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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
北市電梯大樓Q3單價及漲跌幅變化
房市追價動能不再，台北市蛋黃區的房價也開始跌了！信義房屋昨（21）日公布最新調查指出，台北市各行政區電梯大樓今年第3季房價和去年第2季相比，以大安區跌幅居冠，1年就跌掉每坪15萬元，另信義區也跌了13萬元，兩大蛋黃區房價已鬆動並跌破每坪百萬大關，雙雙回到8字頭。 信義房屋調查指出，大安區電梯大樓去年第2季每坪平均約102.4萬元，今年第3季每坪87.6萬元、下跌15％，1坪就跌掉約15萬元；信義區電梯住宅大樓也從每坪101.3萬跌至每坪88.1萬元、跌幅約13％，每坪下滑13萬元。大安、信義兩大蛋黃區房價都回到8字頭。 這項調查指出，台北市12個行政區有9個平均房價下跌，在市中心的蛋黃區房價跌幅最重，包括大安、信義、中正與松山區，房價跌幅位居北市前四名，也打破外界普遍認為蛋黃區房價最抗跌的刻板印象。 至於逆勢攀升區為南港，每坪行情約57.9萬元，比1年前持續上漲3％，為台北市罕見的房價上漲區。
另外，北投目前電梯大樓每坪均價成交在48.8萬元，文山區則落在49.1萬元，是台北市兩大房價相對親民區。至於昔日的親民區萬華，近年有急起補漲的趨勢，每坪已站穩5字頭大關、達57萬元。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台北市房市經歷打房震撼後，價格拐點出現在2014年第2季，經歷1年多的房價修正，越來越多成交低於實價行情的案例出現，尤其是最近半年，價格修正最為明顯，當前能夠順利成交的賣方，大多能體認到市況欠佳，因而願意讓價加快銷售速度。(工商時報)
興富發建設（2542）再度進場購地，這次再度加碼台中，昨（21）日砸2.76億元，向興富發集團總裁夫人、同時也是興富發董事鄭秀慧，買下台中市西區後瓏子段的土地容積調派可移轉之建築容積，面積約3,900坪，以供2016年開發台中市惠信段住宅大案之用。 興富發每年都砸下百億元購地，今年1～10月，加計此次購地2.76億元，累計已達46.82億元，地段全部集中在台中市。 興富發副總經理廖昭雄昨（21）日表示，興富發此次購買鄭秀慧台中市西區後瓏子段103-4、103-40地號土地容積調派可移轉之建築容積，主要用在惠信段的住宅開發案上，購買的容積面積約3,900.5坪，總價約2.76億元。
而這塊容積調派的可移轉建築容積，和一般的容積移轉，並不相同，主要是因為台中千年老樹「茄苳王」坐落的興富發關係企業興益發建設西區建地，已不能再開發，因此運用容積調派機制，由興富發取得容積調派、用於2016年惠信段住宅開發案上。廖昭雄表示，興富發今年已陸續買進4筆台中市建地和容積調派。3月以11.05億元購進的惠信段853.47坪土地，預計在2月左右容積調派後，2016年初可完成請照程序並推出銷售。(工商時報) 官方報告：桃園航空城特區7月不動產交易量稀少 作者：MyGoNews方暮晨 時間：2015-10-22 •
桃園市政府地政局表示，2015年7月且已完成實價登錄揭露之桃園航空城特定區農牧用地計8件、甲乙建築用地(未顯示持分交易等特殊情況單價)交易揭露共計3件(圖1)，交易量較2014年同期明顯減少。另7月農牧用地均價7.16萬元/坪、甲乙建築用地均價為13.58萬元/坪(圖2)，均價都較上月上漲，但因交易量稀少易受個案成交價格影響。 桃園市政府地政局表示，自2012年9月18日起啟動「桃園國際機場園區及附近地區特定區計畫」，範圍內土地因受期待因素影響，農地價格節節攀升。近期市場回歸理性，交易量自2015年初起萎縮，反映本區之買氣消長。
依據最新買賣登記案件數統計，2015年9月航空城計畫範圍內買賣移轉登記案件量共計17件，較前月減少3件，且較去年同月大幅減少(圖3)。就土地、建物買賣登記移轉筆、棟數而言，2015年9月土地移轉筆數為28筆、建物棟數為6棟，相較於去年動輒百筆以上水準下，今年買賣移轉登記案件量與其土地筆數均有顯著下滑趨勢(圖4)。 【備註】買賣移轉登記案件量為內部統計資料，因買賣登記案件規定於辦竣所有權移轉登記30日內，需向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊，故實價登錄揭露資料與買賣移轉登記案件資料有所差異。
頭份市立停車塔位處市區精華地段，被市民暱稱為「頭份雙子星」，但啟用十多年來使用率低落，反被譏為「蚊子塔」，加上公所考量維修成本過高停業，至今閒置超過半年，引發浪費質疑；市長徐定禎說，爭取與國光客運BOT，但得待明年四月達到使用年限，才能拆除。 精華地段雙子星 1.3億興建 頭份市立停車塔當年搭上省政府的「一鄉鎮一停車場／老人活動中心／圖書館」政策，公所耗資一億三千萬元興建，民國九十年落成，是兩座並列的機械式停車塔，提供一百九十八個汽車停車位，位於主要道路自強路上，鄰近苗北地區的最大醫學機構為恭醫院，在大潤發賣場對街，距離娛樂中心尚順育樂世界也不遠，可算是頭份最精華地段之一，因此被暱稱為「頭份雙子星」。 停車塔所處地點周邊人潮雖多，停車需求量相當可觀，但頭份市尚未實施路邊停車收費，而且周邊賣場、商場都有停車場，民眾對機械式停車接受度也不高，停車塔落成營運後乏人問津。 但停車塔維護費每年平均六十萬元起跳，市公所原定今年要更換鋼索，經費卻高達三百五十萬元，公所考量停車塔使用年限即將到期，在評估效益、安全後，今年三月決定停業，也引發市民質疑浪費。
研擬打造客運站 明年拆除
徐定禎說，爭議已久的國光客運站雖暫與苗栗客運共站，但公所仍持續積極爭取與客運業者合作，採BOT方式興建大樓，規劃一樓做客運站使用，二樓以上則做為停車空間，轉移回公所所有後，業者仍可繼續租用場站。 他說，停車塔四百多坪大的土地為停車場用地，未來無論客運業者是否願意BOT，公所都會在此興建立體停車場，並設法維持提供一百九十多個汽車停車格的容量，初估興建成本約一億元。 徐定禎說，停車塔停業後禁止人車進入，待明年四月報廢後，會盡速拆除，避免停車塔鐵皮等建材造成公安疑慮，拆下來的鋼骨等建材出售後，可補貼拆除費用，過度期間的平面空間也擬開放停車使用。
雙北買房果然口袋要深一點。據金融聯合徵信中心最新購置住宅貸款統計，全台鄉鎮平均核貸成數最低前十名，光雙北市就占6名，貸款成數只有5成4到6成。反之，貸款成數最高前十名，花蓮就占了3名，堪稱最好貸縣市。 平均住宅核貸成數最低的行政區前三名是高雄彌陀區、苗栗公館、新北市瑞芳區，都只能貸到5成4。其中，台北市與新北市共有瑞芳、八里、中山、大安、士林及南港6區在前10低名單內。 至於平均核貸成數最高前十名，首位是雲林古坑鄉，可貸到8成9，幾近9成。但以縣市來說，花蓮縣有花蓮市、吉安鄉及壽豐鄉3區入列，平均核貸成數約7成6至7成9。 以總價1000萬元的房屋來說，雙北六區自備款得準備400至420萬元，但花蓮縣三區自備款僅需雙北的一半，約210-240萬元，顯示雙北居大不易。
大魯閣轉型後主要子公司業務走向
國內傳統紡纖廠大魯閣，9月底正示宣告退出紡織業，未來將以商場和休閒娛樂事業經營為主，轉型後的代表作「高雄草衙道購物中心」，預計在年底前試營運、農曆春節前正式開幕，總經理謝國棟指出，「大魯閣草衙道」結合購物、休閒、餐飲、運動、卡丁賽車、遊樂園，將打造出「全亞洲最好玩」的購物中心。 事實上，謝國棟承認在轉型過程中，承受了家族、市場及營運上的壓力，最後終於繳出了成績單。為擘劃轉型，謝國棟延攬了曾擔任美商AIG不動產投資部副總及英商TESCO(特易購)開發部總監的蔡明璋，擔任大魯閣開發董事長，以及台茂購物中心總經理郭大睿為董事總經理。
歷經三年布局和努力，謝國棟認為，大魯閣陸續獲得海內外專業人士的認同與肯定，經營團隊日益壯大，旗下事業包括子公司大魯閣開發在高雄的旗艦案「草衙道購物中心」、「台中大魯閣新時代購物中心」等。另外，休閒娛樂事業也持續在兩岸拓點，並在中國引領新一代體驗式消費風潮的中國休閒娛樂事業；而新成立的「大魯閣賽道樂園國際公司」，則將專門經營日本鈴鹿賽道海外唯一授權汽車親子主題的高雄鈴鹿賽道樂園。 追隨謝國棟十餘年的大魯閣副總經理許俊麒表示，大魯閣自2012年開始轉型至今，當初所擬定的轉型計畫一步步實現，自今年10月起，大魯閣營收來源將全部來自於商場經營、運動休閒娛樂等核心事業。 依謝國棟的規劃，大魯閣商場經營的型態，除目前大型的草衙道購物中心、中型的台中新時代購物中心，也會朝小型社區型商場發展。許俊麒表示，目前已有數個台中以北、萬坪左右商場個案正在洽談。(工商時報)
喬山健康科技決加強海外布局，並增設大陸新廠。喬山總經理羅光廷昨（21）日透露，剛斥資併購加拿大最大商用健身器材經銷商Stak，本月改成立喬山加拿大行銷子公司，成為全球首家在加拿大設立行銷子公司的健身器材廠。 另喬山也拿下歐洲的「Health City/Basic fit」，及英國Pure Gym等兩家俱樂部客戶大單，光是上述兩家客戶今年第3、4季的總訂單金額逾4,000萬美元，讓公司第4季營運已逐月看俏。 羅光廷說，已營運11年的Stak，原是喬山競爭對手─美商Preco的商用健身器材經銷商，年營收約1,270萬加幣，在併購改名後，喬山將由旗下Vision品牌總經理Greg Waters，出任加拿大行銷子公司總經理，並設立業務、售服團隊及倉庫。預期加拿大行銷子公司明年營收可上看2,000萬加幣；後年上看3,000萬加幣，期許未來3年內，喬山在加國商用健身器材市占率，由目前7％提高至4成，希望能擠下美商Life，躍居當地業界第一。
喬山董事長羅崑泉說，集團今年一口氣再增加包括阿拉伯聯合大公國的杜拜、菲律賓，及墨西哥等3家行銷子公司，加上加拿大行銷子公司，讓喬山旗下行銷子公司，已由原20家，增至24家。 法人認為，喬山在併購效益、增設行銷子公司，及客戶大單的挹注下，第4季單月的合併營收可望逐月增加，11月及12月合併營收，更可望續破單月歷史新高。 至於大陸新廠，羅光廷透露，喬山已批下3.3萬平方米土地，共投資約2,000萬美元，剛動工籌設位於上海嘉定朱橋「北開發區」的關鍵零組件廠，預估2017年第1季完成，主力生產馬達、控制器等關鍵零組件，並做為供應大陸內銷的家用、商用健身器材及按摩椅的生產基地，喬山希望大陸新廠完工後3年內，年產值可達新台幣60億元。(工商時報)
全球景氣持續低迷，根據一項針對台股的最新調查，1,700多家上市櫃公司中，從來沒有虧過的企業多達614家，其中連續獲利長達20年以上的企業有21家，台泥更蟬聯上市獲利最久的企業，上市以來連續54年都獲利，沒有一年虧損。 財訊21日公布獨家調查結果，台灣證交所運行五十多年來，可以分類出「賺最多」、「賺最久」、「穩穩賺」，以及「賺很好」的台灣好公司，除台泥外，分別還有台塑，大立光、聯發科，福興、中保、敦陽科，以及創見。 其中，聯發科上市以來，不僅獲利表現持續豐富，同時也是「一直賺、負債低」的「賺很好」公司。 調查單位從台股50多年的歷史資料中，找出歷經1997年亞洲金融風暴、2000年網路泡沫風暴、2008年全球金融海嘯洗禮，仍可屹立不搖、一直賺的台灣好公司。 針對長年都獲利的台股上市公司，調查單位指出，還有一家模範企業，就是台塑集團，包括台塑、南亞、台化、福懋，都是連續30年獲利的好公司，此外，同屬於傳統產業別，有連續獲利31年的福懋、29年的正新，26年的寶成，還有科技產業中台達電、鴻海、台積電也都是連續獲利20多年，經營者的穩健功力，一樣強韌。 至於近20年來台股當中的高獲利明星企業，調查單位指出，大立光去年EPS（每股稅後純益）達144元，創台股新紀錄，大立光今年有機會續創新高，公司近十年EPS平均43.8元，是賺很大的標竿，也是台股股王。
此外，聯發科、新普、精華、聯詠、鴻海等也都是長線獲利的公司。 此外，調查單位也挖掘台股當中隱藏的許多「穩穩賺」好公司，例如福興、中保，福興是全球前三大鎖頭企業，成功打入美國沃爾瑪與Home Depot通路，加上公司已開發生物辨識等相關科技鎖新產品，未來成長潛力可期。 而十年穩穩賺、平均殖利率達7％以上的敦陽科，則是常被忽略的台灣績優公司。(工商時報)
促參案民間實際投入金額
財政部促參司昨（21）日表示，明年促參招商大會將提前至第2季登場，以加速保險資金挹注政府公建案，至於明年度民間參與公共建設簽約案，年度金額仍以千億元為目標。 財政部昨天公布最新促參簽約案件統計，今年截至9月底為止，民間參與公共建設案已成功簽約93件，簽約金額約922億元，促參司副司長李嘉珍表示，預期今年度簽約金額可望達成1,000億元目標。 不過，隨總統大選即將來臨，民間業者對於促參案件的興趣，已有退燒跡象，今年促參金額即將仍以千億為目標，但仍不及去年1,186億元簽約金額的紀錄。 促參司表示，目前辦理議約中的民間參與案約有25件，預計簽約金額116億元；甄審中9件，預計簽約金額35億元。
官員指出，今年年底前，南部仍有促參案可望簽約，預估今年度的千億目標將可順利達陣。 官員指出，今年底前可望簽約的案件包括：一、高雄市立圖書總館BOT案，簽約金額約20億元；二、高雄市高速公路五甲交流道特定區BOO案，簽約金額15.69億元；三、高市投資興建民有甲山林超級市場BOO案，簽約金額約15.43億元。 為加速投資強化經濟體質，促參司表示，下周將召開會議，全面盤點簽約金額在1億元以上的促參額，了解民間資金實際投入情形，在符合法律規定及確保工程品質的前提下，協助民間機構加速投入國內公共建設。 促參司表示，下周將針對全台十大案進行通案性檢討，希望加速民間資金的實際投資，估計將有百億元資金，以期儘快達成今年度促參案實際民間投資金額目標300億元，可望對經濟成長率貢獻約0.24個百分點。 依據財政部統計，自91年起至今年10月12日為止，累計件數達1,311件，金額約新台幣1兆1,306億元，契約期間預估可減少政府財政支出9,424億元，增加財政收入7,027億元，並創造超過21萬個就業機會。(工商時報)
華泰大飯店集團跨足百貨零售事業，在桃園青埔打造的「GLORIA OUTLETS華泰名品城」將於12月18日開幕，華泰名品城是今年北台灣第一家大坪數Outlet（暢貨中心），集團副董事長兼執行長陳炯福昨（21）日喊出，營收目標要達到40億至50億元。 由於三井Outlet Park將於明年第1季在新北市林口開幕，雙方距離很近，較勁意味濃厚，受到市場矚目。陳炯福強調，因此花許多時間說服廠商，爭取品牌支持。 華泰大飯店集團今年積極拓展事業版圖，9月在北市東區開出精品旅館「賦樂旅居」，華泰名品城訂12月18日開幕，擁有全台首座露天式休閒購物村與鄉村園藝造景，距離北市中心約45分鐘車程，並與高鐵桃園站、機場捷運A18站直接相連。 華泰名品城開幕，代表華泰正式跨足百貨零售業，共分四期開出，第一期進駐102家品牌，平均折扣65折，涵蓋國際一線精品、國內設計師品牌、知名運動休閒品牌等，其中有24個品牌首度進軍台灣Outlet，包括Loewe、Jimmy Choo、Agatha、GMP Baby、Chloe Chen等。
其中服裝品牌Ralph Lauren勞夫羅倫占地最大、約220坪；其次為COACH占地178坪，在華泰開出的坪數為全國COACH Outlet最大；第三大為Michael Kors。 陳炯福指出，華泰沒有做過精品，因此招商不易，品牌對團隊能否掌握經營存有疑慮；另外，名品城距離三井Outlet Park很近，廠商不會同時進駐兩家Outlet，必須二擇一，因此必須了解品牌在台的業績和庫存，才能說服品牌進駐。 他表示，第一期開出後，一年營收上看40億至50億元；主因即使景氣不好，Outlet也不易受到影響，因為消費者有撿便宜的心態。 三井Outlet Park預計明年第1季開出。有業者認為，華泰和三井兩家暢貨中心未來都順利開幕，明年全台暢貨中心產值可望達到200億元，2017年有機會上看250億元。
圖／經濟日報提供
日月光集團張虔生家族這兩年因汙水案、矽品併購案，屢成為新聞話題。張家除靠不斷併購，建立起全球最大封測王國外，更早在二千年就西進中國投資房地產，累積養地換算可銷售的樓地板面積高達一百萬坪，超過兩個信義計畫區（約一五三公頃、四十六萬餘坪）。 張家在中國房市投資幾乎全透過旗下的鼎固控股；從最初取得北京、上海土地，到二○○三年推出第一個位於北京中關村的鼎好電子商城，二○○五年再將版圖擴張到重慶，張家這幾年在中國取得土地換算可銷售樓地板面積，含已售及未售高達一百萬坪；到今年上半年為止，已售樓地板面積僅占十六．五％，未售及持有不賣的樓地板面積還高達八十一萬坪。 帳面價值1305億 上漲8成 據透露，當初張家考慮鼎固要在台灣或香港掛牌時，曾有一番掙扎，雖然香港是地產股的天下，但港股掛牌至少要釋出二成五持股；若回台掛牌，因鼎固股本高達一七四億元，且用Ｆ股掛牌，不是以百分比釋股，而是以張數計算，讓張家僅須釋出二．六二％的鼎固持股，仍擁有高達九十七．三八％持股。
承銷圈表示，張家不想賤賣鼎固持股，當初鼎固掛牌承銷價僅二十二元，曾有承銷商、會計師建議可多釋出，但張虔生、張洪本兄弟根本不願意。 鼎固手上未售或不打算出售的樓地板面積高達八十一萬坪，除一塊上海嘉定及一塊無錫土地外，其餘取得時間都在中國房價大漲的二○○八年之前；鼎固自估，這些土地及投資性不動產取得成本約七二九億元，到去年底，帳上價值已高達一三○五億元，約上漲八成。 從鼎固揭露資料顯示，還未銷售的八十一萬坪，住宅僅二十四％，剩下都是可收取固定收益的辦公大樓及商場等，且上海就佔過半；而張家最厲害的是買了地後，能讓地鐵等交通建設延伸到站，增加其資產價值。
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