.jpg)
|
|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
周曼真 主任(Anna #212) 黃宣慈(Mia #230) 王詠樂(Zora #235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
曼哈頓大樓與A8館，新壽均委託仲量聯行進行標售。仲量聯行董事總經理趙正義昨晚表示，傍晚和吳東進開會時，的確感受到上述念頭。不曉得未來幾天，吳東進會不會改變想法，無論如何，吳東進是有眼光的企業家，會做出最好決定。 據了解，新壽預計下周二舉行董事會，針對是否停售曼哈頓大樓，做出最後決議。新光金副總徐順鋆表示，曼哈頓的地點非常好，附近就是捷運站，新壽不會降底價。
台北市信義計畫區三大待售標的概況
圖／經濟日報提供
徐順鋆說，曼哈頓流標不影響A8賣相，兩者性質不同。曼哈頓適合作為企業總部，A8有長期穩定的租金收入，百貨公司的租期還有12.5年，假設租約條件都能實現，平均年化收益率逾2.6%。 據了解，曼哈頓大樓雖有逾十組人領標，但黃金樓層一樓與地下一樓目前空租，二至四樓今年底前租約也會到期。新壽當年因為捷運站施工，與租戶訂下的租金水準偏低，以致曼哈頓目前整體年化租金收益率不到2%。 國內房市轉趨疲軟，台北市信義計畫區三大待售標面臨出脫不易壓力。 曼哈頓大樓流標，A8館也不易出售，中信金舊總部、中信銀名下松壽大樓則因新舞台等問題，持續與買家溝通當中，希望今年底前可以賣出。 趙正義指出，身為商仲，他當然希望成交。不過，吳東進萌生停售意念，並非沒有道理。 南京東路的大樓每地坪可賣到1,200多萬元，曼哈頓每地坪約1,000萬元，二樓以上平均每建坪135萬元，底價90億元並不算高。 A8館方面，目前由新光三越獨家承租，年化租金收益率近2.5%。 趙正義坦言，底價280億元，國內僅壽險業有能力出手，然卻須符合最低收益率2.805%規範，以致陷入「有能力的無法買」的困境。
就業機會與生活機能吸引人口往市區集中，住展雜誌統計雙北市近5年新建房屋和人口增減情形，發現10大行政區住宅供不應求，其中台北市內湖區缺2690戶最高，其次是南港、大同區。 值得注意的是，也有不少區域房市供過於求，尤其淡水新屋多出1.8萬戶，若無法消化完畢，恐將成為房市泡沫區。
圖／聯合報提供
住展雜誌統計2011年至今年9月、雙北市行政區新建房屋與人口增減數，以全國平均每戶2.78人作為計算標準，換算每區域新增人口所需住宅戶數。 統計後發現，台北市內湖、南港、大同、文山、中山、士林、信義7區，及新北市樹林、三峽、八里3區，共10大行政區人口移入量遠高於新屋供給量，這些人口紅利區多是房價平實或缺乏新屋。 住展雜誌企研室經理何世昌分析，北市新建案少，房屋供不應求，尤其前3名內湖、南港、大同是台北市人口成長重鎮，內湖科技園區和南港軟體園區帶來大量就業機會，居住需求相當高。 何世昌分析，內湖區近5年新增3227戶可售新屋，但同期新增人口高達1.64萬人，顯然房屋需求相當高，成為大台北最缺房地區，不僅新建案房價穩定上揚，連房租水準都不下市中心，令人咋舌。
大同區則是台北市相對低價區，新建案成交價7字頭，入籍門檻低，近5年來人口淨成長逾6157人，但也因大同區開發早、素地少，新建案僅700戶，不及人口居住需求一半。 之前外界批評三峽新屋多、點燈率低，但根據住展雜誌統計，三峽近5年人口成長8910人，北大特區人口遠超過原都市計畫容納數量，加上近年新建案數量少，供給跟不上需求，成了新北市供不應求區。 值得注意的是，雙北市「供過於求」區域的新屋供給量大得驚人。 根據住展雜誌統計，新北市淡水、新莊、中和新屋供給量遠超過需求，尤其淡水近5年來新增戶數6442戶，建商卻創造了2.4萬戶新屋，導致1.8萬戶餘屋空著。 新莊、中和也分別多了8844、5490戶，很可能面臨房市泡沫危機。
板橋浮洲合宜宅被爆多處鋼筋數量不足，涉嫌偷工減料，新北市工務局否認，強調合宜宅未採最佳化設計，目前安全無虞，但要補強。 市議員何博文指出，市府監造查核浮洲合宜宅資料中，指筋度勘驗、結構勘驗等多項重要指標合格，但台中、台北、新北市等技師公會專業報告卻指出，合宜宅有多處鋼筋數量不足，明顯「偷工減料」。 工務局長朱惕之說，在建築工程領域中，行政與技術採分離原則，浮洲合宜宅的原始設計圖由營建署辦理鑑定。
工務局依據專業認證及建築法規定發照，符合規定。 朱惕之說，合宜宅沒有偷工減料及安全問題，但四大公會發現廠商未採最佳化設計，這點要再了解當初設計原委；工務局施工科技正林文中則說，設計時鋼筋估算不足，已依相關法令移送懲戒
北市議會財建委員會昨審理北市市有土地續租案，發現位於南陽街的三角黃金地段土地，竟以每月12萬廉價租給屋主，屋主再以每月57萬元承租給屈臣氏營業。議員批社會觀感不佳、不符公平正義，決議不再續租，並要求財政局明年6月前完成修訂調整租金計收基準。 財政局表示，依北市市有財產管理自治條例，82年7月21日前在市有土地上占地蓋房不違法，可以公告地價5％的價格向市府承租土地，屋主則擁有地上房屋所有權；另法務局也在101年解釋函中表示，市府只能規範市有土地不能轉租，但無法規範市有土地上房屋的任何出租行為。
除南陽街，廣州街、中山北路等地段也有市有土地出租卻遭高價轉租，議員表示，市有地當年遭屋主「占地蓋房」，市府又以公告地價5％賤價出租，屋主在轉租中獲取暴利，實在不符公平正義，建議針對占用房屋使用方式訂定不同租價，如商用、非商用或轉租應有不同收費標準。 另外，議員也要求財政局，對土地出租非家用及公益使用者進行通盤檢討，並在明年6月前訂定新的出租計收標準。最後，財建委員會決議收回屋主轉租營利的5處市有地，未來不再續租，議員也要求市府提出土地公務需求計畫，並建議可用於公益或建設青年住宅。 財政局長蘇建榮表示，因市府僅擁有土地所有權，房屋所有權仍為屋主所擁有，但財政局出租市有地契約上明定，若市府有公務之用可隨時收回土地不續租，若屋主不願拆屋，市府將循法律途徑執行拆屋還地。
北市都市計畫委員會昨審議南港忠孝營區變更為生技產業特定專用區案。產發局為串聯中研院國家生技研究園區，將在該基地興建生技企業臨床前試驗研發實驗室及小型試量產工廠，主任委員林欽榮決議全案修正通過，但須補充報告修正內容，否則不准核備。
產發局長林崇傑表示，將興建臨床前試驗研發的「濕式實驗室」（Wet-lab）及生技產業辦公室，預估年產值三百卅八億元。 該區總開發面積約達一萬三千平方公尺，國防部占總面積約九十九％，其餘屬於國有財產署以及私人，未來將向軍備局及國產署申請土地有償撥用，目前已知國防部同意釋出；私地部分則以協議價購取得，日前召開說明會時地主無反對意見。 都委會委員黃志弘說，市府未交代專區經營是否會轉給民間開發商，「如果是這樣子就是大埔案的翻版」。林欽榮立即打斷發言抗議，林崇傑強調不會移轉私人企業，黃隨後道歉收回發言。 都委會委員王俊雄另質疑，「濕式實驗室」會有污染物，但未看到污染處理及緊急應變；林崇傑說，等廠商進駐後會再討論。 林欽榮最後決議，該案修正通過，但須補充說明都市設計準則及防災規劃，否則不准核備。
彰化縣線西鄉行政區除了鄉公所辦公大樓、圖書館改建，其餘建物幾乎不變，街景半世紀如一日。鄉公所徵得行政區域鄉有地承租人同意，價購鄉有地並在2年內開發，要翻轉線西鄉精華街區風貌。 線西鄉傍海，是全縣土地面積最小的行政區域，早年人口稀少，財政拮据，鄉公所為加速開發鄉公所周圍的行政區，民國50年6月3日出租13筆鄉有地給鄉民興建住商兩用的透天厝，租約迄今有效。
鄉公所秘書葉木樹表示，過去半世紀，線西鄉行政區除了鄉公所、鄉立圖書館先後在民國八十年間改建啟用，行政區街屋幾乎維持原樣，而且修修補補防漏防風，顯露老舊與過時。 鄉長黃浚豪推動政見活化利用鄉有地，提出借用民力更新行政區城鄉風貌的構想，鄉公所調查承租13筆鄉有地的11名地主都有意願承購，也同意以市價購買鄉有地，取得土地所有權後的2年內就地開發，買地閒置或保持現狀者，鄉公所2年後可原價買回鄉有地，新地主不得異議。 葉木樹說，鄉有地承租戶曾多次要求買地，都被拒絕，現今鄉公所評估收回鄉有地另作開發所費不貲，不如賣給承租戶就地拆建；售地案將提交鄉代會審議，如獲通過，鄉公所將協助承租戶整體開發，使線西鄉精華地段的丁字街區市容煥然一新。
高鐵雲林站通車在即，11月4日將開放售票，但雲林縣民對於接駁資訊仍一頭霧水，且多數地區無快捷公車接駁，雲林縣政府、立委劉建國與公路總局積極和客運業者協調，將透過延駛、繞駛方式，經過高鐵站接駁，滿足民眾交通需求。 「接駁公車有停靠斗南嗎？」「如何轉乘到褒忠鄉？」高鐵雲林站12月1日即將通車，雲林不少旅外民眾都期待能搭乘高鐵返鄉，高鐵站的交通接駁成為民眾最關心的問題。 雲林縣工務處副處長許宏博表示，縣府配合中央政策，原規畫斗六、北港、麥寮、虎尾4條聯外快捷公車路線，目前斗六線已確定實施，虎尾線將由既有公車路線延駛到高鐵站取代。 北港、麥寮線因為無廠商投標，已請公路總局以公路客運方式，補助客運業者加開路線，彌補既有公車路線不足。
立委劉建國昨表示，經各界努力爭取，台西客運將調整原10條現有路線，共105班次，增設虎尾高鐵站。以斗南火車站來說，每天將有26班公車往返虎尾高鐵站行駛，將跟石龜車站、石榴車站連成微笑形狀的觀光系統，帶動地方觀光。 劉建國表示，雖然增加105班次客運路線，但仍有部分地區無接駁公車抵達，將在通車後視民眾搭乘高鐵情況，再協請客運業者、縣府調整及修正，希望至少每一鄉鎮都能有接駁公車讓民眾搭乘。
中信金董事會昨天通過台灣人壽與中信人壽合併案，新公司名稱將沿用「台灣人壽」品牌，雙方預計明年1月完成合併。中信金同時將以每股30元價格，增資新台灣人壽120億元，擴大規模。 合併後的「台灣人壽」董事長將由原中信人壽董事長凌氤寶擔任，原董事長許舒博、董事朱炳昱都將分別在中信人壽擔任董事，台灣人壽旗下台灣人壽保險公司產險、資融公司董事長則分別由許舒博及中信人壽暨中信銀董事梁德強擔任。 中信金財務長高麗雪昨表示，兩家子公司明年完成合併後，中信金子公司中信人壽將成為消滅公司，台灣人壽為存續公司。 此外，因應台灣人壽股份轉換案所發行0.58億股中信金控甲種特別股，中信金控董事會通過決定辦理提前收回甲種特別股20.3億元。 由於台灣金控曾公開喊話，在中信金合併台壽保後，將會結盟其他公股向中信金力爭一席董事席次。據估算，公股機構持股若加計台銀的1.74%，持股比例將可望在4%~5%之間，有爭取一席董事空間，換股後取得中信金股票的龍邦，也被市場推測可能會爭取一席董事席次。 台灣人壽總經理林欽淼表示，雙方合併後，台壽保股東估計將取得8%中信金股份，其中龍邦朱炳昱家族持股3.4%，台銀約1.74%。但對於龍邦是否會因而爭取中信金一席董事席次，表示必須等到董監改選才會得知結果。中信金董監改選在2年之後。 台灣人壽與中信人壽合併後實力壯大，保險可運用資金逾9000多億元，不動產投資占比降至4%，公司近期頻頻在房地產市場出手，包括以每坪200萬元、總價15.68億元，取得台北車站對面、新光摩天大樓旁的亞洲廣場大樓二樓，租金收益率約3.67%，高於金管會要求壽險投資不動產收益率規定。 此外，也取得台北市台肥C3地上權，以及高雄市立圖書館總館共構會展文創會館BOT案件，投資不動產速度在壽險業者中算是相當亮眼。
台灣金控搬出「憲法」當靠山，提出「台灣金控組織條例修正草案」，歷經一年努力，昨天經政院院會通過，將送立院審議。台灣金控董事長李紀珠表示，修法後可為台銀找到穩定的財源並鬆綁法規。 行政院會昨通過「台灣金控組織條例修正草案」，若通過立法院審議，將可用原本捐贈給政府的美國學校校地等資產作價增資，美國學校的房東也將由財政部變成台灣金控。
修正草案擬開放過去台銀以贈與方式繳回國庫的國有地，可抵充增資股款、拓展財源。未來對外併購所需預算，也只要財政部核准就可執行。 李紀珠表示，台灣金控是百分百國營金控，負擔政策性任務，不可能上市募資，但國庫困窘，無法拿錢增資。資本不足使台銀業務擴張受限，獲利也無法繼續成長。她指出，十年來台銀資本排名倒退了八十名，但資產排名仍在前進，可見台銀不是不努力，只是唯一股東能給的奧援太少。 李紀珠說，提出修法是「希望能開一條路給台銀走」，讓財政部可拿過去台銀減資繳庫的土地，作價增資台灣金控。 台灣金控高層坦言，再不增資「明年台銀資本適足率可能就會出問題」。內部評估，以過去捐給政府的台北美國學校用地最適合作價增資，可助挹注台灣金控約二百億元資金，再加上明年度由國發基金現增台灣金控七十億元及盈餘免繳庫，約可讓台銀獲得約三百五十億元的資金挹注。 國產署表示，美國學校用地共五十多筆，占地逾五公頃，公告現值超過一八一億元。過去政府也常以土地作價投資國營事業，若能作價增資台灣金控，未來就成為台灣金控的土地，美國學校就要換房東了。 李紀珠指出，台灣金控受限法規多，很多生意都不能做，手上持有的不動產、文化古蹟也無法投資、維護以創造效益。她舉例，併購有如結親，但台銀得先編預算並經立院通過，平均時程需耗費一年半，等太久、消息也曝光，「新娘都被搶走了」。 台灣金控高層指出，外界不瞭解金融業經營環境變化快速、競爭激烈，總認為台灣金控比照一般國營事業就好，為什麼要特立獨行，量身訂做修法。好在台銀搬出憲法：「國家對公營金融機構之管理，應本企業化經營之原則」，說服各部會，在不影響其他國營事業管理及維持公股經營主導權的前提下，修正本條例。
台灣金控組織條例修法重點
圖／聯合報提供
雀巢檸檬茶將換人賣了！太古可口可樂和台灣雀巢昨日證實，雙方將於10月31日結束長達20多年的合作關係。 結束與雀巢20多年合作 太古可口可樂董事兼總經理利偉達表示，過去太古可口可樂和台灣雀巢在台灣曾有合資公司，合作販售雀巢檸檬茶和咖啡等產品，隨著戰略調整，雙方將於月底終止合作關係。 他說，太古可口可樂接下來將以短短2年內在全球50多個國家竄起，年銷售額已突破10億美金的「FUZE tea」（飛想茶）接棒。 雀巢︰不會退出台灣市場 從9月中起，台灣麥當勞、漢堡王等餐飲通路雀巢檸檬茶的飲料機，也全面換成「FUZE tea」（飛想茶），宣示強勢進軍台灣西方茶市場的決心。
台灣雀巢公共事務處處長梁家瑞則指出，雀巢與太古可口可樂終止合作關係後，將另外尋求合作夥伴，雀巢檸檬茶不會退出台灣市場。 可口可樂台灣分公司區域總監劉羽芸表示，未來15個月，太古可口可樂將砸下1億元的行銷預算，不間斷的全方位行銷「FUZE tea」茶飲料，堪稱可口可樂新品牌在台灣市場上市，有史以來最大手筆的行銷投資。她說，茶飲料市場高佔台灣即飲飲料市場市佔率約4成，其中東方茶和西方茶在即飲市場一年規模各約100億元，可口可樂過去幾年皆已積極從氣泡飲料跨足飲料市場產值最大的茶市場。 東方茶部份，2013年以原萃為品牌，搶攻綠茶、機能茶及烏龍茶市場，「FUZE tea」（飛想茶）以混搭茶、天然果汁及草本素材的複合茶，搶進西方茶市場，目標要成為台灣即飲飲料市場西方茶第一品牌。
高鐵聯貸公股行庫債權餘額
高鐵與財政部已在本月上旬拍定六家行庫參與高鐵增資的額度，各行庫日前已接獲高鐵來函，其中以兆豐銀投資7.1億元最多、合庫、一銀、華銀、台企銀均投資5.33億元，彰銀則投資4.45億元，總投資金額接近33億元，六家行庫的總持股比重將超過6％。 財長張盛和預定在11月2日再度召開9大公股行庫董總每季業務會報，高鐵普通股的投資將由六家行庫協力參與，將成為會中的重頭戲。行庫主管指出，這次各行庫分配投資高鐵普通股額度多寡，大致與前一次的特別股投資相符。 行庫主管透露，此次高鐵爭取行庫投資，大力以4.9％的折現年化報酬率爭取行庫認同。
行庫主管引述高鐵所提計畫書對投資此次普通股的效益指出，高鐵的特許期間延長至2068年之後，合計普通股利加上投資抵減的節稅效應，這些效益若折現的話，普通股股東將可有約當4.9％的年化報酬率。 高鐵預定完成的300億元減增資計畫裡，已規劃透過公股注資讓政府股權過半，其中公股行庫這裡將包辦33億元，目前6家行庫已在加緊報送董事會的進度，以趕在高鐵來函提出的下月中旬期限，順利完成內部的投資程序，進而與高鐵的減增資計畫順利銜接。 有別於前一次的特別股投資，行庫此次投資高鐵的普通股，將具有選任董事、表決重大事項的權力，未來六大行庫是否會推派其中一家出任董事，財部方面也在評估。 八大行庫此次有六家出面，台銀、土銀則未參與普通股投資計畫，最主要是減增資計畫必須在今年底前完成，但台銀、土銀兩家國營事業對任何新增投資，都必須事先編列預算報立院通過，時程上鐵定來不及，因此，交通部和財政部在9月開會時，即把台銀土銀排除在參與高鐵投資的名單之外。(工商時報)
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。