地標，原本商業重鎮成為「居遊賞憩」的觀光景點，每年超過2,000萬觀光人潮。 曹瑞濱強調，台中車站極具戰略地位，尤其隨著斥資80億元打造的國際「艾美酒店」的進駐、秀泰影城與南山人壽攜手合作的「陽光」與「勝利」雙商場，以及「台糖湖濱生態城」、建國市場遷建、康橋計畫、新盛綠川水岸廊道計畫等重大建設，匯聚超過600億元的龐大投資，東區明珠即將大翻轉，但「東區的房價卻還在1字頭，真的太委曲了！」 台中房仲業者表示，台中市長林佳龍喊出「生活首都」目標，車站特區成為居住首選的關鍵，在於後站變前站，而附近的台糖湖濱生態園區以「都市叢林」概念規劃公園、綠地、綠園道；全球豪宅皆因「綠」而貴，台中車站特區放射帶中，擁有22.25公頃打造台糖湖濱生態、旱溪與東光自行車道，將成為優於秋紅谷的新休閒人文空間。
不僅如此，台中市政府7月啟動「綠空鐵道軸線計劃」，在政府與民間齊力推動下，將活化高架鐵路下的空間，串聯沿線的干城、台糖湖濱生態園區、車站鐵道園區、中區再生計畫區、文創園區及邢務所日式宿舍園區，讓商業文化活動進駐，打造全台第1條「紐約High Line鐵道空中花園」。台中建商認為，東區已匯聚所有發展條件，房價補漲行情可期。(工商時報)
「割除盲腸，變成綠地」被喻為台東市盲腸的南京路大排已完成填土、綠化工程，縣長黃健庭表示，相關變更都市計畫案13日啟動，最快明年5月完成，將由台東農田水利會、縣農會合作主導興建農特產品展售中心，將麻雀變鳳凰。 南京路大排改善第1期填土工程6月16日動工，填平土方6900立方公尺，填平後植草綠美化，黃健庭、縣農會總幹事戴振東、市長張國洲、農田水利會長羅應鑑昨天前往視察，對於市區髒亂點獲改善表示肯定。
黃健庭說，填土後原本被視為台東市盲腸的南京大排，呈現不一樣面貌，民眾購買意願高，但土地所有權屬水利會及縣農會，將再做協商。至於桂林北路大排將做為夜市，台東市公所等單位將遷移至體育場旁原有台東公園一帶，可大幅提升市容景觀。
元大金併購大眾銀的綜效
元大金與大眾銀小檔案
元大金控昨（13）日與大眾銀行聯合召開記者會宣布，將透過現金、換股、買ECB等三大方式，由元大金斥資565.5億元併購大眾銀，預計10月中旬召開股東臨時會通過，明年2月完成併購及交割作業，併購後元大金資產達1.8兆，金控排名由13名晉升到第10名。 元大銀與大眾銀合併後，計有155家分行，總資產合計1.2兆元，在39家本國銀行中排第15名、民營銀行排第7名。 商銀併商銀 9年首見 金管會銀行局主秘莊琇媛表示，雖然去年有開發金併購萬泰銀行的案例，但那是為了因應工銀轉制為商銀，若是以商銀併商銀的案件，繼2006年國泰世華銀合併第七商銀後，已有9年沒有類似併購案。
元大金、大眾昨天同步召開董事會，並且簽署「股份轉換契約主要協議條款」，由元大金發言人陳修偉、大眾銀發言人張寒青共同宣布合併案，至於雙方正式的換股契約，以及相關的人事安排等細節，將在下周持續協商，預計下周五前完成，隨即將正式完成簽約。 陳修偉說明，該交易案分成三大部分，合計併購總額為大眾銀行淨值的1.26倍。
其中，元大金將出資約當台幣144.85億元全數買下凱雷所發行的ECB；另外對於大眾銀行本身的部分，將以股價16.3元為計算基準，一半現金，一半換股，若以元大金每股均價15.431元計，每位大眾銀行股東，在這樣交易架構下，每股可換得8.15元現金，以及約當0.528股的元大金。 凱雷集團 全身而退 若以大眾銀行第2季底每股淨值約13.56元估，此次元大金約付2成溢價。若再計買入ECB的部分，溢價拉高至1.26倍，持股大眾銀約21.6％的私募基金凱雷集團可說全身而退。 莊琇媛也表示，元大金日前已向金管會報告此案，金管會對此樂觀其成。元大金併購大眾銀後，大眾銀暫不會消滅，和元大銀同為元大金的子公司，雙方尚未決定合併日，但強調自合併日起會保障大眾銀員工目前權益不變至少三年。 大眾銀13日除權、終場上漲0.85元，以12.45元收盤、漲幅7.33％；元大金則以平盤13.55元作收。目前元大銀淨值為518億元、大眾銀淨值為344億元。(工商時報)
全聯今年業績可望超越800億元，坐穩超市龍頭地位，全聯表示，雖然大環境不景氣，但因平均價格比競爭同業便宜二成，由於消費者愈來愈精打細算，帶動業績逆勢上揚。
圖／經濟日報提供
全聯今年上半年積極調整產品結構，其中面膜商品業績更是亮眼，成長五至六倍；而改裝店面的效益顯現，加上生鮮帶動來客數，預期今年可望是豐收的一年。 全聯行銷部協理劉鴻徵昨（13）日出席全聯妖怪音樂祭時尚變裝記者會時表示，去年全年營收達760億元，今年目標訂在800億元，上半年業績已有二位數成長、逾400億元。
去年全聯開始聚焦在生鮮產品，有效帶動來客數成長；今年生鮮類開始收成，已大幅成長三成。另外，上半年母親節檔期專攻如面膜等保養產品，特別陳列並投放廣告，也帶動業績成長五至六倍。下半年有中元節和中秋節兩大檔期，今年要達到年度目標不是問題。 劉鴻徵說，今年增加店數，前七月單店業績成長7%，主因產品結構調整，以及投資店面改裝，讓店面更明亮清爽。 全聯下半年將民生基礎保養商品、生鮮及飲料列為營運重點；他表示，以飲料為例，以往只是放在架上；在放冰箱陳列後，也帶動飲料銷售。由於商品重新規劃，類別更為完整，同時訴求年輕客群，吸引不少年輕消費者會陪同長輩前來購物。
劉鴻徵分析，今年景氣不好，但全聯生意更好，不少人待在家中時間變長，在家烹飪希望選擇安心、便宜的超市商品。 由於愈來愈多消費開始精打細算，家庭用品業績在不景氣中更能逆勢成長，如今年中元節檔期最低折扣3.8折，折扣商品數量也是歷年最多。
經濟部次長沈榮津今(13)日宣布，將鬆綁12吋晶圓廠獨資登陸投資辦法，經蒐集各界意見後，目標8月底前報行政院核定、公告生效，屆時台積電(2330-TW) (TSM-US)將可遞件申請，行政院公報下午將正式預告上述修正辦法。 在有關「新設」、「併購」、「參股」的法規鬆綁上，未來新設12吋晶圓廠將採總量管制，但以核准3座為限，併購、參股不限制數量，但超過12吋晶圓鑄造仍列為禁止類。同時，新設晶圓廠，可以100%「獨資」也可以「合資」。 根據經濟部統計，中國大陸半導體市場規模逐年增加，2009年已占全球20%以上，預估2018年占比將高達31%。
台積電的競爭對手英特爾已赴大連設立12吋晶圓廠，三星則在西安設立12吋晶圓廠，且均已投產。 為了挽回台灣業者登陸錯失壯大良機的教訓，經濟部決定提供業者赴大陸布局的彈性。 對於外界疑慮的「產業出走」問題，經濟部指出，目前台積電赴大陸投資松江8吋廠，未影響台灣就業人數，自2003年赴大陸投資後，在台員工增加2萬170人，相較之下大陸員工僅增加2663人。 此外，台灣晶圓代工產業全球市占率從2009年的67%，持續上升至去年的73%，不因赴陸投資而有所減少。
兩年一度的「台北國際航太暨國防工業展」今（13）日登場，國內航太工業龍頭漢翔也召開「民營化周年記者會」。董事長廖榮鑫表示，對高教機及下一代戰機的研製深具信心，將積極爭取「國機國造」，若屆時採國際合作，漢翔也會爭取提高自製率50%以上。同時也將推動籌組航太「A-Team 4.0」，整合分工產業鏈內的上下游廠商，以推升國內航太產業的大幅成長。
漢翔原本是經濟部所屬國營事業，去年8月21日釋股54%完成民營化，旋即於8月25日在證交所掛牌上市，在歷經轉型蛻變，已成為國際民用飛機及發動機大廠重要供應商。董事長廖榮鑫表示，民營化這一年可說是成長穩定與豐收，過去一年來，在人事、預算、採購、會計等制度的經營與決策上都更具彈性也更有效率。 針對空軍編列690億預算採購66架高教機，以取代現有AT-3教練機及F-5E/F戰鬥機。廖榮鑫表示將爭取「國機國造」，強調漢翔具有IDF經國號戰機完整的軍機發展能量，以及研製AT-3高級教練機的能量技術與經驗，「憑什麼不能做下一代」對爭取有100%的信心，但他也說還是要看政策怎麼走。 廖榮鑫指出，如果國防部考量在期程、預算及作戰需求條件或風險因素等限制情況下，最後決定採取國際合作模式，那麼也將積極爭取提高自製率50%以上，若以690億預算來看，未來承攬維修部分20到30年，產值也達2000億元。
廖榮鑫表示，航太產業具有持續投資大、技術突破難、進入門檻高、成本回收慢等特性，這就是挑戰。我國在航太產業政策的明確化及國防自主的持續性，相較於高科技先進國家是明顯不足，漢翔願意主動協調與積極整合產、官、學、研等單位，促成舉辦「航太產業發展」的研討會，並積推動籌組「A-Team 4.0」的構想，整合分工產業鏈內的上下游廠商。 而漢翔為因應民營化，經濟部持股將從45.7%，到了2017年將降至34%。至於放寬外資持股上限10%，廖榮鑫原本在法說會時希望第2、第3季會有結果，但目前已經確定今年無法達成，但他也說會繼續積極努力爭取，希望明年有機會。 漢翔公司2014年度營收249.24億元，較2013年度成長8%；淨利18.72億元，較前期成長45%。漢翔樂觀預期今年的營運，除民用航空業務將隨全球航空產業趨勢追求成長外，國防業務也有所長，以不低於去年為營運目標。
Green Street商業不動產價格指數
華爾街日報指出，在低利率與央行對經濟大舉注資的催化下，全球掀起商用不動產投資熱，將國際大城的商用不動產價格推向新高水位，但也引燃全球房地產市場恐過熱的疑慮。 根據房市研究機構Real Capital Analytics，今年第2季，倫敦、香港、大阪和芝加哥等國際大城求售的辦公大樓，每平方英尺價格觸及歷史新高。
紐約、洛杉磯、柏林、雪梨的辦公大樓估值，也攀抵2009年以來的最高點。 此外，商用不動產交易急速升溫。Real Capital資料顯示，今年上半美國商用不動產成交價，較去年同期躍升36％達2,251億美元，超越2006年紀錄。歐洲也不遑多讓，成交價跳增37％到1,480億美元，締造2007年來最強的開年成績。 低利率加上各國央行大舉注資救市，使得商用不動產相較債券及其他資產更具吸引力。美國大型投資機構大幅拉高不動產投資比重，亞洲與中東買家也成了商用不動產市場的熟面孔。 然而商用不動產市場需求激增，不免讓人聯想起2000年代中期的房市熱，最終導致泡沫破滅，美國佛州到愛爾蘭的地產開發商紛紛倒地破產。
分析師表示，房市於2010年開始復甦，過去一年成長力道可觀，但擴張速度過快浮現隱憂。 房地產經紀商仲量聯行旗下的領盛投資管理基金（LaSalle Investment Management）研究策略部門主管高登（Jacques Gordon）指出：「我們認為市場目前處於景氣週期尾聲。雖還不到恐慌的時候，但若太多資金灌進任一資產類別，接下來好不到哪兒去。」 分析師警告，要是利率陡升，房地產價格就會走跌。聯準會已示意今年內升息，利率劇揚恐衝擊全球金融市場，尤其房價下跌將引發一波抵押貸款違約潮。 但對房市持多頭看法者反駁說，只要高利率伴隨高通膨（房東可藉此提高租金），即便利率升，房價未必受創。(工商時報)